LG Berlin – Az.: 67 S 13/11 – Urteil vom 31.10.2011
Die Berufung der Beklagten gegen das am 25. November 2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 8 C 408/09 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft. Gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wurde die Berufung durch das Gericht des ersten Rechtszuges zugelassen. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Die Berufung ist jedoch unbegründet.
1. Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, hat die Klägerin gegen die Beklagte nach deren teilweisem Anerkenntnis einen Anspruch auf den rückständigen Mietzins für den Monat Oktober 2008 in Höhe des verbleibenden Betrages von 49,00 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB. Weiterhin hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der durch die Rückbelastung entstandenen Kosten in Höhe von 3,00 € gemäß den §§ 280, 286 BGB.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist dieser Anspruch der Klägerin nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Eine wirksame Aufrechnung setzt nämlich einen fälligen Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung voraus. Dieser lag nicht vor. Insbesondere stand der Beklagten kein Anspruch auf Rückerstattung des von ihrem Konto abgebuchten Betrages in Höhe von 49,00 € zu, weil die von der Hausverwaltung der Klägerin unter dem Datum des 28. Oktober 2007 erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 formell und materiell wirksam ist . Die Abrechnung entspricht den Anforderungen des § 259 BGB und ist daher geeignet, eine fällige Forderung zu begründen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Urteil vom 28. Mai 2008 – 261/07 – Grundeigentum 2008, 255; Urteil vom 9. April 2008 – VIII ZR 84/07, unter II 1 a, Grundeigentum 2008, 795-796; Urteil vom 14. Februar 2007, – VIII ZR 1/06 – Grundeigentum 2007, 438).
Die Betriebskostenabrechnung ist auch materiell ordnungsgemäß erstellt. Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Beträge für die Warmwasser- und Heizkosten vermag die Kammer diese Abrechnungsposten nicht zu beanstanden. Entgegen der Ansicht der Beklagten entfällt die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht deshalb, weil die geltend gemachten Kosten für Warmwasser und Heizung neben dem Arbeitspreis des Wärmecontractors auch 35 % des Grundpreises enthalten.
Grundsätzlich gilt, dass mit der Miete die vom Vermieter zu erbringenden Leistungen abgegolten werden. Soll der Mieter für Leistungen des Vermieters über die Miete hinaus eine gesonderte Vergütung bzw. Kostenumlage entrichten, bedarf dies einer ausdrücklichen Vereinbarung (vgl. BGH Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 99/03). Betriebskosten können auf den Mieter im Übrigen gesondert nur dann umgelegt werden, soweit dies nach Art und Umfang zwischen den Parteien vereinbart ist (BGH Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03.). Inwieweit dem Vermieter entstehende Kosten im Zusammenhang mit der Fremdvergabe des Betriebs einer Heizungsanlage umlagefähig sind, hängt zum einen vom Inhalt des Vertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter und zum anderen vom Leistungsumfang aus dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Anlagenfremdbetreiber ab (vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 54/04).
Während die Umstellung auf Wärmecontracting als solche nicht der Zustimmung des Mieters bedarf, dürfen bei einer ohne Zustimmung vorgenommenen Umstellung wie im gegenständlichen Verfahren weiterhin nur die Kosten der Wärmeversorgung auf den Mieter umgelegt werden, die auch bislang aufgrund des Mietvertrages umlagefähig waren. Hierzu gehören insbesondere nicht die Investitionskosten, die bei einem Betrieb der Heizungsanlage durch einen Dritten gewöhnlich anfallen. Der Vermieter muss diese nicht umlagefähigen Kosten gesondert ausweisen und aus der Heizkostenabrechnung herausnehmen. Dies hat der BGH in einem Fall entschieden, in dem der Anlagenbetreiber zu einer solchen gesonderten Ausweisung bereit und in der Lage war (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 54/04). Eine Vereinbarung der Parteien oder eine wirksame einseitige Erklärung des Vermieters, dass über die vertragliche Regelung hinaus Betriebskosten aufgrund der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme auf den Mieter umgelegt werden können, ist nicht ersichtlich.
Unstreitig ist die Beklagte aufgrund des Mietvertrages vom 16. Juli 1974 und der Anlage Nr. 3 „Bestimmungen für die zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung“ verpflichtet, die anteiligen Kosten der Wärmelieferung zu zahlen. Nach diesen Vorschriften war die Beklagte jedoch nicht verpflichtet, einer Umstellung der Beheizungsart auf Wärmecontracting zuzustimmen. Eine Zustimmung ihrerseits ist unstreitig auch nicht erfolgt.
Die Klägerin kann die in der Betriebskostenabrechnung vom 28. Oktober 2007 in Ansatz gebrachten Heizkosten auch nicht nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkostenV auf die Beklagte umlegen. Zwar sehen die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung vor, dass der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt und die hierbei umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV gegenüber den Verbrauchern abrechnet oder dass er die Wärmelieferung auf einen Dritten überträgt und dann die Kosten, die ihm für die Wärmelieferung in Rechnung gestellt werden, nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkostenV berechnet. Letzteres setzt aber voraus, dass der Vermieter mit den Mietern entsprechende vertragliche Vereinbarungen trifft. Die Heizkostenverordnung gibt dem Vermieter kein Recht, den mit den Mietern abgeschlossenen Mietvertrag einseitig zu ändern (BGH Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 54/04)
Die Klägerin hat im gegenständlichen Verfahren ihrer Obliegenheit, die nicht umlagefähigen Kosten für den Mieter nachvollziehbar aufzuschlüsseln und nachzuweisen, nicht genügt. Es wurden der vom Contractor in Rechnung gestellte Arbeitspreis in voller Höhe und 35 % des vom Contractor in Rechnung gestellten Grundpreises geltend gemacht. Allerdings war es der Klägerin nicht möglich, anders abzurechnen, da der Contractor nicht bereit war, seine Kalkulationsgrundlage ihr gegenüber offen zu legen.
Diese unzureichende Aufschlüsselung entspricht den Anforderungen, die an die Darstellung der vom Vermieter geltend gemachten Kosten im Rahmen des Wärmecontractings nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss der Vermieter den nicht umlagefähigen Preisbestandteil des Grundpreises gesondert ausweisen, so dass eine Differenzierung nach Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten möglich ist, damit für den Mieter eindeutig erkennbar ist, dass er nicht mit zusätzlichen Kosten nach der Umstellung des Betriebs der Wärmeversorgung auf Wärmecontracting belastet ist (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 54/04; BGH Urteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 153/05; Kammergericht, Beschluss vom 13. Februar 2007 – 8 U 195/06).
Der Einwand der Klägerin, der Wärmecontractor sei ihr gegenüber nicht bereit, seine Kalkulationsgrundlage offen zu legen, entbindet sie grundsätzlich von der ihr gegenüber der Beklagten bestehenden Verpflichtung zur Erläuterung dieses Kostenpunktes nicht. Da eine getrennte und für den Mieter nachvollziehbare Herausrechnung der nicht umlagefähigen Kosten generell möglich ist, kann es nicht zu Lasten des Mieters gehen, wenn der Vermieter eine Vertragsgestaltung mit dem Anlagenbetreiber wählt, die eine solche Herausrechnung im Einzelfall als nicht möglich erscheinen lässt (Landgericht Berlin, Urteil vom 21. Dezember 2006 – 62 S 256/06).
Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung aber zutreffend weiter ausführt, ist oberstes Prinzip der Prüfung der materiellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung aber die Wirtschaftlichkeit. Sofern der Mieter, wie im gegenständlichen Verfahren, nach der erfolgten Umstellung auf Wärmecontracting im Rahmen der Betriebskosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung nicht mit zusätzlichen Kosten belastet wird, die sich aufgrund des Wärmecontractings ergeben, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Abrechnung materiell unwirksam sei. Im gegenständlichen Verfahren hat die Klägerin im Einzelnen dargestellt, welche Kosten für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser entstanden wären, wenn die Beheizungsart nicht umgestellt und weiter die Gasheizung in Eigenregie betrieben worden wäre. Sie hat vorgetragen, dass die Kosten in diesem Falle im streitgegenständlichen Zeitraum 2006 dann um 9,77 % höher als beim durchgeführten Wärmecontracting gelegen hätten. Dieser Darstellung ist die Beklagte nicht entgegen getreten. Eine Bezugnahme auf Gaslieferungspreise desjenigen Zeitpunktes, in welchem die Umstellung vorgenommen wurde, ist unter Berücksichtigung der Preissteigerung bei den Energiekosten, die auch im Falle der Beibehaltung der Beheizungsart eingetreten wäre, nicht sachgerecht.
Insofern war auch ihre Widerklage abzuweisen.
2. Die Abweisung der Feststellungsklage durch das Amtsgericht greift die Beklagte in der Berufung nicht mehr an.
3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
5. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
6. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalles keine grundsätzliche Bedeutung, mit den Grundsatzfragen hat sich der Bundesgerichtshof in den zitierten Entscheidungen bereits auseinander gesetzt. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.
