In Rechtsstreitigkeiten vor dem Amtsgericht Köln geht es häufig um finanzielle Forderungen, die aus unterschiedlichen Vertragsverhältnissen resultieren. Ein häufiges Thema in diesem Kontext ist die Betriebskostenabrechnung, die zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wird. Hierbei kann es zu Differenzen kommen, wenn beispielsweise der Mieter die geforderten Beträge nicht anerkennt oder der Vermieter bestimmte Positionen in der Abrechnung geltend macht. Solche Streitigkeiten können dazu führen, dass eine Partei, in diesem Fall die Klägerin, eine Zahlung von der anderen Partei, den Beklagten, verlangt. Die genaue Höhe dieser Forderung sowie die zugrunde liegenden Kosten können dabei variieren. Es ist daher von großer Bedeutung, dass beide Parteien ihre Rechte und Pflichten im Rahmen des Mietvertrags kennen und diese auch im Falle eines Rechtsstreits korrekt anwenden.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass die Beklagten der Klägerin 278,10 € nebst Zinsen zahlen müssen, basierend auf einer Betriebskostenabrechnung. Einwände gegen die Abrechnung müssen innerhalb einer festgelegten Frist geltend gemacht werden, und spätere Einwände werden nicht berücksichtigt.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Das Amtsgericht Köln hat über eine Betriebskostenabrechnung entschieden, bei der die Beklagten der Klägerin 278,10 € schulden.
- Die Abrechnung bezog sich auf das Jahr 2017 und endete mit einem Saldo von 331,48 € zu Lasten der Beklagten.
- Die Klägerin forderte nur einen Teilbetrag des Saldos, ohne die genauen Abrechnungspositionen zu spezifizieren.
- Das Gericht stellte fest, dass eine detaillierte Aufschlüsselung der Abrechnungspositionen nicht erforderlich ist.
- Die Klägerin hat einen berechtigten Anspruch auf den Betrag basierend auf § 556 BGB und dem Mietvertrag.
- Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einer größeren Gesamtanlage in Köln.
- Die Abrechnung der Klägerin war sowohl formell als auch materiell korrekt.
- Einwände gegen die Abrechnung müssen innerhalb einer festgelegten Frist geltend gemacht werden, und spätere Einwände werden nicht berücksichtigt.
Betriebskostenabrechnung: Ein Streitfall vor dem Amtsgericht Köln
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Köln mit dem Aktenzeichen 201 C 9/21 vom 27.05.2021 wurde über eine Klage entschieden, die sich auf eine Betriebskostenabrechnung bezog. Konkret ging es um eine Abrechnung für das Jahr 2017, die die Klägerin den Beklagten vorgelegt hatte. Die Abrechnung endete mit einem Saldo von 331,48 € zu Lasten der Beklagten. Dieser Betrag setzte sich aus den Betriebskosten für eine Wohnung und den Kosten für einen Tiefgaragenstellplatz zusammen. Die Klägerin verlangte jedoch nur einen Teilbetrag von 278,10 €, ohne genau zu spezifizieren, welche Abrechnungspositionen sie im Detail forderte.
Rechtliche Klarheit: Was sagt das Gericht?
Das rechtliche Problem in diesem Fall war die Frage, ob die Klage trotz der fehlenden Spezifikation zulässig war. Das Gericht stellte fest, dass es nicht notwendig war, die genauen Abrechnungspositionen zu erläutern. Ein Rechnungssaldo, in diesem Fall der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung, kann ohne weitere Aufschlüsselung eingeklagt werden. Dies wurde durch Urteile des OLG Düsseldorf und des BGH bestätigt.
Die Entscheidung: Wer muss zahlen?
Das Gericht entschied, dass die Klägerin einen berechtigten Anspruch auf Zahlung des restlichen Saldos aus der Betriebskostenabrechnung 2017 in Höhe von 278,10 € hatte. Dies basierte auf § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in einer größeren Gesamtanlage in Köln. Die Abrechnung der Klägerin war sowohl formell als auch materiell korrekt. Die Beklagten hatten innerhalb der Abrechnungsfrist keine erheblichen Einwände gegen die Abrechnung vorgebracht, was bedeutet, dass sie nach Ablauf dieser Frist keine Einwände mehr geltend machen konnten.
Schlussfolgerungen und Lehren aus dem Urteil
Ein weiteres wichtiges Detail war, dass die Beklagten versuchten, sich auf Einwände gegen eine andere Betriebskostenabrechnung zu berufen, die sich jedoch auf ein anderes Gebäude bezog. Das Gericht stellte fest, dass diese Einwände nicht relevant waren, da es sich um unterschiedliche Abrechnungen für unterschiedliche Objekte handelte.
Die Beklagten wurden schließlich als Gesamtschuldner verurteilt, den Betrag von 278,10 € nebst Zinsen an die Klägerin zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits mussten ebenfalls von den Beklagten getragen werden. Das Urteil war vorläufig vollstreckbar.
Das Fazit dieses Urteils ist, dass Mieter, die Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung haben, diese innerhalb der vorgeschriebenen Frist geltend machen müssen. Zudem können sie sich nicht auf Einwände gegen andere Abrechnungen berufen, die sich auf andere Objekte beziehen. Das Amtsgericht Köln hat in diesem Fall klargestellt, dass die Klägerin berechtigt war, den ausstehenden Betrag einzufordern, und dass die Beklagten diesen Betrag zahlen müssen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Formelle und materielle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung
Die formelle und materielle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung sind zwei unterschiedliche Aspekte, die beide erfüllt sein müssen, damit eine Abrechnung als gültig betrachtet wird.
Die formelle Ordnungsgemäßheit bezieht sich auf die Struktur und den Inhalt der Abrechnung. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie muss den Abrechnungszeitraum und den Zeitpunkt der Erstellung, die abzurechnende Wohnung, den Vermieter oder Verwalter als Aussteller, die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel und dessen Erläuterung, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen angeben. Die Abrechnungspositionen müssen geordnet und klar gegliedert aufgeführt sein.
Die materielle Ordnungsgemäßheit bezieht sich auf die Richtigkeit der in der Abrechnung enthaltenen Informationen. Eine materiell ordnungsgemäße Abrechnung bedeutet, dass die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, wie beispielsweise einer Zusammenstellung der Gesamtkosten und der Angabe der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel. Es ist wichtig zu beachten, dass materielle Mängel der Abrechnung auch im Nachhinein noch korrigiert werden können, allerdings nur zugunsten des Mieters. Wenn die Abrechnung formelle Fehler aufweist und komplett neu erstellt werden muss, kann der Vermieter nichts nachfordern.
In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) die formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung sukzessive gelockert, um es auch Vermietern, die nicht über eine juristische Expertise oder eine Grundstücksverwaltung verfügen, zu ermöglichen, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, die den formellen und materiellen Anforderungen entsprechen.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erteilen muss. Nur eine formell wirksame Abrechnung, also eine Abrechnung, die die genannten Anforderungen erfüllt, wahrt die Abrechnungsfrist. Zudem kann der Vermieter nur aus einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung fordern.
Das vorliegende Urteil
Amtsgericht Köln, 201 C 9/21 – 27.05.2021 – Aktenzeichen: 201 C 9/21
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 278,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.1.2019 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
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Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Klage ist begründet.
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Die Klage ist zulässig. Insbesondere liegt keine unzulässige Teilklage vor. Die mit Schreiben vom 13.12.2018 erteilte Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2017 (Anlage K 2 / Bl. 43 ff. GA) endete zulasten der Beklagten mit einem Saldo in Höhe von 331,48 €. Dieser setzt sich zusammen aus dem Saldo für die Betriebskosten der Wohnung in Höhe von 229,69 € sowie den Kosten für den TG-Stellplatz in Höhe von 101,79 €.
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Die Klägerin macht zwar mit der Klage nur einen Teilbetrag des Saldos in Höhe von 278,10 € geltend, ohne näher zu erläutern, weshalb und welche Abrechnungspositionen sie im Einzelnen noch verlangt. Dies ist entgegen der Auffassung der Beklagten jedoch gar nicht erforderlich und auch nicht als unzulässige Teilklage zu qualifizieren. Ein Verstoß gegen den in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO statuierten Grundsatz der Bestimmtheit des Klagegegenstandes liegt nicht vor. Denn ein Rechnungssaldo – vorliegend ist dies der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung der Klägerin vom 13.12.2018 – stellt eine einheitliche Forderung dar, die ohne weitere Aufschlüsselung ihrer Zusammensetzung auf die Rechnungsposten eingeklagt werden kann (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Mai 2014 – I-16 U 133/13 –, juris). Da die für die verschiedenen Positionen der Abrechnung angesetzten Einzelbeträge in Bezug auf den Abrechnungssaldo lediglich als Rechnungsposten anzusehen sind, und der Saldo in diesem Sinne eine einheitliche Forderung darstellt, kann diese auch in Teilbeträgen geltend gemacht werden (s. BGH, Beschluss vom 24. Januar 2008 – VII ZR 43/07 –, Rn. 5, juris).
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Die Klage ist begründet.
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Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des restlichen Saldos aus der Betriebskostenabrechnung 2017 in Höhe von 278,10 € aus § 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag.
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Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin, die sich in einer größeren Gesamtanlage mit Wohn- und Gewerbeeinheiten befindet. Die Klägerin hat ausweislich des Betreffs im Anschreiben der G. Hausverwaltung zur Betriebskostenabrechnung 2017 die Abrechnung für das Objekt „E. Straße 62-66 in 50968 Köln“ erstellt (s. Anlage K 2 / Bl. 43 GA).
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Die Abrechnung der Klägerin ist formell ordnungsgemäß.
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Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Zu diesen Mindestanforderungen gehören bei aus mehreren Gebäuden gebildeten Abrechnungseinheiten Informationen, aus welchen Gebäuden sich die der Abrechnung zugrunde gelegte Abrechnungseinheit zusammensetzt, nicht (s. BGH, Beschluss vom 14. Februar 2012 – VIII ZR 207/11 – Ls. und Rn. 3, juris). Dies zugrunde gelegt, ist dies streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden, denn bei der hier vorliegenden Abrechnung wird nach Fläche abgerechnet. Dieser Verteilungsmaßstab (Umlageschlüssel) ist damit allgemein bekannt und bedarf nach dem BGH keiner weiteren Erläuterung (s. zuletzt BGH, Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18 –, Rn. 8 m.w.N., juris; Langenberg/Zehelein BetrKostR, 9. Auflage 2019, H. Abrechnung Rn. 144, beck-online). Dass im Rahmen der Erläuterung des bei der Abrechnung ganz überwiegend verwendeten Umlageschlüssels „Wohnfläche gesamt“ (US 050) nicht angegeben ist, aus welchen Gebäuden oder Hausnummern sich die Gesamtfläche von 4.959 m² zusammensetzt, fördert zwar zulasten der Mieter nicht die Verständlichkeit der Abrechnung und die Angabe wäre der Klägerin ohne Weiteres zumutbar, stellt aber keinen formellen Mangel der Abrechnung dar. Dies vorliegend auch deshalb, weil sich aus dem Betreff des der Abrechnung beigefügten Anschreibens der Hausverwaltung G. GmbH vom 13.12.2018 ergibt, dass die Abrechnung die Hausnummern 62-66 der E. Straße in Köln erfasst.
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Die Abrechnung ist auch materiell nicht zu beanstanden, denn die Beklagten haben innerhalb der Abrechnungsfrist keine erheblichen Einwendungen geltend gemacht, § 556 Abs. 3 S. 5 und S. 6 BGB. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
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Der Zugang der – wie festgestellt – formell wirksamen Betriebskostenabrechnung vom 13.12.2018, die – ausweislich des Stempels des Anschreibens am 13.12.2018 zugegangen ist – hat die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB in Gang gesetzt. Die Frist ist hiernach am 31.12.2019 abgelaufen (s. § 192 BGB – s. Langenberg/Zehelein BetrKostR, 9. Auflage 2019, H. Abrechnung, Rn. 258).
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Die Beklagten sind mir ihren nunmehr erhobenen Einwänden daher ausgeschlossen. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nicht. Zwar haben die Beklagten mit Schreiben des Mietervereins vom 27.2.2019 (Bl. 65 f. GA) formal Einwendungen gegen die streitgegenständliche Abrechnung 2017 erhoben. In der Sache wurde in dem Schreiben jedoch im Wesentlichen nur auf ein Schreiben der Mietpartei W. Bezug genommen. Dieses betrifft zwar eine Abrechnung der Klägerin über den Zeitraum 1.1.-31.12.2017, die Abrechnung bezieht sich aber nicht auf die hier streitgegenständlichen Gebäude. Es handelt sich um unterschiedliche Abrechnungen für unterschiedliche Objekte, auf die nicht wechselseitig ohne Weiteres verwiesen werden kann. Die Mietpartei W. bewohnt ausweislich des beigefügten Schreibens des Mietervereins vom 30.1.2019 (Bl. 67 ff. GA) die E. Straße Nr. 48 in Köln. Die Beklagten bewohnen die Hausnummer 62 b in der E. Straße. In welcher Hinsicht die Betriebskostenabrechnungen 2016 und 2017 der Mietpartei W., die der Klageerwiderung zudem gar nicht beigefügt waren, im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Abrechnung für die Häuser 62-66 steht, ist weder konkret dargetan noch ersichtlich. Es mag sich hier zwar um einen Gebäudekomplex handeln, der im Rubrum des Mietvertrags (s. Anlage K 1 / Bl. 24 GA) andeutungsweise im Namen der ursprünglichen Vermieterin als „H- und S. Köln, N. Straße / E. Straße GbR“ erscheint und offenbar insgesamt im Eigentum der Klägerin steht (s. auch klägerischer Schriftsatz vom 26.3.2021 / Bl. 99 GA). Die Klägerin hat indes die Abrechnungen offenbar nicht für den Gesamtkomplex (E. Straße / N. Straße) erstellt, sondern getrennte Abrechnungseinheiten gebildet. Die hier streitgegenständliche Abrechnung, die die Beklagten erhalten haben, betrifft die Häuser 62-66. Hausnummer 48 ist von dieser Abrechnungseinheit nicht erfasst. Dass kein direkter Zusammenhang oder eine irgendwie geartete Deckungsgleichheit besteht, zeigt sich beispielsweise auch darin, dass die beklagtenseits und auch durch den Mieterverein monierte Erhöhung der Stromkosten für den Müllraum auf 2.759,30 €, der sowohl in der Klageerwiderung als auch dem Schreiben vom 30.1.2019 angesprochen wird, in der streitgegenständlichen Abrechnung gar nicht auftaucht ist. Die Gesamt-Stromkosten für die Müllräume betragen ausweislich der hier vorliegenden Abrechnung vom 13.12.2018 lediglich 1.084,87 € (s. Bl. 45 GA). Auch die Position „Notruf Aufzug“ gibt es in der streitgegenständlichen Abrechnung nicht. Offenbar handelt es sich bei der Abrechnung für 2017, die die Mietpartei W. erhalten hat, um einen anderen Komplex von Wohneinheiten der E. Straße. Ein Verweis auf die durch die Mietpartei W. erhobenen Einwendungen gegen die für diese erstellte Betriebskostenabrechnung ist daher vorliegend nicht möglich. Darüber hinaus ist beklagtenseits auch nicht dargetan, weshalb eine Verweisbarkeit oder ein Gleichlauf der beiden Abrechnungen, die unterschiedliche Gebäudeeinheiten betreffen, besteht. Es trifft auch nicht zu, wie die obenstehenden Vergleiche zeigen, dass es sich abrechnungstechnisch um dasselbe Mietobjekt handelte und somit auch dieselben Kostenpositionen, denn andernfalls sind die Abweichungen bei einzelnen Abrechnungsposten (z.B. Gesamtkosten Strom Müllräume s.o.) nicht erklärlich.
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Die Beklagten sind gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB deshalb auch mit ihren nunmehr erhobenen Einwänden ausgeschlossen. Das mit Schriftsatz vom 18.5.2021 beigefügte Schreiben des Mietervereins vom 8.1.2020 ist ebenfalls nach Ablauf der Einwendungsfrist eingegangen und daher verfristet. Dass die Beklagten, hier vorgerichtlich vertreten durch den Mieterverein, die Verspätung gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB nicht zu vertreten hätten, ist weder dargetan noch ersichtlich. Die Beklagten tragen vor, es sei Belegeinsicht genommen worden. Wann dies geschehen ist, ist nicht dargetan.
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Auch die Einwände der Beklagten in der Klageerwiderung vom 26.2.2021 beziehen sich inhaltlich auf die Abrechnung der Mietpartei W., denn sie wiederholen im Wesentlichen den Inhalt des Schreibens des Mietervereins vom 30.1.2019 (Bl. 67 ff. GA).
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Der einzige Einwand, der seitens der Beklagten mit Schreiben des Mietervereins vom 27.2.2019 konkret in Bezug auf die vorliegende Abrechnung innerhalb der Frist erhoben worden ist, betrifft die Berücksichtigung weiterer Kostenpositionen im Rahmen der Abrechnung für den Tiefgaragenstellplatz (s. Bl. 65 GA). Dieser Einwand ist unsubstantiiert und die Beklagten haben insofern im Schreiben vom 27.2.2019 auch keine Belegeinsicht geltend gemacht oder eine solche genommen bzw. nach der nunmehr vorgetragenen Belegeinsicht innerhalb der Einwendungsfrist substantiiert vorgetragen, so dass die Beklagten auch mit diesem Einwand ausgeschlossen sind. Denn nur ausreichend konkrete Einwände sind fristwahrend und können daher im späteren Prozess berücksichtigt werden (Langenberg/Zehelein BetrKostR, 9. Auflage 2019, J. Betriebskostenprozess, Rn. 48, beck-online).
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Der Zinsanspruch ist unter dem Gesichtspunkt des Verzugs begründet, §§ 286 Abs. 2 Nr. 2, 288 Abs. 1 BGB. Zwar trifft es zu, dass eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit nicht ausreicht für eine Entbehrlichkeit der Mahnung. Die Parteien haben vorliegend im Mietvertrag jedoch eine Leistungszeit ausdrücklich vereinbart, § 2.6 des Mietvertrags (Bl. 26 GA), wonach eine etwaige Differenz aufgrund der Abrechnung innerhalb von einem Monat nach Zugang der Abrechnung zu zahlen ist. Ausweislich des Abrechnungsschreibens wurde dieses am 13.12.2018 in den Briefkasten der Beklagten geworfen, so dass am 13.1.2019 Verzug eingetreten ist. Eine Mahnung war vor diesem Hintergrund entbehrlich.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
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Der Streitwert wird auf 278,10 EUR festgesetzt.
