AG Hamburg-Altona, Az.: 314a C 210/14, Urteil vom 11.05.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung von Mietzinsdifferenzen.
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Hause … in … Hamburg seit dem 01.04.2010. Bei Abschluss des Mietvertrages wurde für die zum damaligen Zeitpunkt 180 qm große Wohnung eine Nettokaltmiete von € 1.900,00 vereinbart (Mietvertrag als Anlage K 1, Bl. 7 ff.). In der Folgezeit plante die Klägerin umfassende Umbaumaßnahmen im und am Haus der …, die auch die an die Beklagte vermietete Wohnung betrafen. Daher wurde mit der Beklagten am 26.06.2012 ein Nachtrag zu dem ursprünglichen Mietvertrag geschlossen (Anlage K 2, Bl. 21f.), in dem die Klägerin die geplanten Umbaumaßnahmen auflistete und die Beklagte diesen zustimmte. Infolge der Umbaumaßnahmen war eine Verkleinerung der Wohnungsgrundfläche auf ca. 150 qm geplant. Vor diesem Hintergrund einigten sich die Parteien in der Nachtragsvereinbarung unter Nr. 2 folgendermaßen: „Die Miete ändert sich auf einen Quadratmeterpreis von 11,50 Euro, d.h. die Gesamtmiete der 150 qm Wohnung beläuft sich auf 1725 Euro zum Abschluß der durchzuführenden Umbaumaßnahmen. Bis dahin bleibt die Miete unverändert.“ (Bl. 22 der Akte). Auf den übrigen Inhalt der Nachtragsvereinbarung wird Bezug genommen (Bl. 21 f. der Akte). Nach Abschluss der Nachtragsvereinbarung entschloss sich die Klägerin zu einer Erweiterung der ursprünglich geplanten Umbaumaßnahmen in der Wohnung der Beklagten und diese führte sie in der Folgezeit aus. Seit September 2013 zahlt die Beklagte einen Mietzins in Höhe von € 1.725,00.
Die Klägerin behauptet, durch die Umbaumaßnahmen habe sich die Wohnfläche der Wohnung auf 182,95 qm vergrößert. Der Ehemann der Beklagten habe mit der Beklagten Ende Januar 2013 ein Gespräch über eine prognostizierte Wohnfläche von ca. 180 qm und die daraus resultierende künftige Höhe des Mietzinses basierend auf einem Quadratmeterpreis von € 11,50 geführt. Seit September 2013 habe die Beklagte die neu geschaffene Wohnfläche von 182,95 qm zu Wohnzwecken in Gebrauch.
Die Klägerin ist der Ansicht, zwischen den Parteien sei in der Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag eine sog. echte Quadratmetermiete vereinbart worden. Die nach Abschluss der Umbaumaßnahmen geschuldete Miete bestimme sich daher auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche und einem Quadratmeterpreis von € 11,50. Im Übrigen habe die Klägerin bei Nichtberücksichtigung dieses Umstands einen Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe aus ergänzender Vertragsauslegung inne. Wenn die Parteien bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung am 26.06.2012 anstelle der geplanten Verkleinerung an eine mögliche Vergrößerung der Wohnfläche gedacht hätten, hätten sie sich redlicherweise auf eine Erhöhung des Mietzins anhand des ausdrücklich geregelten Quadratmeterpreises von € 11,50 bezogen auf die neue Wohnfläche geeinigt, wobei der hypothetische Parteiwille in Bezug auf die Miethöhe nach Treu und Glauben zu ermitteln sei.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin € 4.924,53 nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz auf jeweils € 378,81 seit dem 05.09.2013, 05.10.2013, 05.11.2013, 05.12.2013, 05.01.2014, 05.02.2014, 05.03.2014, 05.04.2014, 05.05.2014, 05.06.2014, 05.07.2014, 05.08.2014, 05.09.2014 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, dass zu keinem Zeitpunkt ein Gespräch über die Erweiterung der Wohnfläche durch die Umbaumaßnahmen und eine damit einhergehende Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem in der Nachtragsvereinbarung vom 26.06.2012 festgelegten Mietzins stattgefunden habe. Einer solchen Absprache hätte sie nicht zugestimmt, da die Verkleinerung der Wohnfläche in ihrem Interesse gelegen habe.
Das Gericht hat die Beklagte gemäß § 141 ZPO persönlich angehört. Des Weiteren hat es mit Beschluss vom 16.03.2015 Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, in einem Gespräch zwischen der Beklagten und dem Ehemann der Klägerin Ende Januar 2013 sei über eine prognostizierte Wohnfläche von ca. 180 qm und die daraus resultierende künftige Miethöhe basierend auf einem Quadratmeterpreis von € 11,50 gesprochen worden, durch Vernehmung des Zeugen Dr. M. S.. Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 13.04.2015 (Bl. 100-103 der Akte) Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der geltend gemachten Mietzinsdifferenz in Höhe von € 4.924,53. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus § 535 Abs. 2 BGB aufgrund der Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 26.06.2012 (1.) und nicht aus einer dahingehenden ausdrücklichen oder konkludenten nachträglichen Vereinbarung mit der Beklagten (2.), noch kann er aus einer ergänzenden Vertragsauslegung (3.) hergeleitet werden.
(1.) Es besteht kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung von € 4.924,53 gemäß § 535 Abs. 2 BGB aufgrund der Nachtragsvereinbarung vom 26.06.2012. Aus der Nachtragsvereinbarung ergibt sich kein Zahlungsanspruch, der über den von der Beklagten seit September 2013 gezahlten monatlichen Mietzins in Höhe von € 1.725,00 hinausgeht. Eine sog. echte Quadratmetermiete wurde in der Nachtragsvereinbarung von den Parteien nicht vereinbart. Eine sog. echte Quadratmetermiete ist anzunehmen, wenn aus dem Mietvertrag hervorgeht, dass sich der Mietzins aus der tatsächlichen Quadratmeterzahl des Mietobjektes multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietzins ergeben soll und der Mietzins sich unmittelbar auf Grundlage der tatsächlichen Fläche bestimmen soll (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 1. Juli 2014, Az.: 5 U 1890/13, juris).
In der vorliegenden Nachtragsvereinbarung wird zunächst erläutert, dass sich die Wohnungsgrundfläche nach den Umbaumaßnahmen auf etwa 150 qm verkleinern wird. Es folgt: „Vor diesem Hintergrund vereinbaren die Parteien was folgt: 1. Die Mieträume verändern sich wie in der Vorbemerkung beschrieben. 2. Die Miete ändert sich auf einen Quadratmeterpreis von € 11,50, d.h. die Gesamtmiete der 150 qm Wohnung beläuft sich auf 1725 Euro zum Abschluß der durchzuführenden Umbaumaßnahmen. (…)“. Aus der Verwendung der Formulierung „vor diesem Hintergrund“, bezogen die vorher näher erläuterte neue Wohnungsgröße von etwa 150 qm, und der Festlegung der Größe der Wohnung unter 2. auf „die 150 qm Wohnung“ kann nur geschlossen werden, dass sich der Quadratmeterpreis von € 11,50 auf „die 150 qm Wohnung“ fest beziehen soll und dass kein selbstständiger Quadratmeterpreis von € 11,50 bezogen auf die tatsächliche Größe der Wohnung festgelegt werden sollte. Es kann der Vereinbarung nicht entnommen werden, dass der Quadratmeterpreis von € 11,50 auch bezogen auf eine andere Wohnfläche gelten soll und der Mietzins bei Veränderung der Wohnfläche oder einem tatsächlichen Abweichen der Wohnfläche von dem in der Vereinbarung zugrunde gelegten Wert entsprechend angepasst werden soll. Der Quadratmeterpreis von € 11,50 ist in keinem selbstständigen, isolierten Satz vereinbart, sondern an seine Festlegung schließt sich unmittelbar im gleichen Satz die feste Bezugsgröße von 150 qm an. Eine Flexibilität des Mietzinses, bezogen auf eine etwaige Veränderung oder Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße, kann in dieser Regelung nicht gesehen werden.
(2.) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung der Mietzinsdifferenz aus § 535 Abs. 2 BGB aufgrund einer etwaigen zeitlich nach der Nachtragsvereinbarung vom 26.06.2012 erfolgten Vereinbarung der Parteien über eine Erhöhung und Anpassung von Mietzins und Wohnfläche. Eine solche nachträgliche Vereinbarung wurde weder ausdrücklich von den Parteien geschlossen, noch kann in der zwischen den Parteien streitigen Nutzung der gesamten neu geschaffenen Wohnfläche durch die Beklagte eine konkludente Annahme eines etwaigen Angebotes der Klägerin zur Erweiterung der Wohnfläche des Mietvertrages mit einer damit einhergehenden Erhöhung des Mietzinses gesehen werden.
Eine ausdrückliche Vereinbarung wurde zwischen den Parteien nicht geschlossen. Der Klägerin ist die diesbezügliche Beweisführung nicht gelungen. Im Hinblick auf den Abschluss einer Vereinbarung mit der Verständigung über einen höheren Mietzins war sie nach den allgemeinen Regeln beweisbelastet. Der von ihr benannte Zeuge Dr. M. S. hat die streitige Behauptung nicht bestätigt. Der Zeuge hat zwar bekundet, dass er der Beklagten mitgeteilt hat, dass auch bei einer größeren Wohnungsgröße als zunächst geplant, es bei dem vereinbarten Quadratmeterpreis von € 11,50 bleiben solle. Er hat aber weiterhin ausgesagt, dass die Beklagte hierzu nichts gesagt, also diesem Vertragsangebot der Klägerin nicht zugestimmt hat. Damit ist eine ausdrückliche Vereinbarung über diese Frage gerade nicht zustande gekommen.
Eine Vereinbarung über einen höheren Mietzins wurde auch nicht durch ein Angebot der Klägerin und eine konkludente Angebotsannahme durch tatsächliche Nutzung der neuen Wohnfläche von Seiten der Beklagten abgeschlossen. Zwar nimmt eine Mieterin unter Umständen, wenn ein konkretes Angebot des Vermieters auf Gebrauchsüberlassung einer neu geschaffenen Wohnfläche gegen Zahlung erhöhter Mietzinses besteht, dieses Angebot konkludent durch Nutzung der neuen Wohnfläche an (vgl. BGH, Urteil vom 02. Juli 2014, VIII ZR 298/13 – juris).
Auch dieser Sachverhalt steht aber nach der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichtes fest. Der von der Klägerin benannte Zeuge Dr. M. S. hat zwar bekundet, dass er der Beklagten ein Angebot zum Abschluss eines Änderungsvertrages unterbreitet hat, indem er in dem Gespräch der Beklagten mitgeteilt hat, dass sich die geschätzte Wohnungsgröße nach den Umbaumaßnamen auf 180 qm belaufen wird und der Quadratmeterpreis von € 11,50 weiterhin Bestand haben soll. Der Inhalt dieses Gespräches ist von der Beklagten in deren persönlichen Anhörung jedoch nicht bestätigt worden. Die Beklagte gab an, dass es zwar ein Gespräch mit ihr und dem Ehemann der Klägerin über den Umbau im Allgemeinen gegeben habe, an ein genaues Datum könne sie sich nicht mehr erinnern. Mit ihr sei jedoch nie über die Vergrößerung der Wohnfläche ihrer Wohnung auf 180 qm oder darüber, dass sie einen Quadratmeterpreis von € 11,50 für eine Wohnfläche von 180 qm zahlen sollte, gesprochen worden. In diesem Fall hätte die Wohnfläche für sie auch unverändert bleiben können, vor den Umbaumaßnahmen sei der Wohnungsschnitt für sie vorteilhafter gewesen. Die Verkleinerung der Wohnfläche sei ihr ganz recht gewesen.
Das Gericht vermag nicht zu beurteilen, wessen Einlassung zutrifft. Keine Seite steht in einer neutralen Position. Der Zeuge ist der Ehemann der Klägerin und hat die Umbaumaßnahmen für sie koordiniert, während die Beklagte, die aus Gründen der Waffengleichheit zu diesem Punkt persönlich angehört worden ist, als direkte Partei ein offensichtliches Eigeninteresse hat. Beide Aussagen sind gleichermaßen lebensnah. Objektive Kriterien, an denen der Wahrheitsgehalt der Aussagen gemessen werden könnte, bestehen nicht. Das Gespräch/die Gespräche können sich ebenso gut so zugetragen haben, wie sie der Zeuge … oder die Beklagte geschildert hat. Bei beiden Zeugen waren Wahrnehmungsbereitschaft, -fähigkeit und Wahrnehmungsmöglichkeit im gleichen Maße gegeben. Die Unaufklärbarkeit geht zulasten der beweisbelasteten Partei, also der Klägerin.
Damit konnte der Nachweis über eine Unterbreitung eines Angebotes über eine Erhöhung von Wohnfläche und Mietzins nicht geführt werden, so dass die Beklagte mangels Angebotes durch ihr tatsächliches und von ihr im Übrigen bestrittenen Wohnverhalten auch keine konkludente Annahme erklären konnte.
(3.) Ein Anspruch auf Zahlung der Mietzinsdifferenz ergibt sich schließlich auch nicht aus einer ergänzenden Vertragsauslegung des durch die Nachtragsvereinbarung ergänzten Mietvertrages. Dem Vortrag der Klägerin, die Parteien hätten sich, wenn sie bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung am 26.06.2012 anstelle der geplanten Verkleinerung an eine mögliche Vergrößerung der Wohnfläche gedacht hätten, redlicherweise auf eine Erhöhung des Mietzins anhand des ausdrücklich geregelten Quadratmeterpreises von € 11,50 bezogen auf die neue Wohnfläche geeinigt, wobei der hypothetische Parteiwille bezüglich der Miethöhe nach Treu und Glauben zu ermitteln sei, kann nicht gefolgt werden.
Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag eine Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit enthält (BGHZ 127, 138, 142). Zwar haben die Vertragsparteien bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung des Mietvertrages eine mögliche Vergrößerung der Wohnfläche nicht bedacht und diese Lücke wurde auch nicht durch nachträgliche Vereinbarungen geschlossen. Diese Regelunglücke kann jedoch nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden, da dies eine unzulässige Erweiterung des Vertragsgegenstandes darstellen würde (vgl. allg. hierzu BGH, NJW 1980, 2347). Durch eine ergänzende Vertragsauslegung darf der Inhalt der Parteierklärungen nicht verändert werden (vgl. BGH, NJW-RR 1989, 1490), unzulässig ist die Schaffung einer zusätzlichen Bindung der Parteien, die über den wesentlichen Inhalt des Vertrages hinausgeht (BGHZ 77, 301, 304). Die ergänzende Vertragsauslegung muss als zwingende, selbstverständliche Folge aus dem Regelungszusammenhang des Vertrages resultieren (BGHZ 40, 91, 103) und darf nicht über das rechtliche Beziehungsfeld hinausgehen, welches die Parteien regeln wollten (vgl. Busche in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 157 Rn. 56). Legt man dies der Beurteilung des durch die Nachtragsvereinbarung ergänzten Mietvertrages zugrunde, weist der Mietvertrag keine durch ergänzende Vertragsauslegung schließbare Regelungslücke auf. Die Parteien haben sich in dieser Vereinbarung auf eine Verkleinerung der Wohnfläche auf 150 qm geeinigt. In Bezug auf eine mögliche Vergrößerung der Wohnfläche bestand kein gemeinsamer Regelungsplan. Unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände handelt es sich bei der Vergrößerung der Wohnfläche auf 182,95 qm um einen anderen Vertragsgegenstand, da er in Bezug auf die Wohnfläche eine entgegengesetzte Zielrichtung zu der von den Parteien geplanten Verkleinerung der Wohnfläche um 30 qm hatte. Eine Erweiterung der Wohnfläche geht über den wesentlichen Inhalt des bisherigen Vertrages hinaus und würde eine zusätzliche Bindung der Parteien schaffen. Daher hätte dieser Vertragsgegenstand eigenständig zwischen den Parteien ausgehandelt werden müssen. Gerade in Bezug auf die Preisfindung bestehen in solchen Situationen vielseitige Gestaltungsmöglichkeiten, deren Ausschöpfung den Parteien des Vertrages im Rahmen ihrer Privatautonomie überlassen bleiben muss (vgl. LG Köln, Urteil vom 26.09.2013 – 1 S 275/12 – BeckRS 2014, 15573).
Dieses Ergebnis führt auch zu keiner unbilligen Beeinträchtigung der Klägerin. Sie hätte, als sie sich für eine erhebliche Erweiterung der Umbaumaßnahmen entschieden hat, eine bindende schriftliche Vereinbarung mit der Beklagten über die geplante Erweiterung der Wohnfläche und eine damit einhergehende Erhöhung der Mietzinse schließen können, so wie dies auch in der Nachtragsvereinbarung vom 26.06.2012 erfolgt ist. Auch wenn vor Beginn der erweiterten Umbaumaßnahmen die endgültige Größe der Wohnfläche nach Beendigung noch nicht feststand, hätte die Klägerin dennoch mit der Beklagten eine Vereinbarung über die vom dem ursprünglichen Plan abweichenden Umbaumaßnahmen, die anvisierte Wohnflächenvergrößerung und den künftig pro Quadratmeter zu zahlenden Mietzins abschließen können. Da dies nicht erfolgt bzw. von ihr nicht nachgewiesen ist, hat die Klägerin das Risiko zu tragen, bis zu einer Neuvermietung nur den in der Nachtragsvereinbarung genannten Mietzins zu erhalten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 13.4.2015 die Klage erhöht hat, konnte dies nicht mehr berücksichtigt werden, da der Schriftsatz erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung beim Gericht eingegangen ist.
