Aufzugsanbau in Miethaus eine Modernisierung

✔ Das Wichtigste in Kürze

• Das Landgericht Berlin bestätigte, dass ein Aufzugsanbau in einem Miethaus, der keine wesentliche Verbesserung der Wohnsituation mit sich bringt, nicht als Modernisierung angesehen werden kann.
• Die Entscheidung betont, dass für eine Modernisierung ein spürbarer Gebrauchsvorteil, wie barrierefreie Zugänglichkeit oder signifikante Zeitersparnis, notwendig ist.
• Das Urteil stellt klar, dass allein die erleichterte Erreichbarkeit von Wohnungen in höheren Etagen nicht ausreicht, um einen Gebrauchsvorteil zu begründen.
• Der Einbau des Aufzugs führte nicht zu einer barrierefreien Erreichbarkeit, da weiterhin Stufen überwunden werden müssen.
• Wartezeiten auf den Aufzug und die Tatsache, dass er nicht auf der Etage der Klägerin hält, bieten keinen Zeitvorteil oder verbesserte Erreichbarkeit.
• Das Gericht widerspricht der Annahme, dass ein Aufzug generell einen wohnwerterhöhenden Faktor darstellt, wenn er nicht zu einer wesentlichen Verbesserung beiträgt.
• Die Kostenersparnis bei einer Rücknahme der Berufung wurde dem Beklagten nahegelegt.
• Dieses Urteil bekräftigt die Notwendigkeit einer spürbaren Verbesserung der Wohnqualität durch Modernisierungsmaßnahmen.

✔ Häufige Fragen – FAQ

Was versteht man unter einer Modernisierungsmaßnahme im Mietrecht?

Eine Modernisierungsmaßnahme im Mietrecht ist eine bauliche Veränderung an der Mietsache, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt.

Dazu zählen laut § 555b BGB insbesondere:

1. Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung), z.B. Wärmedämmung, Einbau von Isolierglasfenstern
2. Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Wasser, z.B. Einbau von Wohnungswasserzählern, Durchlaufbegrenzern
3. Maßnahmen zur Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache, z.B. Einbau eines Aufzugs, Anbau eines Balkons
4. Maßnahmen zur dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse, z.B. Grundrissänderungen
5. Maßnahmen zur Verbesserung der Bewirtschaftung, z.B. Einbau einer zentralen Heizungsanlage
6. Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind

Wichtig ist die Abgrenzung zu reinen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Erhaltungsmaßnahmen), die nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Diese berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung.

Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden. Der Vermieter muss sie aber mindestens 3 Monate vorher ankündigen. Danach kann er bis zu 8% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen, maximal aber 3 €/m2 innerhalb von 6 Jahren.

Ausnahmen von der Duldungspflicht bestehen nur bei einer unzumutbaren Härte für den Mieter oder wenn die Maßnahme den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (Totalumbau).

Welche Voraussetzungen müssen für eine Modernisierungsankündigung erfüllt sein?

Damit eine Modernisierungsankündigung rechtswirksam ist, muss sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Schriftform: Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen, eine mündliche Ankündigung genügt nicht. Textform, z.B. per E-Mail oder Fax, reicht aus.
2. Mindestens 3 Monate Vorlauf: Zwischen Zugang der Ankündigung und Beginn der Maßnahme müssen mindestens 3 Monate liegen. Bei umfangreichen Maßnahmen kann eine längere Ankündigungsfrist angemessen sein.
3. Angabe von Art und Umfang der Maßnahme: Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Modernisierung beschreiben. Der Mieter muss erkennen können, was auf ihn zukommt und wie sehr er betroffen sein wird.
4. Voraussichtlicher Beginn und Dauer: Der voraussichtliche Beginn und die geplante Dauer der Maßnahme müssen angegeben werden. Dabei reichen Schätzungen aus, genaue Termine sind nicht erforderlich.
5. Zu erwartende Mieterhöhung: Die Ankündigung muss die zu erwartende Erhöhung der Miete beziffern. Dabei reicht eine überschlägige Berechnung, solange die Größenordnung erkennbar ist.
6. Hinweis auf Sonderkündigungsrecht: Der Vermieter muss darauf hinweisen, dass der Mieter nach § 561 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann. Fehlt dieser Hinweis, ist die Ankündigung unwirksam.
7. Aufklärung über Härtegründe: Der Vermieter muss den Mieter auf sein Recht hinweisen, Härtegründe geltend zu machen, die einer Duldung entgegenstehen können. Auch hier führt ein Fehlen zur Unwirksamkeit.

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Modernisierungsankündigung formell unwirksam. Der Mieter kann dann die Duldung der Maßnahme verweigern und muss auch eine spätere Mieterhöhung nicht akzeptieren.

Unabhängig davon kann der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Ankündigung Härtegründe geltend machen, die ihn von der Duldungspflicht entbinden. Dazu muss er substantiiert darlegen, warum ihm die Modernisierung nicht zumutbar ist.

Wie wird der Gebrauchswert einer Wohnung durch Modernisierungen beeinflusst?

Der Gebrauchswert einer Wohnung kann durch Modernisierungsmaßnahmen auf verschiedene Arten beeinflusst und erhöht werden:

1. Energetische Modernisierung: Maßnahmen wie Wärmedämmung, Austausch von Fenstern und Heizungsanlagen führen zu einer nachhaltigen Energieeinsparung. Dies verbessert den Wohnkomfort und senkt die Betriebskosten für den Mieter.
2. Verbesserung der Ausstattung: Der Einbau neuer Badezimmer, Bodenbeläge oder Einbauküchen steigert den Gebrauchswert einer Wohnung erheblich. Moderne Ausstattungsmerkmale machen die Wohnung attraktiver.
3. Barrierefreiheit: Der Einbau eines Aufzugs oder die Beseitigung von Schwellen erhöht die Nutzbarkeit für ältere oder mobilitätseingeschränkte Personen.
4. Grundrissänderungen: Durch Zusammenlegung oder Abtrennung von Räumen kann der Grundriss optimiert und besser an die Bedürfnisse der Mieter angepasst werden.
5. Verbesserung der Wohnverhältnisse: Schallschutzmaßnahmen, Anbau von Balkonen oder die Schaffung von Gemeinschaftsräumen verbessern die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig.
6. Modernisierung der Haustechnik: Eine neue Heizungsanlage, Lüftungsanlage oder Modernisierung der Elektroinstallation erhöhen Komfort und Sicherheit.

Insgesamt führen Modernisierungen dazu, dass die Wohnung auf einem zeitgemäßen technischen Stand ist, energieeffizienter wird und der Wohnwert durch bessere Ausstattung und Raumaufteilung steigt. Dies rechtfertigt in der Regel eine Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben.

Welche Rechte haben Mieter bei nicht zustimmungspflichtigen Modernisierungen?

Bei nicht zustimmungspflichtigen Modernisierungen haben Mieter folgende Rechte:

1. Sonderkündigungsrecht: Mieter können bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann höchstens 3 Monate zum Monatsende.
2. Duldungsverweigerung bei Härtefällen: Mieter können die Duldung der Modernisierung verweigern, wenn sie eine besondere Härte für sie bedeuten würde. Gründe können z.B. hohes Alter, Krankheit oder schwere wirtschaftliche Belastungen sein.
3. Mängelanzeige: Führt die Modernisierung zu Mängeln an der Mietsache, kann der Mieter diese anzeigen und ggf. die Miete mindern. Der Vermieter muss die Mängel dann beseitigen.
4. Aufwendungsersatz und Vorschuss: Muss der Mieter infolge der Modernisierung mehr Aufwendungen tätigen, z.B. für Strom oder Heizung, kann er vom Vermieter Ersatz verlangen. Auch einen angemessenen Vorschuss kann er fordern.
5. Schadensersatz: Entstehen dem Mieter durch die Modernisierung Schäden, z.B. an Möbeln oder durch Nutzungsausfall, kann er Schadensersatz geltend machen.
6. Zutrittsrecht: Der Mieter hat das Recht, die ordnungsgemäße Durchführung der Modernisierung zu überwachen. Dazu muss ihm der Zutritt zur Wohnung gestattet werden.
7. Duldung von Unannehmlichkeiten: Baustellenlärm, Schmutz und andere unvermeidbare Unannehmlichkeiten muss der Mieter allerdings hinnehmen, ohne die Miete zu mindern.

Um diese Rechte wahrzunehmen, sollte der Mieter zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Oft lassen sich einvernehmliche Lösungen finden. Kommt es zum Streit, kann eine anwaltliche Beratung sinnvoll sein.

Insgesamt haben Mieter also durchaus Möglichkeiten, auf nicht zustimmungspflichtige Modernisierungen zu reagieren und ihre Interessen zu wahren. Ein kompletter Ausschluss der Maßnahmen ist aber nur in Härtefällen möglich.

Inwiefern spielt der Berliner Mietspiegel bei der Beurteilung von Modernisierungsmaßnahmen eine Rolle?

Der Berliner Mietspiegel und ähnliche regionale Vergleichsinstrumente spielen bei der Beurteilung von Modernisierungsmaßnahmen eine wichtige Rolle, insbesondere bei der Bewertung von Wohnwertverbesserungen und der daraus resultierenden Mieterhöhungen. Der Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen und Ausstattungsmerkmale in einem bestimmten Gebiet. Er wird regelmäßig aktualisiert und berücksichtigt dabei auch die Auswirkungen von Modernisierungen auf den Wohnwert und die Mieten.

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung kann der Vermieter den Mietspiegel heranziehen, um zu belegen, dass die geforderte Miete nach der Modernisierung noch im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn durch die Modernisierung der Standard der Wohnung verbessert wurde und der Vermieter eine entsprechende Anpassung der Miete vornehmen möchte.

Für Mieter bietet der Mietspiegel eine wichtige Orientierungshilfe, um zu beurteilen, ob eine geforderte Mieterhöhung nach Modernisierung angemessen ist. Sie können den Mietspiegel nutzen, um zu überprüfen, ob die neue Miete nach der Modernisierung noch im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ist dies nicht der Fall, können sie gegen die Mieterhöhung Widerspruch einlegen.

Zusammenfassend dient der Berliner Mietspiegel und ähnliche regionale Vergleichsinstrumente sowohl Vermietern als auch Mietern als wichtige Grundlage für die Beurteilung von Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Sie ermöglichen eine objektive Bewertung des Wohnwerts und der Angemessenheit von Mieten im regionalen Kontext und tragen damit zu einer fairen und transparenten Gestaltung des Mietverhältnisses bei.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen: Dieser Paragraph definiert, was unter Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen ist, einschließlich der Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Im Kontext des Aufzugsanbaus ist dieser Paragraph zentral, um zu bestimmen, ob eine Maßnahme als Modernisierung gilt, die den Wohnwert steigert.
• § 558 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung: Erklärt die Voraussetzungen und das Verfahren einer Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungen. Im vorliegenden Fall ist dies relevant für die Frage, inwiefern der Vermieter die Miete aufgrund des Aufzugsanbaus rechtmäßig erhöhen darf.
• § 522 Abs. 2 ZPO – Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung: Dieser Paragraph ermöglicht es einem Gericht, eine Berufung ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, wenn diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Im vorliegenden Fall nutzte das Landgericht Berlin diese Regelung, um die Berufung des Vermieters abzulehnen.
• Mietrechtsspezifische Vorschriften zur Barrierefreiheit: Obwohl nicht spezifisch im Text genannt, sind Regelungen zur Barrierefreiheit im Mietrecht für den vorliegenden Fall von Bedeutung, da argumentiert wurde, dass der Aufzugsanbau keinen barrierefreien Zugang schafft.
• Berliner Mietspiegel: Wird im Text erwähnt im Kontext der Argumentation des Vermieters bezüglich wohnwerterhöhender Merkmale. Der Berliner Mietspiegel dient als Orientierungshilfe für die ortsübliche Vergleichsmiete und kann bei Mieterhöhungen nach Modernisierung herangezogen werden.
• GKG (Gerichtskostengesetz) KV 1220, 1222: Regelt die Kosten im Gerichtsverfahren. Im Text wird darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung zu einer Reduzierung der Kosten führen kann. Dies ist relevant für das Verständnis der finanziellen Konsequenzen gerichtlicher Auseinandersetzungen.