LG Frankfurt – Az.: 2/11 S 326/16 – Urteil vom 01.06.2017
Das Versäumnisurteil der Kammer vom 20.02.2017 wird aufrechterhalten.
Die Kläger haben die weiteren Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung aus diesem Urteil und aus dem Versäumnisurteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des insgesamt vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 11.463,00 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Die Kläger begehren Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten innegehaltenen Wohnung in der … .
Ursprünglich war die Beklagte Eigentümerin des Anwesens … und die Kläger waren Mieter. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.07.2015 verkaufte die Beklagte die Liegenschaft an die Kläger, wobei der Beklagten zunächst ein unentgeltliches dingliches Wohnrecht eingeräumt wurde. Am 12.09.2015 schlossen die Parteien einen Mietvertrag hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung ab und hoben sodann mit notariellem Vertrag vom 06.10.2015 das dingliche Wohnrecht auf.
Gemäß dem Mietvertrag betrug die Nettomiete 1,00 Euro, die Betriebskostenvorauszahlung belief sich auf 220,00 Euro monatlich. Unstreitig beläuft sich der tatsächliche Nettomietwert der Wohnung auf 900,00 Euro.
Aufgrund ausbleibender Mietzahlungen für die Monate April und Mai 2016 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zunächst mit Schreiben vom 12.05.2016 außerordentlich. Nachdem die Beklagte auch mit der Junimiete und somit mit Zahlungen in Höhe von insgesamt 663,00 Euro in Verzug geraten war, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben ihrer späteren Prozessbevollmächtigen vom 06.06.2016 aufgrund des Zahlungsverzugs erneut außerordentlich und hilfsweise ordentlich.
Die Räumungsklage wurde der Beklagten am 26.07.2016 zugestellt. Mit Schreiben vom 13.09.2016 verpflichtete sich die Stadt Frankfurt am Main die fälligen Mietschulden zu übernehmen. Ein Ausgleich der streitgegenständlichen Mieten in Höhe von 663,00 Euro erfolgte erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung der Erstinstanz.
Jedenfalls vom 05.09.2016 bis zum 07.09.2016 zapfte die Beklagte eine Stromleitung des Mehrparteienhauses an, um auf diese Weise Energie zu verbrauchen, ohne hierfür zu bezahlen.
Aufgrund des „Stromdiebstahls“ kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben ihrer späteren Prozessbevollmächtigten vom 15.09.2016 erneut außerordentlich und hilfsweise ordentlich.
Darüber hinaus kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 22.09.2016 außerordentlich, hilfsweise ordentlich, weil die Beklagte, bevor sie das Haus an die Kläger verkaufte, ein Antennenkabel von einer „…Antennenbox“ im Keller in ihre Wohnung verlegt hatte und in der Folge die an den Allgemeinstrom angeschlossene Antennenbox nutzte.
Der Spitzboden des Anwesens wird allein von den Klägern genutzt und ist unter anderem mit einem Kühlschrank ausgestattet. Der Strom für den Spitzboden läuft über den Zähler der Beklagten und verursacht eine erhöhte Stromrechnung bei der Beklagten.
Die Kläger haben behauptet, die Beklagte habe fast drei Monate ihren Strom vom Allgemeinstromnetz der Wohngemeinschaft entnommen, was sich bereits daraus ergebe, dass der Stromversorger den Strom der Beklagten – unstreitig – zum 07.07.2016 abgestellt hatte und die für die Stromentnahme benötigte Elektroinstallation im Treppenhaus erst am 21.09.2016 wieder zurückgebaut worden sei.
Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die im Anwesen … im zweiten Obergeschoss (Dachgeschoss) gelegene Wohnung mit 75 qm Nutzfläche bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad/WC, Gäste-WC und Abstellraum (Kellerraum, Balkon) zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 663,00 Euro nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.07.2016 zu zahlen.
Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat vorgetragen, sie leide aufgrund einer psychischen Erkrankung an einer seelischen Behinderung im Sinne des ICD-10: F60.31, F 12.2, mithin an einer emotional instabilen Persönlichkeitsstörung des Borderline-Typs sowie einer Suchterkrankung. Aus diesem Grund habe sie sich seit dem Jahr 2006 immer wieder in stationärer Behandlung befunden. Bedingt durch ihre Krankheit sei die Beklagte als geschäftsunfähig anzusehen. Aus diesem Grunde seien die Verträge vom 30.07.2015 und 06.10.2015 nichtig.
Weiter hat die Beklagte vorgetragen, dass ihr nach Abstellung des Stroms zunächst die Nachbarin … über ein Verlängerungskabel Strom zur Verfügung gestellt habe. Erst als die Nachbarin Anfang September nicht mehr bereit gewesen sei, der Beklagten weiter Strom zur Verfügung zu stellen, habe die Beklagte vom 05.09.2016 bis 07.09.2016 Allgemeinstrom für ihre Wohnung entnommen. Ab dem 07.09.2016 habe ihr dann der Nachbar … Strom zur Verfügung gestellt, weshalb ab diesem Zeitpunkt kein weiterer Allgemeinstrom entnommen wurde.
Das Amtsgericht hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. Es hat zur Begründung ausgeführt, den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten rückständigen Mietzinsen aus § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von insgesamt 663,00 Euro zu. Darüber hinaus sei die Beklagte auch verpflichtet, streitgegenständliche Wohnung zu räumen und an die Beklagten herauszugeben, da der jedenfalls über zwei Tage andauernde Stromdiebstahl zur außerordentlichen Kündigung berechtigt habe. Eine vorherige Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn es sich um eine so gut wie nicht messbare Menge Strom gehandelt hätte. Der Vortrag der Beklagten hinsichtlich der behaupteten Geschäftsunfähigkeit sei zu unsubstantiiert, weshalb sich die Beklagte auch nicht darauf berufen könne, dass sie aufgrund der Unwirksamkeit der mit den Klägern abgeschlossenen Verträge noch Eigentümerin der Liegenschaft sei beziehungsweise ihr noch ein dingliches Wohnrecht zustehe.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen und der Begründung im Übrigen wird auf das Urteil des Amtsgerichtes Frankfurt am Main vom 09.11.2016 (Az.: 33 C 1821/16 (93)) Bezug genommen.
Gegen das ihr am 14.11.2016 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 08.12.2016 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und die Berufung mit am 13.01.2017 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet.
Nachdem im Termin zur mündlichen Verhandlung vor der Kammer die Klägervertreterin keinen Antrag gestellt hat, wurde das amtsgerichtlich Urteil durch Versäumnisurteil der Kammer vom 20.02.2017 abgeändert und die Klage abgewiesen. Auf das Versäumnisurteil vom 20.02.2017 wird Bezug genommen.
Gegen das ihrer Prozessbevollmächtigten am 06.03.2017 zugestellte Versäumnisurteil der Kammer haben die Kläger mit Schriftsatz vom 09.03.2017 Einspruch eingelegt.
Mit dem Schriftsatz vom 09.03.2017 stützen die Kläger ihre Klage nunmehr auch auf eine mit Schreiben vom 20.02.2017 erklärte außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung vom 20.02.2017 wurde begründet mit der Fortdauer der Nutzung des „Gemeinschafts-TV“ über die „TV Box des Gesamtanwesens“ im Keller, einem erneuten Verlegen mehrerer Verlängerungskabel im Haus, dem Einzug des Lebensgefährten der Beklagten in streitgegenständliche Wohnung sowie dem nicht vorgenommenen Ausgleich der Betriebskostennachzahlung für 2015.
Darüber hinaus haben die Kläger im Schriftsatz vom 09.03.2017 den Rechtsstreit hinsichtlich der geltend gemachten Mieten in Höhe von 663,00 Euro (teilweise) für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil der Kammer vom 20.02.2017 aufrechtzuerhalten.
Die Kläger beantragen, das Versäumnisurteil der Kammer vom 20.02.2017 aufzuheben und die Berufung zurückzuweisen, soweit der Rechtstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt wurde.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien einschließlich der eingereichten Anlagen sowie den Inhalt der mündlichen Verhandlungen in erster und zweiter Instanz Bezug genommen.
II.
Der Einspruch der Kläger war zulässig. Er ist form- und fristgerecht gemäß den §§ 339 Abs. 1, 340 ZPO eingelegt worden und hat daher das Verfahren in den Stand vor Eintritt der Säumnis zurückversetzt, § 342 ZPO.
Die Berufung der Beklagten war zulässig und hatte auch in der Sache Erfolg, weshalb das Versäumnisurteil der Kammer vom 20.02.2017 aufrechtzuhalten war.
Die Kläger können die begehrte Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs.1 BGB nicht verlangen, da die ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind und von daher nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben.
Hinsichtlich der aufgrund rückständiger Mietzahlungen erklärten außerordentlichen Kündigungen vom 12.05.2016 und 06.06.2016 ergibt sich die Unwirksamkeit aus § 569 Abs. 3 S. 1 BGB, da sich die Stadt Frankfurt am Main innerhalb der Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage zur Übernahme der Mietschulden verpflichtete.
Soweit die Kläger mit Schreiben vom 06.06.2016 das Mietverhältnis aufgrund des Zahlungsverzuges hilfsweise auch ordentlich kündigten, erachtet die Kammer die Nichtzahlung der zu diesem Zeitpunkt fälligen 663,00 Euro als eine nicht derart erhebliche Pflichtverletzung, als dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt wäre. Insoweit verkennt die Kammer nicht, dass die Beklagte über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinander folgenden Terminen mit Mietzahlungen in Höhe von insgesamt drei Monatszahlungen in Rückstand geraten war, weshalb nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB grundsätzlich von einer erheblichen Pflichtverletzung auszugehen wäre. Nach Auffassung der Kammer kann vorliegend jedoch nicht unbeachtet bleiben, dass die zwischen den Parteien vereinbarte Nettomiete ganz offensichtlich lediglich symbolische Bedeutung hat und keine adäquate Bewertung des Nutzungsinteresses darstellt. Zwar liegen den präzisen Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB gesetzgeberische Wertvorstellungen darüber zugrunde, wie die Vermögensinteressen des Vermieters mit den Erfordernissen des Mieterschutzes in Einklang zu bringen sind (Blank/Börstinghaus Miete BGB § 573 Rn. 24). Die typisierten Fälle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB können jedoch dann keinen Aufschluss über die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung geben, wenn es sich um den atypischen Fall einer symbolischen Mietzahlung handelt. Vielmehr erscheint es in derartigen Fällen sachgerecht, nicht auf die tatsächlich vereinbarte symbolische Miete sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen. Insbesondere da davon auszugehen ist, dass ein Vermieter in Fällen symbolischer Mietzinszahlungen regelmäßig eine Kompensation für die reduzierte Miete erhalten hat, sind auch bei einem Abstellen auf den objektiven Mietwert die Vermögensinteressen des Vermieters hinreichend gewahrt. Nachdem vorliegend der aufgelaufene Mietrückstand in Höhe von 663,00 Euro noch nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomiete der Wohnung in Höhe von 900,00 Euro erreichte, kommt eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht in Betracht.
Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die am 15.09.2016 ausgesprochene außerordentliche Kündigung aufgrund des „Stromdiebstahls“ beendet. Zwar ist davon auszugehen, dass die Beklagte vorliegend den Straftatbestand des § 248c StGB (Entziehung elektrischer Energie) verwirklicht hat. Gleichwohl scheitert eine fristlose Kündigung hier (jedenfalls) an § 543 Abs. 3 S. 1 BGB. Eine Abmahnung ist nicht ausgesprochen worden. Ein Fall des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB liegt nicht vor. Insbesondere ist eine Abmahnung hier auch nicht angesichts der Schwere des Vertragsverstoßes entbehrlich gewesen, zumal die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger mit ihrer Behauptung, die Beklagte habe nahezu drei Monate lang Strom abgezweigt, beweisfällig geblieben sind. Während die Beklagte insoweit substantiiert dargelegt hat, dass sie in der Zeit nach Abstellung des Stroms bis zum 05.09.2016 und ab dem 07.09.2016 ihren Strom jeweils von Nachbarn zur Verfügung gestellt bekam, haben die Kläger zum Beweis der behaupteten mehrmonatigen Stromentnahme lediglich eine Email der Kläger und angeblich am 12.09.2016 gefertigte Lichtbilder der Elektrokonstruktion der Beklagten vorgelegt. Allein hierdurch konnte die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit zu der Überzeugung gelangen, dass die Beklagte über mehrere Monate hinweg Strom widerrechtlich entnommen hat, § 286 ZPO. Die unstreitig erfolgte Stromentnahme für zwei Tage stellt keine derart schwere Pflichtverletzung dar, dass nach Abwägung der Interessen der Parteien eine Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich gewesen wäre, 543 Abs. 3 Satz 2 BGB. Zur Menge des widerrechtlich entnommenen Stromes haben die Kläger nicht konkret vorgetragen. Angesichts der kurzen Dauer der Entnahme, kann davon ausgegangen werden, dass den Klägern beziehungsweise der Hausgemeinschaft lediglich ein unerheblicher Nachteil erwachsen ist, der eine außerordentliche Kündigung nicht rechtfertigt (vgl. KG, NZM 2005, 254 ; Schmidt-Futterer/Blank BGB § 543 Rn. 199).
Ferner stellt sich die Stromentnahme in nicht nachgewiesener Menge an lediglich zwei Tagen aus den genannten Gründen auch nicht als eine mehr als unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2014 – 67 S 304/14), weshalb auch die mit Schreiben vom 15.09.2016 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis nicht beenden konnte. Dies gilt vorliegend auch deshalb, weil zwischen den Parteien unstreitig blieb, dass die Kläger ihrerseits Strom für den Spitzboden in nicht unerheblicher Menge auf Kosten der Beklagten entnommen haben. Wenn aber die Kläger ihrerseits unbefugt Strom auf Kosten der Beklagten entnehmen, kann im Rahmen der gebotenen Einzelfallabwägung die Pflichtverletzung der Beklagten nicht derart gewichtig angesehen werden, als dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB gerechtfertigt wäre.
Auch die mit Schreiben vom 22.09.2016 ausgesprochene außerordentliche Kündigung aufgrund des Antennenkabels scheitert jedenfalls an § 543 Abs. 3 S. 1 BGB. Unabhängig von der Frage, ob das Anstecken eines Antennenkabels und somit das Nutzen der „TV Box des Gesamtanwesens“ beziehungsweise des „Gemeinschafts-TV“ überhaupt eine Pflichtverletzung darstellt, wäre eine etwaige Pflichtverletzung jedenfalls nicht derart erheblich, dass eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich gewesen wäre. Nachdem die Antennenbox ohnehin an das Stromnetz angeschlossen ist, ist schon nicht erkennbar, ob beziehungsweise in welchem Umfang sich der Stromverbrauch der Antennenbox durch die Nutzung der Beklagten erhöht. Darüber hinaus konnte und durfte die Beklagte zumindest bis zum Erhalt der Kündigung vom 22.09.2016 auch davon ausgehen, dass der Anschluss an die Antennenbox seitens der Kläger gebilligt wird. Nachdem die Kläger den Vortrag der Beklagten, wonach das Antennenkabel vom Zeugen … mehrere Monate vor dem Verkauf des Hauses an die Kläger installiert wurde, nicht entgegengetreten sind, war der Vortrag der Beklagten gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen.
Aus den genannten Gründen kann in der Nutzung der Antennenbox auch keine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gesehen werden, weshalb auch die insoweit hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung unwirksam ist.
Die ausgesprochenen Kündigungen des Mietverhältnisses aufgrund des Stromdiebstahls beziehungsweise aufgrund der Nutzung der Antennenbox im Keller sind letztlich auch nach § 242 BGB unwirksam. Nachdem sich die Kläger ihrerseits pflichtwidrig verhalten und unbefugt Strom von der Beklagten beziehen, stellt es sich als unzulässige Rechtsausübung im Sinne des § 242 BGB dar, wenn sie das Mietverhältnis aufgrund einer unbefugten Stromentnahme oder ein unbefugtes Nutzen der Antennenbox durch die Beklagten kündigen.
Letztlich können sich die Kläger auch nicht auf die Kündigung vom 20.02.2017 berufen. Bei der Kündigung vom 20.02.2017 handelt es um einen neuen Streitgegenstand und somit um eine Klageänderung im Sinne des § 263 ZPO. Eine solche kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der in erster Instanz erfolgreiche Berufungsbeklagte in der Berufungsinstanz nur im Wege der Anschlussberufung herbeiführen, die innerhalb der Ausschlussfrist des § 524 Abs. 2 S. 2 ZPO einzulegen ist (vgl. etwa BGH NJW 2015, 1296 ). Dies ist vorliegend jedoch unterblieben, da die Frist des § 524 Abs. 2 S. 2 ZPO am 24.02.2017 ablief und die Kündigung vom 20.02.2017 erst mit Schriftsatz vom 09.03.2017 in das Verfahren eingeführt wurde.
Die Kostenentscheidung beruht auf den § 92 Abs. 2 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Mietforderungen in Höhe von 663,00 Euro übereinstimmend für erledigt erklärt haben, wären die Kosten aufgrund des substantiierten Bestreitens der Beklagten hinsichtlich ihrer Geschäftsfähigkeit und der damit einhergehenden Erforderlichkeit einer Beweisaufnahme grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, § 91 a ZPO. Angesichts eines Gesamtstreitwertes in Höhe von 11.463,00 Euro wäre ein etwaiges Obsiegen der Kläger jedoch ohnehin derart geringfügig, dass die Kosten des Rechtsstreits nach § 92 Abs. 2 ZPO insgesamt den Klägern aufzuerlegen sind.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, insbesondere hinsichtlich der Anwendbarkeit der gesetzlich typisierten Fälle des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB bei einer vereinbarten symbolischen Mietzahlung, erfordert.
