Ein umstrittenes Mietverhältnis
In der jüngsten Entscheidung des Landgerichts Berlin wurde ein Fall verhandelt, der die Befristung eines Mietverhältnisses aufgrund eines geplanten Komplettumbaus betraf. Dieses Urteil wirft Licht auf die rechtlichen Nuancen und Herausforderungen, die mit solchen Mietvertragsklauseln verbunden sind.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 40/23 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Landgericht Berlin hat die Berufung der Klägerin gegen ein Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg zurückgewiesen, in dem es um die Befristung eines Mietverhältnisses aufgrund eines geplanten Komplettumbaus ging.
- Das Landgericht Berlin hat über die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27. Januar 2023 entschieden.
- Die Klägerin muss die Kosten der Berufung tragen.
- Das ursprüngliche Urteil ist vorläufig vollstreckbar, ohne dass eine Sicherheitsleistung erforderlich ist.
- Die Klägerin hatte die Beklagten auf Räumung einer Wohnung verklagt, die sie den Beklagten seit dem 21. April 2015 vermietet hatte.
- Der Mietvertrag war bis zum 1. April 2022 befristet, mit dem Befristungsgrund „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“.
- Eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 30. Juni 2022 wurde später vereinbart.
- Die Klägerin plante nicht, die Wohnung mit einer Nachbarwohnung zusammenzulegen, sondern den Grundriss der Wohnung zu ändern.
- Es gab Streitigkeiten darüber, ob die Befristung des Mietverhältnisses wirksam vereinbart wurde.
- Das Amtsgericht hat die Klage der Klägerin abgewiesen.
- Die Klägerin legte Berufung ein und argumentierte, dass das Amtsgericht zu hohe Anforderungen an die Befristungsgründe gestellt habe.
- Die Beklagten verteidigten das ursprüngliche Urteil und beantragten, die Berufung zurückzuweisen.
- Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Klägerin zurück, da sie offensichtlich unbegründet war und die Befristungsgründe nicht ausreichend konkretisiert und individualisiert waren.
- Die Klägerin wurde darauf hingewiesen, dass sie bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht haben muss, die Wohnung für den angegebenen Zweck zu verwenden.
Übersicht
- 1 Ein umstrittenes Mietverhältnis
- 1.1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 1.2 Sachverhalt und Kernthema: Ein Mietvertrag mit unklaren Absichten
- 1.3 Rechtliche Analyse: Die Begründung des Gerichts
- 1.4 Auswirkungen und Fazit: Die Bedeutung des Urteils
- 1.5 ➨ Unsicher bei Befristungen im Mietvertrag?
- 1.6 ✔ Befristung im Mietvertrag- kurz erklärt
- 1.7 § Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- 2 Das vorliegende Urteil
Sachverhalt und Kernthema: Ein Mietvertrag mit unklaren Absichten
Die Klägerin hatte den Beklagten eine Wohnung mit einem Mietvertrag vom 21. April 2015 vermietet. Dieser Vertrag sah eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 1. April 2022 vor, wobei als Grund für die Befristung ein „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ angegeben wurde. Interessanterweise wurde später vereinbart, dass das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 2022 verlängert wird, wobei der Befristungsgrund beibehalten wurde. Das Kernproblem entstand, als klar wurde, dass eine Zusammenlegung der Wohnung mit einer Nachbarwohnung nicht möglich war und die Klägerin keinen solchen Umbau anstrebte.
Rechtliche Analyse: Die Begründung des Gerichts
Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage der Klägerin ab, die die Räumung der vermieteten Wohnung verlangte. Die Klägerin legte Berufung ein, argumentierte jedoch nicht überzeugend genug, um das Urteil zu ändern. Das Landgericht Berlin stützte seine Entscheidung auf den § 575 BGB, der besagt, dass eine Befristung nur zulässig ist, wenn der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen. Das Gericht war der Ansicht, dass die Klägerin diese ernsthafte Absicht nicht nachweisen konnte, insbesondere da die geplanten Baumaßnahmen von dem im Mietvertrag angegebenen Befristungsgrund abwichen.
Auswirkungen und Fazit: Die Bedeutung des Urteils
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung klarer und präziser Mietvertragsklauseln. Es zeigt auch, dass Vermieter, die eine Befristung in ihren Mietverträgen aufgrund von Umbaumaßnahmen vorsehen, sicherstellen müssen, dass sie diese Absichten ernsthaft verfolgen und in der Lage sind, sie zu einem späteren Zeitpunkt nachzuweisen. Für Mieter bietet das Urteil eine gewisse Sicherheit, da es die Rechte des Mieters stärkt und sicherstellt, dass Vermieter ihre Mietverträge nicht willkürlich befristen können. Insgesamt betont dieses Urteil die Notwendigkeit von Transparenz und Ehrlichkeit in Mietverhältnissen und setzt einen wichtigen Präzedenzfall für zukünftige Fälle dieser Art.
➨ Unsicher bei Befristungen im Mietvertrag?
Die Befristung eines Mietverhältnisses kann kompliziert sein, insbesondere wenn es um Gründe wie den „Komplettumbau der Wohnung“ geht. Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden oder Fragen zu Ihrem Mietvertrag haben, sind Sie nicht allein. Wir bieten Ihnen eine fundierte Ersteinschätzung und eine anschließende Beratung, um Klarheit in Ihre mietrechtlichen Anliegen zu bringen. Lassen Sie uns gemeinsam sicherstellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und profitieren Sie von unserer Expertise im Mietrecht.
✔ Befristung im Mietvertrag- kurz erklärt
Vermieter dürfen Mietverträge befristen, jedoch nicht ohne triftigen Grund. Ein Zeitmietvertrag ist beispielsweise zulässig, wenn ein Abriss oder eine Sanierung des Hauses geplant ist. Ein weiterer Grund für die Befristung kann der Eigenbedarf des Vermieters sein, wenn dieser plant, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst zu nutzen. Vermieter können im Mietvertrag auch eine Mindestlaufzeit für das Mietverhältnis festlegen. In der Regel wird während dieser Mindestlaufzeit eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Sollten Mieter dennoch vor Ablauf dieser Mindestlaufzeit ausziehen wollen, müssen sie dies mit dem Vermieter klären. Ein befristeter Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt, endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Mietrecht: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung einer vermieteten Wohnung in Anspruch. Es geht um die Befristung des Mietverhältnisses und die Gründe für diese Befristung, insbesondere den angegebenen „Komplettumbau der Wohnung“.
- Bürgerliches Gesetzbuch (§ 575 BGB): Dieser Paragraph regelt die Befristung des Mietverhältnisses bei Wohnraum. In diesem Fall wird diskutiert, ob die Befristungsgründe im Mietvertrag ausreichend konkretisiert und individualisiert wurden und ob sie tatsächlich vorlagen.
- Zivilprozessordnung (§ 522 Abs. 2 ZPO): Dieser Paragraph regelt die Zurückweisung der Berufung durch Beschluss, wenn die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. In diesem Fall hat das Gericht die Berufung der Klägerin nach diesem Paragraphen zurückgewiesen.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin- Az.: 64 S 40/23 – Beschluss vom 24.07.2023
Die Berufung der Klägerin gegen das am 27. Januar 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 220 C 40/23 – wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten der Berufung zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ab sofort ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des beizutreibenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagten vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird auch für die Berufungsinstanz auf bis zu 13.000,00 Euro (12 x 945,24 Euro; Jahresnettokaltmiete) festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Klägerin nimmt beide Beklagte auf Räumung der ihnen mit Mietvertrag vom 21. April 2015 vermieteten Wohnung in Anspruch. Der Mietvertrag sieht eine Befristung des Mietverhältnisses bis zum 1. April 2022 vor. Als Befristungsgrund ist angegeben: „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung.“ Am 15. März 2022 vereinbarten die Parteien in einem Mietvertragsnachtrag, dass das Mietverhältnis unter Beibehaltung des Befristungsgrundes bis zum 30. Juni 2022 verlängert werde.
Eine Zusammenlegung der Wohnung mit einer Nachbarwohnung ist nicht realisierbar, da diese unbefristet vermietet sind; die Klägerin strebt einen solchen Umbau auch nicht an. Sie beabsichtigt statt dessen, den Grundriss der Wohnung zu verändern und unter anderem die Küche innerhalb der Wohnung zu verlegen, um einen großen Wohn- und Essbereich zu schaffen. Die Parteien streiten darüber, ob die Befristung des Mietverhältnisses wirksam vereinbart wurde und das Mietverhältnis beendet ist.
Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen und der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, das der Klägerin am 30. Januar 2023 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am 21. Februar 2023 bei Gericht eingegangenen und am 28. März 2023 begründeten Berufung. Sie rügt, das Amtsgericht habe übersetzte Anforderungen an die nach § 575 BGB zu fordernde Individualisierung und Konkretisierung eines Befristungsgrundes gestellt. Da sich der aktuell geplante Umbau der Wohnung ohne weiteres als „Komplettumbau“ begreifen lasse, bestehe der ursprünglich angegebene Befristungsgrund im Kern fort und sei nicht weggefallen; die im Mietvertrag enthaltene Formulierung umfasse tatsächlich zwei jeweils für sich hinreichende Befristungsgründe, von denen nur einer – nämlich die beabsichtigte Zusammenlegung der Wohnung mit einer Nachbarwohnung – weggefallen sei. Der Klägerin sei im Übrigen nicht zuzumuten, zu Inhalt und Stand ihrer Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages näher vorzutragen oder gar Beweis anzutreten; es müsse ausreichen, wenn dem Mieter das Vorliegen des Befristungsgrundes bei Auslaufen der Befristung nachgewiesen werde.
Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen im Hause der Klägerin in der — straße …, 1 — Berlin, innegehaltene Wohnräumlichkeiten im 2. OG Mitte, bestehend aus 3 Zimmern, Küche mit Einbauten, Flur, Wannenbad, Balkon und Kellerabteil zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung.
Die Kammer hat die Parteien mit Beschluss vom 15. Juni 2023 darauf hingewiesen, dass sie der Berufung keine Erfolgsaussichten beimesse und beabsichtige, das Rechtsmittel gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss (Bl. 121 ff. d. A.) Bezug genommen, der der Klägerin am 3. Juli 2023 zugestellt worden ist. Die Klägerin hat zu dem Beschluss mit Schriftsatz vom 17. Juli 2023 Stellung genommen.
II.
Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 15. Juni 2023 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort nieder gelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 17. Juli 2023 gegen keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung; die Klägerin geht in ihrer Stellungnahme schon gar nicht auf die selbständig tragenden Erwägungen unter lit. a) des Beschlusses, nämlich darauf ein, dass der im Mietvertrag angegebene Befristungsgrund „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ von den nach Vortrag der Klägerin nunmehr geplanten Umbaumaßnahmen verschieden ist, selbst wenn diese sich als „Komplettumbau der Wohnung“ beschreiben ließen. Die Klägerin irrt auch, wenn sie meint, sie müsse zu Inhalt und Stand ihrer Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nicht näher vortragen. Der Bundesgerichtshof führt in seiner bereits im Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung (vgl. BGH – VIII ZR 182/06 -, Urt. v. 18.04.2007, GE 2007, 841 ff., Rn. 24 m. w. N.) ausdrücklich aus, dass eine Befristung nach § 575 BGB nur zulässig ist, „wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen.“ Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden. Der Umstand, dass die Klägerin aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als „Komplettumbau“ der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf ihre konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.
Die Klägerin setzt sich ferner auch nicht hinreichend mit den weiteren Ausführungen der Kammer unter lit. b) des Beschlusses und den dort zitierten Judikaten auseinander, wonach die bloße Angabe „beabsichtigter Komplettumbau der Wohnung“ den gesetzlichen Anforderungen des § 575 Abs. 1 BGB an die Konkretisierung und Individualisierung eines Befristungsgrundes ganz offensichtlich nicht genügt hätte.
Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2, 47 Abs. 1 GKG.
? FAQ zum Urteil
- Was bedeutet „Befristung des Mietverhältnisses wegen Komplettumbau“? Die „Befristung des Mietverhältnisses wegen Komplettumbau“ bezieht sich auf eine Regelung in einem Mietvertrag, die besagt, dass das Mietverhältnis nach einer bestimmten Zeit endet, weil der Vermieter umfangreiche Umbauarbeiten in der Wohnung plant.
- Welche Relevanz hat das Urteil des LG Berlin mit dem Aktenzeichen 64 S 40/23 vom 24.07.2023? Das Urteil des LG Berlin mit dem Aktenzeichen 64 S 40/23 vom 24.07.2023 ist relevant, da es einen Rechtsstreit betrifft, in dem es um die Befristung eines Mietverhältnisses aufgrund eines geplanten Komplettumbaus ging. Das Gericht hat entschieden, dass die Berufung der Klägerin abgewiesen wird.
- Was sind die Konsequenzen, wenn der im Mietvertrag angegebene Befristungsgrund nicht mehr zutrifft? Wenn der im Mietvertrag angegebene Befristungsgrund nichtmehr zutrifft oder nicht umgesetzt wird, kann dies zur Unwirksamkeit der Befristung führen. In einem solchen Fall kann das Mietverhältnis fortbestehen, und die Befristung wird hinfällig.
- Welche Anforderungen stellt das Gesetz an die Befristung eines Mietverhältnisses nach § 575 BGB? Nach § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Vermieter bei Vertragsabschluss die ernsthafte Absicht haben, die Wohnung einer der im Gesetz vorgesehenen Verwendungen zuzuführen. Darüber hinaus muss der Befristungsgrund im Mietvertrag konkret und individuell angegeben werden.
- Was sollte man als Mieter tun, wenn man mit einer Befristung des Mietverhältnisses wegen Komplettumbau konfrontiert wird? Wenn man als Mieter mit einer Befristung des Mietverhältnisses aufgrund eines geplanten Komplettumbaus konfrontiert wird, ist es ratsam, den Mietvertrag sorgfältig zu prüfen. Bei Unsicherheiten oder Fragen zur Rechtmäßigkeit der Befristung sollte man rechtlichen Rat einholen. Es ist wichtig zu wissen, welche Rechte und Pflichten sich aus der Befristung ergeben und wie man sich in dieser Situation am besten verhält.
* Alles ohne Gewähr – Lassen Sie sich zu Ihrem individuellen Fall beraten
