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Rechte von Wohnungseigentümer bei Zweckentfremdung

Wohnraumzweckentfremdung: Das Zweckentfremdungsrecht steht seit längerem schon in der Kritik

Die eigenen vier Wände sind heutzutage regelrecht Gold wert, da Wohnraum immer seltener wird. Zwar bietet sich dementsprechend für Wohnungseigentümer in gewisser Hinsicht eine Freiheit, doch ist diese Freiheit seit dem Jahr 2013 durch das Verbot von Zweckentfremdung des Wohnraums durchaus eingeschränkt. Auf der Grundlage dieses Gesetzes gibt es für Gemeinde die Möglichkeit, ein Verbot der zweckentfremdeten Wohnraumnutzung mittels einer Verordnung auszusprechen. Dieses Gesetz soll in erster Linie verhindern, dass Wohnungseigentümer eine weitere Wohnraumverknappung vorantreiben und diese Wohnraumverknappung wirtschaftlich ausnutzen.

Wohnungseigentümer haben mit ihrer Eigentumswohnung durchaus eine lukrative Einnahmequelle zur Verfügung. Die Eigentumswohnung kann als Ferienwohnung oder alternativ auch aus gewerblichen Vermietungen durchaus hohe Gewinne einbringen. Durch das Zweckentfremdungsverbot jedoch wird dieser Möglichkeit einen Riegel vorgeschoben.

Zweckentfremdungsrecht ist seit Jahren Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten

Was besagt das Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) überhaupt?

Der Gesetzgeber hat das ZwEWG mit dem Hintergedanken ins Leben gerufen, dass gerade Kurzzeitvermietungen mit einem anderen Hintergrund als dem Wohnen in Ballungsräumen mit knappem Wohnungsmarkt als Treiber für die Wohnraumverknappung fungiert. Aus diesem Grund wurde den Gemeinden eine gesetzliche Grundlage für ein Verbot der Zweckentfremdung gegeben, sodass diese Zweckentfremdung verboten werden kann.

Grundsätzlich darf ein Verbot der Zweckentfremdung lediglich dann erfolgen, wenn es nicht möglich ist, die Wohnraumverknappung mit anderen Mitteln zu bekämpfen bzw. zu beseitigen.

Eine Problematik, die sich in diesem Zusammenhang jedoch rechtlich betrachtet stellt, liegt in dem Umstand, dass es keine genauen Regelungen gibt. Dementsprechend kann auch nicht pauschal gesagt werden, wann das Verbot der Zweckentfremdung überhaupt greift. Eine weitere Problematik ist der Umstand, dass je nach Bundesland oder auch Gemeinde das Verbot unterschiedlich ausfallen kann. Gleiches gilt auch für die Sanktionen, welche bei einem Verstoß gegen das ZwEWG drohen. In dem schlimmsten Fall kann ein Bußgeld über maximal 500.000 Euro drohen. Dieses Bußgeld wird in München bei einem derartigen Verstoß fällig. In der Bundeshauptstadt Berlin sind die Sanktionen auf ein Maximum von 100.000 Euro festgelegt. Damit wird bereits die Diskrepanz bei den Sanktionen im Zusammenhang mit diesem Gesetz deutlich.

Was ist überhaupt eine Zweckentfremdung von Wohnraum?

Auf der Grundlage des § 2 ZwEWG wird sehr genau definiert, was als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen wird. Die gesetzliche Zweckentfremdung ist dann gegeben, wenn die Wohnung über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten leer steht. Mit der Einführung des Gesetzes war dieser Zeitraum noch auf sechs Monate festgelegt. Im Jahr 2018 erfolgte dann jedoch eine Verschärfung des ZwEWG.

Weitere Zweckentfremdungen von Wohnraum sind

  • geplante Abrissmaßnahmen
  • bauliche Veränderungen, welche die Wohnungseignung als Wohnraum beeinträchtigen
  • dauerhafte Wohnraumnutzung als Fremdenbeherbung

Wohnungseigentümer haben selbstverständlich auch im Zusammenhang mit der Zweckentfremdung Rechte. Wie jedes andere Gesetz in Deutschland auch kennt das ZwEWG Ausnahmen von dem Verbot der Zweckentfremdung.

Sämtliche Ausnahmen von dem Verbot der Zweckentfremdung müssen behördlich genehmigt werden!

Einen Antrag auf Zweckentfremdung des Wohnraums wird von den zuständigen Bezirksämtern bearbeitet. In der Regel erfolgt eine Genehmigung des Antrags dann, wenn der Wohnungseigentümer entweder ein öffentliches Interesse oder ein privates schutzwürdiges Interesse entsprechend nachweisen kann. Der entsprechende Antrag kann von jedem Wohnungseigentümer in Eigenregie bei dem zuständigen Bezirksamt eingereicht werden.

In Deutschland bietet jedes Gesetz sowie auch das Antragswesen an die zuständigen Behörden eine gewisse Anzahl von rechtlichen Fallstricken, sodass sich die Konsultierung eines Rechtsanwalts auf jeden Fall empfiehlt. Ein Anwalt kann im Vorfeld überdies zumeist sehr genau einschätzen, welche Aussichten auf Erfolg bei einem entsprechenden Antrag vorliegen.

Auf der Grundlage des ZwEWG ist es für Wohnungseigentümer bei einem vorliegenden Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum lediglich dann möglich, die Eigentumswohnung zu gewerblichen oder zu touristischen Zwecken zu vermieten, wenn das zuständige Bezirksamt diesbezüglich die Genehmigung ausstellt. Mit der Genehmigung wird zugleich auch eine Registrierungsnummer an den Wohnungseigentümer herausgegeben. Diese Registrierungsnummer muss von dem Wohnungseigentümer mit angegeben werden, wenn der Wohnraum im öffentlichen Rahmen beworben wird.

Die Genehmigung der Bezirksämter erfolgt für gewöhnlich für einen befristeten Zeitraum und immer auch nur bedingt sowie mit entsprechenden Auflagen.

Wohnungseigentümer in der Bundeshauptstadt Berlin müssen im Zusammenhang mit der touristischen Vermietung oder auch der Vermietung des Wohnraums an Monteure ganz besonders strenge Regularien beachten. Mit dem Jahr 2016 wurde jegliche Art von Vermietung dieser Art den Wohnungseigentümern untersagt. Dieses Verbot wurde auch von dem Berliner Verwaltungsgericht im Jahr 2018 nochmals gerichtlich bestätigt.

Gerade im Hinblick auf die Vermietung an Monteure als sogenanntes Monteurzimmer sind den Wohnungseigentümern strenge Hürden auferlegt worden. Ein Wohnungseigentümer darf dementsprechend nicht einfach so ein Zimmer an Monteure vermieten. Aus behördlicher Sicht ist die Vermietung von Wohnraum an Urlauber oder auch an Monteure etwas gänzlich anderes als klassische Untervermietung oder auch die Eigennutzung des Wohnraums.

Die zuständigen Behörden haben das Recht, die Vermietung von Wohnraum an Urlauber oder auch an Monteure zu untersagen.

Wer als Wohnungseigentümer ein Privatzimmer des Wohnungseigentums an Urlauber vermieten will, der sollte zunächst erst einmal eine Auskunft bei der Gemeinde oder auch der Stadt im Hinblick auf dieses Vorhaben einholen. In erster Linie sollte die Information eingeholt werden, ob in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt ein Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum im Sinne des ZwEWG vorliegt.

In der gängigen Praxis wird der Wohnungseigentümer einen Antrag auf die Nutzungsänderung von dem vorhandenen Wohnraum stellen müssen. Dies hat seinen Grund in dem Umstand, dass die Nutzungsart festgeschrieben ist und daher die Änderung einer behördlichen Genehmigung bedarf.

Der Antrag auf die Nutzungsänderung wird bei dem zuständigen Bauamt gestellt. Es handelt sich hierbei um eine örtliche Zuständigkeit, wobei der Standort der Immobilie entscheidend ist. Es ist vielerorts sogar schon möglich, bei einem Bürgeramt den entsprechenden Antrag online zu stellen. In der Regel wird der Antrag seitens der Behörde auch nach einer vorherigen Prüfung genehmigt. Die Prüfung bezieht sich dabei auf die Einhaltung der jeweiligen Bauvorschriften des Bundeslandes sowie der Kommune.

Werden die entsprechenden Bauvorschriften nicht eingehalten hat das Amt das Recht, entsprechende bauliche Veränderungen an der Immobilie zu verlangen.

Es ist für Wohnungseigentümer auf jeden Fall zwingend erforderlich, den Antrag vor der Änderung der Nutzung zu stellen. Sollte die Nutzungsänderung vor dem Antrag erfolgen, so kann ein Bußgeld als Sanktion drohen. Wer sich als Wohnungseigentümer nicht mit den behördlichem Antragswesen auseinandersetzen oder der Gefahr eines Bußgeldes aus dem Weg gehen möchte, der sollte sich die Dienste eines erfahrenen Rechtsanwalts sichern. Nicht selten ist die Kommunikation eines Bürgers mit den entsprechenden Behörden enorm schwierig, da die Behörden sehr gern mit Paragrafen und gesetzlichen Regelungen in ihren Antwortbescheiden argumentieren. Die richtige Reaktion hierauf erfordert ein gewisses Maß an juristischem Fachwissen, welches nicht jedem Bürger gegeben ist. Wir als überaus erfahrene und kompetente Rechtsanwaltskanzlei können Ihnen als Wohnungseigentümer jedoch hilfreich zur Seite stehen. Gerne übernehmen wir nach einer Mandatierung für Sie die Kommunikation mit den entsprechend zuständigen Behörden, sodass Sie sich diesbezüglich keine Sorgen zu machen brauchen. Kontaktieren Sie uns einfach über unsere Internetpräsenz oder per E-Mail bzw. fernmündlich.

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