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Anpassung der Nebenkosten – Was ist erlaubt?

Der Vermieter hat die Nebenkostenvorauszahlung erhöht? Was ist zulässig?

Eine Thematik in dem Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter ist, neben der Höhe des Mietzinses natürlich, auch stets der Punkt “Nebenkosten”. Nicht selten birgt gerade dieser Punkt ein enorm hohes Maß an Streitpotential mit sich, was nicht zuletzt auch auf die Unwissenheit aller Parteien im Hinblick auf die gesetzlichen Regelungen des Punktes zurückzuführen ist. Die Frage, wie hoch die Nebenkosten letztlich ausfallen dürfen und was im Zusammenhang mit den Nebenkosten alles erlaubt ist, beschäftigen dabei sowohl den Mieter als auch den Vermieter gleichermaßen.

Nebenkosten können sowohl als Nebenkostenvorauszahlung oder auch als Pauschale gezahlt werden. Sollte es im Zusammenhang mit den Nebenkosten in dem Mietvertrag keine feste Vereinbarung geben, so hat ein Mieter gem. § 556 Bürgerliches Gesetzbuch auch keine Verpflichtung zur Zahlung der Nebenkosten. Für den Vermieter ist es dementsprechend sehr wichtig darauf zu achten, dass die Nebenkosten in dem Mietvertrag aufgeführt werden.
Anpassung der Nebenkosten - Was ist erlaubt?
Symbolfoto: Von Alexander Raths/Shutterstock.com

Welche Aspekte sind im Zusammenhang mit den Nebenkosten noch wichtig?

Sofern die Nebenkosten als sogenannte Betriebskosten oder auch als Nebenkostenvorauszahlung vertraglich vereinbart worden sein, so hat der Vermieter eine entsprechende Abrechnung im Hinblick auf den Verbrauch sowie die tatsächlich entstandenen Kosten an den Vermieter zu übermitteln. Die Folge ist, dass es sowohl eine Nachzahlung als auch ein positives Guthaben bei einer entsprechenden Abweichung des Verbrauchs zu den tatsächlich entstandenen Kosten geben kann.

Was genau sind die Nebenkosten eigentlich?

Eines muss gleich direkt zu Beginn ausdrücklich betont werden: Der Begriff “Nebenkosten” wird im Grunde genommen lediglich in dem Gewerbemietrecht verwendet. Für das Wohnraummietrecht hingegen wird lediglich der Begriff “Betriebskosten” verwendet. Dies ist im Grunde genommen jedoch lediglich eine andere Bezeichnung für das gleiche Grundprinzip, allerdings wirft der Begriff dennoch Fragen auf, was genau unter diesem Begriff alles zusammengefasst wird. Hierbei kann gesagt werden, dass in dem Gewerbemietrecht erheblich mehr Faktoren in den Nebenkosten zu finden sind als es in der gängigen Praxis für die Betriebskosten angewandt wird.

Während die Nebenkosten Positionen wie

  • Verwaltungskosten
  • Reparaturkosten
  • Instandhaltungskosten

enthält, so sind in den Betriebskosten Positionen wie

  • laufende Grundstückskosten
  • Heizkosten
  • Wasserkosten

enthalten.

Im Volksmund hat sich der Begriff “Nebenkosten” weitestgehend durchgesetzt. Aus diesem Grund findet dieser Begriff mittlerweile sowohl im Gewerbemietrecht als auch in dem Wohnraummietrecht gleichermaßen Verwendung. Im Zusammenhang mit den Positionen, die in den Nebenkosten zu finden sind, muss gesagt werden, dass diese Kosten auch tatsächlich auf den Mieter umlegbar sein müssen.

Wenn die Kosten auf einen Mieter tatsächlich umgelegt werden können, so gibt es zwei Möglichkeiten der Durchführung. Die Umlegung der Kosten mittels Vereinbarung einer Pauschale oder die Umlegung der Kosten via Vorauszahlung.

Sollten sich der Vermieter und der Mieter auf eine Pauschale verständigen, so wird hierfür keine Abrechnung erforderlich. Die Pauschalzahlung ist unabhängig von dem tatsächlichen Verbrauch zu sehen, sodass es dementsprechend auch keinerlei Nachzahlungsforderungen oder Rückerstattungen geben kann. Dieser Umstand bedeutet jedoch nicht, dass die Pauschalzahlung über die gesamte Mietdauer hinweg gleichbleibend hoch sein muss. Es sind, sofern der Mietvertrag dies vorsieht, auch Erhöhungen seitens des Vermieters möglich. Überdies ist es auch möglich, eine Vorauszahlungsvereinbarung mit einer Pauschalzahungsvereinbarung zu vermischen. Dies muss jedoch ebenfalls in dem Mietvertrag schriftlich festgehalten werden.

Die Zahlung der Nebenkosten findet ihre gesetzliche Grundlage in dem § 535 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Dieser Paragraf besagt, dass die Nebenkosten grundsätzlich von dem Vermieter getragen werden müssen. Gem. § 556 Bürgerliches Gesetzbuch hat der Vermieter jedoch gegenüber dem Mieter ein sogenanntes Umlagerecht. Jede Art der Umlage bringt jedoch für die jeweilige Vertragspartei gewisse Risiken mit sich. Bei einer Pauschalzahlung liegt das Risiko in der Regel bei dem Vermieter. Aus diesem Grund hat sich in der gängigen Praxis vielmehr die Nebenkostenvorauszahlung etabliert. Die Nebenkostenvorauszahlung wird von dem Mieter im Zuge der Mietzinszahlung monatlich an den Vermieter geleistet.

Welche Posten letztlich unter den Begriff Nebenkosten abgehandelt werden dürfen ist dabei nicht der Willkür des Vermieters überlassen. Der § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) legt diese Posten sehr genau fest.

Bei den sogenannten verbrauchsabhängigen Kosten werden die jeweilig zu leistenden Beiträge auf der Grundlage des tatsächlich erfolgten Verbrauchs bestimmt. Für sämtliche anderen Posten der Nebenkosten hingegen kommt ein Umrechnungsschlüssel zum Einsatz, welche dann die Grundlage der m² der Mieteinheit zugrunde legt. Der direkte Bezug zu der Mietsache bzw. deren Größe ist hierbei ein wichtiger Faktor. Anders als bei einer Pauschalzahlung können sowohl der Mieter als auch der Vermieter gleichermaßen eine Anpassung der Zahlung vornehmen. Hierfür ist keine ausdrückliche Regelung in dem Mietvertrag erforderlich.

Die Anpassung kann sowohl als Erhöhung der Beträge als auch als Absenkung der Beträge erfolgen.

Die Höhe der eigentlichen Mietkostenvorauszahlung wird zunächst erst einmal in dem Mietvertrag festgelegt. Sollte das Mietverhältnis jedoch zeigen, dass dieser Wert entweder zu hoch oder zu niedrig ausgewählt wurde, so können beide Vertragsparteien eine Absenkung oder Erhöhung vornehmen. Dies gilt auch dann, wenn sich der eigentliche Verbrauch im Verlauf der Mietzeit sehr gravierend verändert. Ein Vermieter ist jedoch grundsätzlich dazu verpflichtet, auf ein ausgewogenes und angemessenes Verhältnis zwischen den Kosten und dem Nutzen zu achten. Unangemessene Belastungen des Mieters sind gem. Bundesgerichtshof (Urteile v. 28/11/07 – Aktenzeichen VIII ZR 243/06 – sowie 06/0/11 – Aktenzeichen VIII ZR 340/10 – ) untersagt.

Auch die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung muss angemessen sein. Dies gebietet der § 556 Absatz 2 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch. Der Begriff “angemessen” stellt hierbei jedoch immer wieder einen Ansatzpunkt für Streitigkeiten dar, sodass sich in Blick auf die vorangegangenen Abrechnungszeiträume zur Bestimmung der Höhe ausdrücklich empfiehlt.

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können eine Anpassung der Vorauszahlung vornehmen. Hierfür ist jedoch gem. § 560 Bürgerliches Gesetzbuch eine vorherige schriftliche Ankündigung an die jeweilig andere Vertragspartei erforderlich!

Die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung rechtfertigt sich aus Sicht des Vermieters beispielsweise dann, wenn eine zusätzliche Person in das Mietobjekt mit einzieht und dadurch zukünftig ein höherer Verbrauch wahrscheinlich wird. Die Erhöhung muss jedoch ebenfalls zwingend im angemessenen Umfang erfolgen. Eine hohe Nachzahlung des Mieters kann ebenfalls eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung rechtfertigen.

Eine Erhöhung von den Nebenkosten ist laut Bundesgerichtshof nicht möglich, wenn die Abrechnung der Kosten auf falschen Grundlagen erfolgt ist (Urteil v. 15/05/12 – Aktenzeichen VIII ZR 245/11 sowie VIII ZR 246/11 -).

Wenn die Nebenkostenvorauszahlung von vornherein zu hoch angesetzt wurde kann es durchaus möglich sein, dass der Mieter dann über ein sogenanntes positives Guthaben bei dem Vermieter verfügt. Dieser Umstand bringt dann einen Rückforderungsanspruch des Mieters mit sich. Dieser Rückforderungsanspruch besteht ausdrücklich auch dann, wenn das Mietvertragsverhältnis zwischenzeitig beendet wurde.

Mieter können auch dann einen Rückforderungsanspruch der Nebenkostenvorauszahlung geltend machen, wenn von dem Vermieter nicht fristgerecht eine Abrechnung vorgelegt wurde. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 09/03/05 – Aktenzeichen VIII ZR 57/04 – ausdrücklich so entschieden.

Ein Vermieter indes hat, sofern nicht fristgerecht eine Abrechnung an den Mieter übermittelt wurde, keinen Anspruch auf eine rückwirkende Nachzahlung. Die Verjährungsfrist für die entsprechenden Ansprüche betragen in Deutschland aktuell 3 Jahre.

Da das liebe Geld die häufigste Streitursache zwischen Mietern und Vermietern darstellt, empfiehlt es sich, erst einmal einen Rat bei einem erfahrenen Fachanwalt für Mietrecht einzuholen. Nicht selten ist die persönliche Kommunikation zwischen den beiden Mietvertragsparteien nachhaltig gestört, sodass letztlich anwaltlicher Beistand zwingend erforderlich wird. Wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei verfügen über das hierfür erforderliche Team aus Fachanwälten, welche sich sehr gern Ihrer Angelegenheit annehmen und Ihnen als starker und zuverlässiger Partner sowohl außergerichtlich als auch auf dem Gerichtsweg zur Seite stehen.

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