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WEG – Pflichten des Verwaltungsbeirats

LG Frankfurt/Main, Az.: 2-09 S 51/18, Urteil vom 02.09.2019

Die Berufung der Kläger gegen das gegen das am 12.07.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main – Außenstelle Höchst – (Az.: 381 C 2114/17 (37)) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil und das am 12.07.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main (Az.: 381 C 2114/17 (37)) sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 3.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Berufung gegen das am 12.07.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main – Außenstelle Höchst – (Az.: 381 C 2114/17 (37)) ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.07.2017 zu TOP 3 B (Entlastung Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2016), zu TOP 5 (hinsichtlich der Entlastung Verwaltungsbeirat …) und zu TOP 5 (Wiederwahl Verwaltungsbeirat … für weitere 3 Jahre) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und daher nicht zu beanstanden sind. Die Kläger haben innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG keine durchgreifenden Anfechtungsgründe vorgetragen.

Im Einzelnen:

Ein Eigentümerbeschluss, mit dem – wie hier unter TOP 3 B – einem Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist insofern eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirats – wie hier unter TOP 5 – gelten dieselben Grundsätze wie für die Entlastung des Verwalters.

Greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters sind vorliegend für den maßgeblichen Entlastungszeitraum im Jahr 2016 allerdings nicht erkennbar. Ebenso wenig ist eine gegen die Entlastung sprechende Pflichtverletzung des Verwaltungsbeirats … im Hinblick auf die Erfüllung der ihn nach § 29 Abs. 2, 3 WEG treffenden Aufgaben und Pflichten substantiiert vorgetragen oder sonst zu erkennen. Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Der Verwaltungsbeirat hat insoweit aber lediglich eine vorbereitende und beratende Funktion (z.B. Vorbereitung der Eigentümerversammlung, gemeinsame Erstellung der Tagesordnung, Mitarbeit bei der Auswertung von Sanierungsangeboten, Vermittlung bzw. Streitschlichtung zwischen Eigentümern und Verwalter oder innerhalb der Eigentümergemeinschaft) und ist Vermittlungsstelle zwischen den Eigentümern und dem Verwalter (OLG Hamm Beschl. v. 23.10.2008 – 15 W 335/07, ZMR 2009, 310). Zur Erteilung von Weisungen an den Verwalter oder Miteigentümer ist der Verwaltungsbeirat nicht berechtigt, d.h. erteilt der Verwaltungsbeirat Weisungen gegenüber dem Verwalter, ist dieser nicht verpflichtet, diese Weisungen zu beachten, zu befolgen und zu erfüllen (Staudinger/Bub WEG § 29 Rn. 90, 97; Bärmann/Merle/Becker WEG § 29 Rn. 53; Müller 9. Teil Rn. 311; Drasdo Rn. 181, 183, 245 f.). Enthält die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Bestimmung, ist der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtet, den Verwalter zu überwachen (Staudinger/Bub § 29 WEG Rn. 93; Bärmann/Merle/Becker WEG § 29 Rn. 58; Schmid ZWE 2010, 8 f.; BayObLG Beschl. v. 22.6.1995 – 2Z BR 48/95 – WE 1996, 234, 236; a.A. OLG Hamm Beschl. v. 23.10.2008 – 15 W 335/07, ZMR 2009, 310: Verwaltungsbeirat ist Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter). Gemäß § 29 Abs. 3 WEG sind vom Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung und Kostenanschläge zu prüfen.

Nachdem die Sanierung der Tiefgarage samt Außenfassade im Jahr 2015 abgeschlossen worden ist und in der bestandskräftigen Jahresabrechnung 2015 (Eigentümerversammlung vom 22.09.2016 unter TOP 2) die Kosten für den letzten Teilabschnitt der Sanierung enthalten waren sowie der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2015 Entlastung (Eigentümerversammlung vom 22.09.2016 unter TOP 2) erteilt worden ist, vermag die Kammer Gründe, die im Zusammenhang mit dieser Sanierung gegen die Entlastung der Verwalterin im Wirtschaftsjahr 2016 sprechen, nicht erkennen. Auch ist nicht ersichtlich, welche Anhaltspunkte nach erfolgter Genehmigung der für diese Sanierung angefallenen Kosten durch die bestandskräftige Jahresabrechnung 2015 gegen die Entlastung des Verwaltungsbeirats … sprechen. Einen konkreten Vortrag, der eine in diesem Zusammenhang begangene Verletzung der oben dargestellten Pflichten durch den Verwaltungsbeirat … dartut, kann die Kammer nicht erkennen.

Die Klägerseite hat zudem keine Tatsachen vorgetragen, die eine Handlungspflicht der Verwaltung im Jahr 2016 im Hinblick auf die tatsächliche bauliche Umsetzung des Gestattungsbeschlusses der Wohnungseigentümer vom 09.08.2005 zur Errichtung eines Wintergartens begründen würden. Weder war offenbar die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in die Eigentümerversammlung 2016 im Hinblick auf die behauptete Überbauung begehrt oder ein konkreter Beschlussvorschlag erbracht worden, denen die Verwaltung in irgendeiner Form nicht nachgekommen wäre. Noch ist ersichtlich, dass die Verwaltung im Jahr 2016 aus eigenem Antrieb die tatsächliche bauliche Umsetzung des mit Gestattungsbeschluss vom 09.08.2005 genehmigten Wintergartens zu kontrollieren hatte, um sodann von der Klägerseite nicht näher bezeichnete “Maßnahmen zu treffen, um für die Gemeinschaft die sich aus der [behaupteten] nicht genehmigten Bebauung von Gemeinschaftseigentum ergebenden Rechte und Ansprüche geltend zu machen”. Der Wintergarten war unstreitig noch im Jahr 2005 errichtet worden. Der Gestattungsbeschluss vom 09.08.2005 unter TOP 2 sieht lediglich vor, dass vor der Herstellung des Wintergartens der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalterin, die geprüfte Statik und die erteilte Baugenehmigung nachzuweisen seien. Eine Pflicht zur Überprüfung der umgesetzten baulichen Maßnahme gemäß Gestattungsbeschluss ist gerade nicht statuiert. Eine solche Pflicht ergibt sich entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht aus dem Anhang zum Verwaltervertrag (Anlage K6, Bl. 36 d.A.), wonach dem Verwalter nach dem dortigen Leistungsverzeichnis die “Überwachung des baulichen Zustands und bautechnische Beratung durch die eigenen Mitarbeiter des Verwalters, Einholung von Angeboten, Auftragserteilung, Abnahme der Leistung, Mängelrügen und deren Verfolgung” obliegen. Denn hieraus resultiert allein die Pflicht der Verwaltung, sich um den baulichen Erhaltungszustand der Anlage zu kümmern und die Eigentümer ggf. darauf hinzuweisen, wenn Reparaturen erforderlich sein könnten. Die Pflicht zur Überwachung des Verhaltens von einzelnen Wohnungseigentümern begründet das Leistungsverzeichnis im Anhang des Verwaltervertrages nicht. Zudem enden Kontrollpflichten ohnehin dort, wo dem Verwalter Kontrollmaßnahmen nicht zugemutet werden können oder wo er zu einer Beurteilung mangels Fachkenntnis nicht in der Lage ist, was vorliegend im Hinblick auf die ordnungsgemäße Umsetzung der erteilten Baugenehmigung der Fall sein durfte. Zudem hat der Kläger zu 1) ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 28.02.2018 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht selbst ausgeführt, dass im Rahmen der Eigentümerversammlung 2015 die Problematik der Überbauung angesprochen worden sei. Das Erfordernis einer weiteren Unterrichtung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter ist schon deshalb nicht ersichtlich. Vielmehr ist es an diesen, Beschlussanträge zu formulieren oder etwaige individuelle Rechtswege zu beschreiten.

Soweit die Kläger ferner aus der nach ihrer Darstellung ohne konkrete Angebote erfolgten, nunmehr bestandskräftigen Beschlussfassung zu TOP 7 A und B bezüglich der Ertüchtigung der Entrauchungsanlage und des Umbaus bzw. der Erneuerung der Druckerhöhungsanlage in der Eigentümerversammlung vom 26.05.2015 Gründe, die einer Entlastung für das Jahr 2016 entgegen stehen, herleiten wollen, verfängt dies nicht. Der Verwalterin wurde für das Jahr der ins Feld geführten Beschlussfassung 2015 unstreitig Entlastung erteilt. Zudem haben die Wohnungseigentümer am 26.05.2015 unter TOP 7 B die schnellstmögliche Umsetzung der Maßnahme sowie den ungefähren Kostenrahmen sowie die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen. Wie und an wen die Vergabe der hierfür erforderlichen Aufträge zu erfolgen haben soll, haben sie dabei nicht geregelt. Der Beschluss mag Mängel aufweisen, ist aber bestandskräftig. Gemessen an dem, was die Eigentümer selbst beschlossen haben, ist ein Vorwurf an die Verwaltung bei der Umsetzung des Beschlusses hinsichtlich der Auftragsvergabe nicht angezeigt.

Hinsichtlich der klägerseits bemängelten Umsetzung der Beschlüsse zur Druckerhöhungs- und Entrauchungsanlage fehlt es an einem konkreten oder zumindest bereits angelegten Vortrag innerhalb der materiell-rechtlichen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 WEG dazu, welche Pflichtverletzung die Verwalterin im Jahr 2016 begangen haben soll, die zu einem Schaden geführt haben könnte. Ebenso ist eine entsprechende Verfehlung des Verwaltungsbeirats … in seiner Funktion als Verwaltungsbeirat in diesem Zusammenhang nicht dargetan.

Bislang wurde nach dem Vorbringen der Beklagtenseite, welchem die Kläger nicht entgegen getreten sind, zur Umsetzung des Beschlusses zur Installation der hochkomplexen Entrauchungsanlage ein Entrauchungskonzept eines Sachverständigen sowie eine Entwurfsplanung durch die Firma … erstellt, die mit dem Bauamt des … bzw. dem vorbeugenden Brandschutz des … abzustimmen sind. Ebenfalls unstreitig hat Herr … der Eigentümerversammlung vom 26.07.2017 mitgeteilt, dass wegen der “weiteren Anforderungen der Amtsseite” sich ein zusätzlicher Bedarf in Höhe von 60.000,00 Euro ergeben könnte. Es ist aus diesen Gründen nicht erkennbar, dass die Verwaltung den gefassten Beschluss nicht im Begriff wäre zu vollziehen. Dass die Maßnahme selbst noch nicht umgesetzt worden ist, lässt sich durch die o.g. offenbar notwendigen Vorbereitungshandlungen erklären. Auch ein etwaiger Schaden ist in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich.

Soweit die Kläger erst mit Schriftsatz vom 15.02.2018 Einwendungen gegen den Entlastungsbeschluss wegen der bei den Jahresabrechnungen der letzten Jahre im Verteilerschlüssel für die Wohnung … unverändert zugrunde gelegten Wohnfläche erheben, können diese wegen der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WEG keine Berücksichtigung mehr finden. Ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ist ausgeschlossen. Im Übrigen ist der Beschluss über die den Entlastungszeitraum betreffende Jahresabrechnung 2016 in der Eigentümerversammlung vom 26.07.2017 unter TOP 3 A mehrheitlich beschlossen und nicht angefochten worden. Zudem ist jeder Jahresabrechnung – soweit für die Verteilung maßgebend – die in der Teilungserklärung angegebene Wohnfläche der Wohneinheiten zu Grunde zu legen, solange nicht die Wohnungseigentümer zur Anpassung an etwaig veränderte Verhältnisse eine Änderung des Verteilerschlüssels bzw. der diesem zugrunde zu legenden Fläche vornehmen.

Auch der Beschluss zu TOP 5 über die Wiederwahl des Verwaltungsbeirats … ist nicht zu beanstanden. Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwaltungsbeirats ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwaltungsbeirat verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwaltungsbeirats aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwaltungsbeirat entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf. Ein solcher wichtiger Grund ist vorliegend nicht gegeben. Eine etwa mangelnde Neutralität des Verwaltungsbeirats … lässt sich entgegen der Auffassung der Kläger nicht bereits deshalb feststellen, weil dieser für die Eigentümergemeinschaft zusätzlich in seinem Beruf als Architekt tätig ist und hierfür entsprechend vergütet wird. Eine Interessenkollision ergibt sich hieraus nicht von vornherein (vgl. hierzu bei Rechtsanwaltstätigkeit: Niedenführ, Kommentar, WEG, 12. Aufl., § 29, Rn. 3). Entgegen der Auffassung der Klägerseite besteht nach § 29 keine Pflicht des Verwaltungsbeirats zur Überwachung der laufenden Verwaltungstätigkeit des Verwalters (Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 29 Rn. 83). Es ist auch nicht dargetan, dass eine solche dem Verwaltungsbeirat vorliegend durch Vereinbarung auferlegt worden ist. Auch ist nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass aufgrund seiner bisherigen Amtsführung kein Vertrauensverhältnis zu sämtlichen Wohnungseigentümern mehr besteht. Bei Zwistigkeiten in der Gemeinschaft reicht es regelmäßig nicht aus, wenn bei der überstimmten Minderheit das Vertrauen in die persönliche Eignung des Kandidaten fehlt, wie auch die Verfolgung eigener Interessen oder die einer Mehrheitsgruppe nicht schon ausreicht, um die Qualifikation als Beiratsmitglied zu beseitigen (vgl. KG Beschl. v. 28.1.2004 – 24 W 3/02, BeckRS 2004, 30338226, beck-online). Nach dem Akteninhalt können nicht derart gravierende Umstände festgestellt werden, die das Beiratsmitglied … als ungeeignet für die Übernahme der Pflichten nach § 29 WEG erscheinen lassen. Dies insbesondere auch deshalb nicht, weil Herr … offenbar seit Jahren als Verwaltungsbeirat tätig ist und für seine Tätigkeit von den Eigentümern immer wieder entlastet und (wieder-)gewählt wird. Dies beispielsweise in der Eigentümerversammlung vom 06.06.2011 unter TOP 5 (Entlastung und Wiederwahl).

Die Berufung konnte aus diesen Gründen keinen Erfolg haben.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich.

Die festgesetzte Berufungsstreitwert beruht auf §§ 3 ZPO, 49 a GKG. Mangels besonderer Anhaltspunkte war jeweils ein Wert von 1.000,00 Euro für die Anfechtung der Entlastung der Verwaltung und für die des Verwaltungsbeirats … als sachgerecht anzusehen. Im Hinblick auf den angefochtenen Beschluss über die Wiederwahl des Verwaltungsbeirats … war dessen Vergütung für die Beiratstätigkeit für drei Jahre (3 × 700,00 Euro = 2.100,00 Euro) zugrunde zu legen. Der auf die Kläger für drei Jahre entfallende Anteil beträgt bei einem Miteigentumsanteil von 457/100.000 28,80 Euro (3 × 9,60 Euro). Das fünffache Klägerinteresse beträgt daher 144,00 Euro. Insofern war der Wert der Berufung auf bis zu 3.000,00 Euro festzusetzen.

 

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