Entscheidung des Gerichts: Kosten für Rauchmelder nicht umlagefähig
In der Welt des Mietrechts gibt es zahlreiche Aspekte, die sowohl für Vermieter als auch für Mieter von Bedeutung sind. Ein zentrales Thema, das immer wieder zu Diskussionen führt, ist die Betriebskostenabrechnung. Hierbei geht es insbesondere um die Frage, welche Kosten tatsächlich umlagefähig sind und welche nicht. Ein spezieller Punkt, der in jüngster Zeit an Bedeutung gewonnen hat, betrifft die Mietkosten für technische Geräte wie Rauchmelder. Sind diese Kosten als Betriebskosten umlagefähig oder handelt es sich hierbei um Anschaffungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind? Zudem spielen vertragliche Vereinbarungen, wie beispielsweise Regelungen zur Kautionsleistung im Mietvertrag, eine entscheidende Rolle. Diese und weitere juristische Fragestellungen rund um das Mietrecht und die Betriebskostenabrechnung sind essentiell, um die Rechte und Pflichten beider Parteien zu verstehen und korrekt anzuwenden.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Gericht hat entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen und dass der Kläger Anspruch auf bestimmte Beträge und Zinsen hat.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Beklagte verurteilt: Die Beklagte muss dem Kläger 428,89 EUR plus Zinsen seit dem 16.02.2019 und weitere 83,54 EUR plus Zinsen seit dem 06.04.2019 zahlen.
- Kosten des Rechtsstreits: Die Beklagte trägt die gesamten Kosten des Rechtsstreits.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Betriebskostenabrechnung: Dem Kläger steht ein Guthaben von 405,72 EUR aus der Betriebskostenabrechnung vom 21.12.2018 zu.
- Kein Anspruch auf Kautionsleistung: Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Kautionsleistung, trotz einer Klausel im Mietvertrag, da eine zusätzliche Vereinbarung den Verzicht auf die Kaution festlegt.
- Umlagefähigkeit von Rauchmelderkosten: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig, da sie als Anschaffungskosten gelten.
- Keine Analogie zu anderen Regelungen: Die Umlegbarkeit der Kosten für Rauchmelder ergibt sich nicht aus anderen Regelungen der Betriebskostenverordnung.
- Klare vertragliche Vereinbarungen: Vertragliche Vereinbarungen, die klar und unmissverständlich sind, dürfen nicht gegen ihren Wortlaut ausgelegt werden.
Übersicht
Im Zentrum des Urteils des AG Heidenheim mit dem Aktenzeichen 8 C 261/19 vom 19.06.2019 steht die Betriebskostenabrechnung und die Frage der Umlagefähigkeit bestimmter Mietkosten. Konkret ging es um die Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchmelder, die der Kläger von der Beklagten zurückgefordert hat.
Kautionsleistung und Mietvertrag
Die rechtliche Auseinandersetzung wurde durch die Betriebskostenabrechnung vom 21.12.2018 ausgelöst. Der Kläger hatte aus dieser Abrechnung ein Guthaben von 405,72 EUR, welches die Beklagte mit einem eigenen Anspruch aus Kautionsleistung verrechnen wollte. Hierbei entstand das rechtliche Problem: Der Beklagten stand laut Mietvertrag kein Anspruch auf Kautionsleistung zu. Obwohl im Mietvertrag festgelegt war, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von 1.116,– EUR zu zahlen hat, gab es eine zusätzliche Vereinbarung, die besagte, dass auf diese Kaution verzichtet wird, da der Kläger Mitarbeiter eines bestimmten Unternehmens ist und im Haus der Beklagten arbeitet. Es wurde jedoch nicht festgelegt, dass dieser Verzicht an die Bedingung geknüpft ist, dass der Kläger weiterhin für dieses Unternehmen arbeitet.
Umlagefähigkeit von Rauchmelderkosten
Ein weiterer strittiger Punkt war die Umlagefähigkeit der Mietkosten für Rauchmelder. Der Kläger sollte zusätzlich 23,17 EUR aus seiner Betriebskostenvorauszahlung erhalten, da die Beklagte die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern unzulässigerweise auf den Kläger umgelegt hatte. Die Herausforderung hierbei war, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern als Anschaffungskosten gelten und somit nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Eine Analogie zu anderen Regelungen der Betriebskostenverordnung, wie beispielsweise die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern, war hier nicht anwendbar.
Gerichtsentscheidung und Auslegung
Das Gericht entschied, dass die Beklagte dem Kläger sowohl die 428,89 EUR nebst Zinsen als auch die weiteren 83,54 EUR nebst Zinsen zahlen muss. Zudem wurde festgelegt, dass die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits trägt und das Urteil vorläufig vollstreckbar ist. Die Entscheidung des Gerichts basierte auf der Auslegung des Mietvertrags und der Betriebskostenverordnung. Es wurde deutlich gemacht, dass eine vertragliche Vereinbarung, die klar und unmissverständlich ist, nicht gegen ihren Wortlaut ausgelegt werden kann. Zudem wurde klargestellt, dass die Kosten für die Miete von Rauchmeldern nicht umlagefähig sind.
Auswirkungen und Fazit des Urteils
Die Auswirkungen dieses Urteils könnten weitreichend sein, insbesondere für Vermieter, die versuchen, bestimmte Kosten auf ihre Mieter umzulegen. Es unterstreicht die Bedeutung klarer Mietverträge und die Notwendigkeit, die geltenden Gesetze und Verordnungen genau zu kennen und zu befolgen. Das Fazit dieses Urteils ist, dass Vermieter bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und Mietverträgen sehr sorgfältig sein müssen. Sie müssen sicherstellen, dass alle umgelegten Kosten tatsächlich umlagefähig sind und dass alle vertraglichen Vereinbarungen klar und unmissverständlich sind. Andernfalls könnten sie sich rechtlichen Auseinandersetzungen und finanziellen Forderungen gegenübersehen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Umlagefähigkeit von Betriebskosten
Umlagefähigkeit von Betriebskosten bezieht sich auf die Fähigkeit des Vermieters, bestimmte Kosten, die durch die Nutzung und den Unterhalt einer Immobilie entstehen, auf den Mieter umzulegen. Die Umlage von Betriebskosten setzt voraus, dass diese im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Diese Kosten können auf den Mieter umgelegt werden, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Abrechnung muss und kann nur erfolgen, wenn vereinbart ist, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet bzw. abgerechnet werden soll.
Welche Betriebskosten umgelegt werden können, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) . Insgesamt gibt es 17 Positionen von umlagefähigen Betriebskosten, dazu gehören Kosten der Grundsteuer, der Wasserversorgung, Entwässerungskosten und viele andere. Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“ (unter § 2 Ziffer 17 BetrKV) ist jedoch nur wirksam, wenn die einzelnen Kostenarten im Mietvertrag detailliert aufgeführt sind. Nicht umlagefähig und daher vom Mieter nicht zu zahlen sind dagegen beispielsweise Verwaltungskosten des Vermieters, Kosten für eine Hausverwaltung einschließlich eines Bereitschaftsdienstes, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Kosten für leerstehende Wohnungen, Kosten für Arbeitsmittel und Geräte oder auch Instandhaltungsrücklagen eines Wohnungseigentümers bei vermieteten Eigentumswohnungen.
Es ist auch wichtig darauf hinzuweisen, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, der im Mietvertrag vereinbart ist, zugestellt werden muss.
Zusammenfassend, die Umlagefähigkeit von Betriebskosten bezieht sich auf die Möglichkeit des Vermieters, bestimmte im Mietvertrag vereinbarte und in der Betriebskostenverordnung aufgeführte Kosten auf den Mieter umzulegen. Die genauen Bedingungen und Einschränkungen sind jedoch im Mietvertrag und in der Betriebskostenverordnung festgelegt.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil:
- Mietrecht: Das Mietrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern. Es umfasst unter anderem Bestimmungen zur Mietvertragsgestaltung, Mietpreisregulierung und den Rechten und Pflichten von Vermietern und Mietern. Das Urteil bezieht sich auf Mietrecht, da es den Streit zwischen Vermieter (Beklagte) und Mieter (Kläger) über die Betriebskostenabrechnung und die Kautionsleistung betrifft, die im Rahmen eines Mietvertrags entstanden sind.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 535 BGB: Das Bürgerliche Gesetzbuch ist das zentrale Gesetzbuch des deutschen Privatrechts. § 535 BGB regelt die Pflichten des Vermieters, insbesondere die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs und die Abrechnung der Betriebskosten. Das Urteil bezieht sich auf § 535 BGB, da es die Grundlage für die Ansprüche des Klägers auf die Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung gemäß dieser Vorschrift ist.
- Betriebskostenverordnung: Die Betriebskostenverordnung ist eine Rechtsverordnung, die spezifiziert, welche Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Sie enthält eine detaillierte Liste von umlagefähigen Kostenpositionen. Das Urteil bezieht sich auf die Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchmelder, und es wird argumentiert, dass diese Kosten nicht umlagefähig sind, wobei auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen wird.
- Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere § 91 Abs. 1 ZPO: Die Zivilprozessordnung regelt das Verfahren vor den Zivilgerichten. § 91 Abs. 1 ZPO betrifft die Kostenentscheidung im Zivilprozess und legt fest, welche Partei die Prozesskosten tragen muss. Das Urteil enthält eine Kostenentscheidung, die auf § 91 Abs. 1 ZPO basiert, und bestimmt, dass die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits tragen muss.
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Das vorliegende Urteil
AG Heidenheim – Az.: 8 C 261/19 – Urteil vom 19.06.2019
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 428,89 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 16.02.2019 zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 83,54 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 06.04.2019 zu bezahlen.
3. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 428,89 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Dem Kläger steht aus der Betriebskostenabrechnung vom 21.12.2018 gemäß § 535 BGB i.V.m. der vertraglichen Abrede über Abrechnung von Betriebskosten noch die Auszahlung des entstandenen Guthabens in Höhe von 405,72 EUR zu. Dieses Guthaben konnte die Beklagte nicht wirksam mit einem eigenen Anspruch aus Kautionsleistung gemäß § 387 BGB verrechnen. Der Beklagten steht kein Anspruch auf Kautionsleistung aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag zu. In § 15 des Mietvertrags ist zwar enthalten, dass der Mieter verpflichtet ist, vor Einzug eine Kaution in Höhe von 1.116,– EUR an den Vermieter zu bezahlen. Jedoch enthält § 19 Abs. 3 des Mietvertrages folgende zusätzliche Vereinbarung: „Auf die Kaution laut § 15 wird von Seiten des Vermieters verzichtet, da Herr … Mitarbeiter der … ist und im Haus arbeitet.“ Aufgrund dieses Zusatzes haben sich die Parteien vertraglich dazu geeinigt, dass der Kläger keine Kautionsleistung entsprechend dem § 15 Mietvertrag erbringen muss. Zwar wurde im Mietvertrag auch aufgenommen, dass der Grund für den Verzicht der Kautionsleistung ist, dass der Kläger ein Mitarbeiter der … ist und im Haus der Beklagten arbeitet. Es ist jedoch nicht im Mietvertrag enthalten, dass der Verzicht auf die Kaution von der Bedingung abhängt, dass der Kläger weiterhin Mitarbeiter der … ist. Ebenso wurde der Kautionsanspruch auch nicht lediglich für den Zeitraum, in dem der Kläger Mitarbeiter der … ist, gestundet, sondern es wurde ausdrücklich aufgenommen, dass der Vermieter auf die Kaution laut § 15 des Mietvertrags verzichtet. Diese Erklärung ist nicht weiter auslegungsfähig. Eine Auslegung dieser zusätzlichen Vereinbarung entgegen ihrem Wortlaut, dass der Kautionsverzicht lediglich bedingt oder die Kautionszahlung gestundet ist, ist mit dem Wortlaut nicht vereinbar und unzulässig. Letztendlich ist zwar der Grund für die Aufnahme der zusätzlichen Vereinbarung weggefallen. Dieses fällt jedoch in den Risikobereich der Beklagten. Der Beklagten steht somit keine Gegenforderung zu, mit der sie gegen die Guthabenforderung des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung 2017 aufrechnen kann.
Daneben stehen dem Kläger weitere 23,17 EUR aus seiner Betriebskostenvorauszahlung zu.
Insoweit wurde seitens der Beklagten unzulässigerweise die Kostenposition Miete Rauchwarnmelder im Umfang von 23,17 EUR auf den Kläger umgelegt. Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht umlagefähig. Die Kosten hierfür sind Anschaffungskosten, die keine Betriebskosten darstellen. Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 Betriebskostenverordnung, wonach die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Geräte ausgedehnt werden, denn dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz kann nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet (LG Hagen, 1 S 198/15; AG Dortmund, 423 C 8482/16).
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
