BGH-Urteil: Käufer können Maklerprovision beim Hauskauf mit Büroanteil halbieren

Hauskauf mit Büroanteil? BGH-Urteil stärkt Käufer: Wann die Maklerprovision halbiert werden muss – auch bei Tricksereien

Der Traum vom Eigenheim – für viele ein großer Schritt, oft verbunden mit erheblichen Kosten. Neben dem Kaufpreis schlägt häufig auch die Maklerprovision kräftig zu Buche. Doch seit Ende 2020 gelten neue Regeln: Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen durch Verbraucher müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten in der Regel teilen, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Dieser sogenannte Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB) soll Käufer entlasten.

Aber was gilt, wenn das Traumhaus nicht nur zum Wohnen dient, sondern auch ein kleines Büro beherbergt? Und was passiert, wenn der Verkäufer trickst und statt seiner selbst etwa die Ehefrau den Maklervertrag unterschreibt? Mit diesen praxisrelevanten Fragen musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigen. In einem wegweisenden Urteil (Az. I ZR 32/24 vom 6. März 2025) haben die obersten Zivilrichter nun für Klarheit gesorgt – und die Rechte von Immobilienkäufern gestärkt.

Der Fall: Ein Haus, ein Büro und eine strittige Provision

Stellen wir uns Familie K. vor. Nach langer Suche findet sie über eine Maklerin, Frau M., endlich ihr Wunschobjekt: ein charmantes Haus mit Garten am Stadtrand von Düsseldorf. Das Objekt hat allerdings eine Besonderheit: Neben dem eigentlichen Wohnhaus gibt es einen angebauten Bürotrakt mit separatem Eingang und eigener Hausnummer. Dieser Anbau macht etwa ein Fünftel der Gesamtfläche aus. Familie K. plant, das Haus als reines Wohnhaus für sich zu nutzen; das Büro wollen sie vielleicht später einmal untervermieten oder als Gästezimmer umfunktionieren.

Die Maklerin Frau M. legt Familie K. eine Courtagevereinbarung zur Unterschrift vor. Darin verpflichten sich die Käufer zur Zahlung einer Provision von 3,57 % des Kaufpreises, der bei stolzen 950.000 Euro liegt. Das entspricht einer Summe von fast 34.000 Euro. Familie K. unterschreibt am 9. Juli 2021. Kurze Zeit später, am 22. Juli 2021, wird der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet.

Doch nach dem Kaufvertrag kommt das böse Erwachen. Familie K. erfährt, dass Maklerin Frau M. nicht nur für sie, sondern auch für die Verkäuferseite tätig war. Der Maklervertrag auf Verkäuferseite wurde jedoch nicht vom Eigentümer selbst, sondern von dessen Ehefrau abgeschlossen. Und entscheidend: Die dort vereinbarte Provision war offenbar deutlich niedriger als die von Familie K. geforderte – oder es wurde gar keine Provision für die Verkäuferseite vereinbart.

Familie K. fühlt sich übervorteilt. Sie haben von der neuen Regelung zur Provisionsteilung gehört und verweigern die Zahlung an Frau M. Sie argumentieren: Die Vereinbarung ist unwirksam, weil sie gegen den Halbteilungsgrundsatz verstößt. Frau M. sieht das anders. Sie meint, die Regelung greife hier nicht. Erstens sei das Objekt wegen des Bürotrakts gar kein „Einfamilienhaus“ im Sinne des Gesetzes. Zweitens sei der Vertrag auf Verkäuferseite gar nicht mit dem Verkäufer selbst, sondern mit dessen Ehefrau zustande gekommen. Sie zieht vor Gericht und verklagt Familie K. auf Zahlung der vollen Provision.

Der Weg durch die Instanzen: Einigkeit bei den Gerichten

Der Fall landet zunächst beim Landgericht Düsseldorf. Die Richter dort geben Familie K. Recht und weisen die Klage der Maklerin ab (Urteil vom 27.09.2022, Az. 11 O 44/22). Sie sehen die Courtagevereinbarung als unwirksam an, da gegen § 656c BGB verstoßen wurde.

Frau M. gibt nicht auf und legt Berufung beim Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf ein. Doch auch hier hat sie keinen Erfolg. Das OLG bestätigt die Entscheidung des Landgerichts (Urteil vom 26.01.2024, Az. 7 U 243/22).

Die Begründung:

1. Das Objekt ist ein Einfamilienhaus: Trotz des Büroanbaus überwiege der Wohnzweck. Der Anbau sei von untergeordneter Bedeutung. Entscheidend sei, dass Familie K. das Haus zum Wohnen erwerben wollte.
2. § 656c BGB ist anwendbar: Dass die Ehefrau des Verkäufers den Vertrag unterzeichnet hat, ändere nichts. Die Regelung müsse auch hier gelten, um den Schutz der Käufer sicherzustellen und Umgehungen zu verhindern. Da die Provisionen für Käufer- und Verkäuferseite ungleich hoch waren, sei der Vertrag mit Familie K. nichtig.

Die Maklerin sieht sich immer noch im Recht und legt Revision beim Bundesgerichtshof ein. Sie hofft, dass die obersten Richter die Sache anders bewerten. Der Fall hat grundsätzliche Bedeutung, da die Auslegung der neuen Maklerregeln in diesen Punkten bisher umstritten war.

Das neue Maklerrecht: mehr Fairness beim Hauskauf?

Um die Entscheidung des BGH zu verstehen, müssen wir einen kurzen Blick auf die Gesetzesänderung werfen, die Ende 2020 in Kraft trat. Davor war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision zahlen musste, auch wenn der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt wurde. Der Gesetzgeber sah darin ein Ungleichgewicht, da der Käufer sich oft in einer schwächeren Verhandlungsposition befindet und der Makler häufig auch die Interessen des Verkäufers vertritt.

Mit den neuen Paragrafen §§ 656a bis 656d im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sollte das geändert werden.

Die Kernpunkte:

• Textform (§ 656a BGB): Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbrauchern müssen schriftlich oder in Textform (z. B. E-Mail) geschlossen werden. Mündliche Absprachen reichen nicht mehr.
• Anwendungsbereich (§ 656b BGB): Die besonderen Regeln zur Provisionsteilung gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, also eine Privatperson, die die Immobilie nicht für gewerbliche Zwecke kauft.
• Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB): Das Herzstück der Reform. Wenn ein Makler für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) tätig wird und von beiden eine Provision verlangt, muss diese exakt gleich hoch sein. Vereinbart der Makler mit einer Seite (z. B. dem Verkäufer) eine niedrigere Provision oder sogar Unentgeltlichkeit, kann er von der anderen Seite (dem Käufer) maximal den gleichen Betrag verlangen. Fordert er mehr, ist die gesamte Provisionsvereinbarung mit dem Käufer unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Der Makler geht dann leer aus.
• Abwälzung bei einseitiger Beauftragung (§ 656d BGB): Wird der Makler nur von einer Seite (z. B. dem Verkäufer) beauftragt, kann er sich zwar einen Teil seiner Kosten vom Käufer erstatten lassen. Diese „Abwälzung“ ist aber auf maximal 50 % der Gesamtprovision begrenzt. Zudem wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Ziel dieser Regeln ist es, eine faire Kostenverteilung zu gewährleisten und zu verhindern, dass die gesamten Maklerkosten auf den Käufer abgewälzt werden.

Die BGH-Entscheidung: zwei klare Ansagen für die Praxis

Am 6. März 2025 verkündet der I. Zivilsenat des BGH sein Urteil im Fall von Maklerin Frau M. und Familie K. Das Ergebnis: Die Revision der Maklerin wird zurückgewiesen. Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden bestätigt. Familie K. muss die geforderte Provision nicht zahlen. Die Begründung des BGH ist detailliert und klärt die beiden strittigen Hauptfragen:

1. Was ist ein „Einfamilienhaus“ im Sinne des Gesetzes?

Der BGH stellt klar: Bei der Frage, ob ein Objekt unter die Schutzvorschriften der §§ 656a ff. BGB fällt, kommt es nicht allein auf die bauliche Beschaffenheit an. Entscheidend ist vielmehr der für den Makler erkennbare Zweck, den der Käufer mit dem Erwerb verfolgt, und zwar zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags.

• Fokus auf den Wohnzweck: Die Regeln zur Provisionsteilung sollen Verbraucher beim Erwerb von Wohnimmobilien schützen. Daher sind sie anwendbar, wenn für den Makler klar ist, dass der Käufer das Objekt vorrangig zum Wohnen für sich und seine Familie erwerben will.
• Frühere Nutzung irrelevant: Wie der Verkäufer das Objekt vorher genutzt hat, spielt keine Rolle.
• Untergeordnete andere Nutzung schadet nicht: Das Vorhandensein von Räumen, die nicht reinen Wohnzwecken dienen – wie im Fall von Familie K. der Büroanbau – schließt die Anwendung der Regeln nicht aus, solange diese Nutzung von untergeordneter Bedeutung ist. Der BGH wertete den Büroanteil von einem Fünftel (20%) ausdrücklich als untergeordnet. Die Richter zogen eine Parallele zur Einliegerwohnung, die laut Gesetzgeber ebenfalls unschädlich ist, wenn sie untergeordnet ist.
  • Wichtig: Der BGH legt keine starre prozentuale Grenze fest, ab wann eine nicht-wohnwirtschaftliche Nutzung nicht mehr „untergeordnet“ ist. Hier bleibt ein gewisser Spielraum für die Bewertung im Einzelfall. Das schafft Flexibilität, birgt aber auch Potenzial für zukünftige Streitigkeiten in Grenzfällen (z. B. bei 30% Gewerbeanteil oder bei einer lauteren Werkstatt statt eines stillen Büros).
• Erkennbarkeit für den Makler: Der Wohnzweck muss für den Makler bei Vertragsschluss erkennbar gewesen sein. Damit wird der Makler vor späteren, unvorhersehbaren Nutzungsänderungen durch den Käufer geschützt und Rechtssicherheit geschaffen.

Im Fall von Familie K. war für Maklerin Frau M. erkennbar, dass die Familie das Haus primär zum Wohnen kaufen wollte. Der Büroanbau war flächenmäßig untergeordnet. Daher handelte es sich um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB.

2. Gilt § 656c auch, wenn ein Dritter den Vertrag schließt?

Die zweite, vielleicht noch wichtigere Frage war, ob der Halbteilungsgrundsatz auch dann greift, wenn der Maklervertrag auf Verkäuferseite nicht vom Eigentümer selbst, sondern – wie hier – von dessen Ehefrau abgeschlossen wurde. Der Wortlaut des § 656c BGB spricht ja von Provisionsversprechen „beider Parteien des Kaufvertrags“. Die Ehefrau war aber nicht Verkäuferin.

Hierzu trifft der BGH eine klare Aussage: Ja, § 656c BGB ist in solchen Fällen entsprechend anzuwenden. Juristen sprechen von einer analogen Anwendung.

Die Begründung der Richter ist überzeugend:

• Schutzzweck des Gesetzes: Der Halbteilungsgrundsatz soll den Verbraucher (Käufer) schützen, der sich oft in einer schwächeren Verhandlungsposition befindet. Dieser Schutzbedarf besteht unabhängig davon, ob der Verkäufer selbst oder eine ihm nahestehende Person (wie der Ehepartner) den Maklervertrag auf der Verkäuferseite abschließt. Der wirtschaftliche Effekt für den Käufer ist derselbe.
• Verhinderung von Umgehungen: Würde man die Regelung nur dann anwenden, wenn exakt die Kaufvertragsparteien auch die Maklerverträge unterzeichnen, wären Tür und Tor für Umgehungen geöffnet. Verkäufer könnten einfach einen Dritten (Ehepartner, Kinder, Freunde, eine speziell gegründete Firma) vorschicken, um einen Maklervertrag zu günstigeren Konditionen abzuschließen und so die volle Provision auf den Käufer abzuwälzen. Dies würde den Sinn und Zweck des Gesetzes unterlaufen.
• Planwidrige Regelungslücke: Der BGH geht davon aus, dass der Gesetzgeber diese Konstellation bei der Formulierung des Gesetzes schlicht übersehen hat. Es handelt sich um eine Lücke im Gesetz, die nicht gewollt sein kann („planwidrige Regelungslücke“). Diese Lücke muss durch die analoge Anwendung geschlossen werden, um die Ziele des Gesetzes zu erreichen. Der BGH betont sogar, dass es für die Analogie nicht einmal auf ein besonderes Näheverhältnis zwischen dem Dritten und der Kaufvertragspartei ankommen muss. Das bedeutet eine sehr weite Auslegung, um Missbrauch effektiv zu verhindern.

Im Ergebnis bedeutet das: Auch wenn die Ehefrau des Verkäufers den Vertrag mit Maklerin Frau M. unterzeichnet hat, muss § 656c BGB beachtet werden. Da Frau M. von Familie K. (Käufer) eine höhere Provision verlangte als von der Verkäuferseite (vertreten durch die Ehefrau), war die Provisionsvereinbarung mit Familie K. unwirksam.

Ein wichtiger Punkt zur Beweislast

Die Gerichte stellten auch klar, wer was beweisen muss. Familie K. behauptete, die Provisionen seien ungleich hoch. Da sie aber keine Kenntnis vom Vertrag zwischen der Maklerin und der Ehefrau des Verkäufers hatten, konnte man von ihnen keinen detaillierten Beweis verlangen. Stattdessen traf die Maklerin Frau M. eine sogenannte sekundäre Darlegungslast. Das bedeutet: Sie hätte konkret darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen, dass sie auch mit der Verkäuferseite eine Provision in gleicher Höhe vereinbart hatte. Da sie dies im Prozess nicht ausreichend tat, durften die Gerichte die Behauptung von Familie K. als wahr unterstellen. Dies erleichtert es Käufern erheblich, ihr Recht durchzusetzen.

Praktische Folgen: Was bedeutet das Urteil für Sie?

Die Entscheidung des BGH hat weitreichende Konsequenzen für alle Beteiligten am Immobilienmarkt – Käufer, Verkäufer und insbesondere Makler.

Für Käufer (Verbraucher):

• Gestärkter Schutz: Ihr Schutz vor überhöhten oder einseitig auferlegten Maklerkosten beim Kauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen wird erheblich gestärkt.
• Klarheit bei Mischobjekten: Auch wenn Ihr Traumhaus einen kleinen Büro-, Praxis- oder Werkstattanteil hat, gilt in der Regel der Halbteilungsgrundsatz, solange der Wohnzweck überwiegt und für den Makler erkennbar war.
• Keine Umgehung durch Dritte: Versucht die Verkäuferseite, die Regelung durch Einschaltung eines Dritten (z.B. Ehepartner, Verwandte) zu umgehen, ist dies unwirksam. Wenn der Makler auch für Sie tätig wird, muss er die Provision hälftig teilen.
• Recht auf Auskunft: Sie haben das Recht zu erfahren, welche Provision der Makler mit der Verkäuferseite vereinbart hat, um die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes zu überprüfen. Weigert sich der Makler oder kann er keine gleich hohe Provision nachweisen, ist Ihre eigene Provisionspflicht möglicherweise hinfällig.
• Prüfung alter Verträge: Wenn Sie nach dem 23. Dezember 2020 ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung gekauft haben und Zweifel an der Korrektheit der Provisionsabrechnung haben (z. B. weil Sie die volle Provision gezahlt haben, obwohl der Makler auch für den Verkäufer tätig war), könnte eine Überprüfung und gegebenenfalls eine Rückforderung möglich sein. Hierbei sind jedoch Verjährungsfristen zu beachten.

Was Sie als Käufer tun sollten (Do’s):

1. Fragen Sie nach: Klären Sie von Anfang an, ob der Makler auch für den Verkäufer tätig ist.
2. Bestehen Sie auf Textform: Schließen Sie Maklerverträge nur schriftlich oder in Textform ab.
3. Prüfen Sie die Provisionsklausel: Achten Sie darauf, ob die Höhe der Provision klar benannt ist und ob auf die Regelungen der §§ 656c/656d BGB Bezug genommen wird.
4. Fordern Sie Nachweis: Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist (§ 656c), lassen Sie sich bestätigen (am besten schriftlich), dass die Provision für beide Seiten gleich hoch ist. Bei einseitiger Beauftragung des Maklers durch den Verkäufer und Abwälzung auf Sie (§ 656d), lassen Sie sich nachweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil (mindestens 50%) bereits gezahlt hat, bevor Sie zahlen.
5. Holen Sie Rat ein: Bei Unsicherheiten oder dem Verdacht auf einen Verstoß gegen die Provisionsregeln sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Fordern Sie unsere Ersteinschätzung an. Wir prüfen Ihren individuellen Fall und besprechen mit Ihnen das weitere Vorgehen.

Was Sie vermeiden sollten (Don’ts):

1. Ungeprüft unterschreiben: Unterschreiben Sie keine Courtagevereinbarung, ohne sie genau gelesen und verstanden zu haben.
2. Mündliche Absprachen: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen zur Provision.
3. Voreilig zahlen: Zahlen Sie die Provision nicht, bevor Sie sicher sind, dass die gesetzlichen Vorgaben eingehalten wurden, insbesondere bei Doppeltätigkeit des Maklers.

Für Immobilienmakler:

• Sorgfaltspflicht erhöht: Sie müssen bei jedem Objekt genau prüfen, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung im Sinne des Gesetzes handelt. Dabei ist der erkennbare Erwerbszweck des Käufers maßgeblich, nicht nur die Bausubstanz. Eine Dokumentation dieser Einschätzung ist ratsam.
• Strikte Einhaltung von § 656c: Bei Doppeltätigkeit für Käufer (Verbraucher) und Verkäufer von Wohnimmobilien ist der Halbteilungsgrundsatz zwingend. Jede Abweichung führt zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs gegenüber dem Käufer. Dies gilt auch dann, wenn der Vertrag auf Verkäuferseite durch einen Dritten unterzeichnet wird.
• Transparenz ist Pflicht: Sie müssen im Zweifel nachweisen können, dass die Provisionen auf beiden Seiten gleich hoch sind (sekundäre Darlegungslast). Fehlende Transparenz kann zum Verlust des Provisionsanspruchs führen.
• Vertragsanpassung: Überprüfen Sie Ihre Standard-Maklerverträge und internen Prozesse, um sicherzustellen, dass sie den gesetzlichen Anforderungen und der aktuellen Rechtsprechung entsprechen.
• Risikomanagement: Kalkulieren Sie das Risiko des Provisionsverlusts bei Nichteinhaltung der Regeln ein. Eine saubere Vertragsgestaltung und Dokumentation sind unerlässlich.

Für Verkäufer:

• Keine Umgehung möglich: Der Versuch, die hälftige Teilung der Provision zu umgehen, indem ein Dritter den Maklervertrag unterschreibt, ist zwecklos, wenn der Makler auch für den Käufer (Verbraucher) tätig wird. Dies führt zur Unwirksamkeit der Provisionsforderung gegen den Käufer.
• Realistische Erwartungen: Verkäufer müssen sich darauf einstellen, bei Beauftragung eines Maklers, der auch für den Käufer tätig wird, in der Regel die Hälfte der Provision zu tragen.

Ein Urteil mit Signalwirkung: Verbraucherschutz gestärkt

Das Urteil des Bundesgerichtshofs I ZR 32/24 ist mehr als nur die Entscheidung eines Einzelfalls. Es ist ein klares Signal für mehr Fairness und Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Der BGH stärkt die vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutzwirkung der neuen Maklerregeln und schiebt Umgehungsversuchen einen Riegel vor.

Die Richter machen deutlich: Der erkennbare Wille des Käufers, ein Haus primär zum Wohnen zu nutzen, ist entscheidend für die Anwendung der Schutzvorschriften – auch wenn ein kleiner Teil anders genutzt wird. Und: Der Halbteilungsgrundsatz ist robust. Er lässt sich nicht einfach aushebeln, indem man Strohmänner vorschickt.

Für Immobilienkäufer bedeutet dies mehr Rechtssicherheit und eine bessere Verhandlungsposition. Sie können sich mit größerer Gewissheit darauf verlassen, dass die Maklerkosten fair geteilt werden, wenn der Makler für beide Seiten arbeitet. Für Makler bedeutet das Urteil, dass sie ihre Prozesse und Verträge noch sorgfältiger prüfen und gestalten müssen, um teure Provisionsverluste zu vermeiden.

Auch wenn in Grenzfällen – etwa bei der genauen Definition der „untergeordneten“ Nutzung – noch Fragen offenbleiben mögen, so hat der BGH doch wesentliche Pflöcke eingeschlagen. Die faire Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien durch Verbraucher ist nun höchstrichterlich zementiert. Ein wichtiger Schritt für den Verbraucherschutz in einem oft unübersichtlichen Markt.