Eigenbedarfskündigung bei Vertragsschluss bereits absehbar – Kündigung unwirksam

Eigenbedarfskündigung bei Vertragsabschluss: Gerichtsurteil zur Unwirksamkeit

Das Landgericht Hannover hat die Eigenbedarfskündigung einer Gemeinde für unwirksam erklärt. Grund dafür ist, dass die Gemeinde bereits bei Vertragsschluss hätte vorhersehen müssen, dass die Wohnung bald für andere Flüchtlinge oder öffentliche Aufgaben benötigt wird. Die Kündigung genügt nicht den Anforderungen des § 573 BGB, da das öffentliche Interesse der Gemeinde nicht höher wiegt als das Interesse der Mieterin, die Wohnung zu behalten.

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Eigenbedarfskündigung bei Vertragsschluss: Was ist erlaubt?

Die Eigenbedarfskündigung ist ein häufiges Thema im Mietrecht. Dabei kündigt ein Vermieter das Mietverhältnis, um die Wohnung selbst zu nutzen oder für nahe Angehörige. Doch was passiert, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss weiß, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit für andere Zwecke benötigt? Kann er dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen? Das Landgericht Hannover hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies nicht der Fall ist.

Im Folgenden werden wir uns mit den Details des Urteils befassen und klären, welche Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung gestellt werden und welche Auswirkungen dies für Mieter und Vermieter hat.

Rechtliche Auseinandersetzung um Eigenbedarfskündigung in Hannover

Das Landgericht Hannover hat in einem bemerkenswerten Urteil (Az.: 7 S 66/22) vom 15.02.2023 eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam erklärt. Dieser Fall dreht sich um eine Klage einer Kleinstadt gegen eine aus Afghanistan geflüchtete Familie. Die Stadt hatte der Familie im Jahr 2020 eine 3-Zimmer-Wohnung zur Verfügung gestellt, die ursprünglich für die Unterbringung von Flüchtlingen gedacht war. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Januar 2022 mit der Begründung, sie müsse neu ankommende Flüchtlinge unterbringen und habe keinen freien Wohnraum mehr zur Verfügung.

Die Kündigung im Mietverhältnis: Kern des Rechtsstreits

Die Beklagte, eine alleinerziehende Mutter zweier Kinder, wandte sich gegen die Kündigung. Sie argumentierte, die Kündigung sei nicht ausreichend konkret begründet und nicht zeitnah zur Zuweisungsverfügung erfolgt. Das Amtsgericht Springe gab ursprünglich der Klägerin recht, aber die Beklagte legte Berufung ein. Die Klägerin behauptete, die Kündigung sei wirksam und notwendig zur Erfüllung ihrer Aufgaben, und stritt ab, dass alternative Unterkünfte für die Beklagte vorhanden seien.

Landgericht Hannover entscheidet: Kündigung unwirksam

Das Landgericht Hannover entschied jedoch, dass die Kündigung unwirksam sei. Ein wesentlicher Punkt war, dass die Stadt bei Vertragsschluss bereits hätte vorhersehen müssen, dass die Wohnung bald für andere Flüchtlinge benötigt würde. Das Gericht stellte fest, dass die Klägerin kein ausreichendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt habe und die Verhältnismäßigkeit der Kündigung nicht gegeben sei. Zudem war bei Vertragsabschluss kein Hinweis auf eingeschränkten Mieterschutz gegeben worden, was nach § 549 II 3 BGB erforderlich gewesen wäre.

Bedeutung des Urteils für Mietrecht und öffentliches Interesse

Das Urteil des Landgerichts Hannover unterstreicht die Bedeutung des Mieterschutzes, selbst wenn die Mieter öffentliche Körperschaften sind. Die Entscheidung zeigt, dass die Notwendigkeit der Unterbringung von Flüchtlingen, obwohl sie ein öffentliches Interesse darstellt, nicht automatisch das Recht eines Mieters auf Wohnraum überwiegt. Das Gericht betonte, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht verhältnismäßig und somit unwirksam war. Dieses Urteil könnte weitreichende Auswirkungen auf zukünftige Fälle von Eigenbedarfskündigungen durch öffentliche Körperschaften haben, besonders in Zeiten hoher Flüchtlingszahlen.

Das Urteil vom Landgericht Hannover stellt somit einen wichtigen Meilenstein in der Rechtsprechung dar und zeigt die Komplexität der Abwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der Unterbringung von Flüchtlingen und dem individuellen Recht auf Wohnraum.

Das vorliegende Urteil

LG Hannover – Az.: 7 S 66/22 – Urteil vom 15.02.2023

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Hannover – 7. Zivilkammer – auf die mündliche Verhandlung vom 18.01.2023 für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 09.11.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Springe aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin und Berufungsbeklagte.

3. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 7.020,00 Euro festgesetzt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die Klägerin, eine zur … gehörende Kleinstadt, nimmt die Beklagte nach Kündigung eines Mietverhältnisses auf Räumung einer 3-Zimmer-Wohnung in Anspruch.

Die Beklagte ist im Jahr 2016 mit dem am 01.04.2009 geborenen Sohn … und der am 03.02.2012 geborenen Tochter … aus Afghanistan geflüchtet und nach Deutschland eingereist. Zunächst wurde sie in einer Gemeinschaftsunterkunft untergebracht. Durch Mietvertrag vom 02.03.2020 stellte die Klägerin der Beklagten eine 3-Zimmer-Wohnung in … zur Verfügung, die sie selbst angemietet hatte zum Zweck der Vermietung an Flüchtlinge, die 2015/2016 nach Deutschland eingereist sind. Gemäß vertraglicher Regelung und Zusatzvereinbarung vom 02.03.2020 sollte der Mietvertrag Gültigkeit bis zum 31.12.2020 haben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 (Bl. 6 ff. d. A.) verwiesen.

Mit Schreiben vom 20.01.2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30.04.2022. Zur Begründung heißt es: „Die Stadt … wird in Kürze erneut eine größere Anzahl in jüngerer Vergangenheit nach Deutschland geflüchteter Personen aufnehmen, voraussichtlich wird es sich um 104 Personen handeln. Hierfür wird Wohnraum benötigt. Die Stadt … verfügt allerdings über keinen freien Wohnraum, den sie hierfür einsetzen könnte. Die uns zur Verfügung stehenden Wohnungen sind belegt. Es ist uns auch nicht möglich, weiteren Wohnraum anzumieten. Stattdessen sollen die zur Verfügung stehenden Wohnungen nun den neu ankommenden geflüchteten Personen zur Verfügung gestellt werden. Hierzu benötigen wir u. a. die derzeit von Ihnen genutzte Wohnung“. Es heißt weiter: „In rechtlicher Hinsicht sehen wir uns durch den Bestand des Mietverhältnisses daran gehindert, die im öffentlichen Interesse liegende Aufgaben zu erfüllen, die der Gemeinde zugewiesenen geflüchteten Personen aufzunehmen und mit Wohnraum versorgen zu können“.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 20.01.2022, Anlage K 2 (Bl. 9 d. A.) verwiesen.

Am 09.05.2022 teilte die Region … der Klägerin mit, dass die Klägerin statt der zunächst angekündigten 104 Personen 276 Personen aufnehmen müsse.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Kündigung sei wirksam und zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgaben nötig. Die Kündigung sei formell wirksam. Der Kündigungsgrund sei genannt. Dazu hat sie behauptet, die Namen der Flüchtlinge würden erst eine Woche vor Ankunft mitgeteilt. Eine Unterbringung der nunmehr zugewiesenen 276 geflüchteten Personen sei vorrangig im öffentlichen Interesse. Die Beklagte und deren Kinder unterlägen keinen Wohnsitzauflagen, so dass sie – unterstützt durch die Klägerin- anderweit nach Wohnraum suchen können. Neu zugewiesene Flüchtlinge müssten im Gemeindegebiet untergebracht werden. Sie hat die Auffassung vertreten, Personen, die über einen dauerhaften Status verfügen, nicht mehr mit Wohnungen versorgen zu müssen.

Die Klägerin hat mit Nichtwissen bestritten, dass zwischenzeitlich ukrainische Flüchtlinge, die auf die Quote angerechnet würden, untergebracht worden seien.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklage zu verurteilen, die Wohnung …, 1. Obergeschoss links, …, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Bad, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Hilfsweise hat sie die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist sowie Vollstreckungsschutz beantragt.

Die Beklagte hat gemeint, die Kündigung sei unwirksam. Der Kündigungsgrund sei nicht ausreichend konkret genannt und die Kündigung sei nicht im zeitlichen Zusammenhang mit der Zuweisungsverfügung erfolgt. Die Kündigung sei auch nicht im öffentlichen Interesse nötig. Die Klägerin habe nicht dargelegt, welche Anstrengungen sie unternommen habe, um anderweitig Wohnraum zu finden. Sie habe nicht ausreichend gehandelt, z.B. Flächen angemietet, um dort Container aufzustellen. Zudem sei sie in … integriert, Ersatzwohnraum stünde nicht zur Verfügung.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und … . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17. Oktober 2022 (Bl. 56 ff. d. A.).

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Das öffentliche Interesse bestehe darin, 104 Personen im Gemeindegebiet unterzubringen, wobei diese Zahl noch weiter angestiegen sei. Das Interesse der Beklagten trete zurück.

Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihr Interesse an dem Erhalt der Wohnung. Der im Schreiben genannte Kündigungsgrund sei mit der Unterbringung ukrainischer Flüchtlinge bereits erfüllt. Der Zuweisungsbescheid des Innenministeriums reiche ohnehin nicht aus zum Beleg der für die von der Klägerin behaupteten Notsituationen. Die Beklagte sei im Bezug von Leistungen nach dem SGB II, aber nicht handlungsfähiger als neue Flüchtlinge. Die Beklagte könne auch in Umlandgemeinden keinen Ersatzwohnraum erhalten. Dort würden Wartelisten geführt.

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Springe vom 09.11.2022 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und ist der Auffassung, dass ein Kündigungsgrund gegeben sei.

Die Kammer hat mit Verfügung vom 10.01.2022 darauf hingewiesen, dass für eine Kündigung nach § 573 BGB der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten sei und die Erforderlichkeit bislang nicht beurteilt werden könne. Auch könne die Klägerin es bei Abschluss des Mietvertrages vorhergesehen haben, dass die Wohnung in absehbarer Zeit für andere Flüchtlinge oder zur Erfüllung anderer öffentlicher Aufgaben benötigt würde.

Der Beklagten ist aufgegeben worden, zu ihrer persönlichen Situation ergänzend vorzutragen. Die Beklagte hat darauf Ablichtungen der Aufenthaltstitel ( Bl. 105 – 107 d.A.) vorgelegt. Zur persönlichen Situation trägt die Beklagte nunmehr vor, dass sie derzeit Deutsch lerne. Sie habe in einem Pflegeheim in … gearbeitet. Sie beabsichtige, eine Ausbildung zur Arbeit im Kindergarten zu beginnen. Die Kinder besuchten die Kooperative Gesamtschule in … und seien in Sportvereinen integriert und hätten Freunde in … und … gefunden.

Der Klägerin hat mit nachgelassenem Schriftsatz ergänzend vorgetragen: Die Klägerin habe bei Abschluss des Mietvertrages die durch den Ukrainekrieg ausgelöste Flüchtlingswelle nicht vorhergesehen und auch nicht vorhersehen können. Dass die Beklagte existenziell auf die Wohnung angewiesen sei, stellt sie in Abrede und bestreitet mit Nichtwissen die Teilnahme der Beklagten an einem Deutschkurs. Die Klägerin habe Appartements im … angemietet. Dies sei eine Erstaufnahmeeinrichtung, aus der die Flüchtlinge in freie Wohnungen verteilt würden. Die zweite Unterbringung erfolge in einer Pflegeeinrichtung, in der ausnahmsweise ukrainische Flüchtlingen untergebracht werden könnten. Ein Dorfgemeinschaftshaus sei angemietet, müsse aber noch ausgestattet werden und ein Sicherheitsdienst müsse beauftragt werden.

II.

Die zulässige Berufung ist begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB die Räumung der Wohnung verlangen.

(1)(a) Für die Kündigung vom 29.01.2022 fehlt es an einem Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB.

(aa) Das Amtsgericht hat die Rechtslage zutreffend dargelegt: Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann eine juristische Person des öffentlichen Rechts ein Interesse haben, das zur Kündigung berechtigt, wenn „eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht“ – so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 09.05.2012 (VIII 238/11). Das öffentliche Interesse muss höheres Gewicht haben als das Interesse des Mieters am Erhalt der Wohnung ( BGH, Urteil vom 10.05.2017 – VIII 292/15). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist zu beachten (allgemeine Auffassung, vgl. nur Schmidt/Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, München 2022 § 573 Rz 205).

Die Kammer kommt aber zu einer anderen Bewertung als das Amtsgericht.

(bb) Die Klägerin hat kein ausreichendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt.

Das Gesetz sieht in § 549 II 3 BGB vor, dass die öffentliche Hand einen Mietvertrag ohne Geltung wesentlicher Mieterschutzvorschriften, insbesondere § 573 BGB abschließen kann, wenn bei Abschluss des Mietvertrages ein Hinweis darauf erteilt ist, dass eine Weitervermietung für dringenden Wohnbedarf und die Überlassung mit eingeschränktem Mieterschutz erfolgt. Der Gesetzgeber misst der Information des Mieters bei Vertragsschluss somit erhebliche Bedeutung bei. Die Regelung würde leerlaufen, wenn auch ohne Hinweis auf den fehlenden Schutz des § 573 BGB bei Vertragsschluss eine Gemeinde unter Berufung auf andere Wohnbedarfe nach § 573 BGB ohne Hinzutreten sonstiger Umstände kündigen könnte.

Aus dem Vortrag der Klägerin ist zudem nicht ersichtlich, dass sie die Wohnung der Beklagten zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigt. Es erschließt sich schon nicht, dass die Klägerin die zugewiesenen Flüchtlinge in Wohnungen unterzubringen hat. Nach § 53 Asylgesetz sind Ausländer, die einen Asylantrag gestellt haben, in Gemeinschaftsunterkünften unterzubringen. Zwar handelt es sich nur um eine Sollbestimmung und für Flüchtlinge, die keinen Asylantrag gestellt haben, oder andere Personengruppen mögen abweichende Regeln gelten. Weder aus dem Kündigungsschreiben noch aus dem weiteren Vorbringen der Klägerin ergibt sich aber, dass die nach § 1 Nds. Aufnahmegesetz unterzubringenden Personen mit Wohnungen zu versorgen sind und dass eine Unterbringung in Gemeinschaftsunterkünften nicht ausreicht. Dem entspricht, dass nach dem Vortrag der Klägerin in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 25.01.2023 die zugewiesenen Flüchtlinge mit Gemeinschaftsunterkünften versorgt werden.

Auf der anderen Seite sieht sich die Klägerin weiterhin als verpflichtet an, die Beklagte bei der Suche nach Ersatzwohnraum zu unterstützen ( vgl. nur Kündigungsschreiben vom 20.01.2022, drittletzter Absatz). Jedenfalls zur Vermeidung einer Obdachlosigkeit ist auch die Versorgung der Beklagten Aufgabe der Klägerin. Es kommt mithin nicht darauf an, dass die Beklagte als Bezieherin von Leistungen nach dem SGB II nicht mehr einer Wohnsitzauflage wegen Bezugs von Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz unterliegt.

(b) Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Kündigung verhältnismäßig ist. Die Klägerin hat in dem nachgelassenen Schriftsatz dargelegt, welche Maßnahmen die Klägerin zur Unterbringung der Flüchtlinge unternommen hat und weiter unternimmt. Nach dem Vortrag der Klägerin in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 25.01.2023 sind die zugewiesenen Flüchtlinge untergebracht in Gemeinschaftsunterkünften und Appartements. Die Belegung wechselt. Ein kurzfristig angemietetes Dorfgemeinschaftshaus sei zur Unterbringung von 20-25 Personen geeignet, müsse aber noch hergerichtet werden. Auch wenn diese Angaben die derzeitige Lage widerspiegeln dürften, so fehlt es – jedenfalls jetzt- an einem Bedarf, gerade die Wohnung der Beklagten nutzen zu müssen. Gemeinschaftsunterkünfte stehen nach der Mitteilung vom 25.01.2023 zur Verfügung. Abgesehen davon fehlt es an einer Übersicht über den gesamten Wohnungsbestand der Klägerin. Es kann nicht beurteilt werden, ob nicht andere Wohnungen freistehen.

(2) Die Kündigung widerspricht dem Verhalten der Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages. Am 1.3.2020 hat die Klägerin mit der Beklagten einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen (a). Bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten hat die Klägerin vorhergesehen, dass die Wohnung weiterhin zur Umsetzung von öffentlichen Aufgaben benötigt wird (b).

(a) Die Parteien haben einen Mietvertrag geschlossen, der eine zeitliche Befristung enthält (vl. § 2 Nr. 1 sowie die Zusatzvereinbarung). Nach § 575 Abs. 1 BGB kann ein befristeter Mietvertrag aber nur bei Vorliegen der gesetzlich genannten Befristungsgründe geschlossen werden, die dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt werden müssen. Der Mietvertrag enthält nicht die Angabe eines Befristungsgrundes. Der Vertrag ist deshalb unbefristet.

(b) Die Klägerin musste bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgehen, dass sie die Wohnung wieder benötigt zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben. Anfang 2020 konnte sie – so die Auffassung der Kammer- nicht davon ausgehen, dass die Flüchtlingswelle 2015/2016 die letzte Flüchtlingswelle oder ein einmaliges Vorkommnis gewesen ist.

Die Klägerin ist davon auch nicht ausgegangen. Wie die oben genannte Klausel im Mietvertrag und die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zeigen, war die Klägerin davon ausgegangen, die Wohnung zum Jahresende wieder zu benötigen. Die Klägerin hat keinen anderen Grund genannt, warum – allerdings zivilrechtlich unwirksam- der Abschluss eines befristeten Mietvertrages umgesetzt werden sollte. Mangels weiterer Angaben und unter Berücksichtigung der Unterbringung von Flüchtlingen als Daueraufgabe geht die Kammer davon aus, dass die Klägerin weiteren Bedarf vorhergesehen hat. Auf die Frage, ob eine bloße Vorhersehbarkeit ausreicht, was die Klägerin bestreitet, kommt es damit nicht an.

(c) Geht der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages davon aus, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst wieder zu benötigen, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 242 BGB unwirksam (vgl. BGH vom 24.02.2015, VIII ZR 154/14). Die Entscheidung ist zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eines privaten Vermieters ergangen; es gibt aber keine Gründe, die Entscheidung nicht auf die Kündigung eines Vermieters anzuwenden, der ein öffentliches Interesse an der Wohnung geltend macht. Es lässt sich auch nicht einwenden, dass die gesetzlich genannten Befristungsgründe nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB das öffentliche Interesse nicht erwähnen. Die Klägerin hätte die Wohnung öffentlich-rechtlich zuweisen können, wie es – so die Aussage des erstinstanzlich als Zeugen vernommenen … (vgl. Protokoll vom 17.10.2022, Bl. 57, vorletzter Absatz) – inzwischen übliche Praxis bei der Klägerin ist. Auch hätte die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrages gemäß § 549 II 3 BGB § 573 BGB und weitere mietrechtliche Schutzvorschriften ausschließen können, wofür lediglich die oben genannten Hinweise Voraussetzung gewesen wären.

(3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

(4) Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 708 Nr. 10 ZPO.

(5) Die Revision war nicht zuzulassen, weil keine Revisionsgründe gemäß § 543 ZPO gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert nicht eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Grundsätzliche Bedeutung ist gegeben, wenn eine klärungsbedürftige Rechtsfrage gegeben ist, deren Auftreten in einer Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb ein abstraktes Interesse an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung zu erwarten ist. Ob eine Gemeinde sich auf ein öffentliches Interesse für eine Kündigung nach § 573 BGB berufen kann, ist höchstrichterlich bereits entschieden und, da weder Instanzgerichte noch Rechtsprechung hiervon nachhaltig abweichen, nicht mehr klärungsbedürftig. Auch liegen der Entscheidung der Kammer keine Grundsatzerwägungen zu Grunde, sondern die Anwendung gesetzlicher Bestimmungen unter Beachtung höchstrichterlicher Rechtsprechung auf einen Lebenssachverhalt.