In den heimischen vier Wänden möchte der Mensch sich wohlfühlen. Bedauerlicherweise kann Ungeziefer, welches für gewöhnlich als Schädling wahrgenommen wird, dieses Wohlbehagen empfindlich stören. Eines haben hierbei sowohl Eigenheimbesitzer als auch Mieter und Vermieter gemeinsam. Die Schädlinge müssen bekämpft werden. Anders als bei Eigentümern stellt sich jedoch bei einem Mietvertragsverhältnis die Frage, ob der Vermieter oder der Mieter für die Schädlingsbekämpfung zuständig ist. Überdies ist auch die Frage, welche Kosten mit der Schädlingsbekämpfung einhergehen, überaus interessant.
Die Schädlinge müssen umgehend bekämpft werden
Von Motten über Wespen bis zu Ratten werden Schädlinge von dem Menschen als überaus unangenehm empfunden. Die tierischen ungebetenen Gäste befinden sich für gewöhnlich auf der Nahrungssuche und scheuen dabei oftmals auch nicht die heimischen vier Wände des Menschen. Neben dem Effekt, dass die Menschen die Schädlinge als unangenehm wahrnehmen, können Schädlinge auch Krankheiten übertragen und für den Menschen gefährlich werden. Aus diesem Grund sollte der Mensch nicht zögern und sich direkt der Schädlingsbekämpfung zuwenden. Es gibt hierbei jedoch, abhängig von der Art des Schädlings, durchaus einige Kriterien zu beachten. Aus diesem Grund sollte sich ein professioneller Schädlingsbekämpfer mit der Thematik befassen und diese Aufgabe übernehmen.
Die gängigen Schädlinge, die sich im Haus eines Menschen wiederfinden können, sind unter anderem Insekten, Bettwanzen, Wespen (im schlimmeren Fall sogar ein ganzes Wespennest), Flöhe und Schädlinge im Holz. Die gängigen Schädlinge, die seltener im Haus zu finden sind, unter anderem Ratten, Marder und Tauben.
Wer trägt die Kosten für die Bekämpfung der Schädlinge in einem Mietvertragsverhältnis?
Die rechtliche Grundlage für das Mietvertragsverhältnis sowie die mit dem Vertragsverhältnis einhergehenden Pflichten stellt der § 35 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar. Gem. dieses Paragrafen hat der Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt in einem Zustand dem Mieter zu überlassen, welcher als für den Vertragszweck geeignet anzusehen ist. Gleichermaßen verhält es sich auch mit dem Erhalt des Mietobjekts in diesem Zustand.
Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies, dass das Mietobjekt einen bewohnbaren Zustand aufweisen muss. Ergo muss das Mietobjekt frei von Schädlingen sein, sodass der Vermieter die Schädlingsbekämpfung zu übernehmen hat. In der gängigen Praxis bedeutet dies jedoch nicht automatisch, dass der Vermieter auch die Kosten für die Schädlingsbekämpfung zu tragen hat. Entscheidend für die Kostenpflicht des Vermieters ist der Umstand, dass der Mieter nicht als Verursacher für den Schädlingsbefall gilt bzw. durch sein Verhalten nicht zu dem Schädlingsbefall beigetragen hat, und dass der Mieter dem Vermieter den Befall der Schädlinge auch tatsächlich unverzüglich gemeldet hat.
Sind diese beiden Bedingungen erfüllt, so muss der Vermieter die Kosten für den Schädlingsbefall übernehmen. Ein Vermieter kann entsprechend vorbeugende Maßnehmen der Schädlingsbekämpfung allerdings als Betriebskosten deklarieren und dementsprechend auf den Mieter abwälzen. Die Grundlage hierfür ist die Betriebskostenvereinbarung (BetrKV).
Wichtige Aspekte, die es zu beachten gilt
Sollte sich einmal eine Küchenschabe in eine Küche verirren oder eine Maus bzw. Silberfische im Keller zu finden sein, so stellt dies keinen Grund für die Schädlingsbekämpfung dar. Es obliegt den Pflichten eines Mieters, das Mietobjekt achtsam zu behandeln. Sollte sich eine regelrechte Ameisenkolonie in den vier Wänden des Menschen befinden, so ist dies sehr wohl ein Grund für die Schädlingsbekämpfung.
Die Frage der Beweislast
Sollte es als unklar gelten, welche Vertragspartei die Schädlingsbekämpfungskosten zu tragen hat, so muss der Vermieter zahlen. Dies hat seinen Grund in dem Umstand, dass der Vermieter im Hinblick auf den Mieter als Verursacher in der Nachweispflicht steht. Sollte es dem Vermieter möglich sein, den Beweis zu erbringen, dass die Schädlinge nicht auf sein Verantworten hin das Mietobjekt befallen haben, so kehrt sich die Beweislast um. In diesem Fall muss der Mieter den Nachweis erbringen, dass er an dem Schädlingsbefall keine Schuld trägt.
Die Pflichten des Mieters
Ein Mieter kann von dem Vermieter in die Haftung für Schäden an dem Mietobjekt genommen werden. Dies ist in der gängigen Praxis dann der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter einen entsprechenden Schädlingsbefall nicht unverzüglich meldet oder mittels Eigenregie der Schädlingsbekämpfung Schäden an dem Mietobjekt herbeiführt. Im Zuge der Schädlingsprävention ist der Mieter selbstverständlich dazu verpflichtet, das Mietobjekt in einem schädlingsfreien Zustand zu halten und zu reinigen.
Gem. § 823 BGB hat diejenige Partei, welcher einen Schaden herbeiführt, eine Schadensersatzpflicht. Dies gilt auch dann, wenn es sich um einen Schädlingsbefall handelt.
Ungültige Mietvertragsklauseln
Es kommt in der gängigen Praxis nicht selten vor, dass ein Vermieter den Mieter mittels des Mietvertrags und entsprechend in dem Vertrag enthaltener Klauseln in die Verantwortung für die Schädlingsbekämpfung nimmt. Derartige Klauseln werden jedoch von dem deutschen Gesetzgeber als ungültig angesehen, sodass der Vermieter dem reinen Grundsatz nach diese Kosten zu tragen hat. Sollte das Mietobjekt infolge der Schädlingsbekämpfung unbewohnbar werden, so hat der Vermieter die Verpflichtung, dem Mieter eine Ersatz-Unterkunft zur Verfügung zu stellen.
Sollte das Mietobjekt zu dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits einen Schädlingsbefall aufweisen und der Vermieter verschweigt dem Mieter diesen Umstand, so wird der Vermieter durch dieses Verhalten dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Dies gilt jedoch nur dann, wenn durch die Schädlinge Schäden am Eigentum von dem Mieter auftreten.
Kann ein Mieter Kostenersatz verlangen, wenn die Schädlinge in Eigenregie bekämpft wurden?
Ein Mieter kann die auftretenden Schädlinge in Eigenregie selbst kämpfen und dem Vermieter Kostenersatz auferlegen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Vermieter es zuvor versäumt hat, die Schädlinge selbst rechtzeitig zu entfernen. Der Mieter muss dementsprechend zunächst unverzüglich eine Meldung an den Vermieter bezüglich des Schädlingsbefalls herausgeben.
Die erheblich bessere Variante ist es allerdings, in derartigen Fällen den Vermieter mittels der Androhung einer Mietminderung zur Handlung zu bewegen. Sollte durch den Schädlingsbefall eine akute Gefahr für die eigene Gesundheit drohen, so kann der Mieter die Miete um 100 Prozent mindern. Dies muss jedoch stets im Zuge der Einzelfallbewertung geprüft werden. Eine zwingende Voraussetzung hierfür ist, dass entweder die Psyche oder die Physis des Mieters stark gefährdet ist und der Vermieter eine Verweigerungshaltung im Hinblick auf die Schädlingsbekämpfung an den Tag legt. In derartigen Fällen ist unter Umständen auch ein Schmerzensgeldanspruch für Mieter denkbar.
Der richtige Weg für Mieter
In jedem Fall sollte der Schädlingsbefall, sobald er von dem Mieter bemerkt wurde, in schriftlicher Form an den Vermieter gemeldet werden. Im nächsten Schritt sollte die umgehende Kommunikation mit dem Vermieter gesucht werden, wie weiter vorgegangen wird. Der Mieter kann selbstverständlich den Vorschlag unterbreiten, die Schädlinge in Eigenregie zu bekämpfen. Sollte der Vermieter damit nicht einverstanden sein, so hat er sich umgehend um die Dienste eines Kammerjägers zu bemühen. Im absoluten Zweifel kann auch der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt erforderlich werden, wenn die Kommunikation mit dem Vermieter nicht in der wünschenswerten Form verläuft. Der Rechtsanwalt wird dann den Vermieter zur Schädlingsbekämpfung auffordern und direkt auch die etwaigen Ansprüche des Mieters anmelden. In der gängigen Praxis ist dies bereits für eine umgehende Handlung des Vermieters ausreichend.
Mietminderung bei Schädlingsbefall
Es ist möglich, dass eine Mietminderung bei Schädlingsbefall besteht, aber es muss ein beträchtlicher Mangel sein, der die ursprünglich vereinbarte Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt. Wenn dies der Fall ist, kann der Mieter den Mangel dem Vermieter melden und die Miete entsprechend reduzieren. Abhängig davon können Tabellen zum Ungezieferbefall als Orientierungshilfe dienen.
Ein einmaliges Auftreten eines Mangels im Mietobjekt gehört zum allgemeinen Lebensrisiko und ist daher unerheblich. Es kann jedoch vorkommen, dass der Mangel so gravierend ist, dass er die Nutzung des Objekts erschwert oder unmöglich macht. In solchen Fällen steht dem Mieter eine Mietminderung zu. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab – je gravierender diese ausfällt, desto höher wird die Reduzierung ausfallen. Ob eine Mietminderung rechtskräftig ist, muss jedoch anhand des Grundes für den Mangel geprüft werden: Trägt der Vermieter die Verantwortung für den nicht vertragsgemäßen Zustand, beispielsweise weil ein baulicher Mangel einen Schädlingsbefall verursacht hat (wie Risse oder Löcher), ist er zur Beseitigung des Mangels verpflichtet.
Sollte der Fehler wirklich gravierend sein, so würde er die Grenze der Unzumutbarkeit übersteigen und somit eine Minderung der Miete rechtfertigen.
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