AG München – Az.: 461 C 9942/17 – Urteil vom 27.06.2017
1. Die am 22.05.2017 erlassene einstweilige Verfügung wird bestätigt.
2. Die Verfügungsbeklagte hat auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung wird zurückgewiesen.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.926,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt als Wohnungsmieter im Wege der einstweiligen Verfügung die Wiedereinräumung des Besitzes von der Beklagten.
Mit Mietvertrag vom 05.12.2016 mietete der Kläger von der Beklagten die streitgegenständliche Wohnung in der … in München.
Der Mietvertrag enthält in Nummer 2.1 eine Befristung bis zum 01.03.2017.
Zum näheren Inhalt des Mietvertrages wird auf die Anlage A1 Bezug genommen (Bl. 5).
Mit Schreien vom 14.03.2017 wies die Beklagte den Kläger daraufhin, dass aus ihrer Sicht das Mietverhältnis abgelaufen sei.
Am 17.05.2017 mittags verließ der Kläger die Wohnung. Als er am selben Tag gegen 16.00 Uhr zurückkehrte, hatte die Beklagte das Schloß ausgewechselt.
Der Kläger wandte sich daraufhin an die Polizei. Der Beamte der PI 42 vereinbarte telefonisch mit dem Geschäftsführer der Beklagten, dass gegen 19.00 Uhr Mitarbeiter der Beklagten vor Ort sein und dem Kläger Zutritt zur Wohnung gewähren würden.
Gegen 19.00 Uhr verweigerten Mitarbeiterin der Beklagte dem Kläger den Zutritt. Die Mitarbeiter waren nur bereit, einer dritten Person Zugang zu gewähren, damit diese die nötigsten Dinge des Klägers aus der Wohnung hole. Dies lehnte der Kläger ab.
In der Nacht am 18.05.2017 zwischen 1 Uhr und 2 Uhr brach der Kläger in die Wohnung ein, indem er die Fensterscheibe einschlug und so die Terrassentür öffnete.
Am 18.05.2017 gegen 11.30 Uhr verschafften sie Mitarbeiterder Beklagten gegen den Willen des Klägers Zugang zur Wohnung und räumten die Sachen des Klägers aus der Wohnung.
Der Kläger beantragte am 22.05.2017 eine einstweilige Verfügung. Diese wurde mit Beschluss vom 22.05.2017 mit folgendem Inhalt erlassen (Bl. 7):
1. Die Antragsgegnerin hat dem Antragsteller den Besitz an der Wohnung …, Erdgeschoss, Wohnung Nummer … in 80339 München, wieder einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inklusive der zuvor vorhandenen Möbel wieder herzustellen.
2. Der Antragssteller ist berechtigt, sich durch einen Gerichtsvollzieher in den Besitz einweisen zu lassen.
3. Die Antragsgegnerin hat es bei Meidung eines Ordnungsgeldes in Höhe von bis zu 250.000,00 € (ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten) zu unterlassen, den Antragsteller am Besitz der in der Ziffer 1 näher bezeichneten Räumlichkeiten zu stören, insbesondere durch Behinderung des Zutritts zu diesen Räumlichkeiten
Die Verfügung wurde der Beklagten am 24.05.2017 zugestellt.
Der Widerspruch der Beklagten ging am 30.05.2017 ein.
Mit Schreiben vom 26.05.2017 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Kündigung ist mit Zahlungsverzug und mit dem Besitz kinderpornografischen Materials begründet. Zum näheren Inhalt des Schreibens wird auf die Anlage AG3 Bezug genommen (Bl. 37).
Der Kläger hat beantragt: die einstweilige Verfügung aufrecht zu erhalten.
hilfsweise:
1. Die Antragsgegnerpartei hat der Antragstellerpartei den Besitz an …, Wohnung Nr. … in … München, wieder einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inkl. den zuvor vorhandenen Mobiliar wieder herzustellen.
2. Die Antragsgegnerin hat es zu unterlassen, den Antragsteller am Besitz der oben im Antrag näher bezeichneten Räumlichkeiten zu stören, insbesondere durch Behinderung des Zutritts zu diesen Räumlichkeiten.
Die Beklagte hat beantragt: Die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts München vom 22.05.2015, Az. 461 C 9942/17, wird aufgehoben.
Die Vollstreckung aus der einstweiligen Verfügung wird mit sofortiger Wirkung ohne – notfalls gegen – Sicherheitsleistung eingestellt.
Die Antragstellung sei rechtsmißbräuchlich erfolgt. Zudem sei die Befolgung der einstweiligen Verfügung infolge zwischenzeitlicher Weitervermietung unmöglich.
Seit dem Ende des Mietverhältnisses durch Befristung am 01.03.2017 seien keinerlei Zahlungen mehr eingegangen. Der Kläger könne sich die Wohnung nicht leisten. Es sei daher rechtsmißbräuchlich, sich im Wege der einstweiligen Verfügung wieder in den Besitz der Wohnung bringen zu wollen.
Die Beklagte habe nach Erlass der einstweiligen Verfügung festgestellt, dass der Kläger im Besitze kinderpornographischen Materials gewesen sei. Es sei der Beklagten daher unzumutbar, dem Kläger wieder den Besitz einzuräumen.
Die vorzunehmende Abwägung ergebe daher, dass die Verfügung aufzuheben sei.
Die streitgegenständliche Wohnung sei am 21.05.2017 an die gutgläubige Firma … d.o.o. vermietet worden, die dort Mitarbeiter für ein ortsnahes Bauvorhaben unterbringe.
Der Kläger besitze zudem fehlerhaft, weil er sich den Besitz an der Wohnung durch Einbruch wiederverschafft habe.
Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der Verhandlung vom 13.006.2017 (Bl. 65) verwiesen.
Am 21.06.2017 ging ein nachgelassener Schriftsatz der Beklagtenpartei ein.
Das Gericht hat keinen Beweis erhoben.
Entscheidungsgründe
Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif. Der nachgelassene Schriftsatz der Beklagtenpartei wurde berücksichtigt. Anlass zur Wiedereröffnung bot der Schriftsatz nicht, § 156 ZPO.
Die einstweilige Verfügung war aufrechtzuerhalten, da Anordnungsanspruch und Anordnungsgrund bestehen.
A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Gericht als Gericht der Hauptsache zuständig, § 937 Abs. 1 ZPO, da das Amtsgericht München in der Hauptsache sachlich und örtlich zuständig wäre, weil die Streitigkeit einem Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung entspringt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.
Die örtliche Zuständigkeit ergäbe sich zudem aus §§ 12, 17, 32 ZPO, da die Beklagte ihren Sitz im Bezirk des Amtsgerichts München hat und dort auch die unerlaubte Handlung begangen wurde.
B. Die Klage ist auch begründet.
I. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes gemäß § 861 Abs. 1 ZPO.
1. Gemäß § 861 Abs. 1 BGB kann der Besitzer, wenn ihm der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen wird, die Wiedereinräumung des Besitzes von demjenigen verlangen, welcher ihm gegenüber fehlerhaft besitzt. Gemäß § 858 BGB handelt, wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich und damit in verbotener Eigenmacht.
Unstrittig hatte hier der Kläger am 17.05.2017 mittags und am 18.05.2017 um 11.30 Uhr unmittelbaren Besitz an der Wohnung, der ihm gegen seinen Willen durch die Beklagte entzogen wurde.
Eine gesetzliche Gestattung der Entziehung ist nicht erkennbar.
2. Der Anspruch ist auch nicht gemäß § 861 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.
Gemäß § 861 Abs. 2 BGB ist der Anspruch nach § 861 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn der entzogene Besitz dem gegenwärtigen Besitzer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber fehlerhaft war und in dem letzten Jahre vor der Entziehung erlangt worden ist.
Der Kläger besaß hier trotz seines Einbruchs in den frühen Morgenstunden gegenüber der Beklagten nicht fehlerhaft.
Denn gemäß § 859 Abs. 3 BGB darf sich der Besitzer eines Grundstücks, wenn ihm der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen, sofort nach der Entziehung sich des Besitzes durch Entsetzung des Täters wieder bemächtigen.
Sofort bedeutet nicht unverzüglich, also nicht ohne schuldhaftes Zögern, § 121 Abs. 1 S. 1 BGB, sondern so schnell wie nach objektiven Maßstäben notwendig (Herrler/Palandt, BGB, 76. Auflage, 2017, § 859 Rn. 4). Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Es kann genügen, wenn der Mieter einen Tag, nachdem der Vermieter die Wohnung geschlossen hat, gewaltsam in die Wohnung eindringt (vgl. Gutzeit/Staudinger, BGB 2012, § 859 Rn. 20; Joost/Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 859 Rn. 14).
Danach handelte der Kläger hier sofort, nämlich praktisch innerhalb von 12 Stunden. Er musste sich um 19 Uhr nicht auf eine körperliche Auseinandersetzung mit den Mitarbeitern der Beklagten einlassen, sondern durfte noch ein paar Stunden warten, um sich in der Nacht wieder in den Besitz seiner Wohnung zu setzen.
3. Die Beklagte kann sich nicht auf petitorische Einwendungen berufen, insbesondere nicht auf ein etwaiges Recht zum Besitz gemäß § 546 Abs. 1 BGB, so dass dahinstehen kann, ob das Mietverhältnis durch Fristablauf oder durch Kündigung beendet ist.
Denn gemäß § 863 BGB kann ein Recht zum Besitz gegenüber den in den §§ 861, 862 bestimmten Ansprüchen nur zur Begründung der Behauptung geltend gemacht werden, dass die Entziehung oder die Störung des Besitzes nicht verbotene Eigenmacht sei. Ansonsten würde der Besitzschutz leerlaufen und Gläubiger könnten im Wege der Privatvollstreckung auch ohne Titel sich selbst zu ihrem Recht verhelfen.
Auch nach § 864 Abs. 2 BGB ist der Anspruch des Klägers auf Wiedereinräumung des Besitzes nicht erloschen. Nach dieser Vorschrift tritt das Erlöschen des Anspruchs auf Wiedereinsetzung des Besitzes auch dann ein, wenn nach der Verübung der verbotenen Eigenmacht durch rechtskräftiges Urteil festgestellt wird, dass dem Täter ein Recht an der Sache zusteht, vermöge dessen er die Herstellung eines seiner Handlungsweise entsprechenden Besitzstands verlangen kann.
Ansprüche der Beklagten nach § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehen vorliegend nicht rechtskräftig fest. Eine erweiternde oder analoge Anwendung des § 864 Abs. 2 BGB (zu solchen Fällen vgl. etwa BGH vom 09.11.1998, II ZR 144/97, NJW 1999, 425; KG vom 03.05.1999, 25 U 1675/99) kommt nach Auffassung des Gerichtes im Bereich des Wohnungsmietrechtes nicht in Betracht. Denn der Vermieter kann den Mieterschutz der §§ 573 ff. BGB nicht dadurch aushebeln, dass er den Mieter mit Gewalt der Wohnung entsetzt. Dies hat der Gesetzgeber durch § 940a Abs. 1 ZPO zum Ausdruck gebracht. Wenn die Beklagte nicht einmal die Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes durchsetzen kann, kann sie ein nicht rechtskräftig festgestelltes Recht zum Besitz auch nicht der Besitzschutzklage des Mieters entgegenhalten.
Es kann daher auch dahinstehen, ob der Kläger sich wegen Besitzes kinderpornographischen Materials strafbar gemacht hat und die darauf gestützte Kündigung der Beklagtenpartei das Mietverhältnis beendet hat, da aufgrund des Materials eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben nicht erkennbar ist.
4. Die Wiedereinräumung des Besitzes ist der Beklagte auch nicht unmöglich.
Ein Fall des § 275 Abs. 1 BGB liegt nicht vor, da nicht erkennbar ist, dass der Beklagten die Wiedereinräumung des Besitzes unmöglich ist.
Auch ein Fall des § 275 Abs. 2 BGB liegt nicht vor.
Es fehlt insoweit an substantiiertem Vortrag der Beklagtenpartei. Aus dem Vortrag der Beklagtenpartei ergibt sich nur, sie hätte die Wohnung an eine juristische Person weitervermietet. Dieser Mietvertrag ist damit ohne Kündigungsschutz kündbar. Die Beklagtenpartei hat nichts dazu vorgetragen, welche Verhandlungen sie mit dem Nachmieter geführt hat, damit sie, gegebenenfalls gegen eine Abstandszahlung wieder in den Besitz der Wohnung gelangen kann. Denn gemäß § 275 Abs. 2 S. 2 BGB und S. 1 BGB wären von der Beklagten ganz erhebliche Anstrengungen zu erwarten, da sie vorsätzlich und in krasser Weise offensichtlich rechtswidrig gehandelt hat. Gerade auf einem Wohnungsmarkt, der wie der in München derart angespannt ist, kann ein Verhalten wie das der Beklagten schlicht nicht geduldet werden.
II. Es besteht auch ein Anordnungsgrund, da die Beklagte in verbotener Eigenmacht gehandelt hat und es um die Wohnung des Klägers geht.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer Abwägung, da es vorliegend um die Wohnung des Klägers geht.
Die von der Beklagtenpartei zitierte Entscheidung des Kammergerichts vom 03.05.1999, betrifft die Frage der Unterbrechung von Stromzufuhr für einen Imbiss im Gewerbemietverhältnis.
Aus dem Mieterschutzrecht, insbesondere aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, 574 BGB und § 940a Abs. 1 ZPO ergibt sich für das Gericht, dass die Rechtsordnung die kalte Räumung eines Wohnungsmieters, dessen Vermieter das Mietverhältnis für beendet hält, generell mißbilligt und verhindern will. Ganz besondere Umstände, die hier ausnahmsweise das die Klage des Mieters rechtsmißbräuchlich erscheinen lassen, liegen nicht vor.
Für den Zahlungsverzug des Klägers ist dies offensichtlich. Es handelt sich um einen ganz normalen Fall des Zahlungsverzuges, für den das Gesetz in den §§ 283a, 940a Abs. 3 ZPO durchaus eine Sicherungsmöglichkeit für den Vermieter geregelt hat, von diesem aber die Einleitung einer Räumungsklage im ordentlichen Verfahren verlangt.
Auch aus dem Vorwurf des Besitzes kinderpornographischen Materials ergibt sich hier noch nichts, der insoweit unterstellt werden kann. Die Beklagte verübte verbotene Eigenmacht, bevor sie von diesem Besitz Kenntnis hatte. Das Material besteht, mit einer Ausnahme, aus Zeichnungen oder Comics. Aus ihm, auch aus dem einen Foto eines leicht bekleideten Kindes in einer Landschaft, ergibt sich nicht, dass von dem Kläger eine konkrete Gefahr für Kinder in der Wohnanlage der Beklagten ausgeht, vgl. § 940a Abs.1 ZPO. Im übrigen sind nach Vortrag der Beklagten die zuständigen Behörden der Gefahrenabwehr, in deren Zuständigkeit auch Gefährderansprachen fallen würden, bereits informiert. Die Frage der Wirksamkeit der Kündigung, die hier nicht von Bedeutung ist, hätte die Klägerin im ordentlichen Verfahren der Räumungsklage zu klären.
III. Der Unterlassungsanspruch ergibt sich aus § 862 Abs. 1 S. 2 BGB.
C. Den Streitwert setzt das Gericht in Anlehnung an § 41 Abs. 1, 2 GKG gemäß §§ 3 ZPO, 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG wegen des einstweiligen Charakters auf die Höhe dreier Monatsmieten fest.
D. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
E. Die Entscheidung ist kraft Gesetzes vorläufig vollstreckbar, ein dahingehender Ausspruch hatte zu unterbleiben. Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung war zurückzuweisen, da der Widerspruch keine Aussicht auf Erfolg hatte und Wohnraum des Klägers betroffen ist.
