AG Wedding – Az.: 3 C 177/11 – Urteil vom 29.02.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Es wird festgestellt, dass der monatliche Mietzins zwischen den Parteien für die Wohnung gelegen in der … Berlin, im Vorderhaus, 1. OG links nebst Nebengelasse zur Zeit 233,20 € brutto monatlich beträgt.
3. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind auf Grund des Mietvertrages vom 4.5.1985 Mieter der im Tenor zu 2. näher bezeichneten Wohnung. Im Mietvertrag, der sich in Kopie auf Blatt 3 ff. der Akte befindet, ist in § 3 eine Bruttomiete zwischen den Parteien des Mietvertrages vereinbart. In den Ziffern 3, 5 und 6 sind weitere Regelungen hinsichtlich von den Mietern zu tragender Kosten enthalten. Wegen der Einzelheiten der Formulierung wird auf den § 3 des Mietvertrages ausdrücklich Bezug genommen.
Der Mietvertrag bezeichnet beide Beklagten als Mieter, ist jedoch lediglich vom Beklagten zu 1. als Mieter unterzeichnet, wie sich aus der von den Beklagten eingereichten Fotokopie des Mietvertrages auf Blatt 20 ff. der Akten ergibt und zwischen den Parteien unstreitig ist.
Die jetzigen Kläger wurden auf Grund der Auflassung vom 25.4.2008 als Eigentümer des Hausgrundstücks auf dem sich die streitbefangene Wohnung befindet am 21.8.2008 im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 13.5.2011 (Blatt 8 der Akte) erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten eine Betriebskostenanpassung auf Grund geänderter Betriebskosten ab 1.11.2010 um 46,67 €. Wegen der Einzelheiten des Erhöhungsschreibens wird auf Blatt 8 der Akte Bezug genommen.
Nachdem die Beklagten dieser Erhöhung widersprachen, erhoben die Kläger eine entsprechende Zahlungsklage. Mit Schreiben vom 24.6.2011 (Blatt 37 ff. der Akte) erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Erhöhung der Miete für die streitbefangene Wohnung gemäß § 558 BGB, wobei in dem Mieterhöhungsschreiben von einer Bruttokaltmiete von 279,87 € ausgegangen wurde.
Die Kläger tragen vor, sie haben Anspruch auf Erhöhung der geltend gemachten Betriebskosten, da das Erhöhungsschreiben vom 13.5.2011 wirksam war. Auf Grund der Steigerung der Betriebskosten seit der letzten Anpassung habe sich die entsprechende Erhöhung ergeben, die im Einzelnen tabellarisch den reinen Beträgen nach im Erhöhungsschreiben und der Klage dargestellt wurde.
Die Kläger beantragen, die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger ab Juni 2010 einen monatlichen Betrag von 46,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß §§ 247, 288 BGB ab dem 4. Werktag eines jeden Monats erstmals ab dem 7.6.2011 als Betriebskostenerhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 233,20 € für die von ihnen, den Beklagten, innegehaltene und im Hause … Berlin im Vorderhaus, 1. OG links, gelegenen 2 Zimmerwohnung mit Nebengelass zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie erheben ferner Widerklage und beantragen, was erkannt wurde.
Zur Klage bestreiten die Beklagten zunächst die Aktivlegimitation der Kläger insgesamt, so wie ferner die Passivlegitimation der Beklagten zu 2,, da diese den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat.
Ferner seien die Kläger nicht berechtigt, eine Erhöhung der Betriebskosten gegenüber den Beklagten zu erklären, da eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag fehle. Weder in § 3 Nr. 5 noch Nr. 6 des Mietvertrages sei eine Regelung enthalten, die eine Möglichkeit schaffe, Betriebskostenerhöhungen auf die Beklagten umzulegen. So sei in § 3 Nr. 5 des Mietvertrages eine unklare Formulierung verwandt worden, da dort lediglich von Grundstückskosten die Rede sei, während im § 3 Nr. 3 des Mietvertrages noch Nebenkosten des Mietvertrages miterwähnt werden. In beiden Fällen sei eine klare Definition des Begriffes nicht erfolgt, so dass die hier entstehenden Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen würden und die Klausel unwirksam sei. In § 3 Nr. 6 des Mietvertrages sei lediglich eine gesetzlich und behördlich zugelassene Mieterhöhung gemeint, die aber hier bei preisfreiem Wohnraum nicht vorläge.
Ferner fehle es an jeglicher ordnungsgemäßen Erläuterung der geltend gemachten Erhöhungsbeträge, was die Mieterhöhungserklärung, wenn sie denn möglich wäre, unwirksam machen würde.
Hinsichtlich der Widerklage tragen die Beklagten vor, dass sie einen Anspruch auf Feststellung der von ihnen geschuldeten Bruttokaltmiete haben, nach dem die Kläger während des laufenden Rechtsstreits mit Schreiben vom 24.6.2011 eine weitere Erhöhung der Bruttokaltmiete ausgesprochen hätten, wobei dort von der Bruttokaltmiete im Rahmen der Berechnung der Erhöhung ausgegangen worden sei, die von den Klägern im vorliegenden Rechtsstreit als festzustellen begehrt würde.
Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen und beziehen sich insoweit auf ihr bisheriges Vorbringen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren vorgetragenen Inhalt ausdrücklich ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, die gleichfalls zulässige Widerklage begründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages in Höhe von 46,67 € monatlich zusätzlich zur bisherigen monatlich Bruttokaltmiete in Höhe von 233,20 €, denn die von ihnen erklärte Erhöhung des Betriebskostenteils der Bruttokaltmiete mit Schreiben vom 13.5.2011 ist unwirksam.
Zunächst ist festzustellen, dass die Kläger aktivlegitimiert sind. Nach dem insoweit mit Schriftsatz vom 10.10.2010 eingereichten Grundbuchauszug über das Grundstückbuch des streitbefangenen Hausgrundstücks und dem insoweit ebenfalls eingereichten Kaufvertrag, der der Eigentumsüberschreibung zu Grunde liegt, haben die Kläger das Hausgrundstück, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, käuflich von dem vorigen Vermieter erworben, so dass gemäß § 566 BGB Rechtnachfolger des Vorvermieters geworden sind.
Soweit die Beklagten die Passivlegitimation der Beklagten zu 2. bestreiten, kann dies letztlich dahinstehen, da die Klage aus anderen Gründen unbegründet ist, das Gericht geht hier jedoch allerdings schon von einer Passivlegimitation der Beklagten zu 2. aus, auch wenn diese den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, da erkennbar der Mietvertrag für beide Beklagten gelten sollte, wie sich bereits aus dem Rubrum des Mietvertrages ergibt und letztlich auch auf Grund der langjährigen Nutzung der streitbefangenen Wohnung als Ehewohnung der beiden Beklagten erkennbar geworden ist.
Die Klage ist jedoch unbegründet, weil das Betriebskostenanpassungsschreiben vom 13.5.2011 (Blatt 8 der Akte) nicht wirksam ist. Dabei geht das Gericht davon aus, dass auch für das vorliegende Mietverhältnis grundsätzlich eine Erhöhung des Betriebskosten bei entsprechender Veränderung erfolgen kann, § 560 BGB. Die im Mietvertrag in § 3 Nr. 5 enthaltene Regelung wird im Gegensatz zur Auffassung der Beklagten schon so verstanden, dass mit Grundstückskosten eben auch Betriebskosten gemeint sind. Es ist nicht ersichtlich, welche sonstigen Grundstückskosten gemeint sein könnten. Mithin ist eine Erhöhung der Betriebskosten unter den Voraussetzungen des § 560 BGB möglich, da ein entsprechender Erhöhungsvorbehalt in der Regelung des § 3 Nr. 5 des Mietvertrages gesehen wird.
Gleichwohl ist die Erhöhung jedoch unwirksam, denn nach § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die entsprechende Erhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Eine entsprechende Erläuterung der Umlage ist jedoch weder im Erhöhungsschreiben vom 13.5.2011 noch später erfolgt. Es sind lediglich die reinen Zahlen angeführt worden und die jeweiligen Erhöhungen oder Ermäßigungen. Was vollständig fehlt sind Erläuterungen zu den Gründen der entsprechenden Veränderungen. Diese Erläuterungen sind jedoch zwingend notwendig um eine entsprechende Erhöhungserklärung wirksam zu machen (vgl. Blanck/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, zu § 560, Randnummer 8 ff).
Nach dem eine entsprechende Erläuterung nicht erfolgt ist, ist die Erhöhungserklärung unwirksam. Die Klage ist daher abzuweisen.
Die Widerklage ist zulässig. Die Beklagten haben ein Rechtschutzinteresse hinsichtlich der Feststellung der von ihnen derzeit geschuldeten Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltenen Wohnung, da die Kläger noch während dieses Rechtsstreits mit Schreiben vom 24.6.2011 eine weitere Mieterhöhungserklärung gemäß § 558 BGB erklärt haben, wobei sie dort von einer Bruttokaltmiete als Ausgangsmiete ausgegangen sind, die Gegenstand der hiesigen Klage war und die aus den vorbezeichneten Gründen nicht begründet ist.
Da eine Erhöhung der Bruttokaltmiete der Wohnung der Beklagten daher wirksam auch mit Schreiben vom 24.6.2011 nicht möglich war, gleichwohl Interesse an der Feststellung der Verbindlichkeit der von ihnen geschuldeten Miete besteht, ist die Widerklage sowohl zulässig wie auch aus den vorbezeichneten Gründen begründet.
Hinsichtlich der prozessualen Nebenentscheidungen beruht das Urteil auf den §§ 91,708 Nr. 11, 711 ZPO.
