LG Berlin – Az.: 63 S 467/10 – Urteil vom 21.06.2011
Auf die Berufung der Kläger wird – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen – das am 07.07.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 6 C 17/10 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 476,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 74% und die Beklagten 26% zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten nach beendetem Mietverhältnis im Rahmen der Klage um die Nachzahlungsforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für 2006 teilweise (306,97 EUR) und 2007 (669,37 EUR) und im Rahmen der Widerklage um die Rückzahlung der Kaution (941,55 EUR).
Gegenüber der Kaution rechnet die Klägerin ihrerseits mit Nachzahlungsansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung 2006 (464,86 EUR) und dem Restbetrag aus der Heizkostenabrechnung 2006 (476,13 EUR) auf.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage im Umfang von 940,99 EUR stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Heizkostenabrechnungen für 2006 und 2007 seien nicht fällig, weil die Klägerin den Beklagten zu Unrecht die Einsicht in die Grunddatenunterlagen verweigert habe. Die Betriebskostenabrechnung 2006 sei formell unwirksam, weil eine Aufteilung der Abrechnung in die der Wirtschaftseinheit unterfallenden Grundstücke fehle und durch die Verwendung unterschiedlicher Verteilerschlüssel eine Erläuterung erforderlich sei.
Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der Berufung und beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils
1. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 977,34 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. Die Widerklage abzuweisen
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet und war daher zurückzuweisen.
Die auf die Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 gerichtete Klage ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils unbegründet (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Die Kammer hat bereits entschieden, dass bei einer Heizkostenabrechnung, bei der der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen ist, die Nachforderung dann nicht fällig ist, wenn die für den Umrechnungsfaktor maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind, so dass der Mieter auch bei einer eventuellen Einsicht in die Unterlagen keine weiteren Erkenntnismöglichkeiten erlangen kann (LG Berlin v. 09.11.2007 – 63 S 100/07, GE 2008, 673). Ferner hat der Mieter das Recht, zur Überprüfung der vom Vermieter vorgenommenen Kostenverteilung Einsicht in die für die Heizkostenabrechnung maßgeblichen Belege und Unterlagen zu nehmen. Dieses Einsichtsrecht erstreckt sich auch auf die vertraglichen Grundlagen für die von Dritten erbrachten Leistungen. Dies gilt vor allem dann, wenn der Mieter überprüfen will, ob die vom Vermieter umgelegten Kosten überhaupt umlagefähig sind (LG Berlin v. 13.11.2009 – 63 S 122/09, GE 2010, 546).
Die Widerklage ist in Höhe von 476,13 EUR begründet; im Umfang von 464,86 EUR (BK-Abrechnung 2006) ist sie unbegründet (940,99 EUR – 464,86 EUR), weil insoweit die Aufrechnung der Klägerin durchgreift.
Die Betriebskostenabrechnung 2006 ist entgegen der Auffassung der angefochtenen Entscheidung formell wirksam.
Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle“) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils der Beklagten an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben (so auch: BGH v. 23.06.2010 – VIII ZR 227/09, GE 2010, 1191).
Im Gegensatz dazu handelte es sich bei der im angefochtenen Urteil in Bezug genommenen Entscheidung des BGH um einen Fall, in welchem der Verteilerschlüssel „03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate“ lautete und aus sich heraus nicht verständlich war, weil die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl „3816,00“ das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter „Ihr Anteil“ angegebene Zahl „1176,00“ das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl „12,00“ die Anzahl der Monate bezeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt haben. (BGH v. 09.04.2008 – VIII ZR 84/07, GE 2008, 795). Das ist hier nicht annähernd vergleichbar, denn eine Fläche als Verteilermaßstab ist aus sich heraus nicht erläuterungsbedürftig, weil die Richtigkeit der angesetzten Fläche nur die materielle Richtigkeit berührt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
