Wohnungsrecht als Sicherung gegen Rauswurf bei Insolvenz unzulässig
In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass sich ein Grundstückseigentümer in finanzieller Schieflage nicht vor dem Rauswurf aus seinem Haus schützen kann, indem er sein Eigentum an Dritte überträgt und sich ein Wohnungsrecht einräumt.
Wohnungsrecht grundsätzlich pfändbar
Der BGH hat entschieden, dass ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht am zuvor eigenen Grundstück prinzipiell pfändbar ist. Damit fällt es bei einer Insolvenz des Eigentümers in die Insolvenzmasse und kann vom Insolvenzverwalter gelöscht werden. Dies geht aus einem Beschluss vom 02.03.2023 (Az.: V ZB 64/21) hervor.
Wohnungsrecht als Schutz vor Zwangsräumung bei Insolvenz
Einige Menschen versuchen, durch die Einrichtung eines Wohnungsrechts der Zwangsräumung bei einer Insolvenz zu entgehen. Dabei wird die Immobilie an Dritte übertragen, während sich der ursprüngliche Eigentümer ein Wohnrecht einräumt. Dies erschwert zudem den Verkauf der Immobilie durch den Insolvenzverwalter, da der bisherige Eigentümer weiterhin das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen.
Fallbeispiel und Entscheidung des BGH
Im konkreten Fall hatte ein Mann sein Grundstück als Einlage an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen und sich zuvor ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestellt. Die Ausübung des Wohnungsrechts sollte dritten Personen nicht überlassen werden können.
Einige Monate später wurde über das Vermögen des Mannes die Insolvenz eröffnet. Der Insolvenzverwalter machte die Übertragung des Grundstücks im Wege der Insolvenzanfechtung rückgängig, sodass der Mann wieder zum Eigentümer wurde. Anschließend beantragte der Insolvenzverwalter die Löschung des Wohnungsrechts.
Ausnahme bei Eigentümerwohnungsrecht – Pfändbarkeit in Sonderfällen
Der BGH stellte klar, dass ein Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zwar grundsätzlich nicht übertragbar und damit auch nicht pfändbar ist. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn das Eigentum und das Wohnungsrecht der gleichen Person zustehen. In dem vorliegenden Fall war diese Personenidentität gegeben, nachdem das Grundstückseigentum auf den Mann zurückübertragen wurde. Somit ist das Eigentümerwohnungsrecht nach Ansicht des BGH pfändbar.
Wohnungsrecht gemäß § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch
Ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ein besonderes Recht, das einer Person erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen, ohne dass der Eigentümer des Gebäudes dies verhindern kann. Dieses Recht ist im Grundbuch eingetragen und bietet dem Wohnungsberechtigten Schutz in verschiedenen Situationen, zum Beispiel wenn der Eigentümer das Gebäude verkauft, in Insolvenz gerät oder stirbt.
Das Wohnungsrecht ist ein Sonderfall der sogenannten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Das bedeutet, dass es sich um ein eingeschränktes Recht handelt, das nur der berechtigten Person zusteht und nicht auf andere übertragen werden kann.
Zusammengefasst ist das Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB ein besonderes Recht, das einer Person erlaubt, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen, auch wenn sie nicht der Eigentümer ist. Dieses Recht ist im Grundbuch verzeichnet und bietet dem Wohnungsberechtigten Schutz in verschiedenen Situationen.
Wohnrecht bei Insolvenz des Eigentümers
Bei Insolvenz des Eigentümers besteht ein Wohnrecht weiterhin fort. Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit, die dem Inhaber die lebenslange Nutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils erlaubt. Der Wohnrechtsbesitzer hat nach § 47 Insolvenzordnung (InsO) ein Aussonderungsrecht, sofern die Eintragung des Wohnungsrechts vor der Insolvenz bewirkt wurde.
In manchen Fällen kann jedoch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht bei einer Insolvenz des Eigentümers pfändbar sein und in die Insolvenzmasse fallen. In solchen Fällen kann der Insolvenzverwalter das Wohnungsrecht löschen. Trotzdem bleibt das Wohnrecht im Allgemeinen bei Insolvenz des Eigentümers bestehen, und der Wohnrechtsinhaber kann weiterhin das Nutzungsrecht ausüben.
Nießbrauch bei Insolvenz des Eigentümers
Der Nießbrauch ist ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück zu nutzen und Einnahmen wie Miete daraus zu erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört. Bei Insolvenz des Eigentümers einer Immobilie, die mit einem Nießbrauch im Grundbuch belastet ist, besteht der Nießbrauch unverändert fort. Der Eigentümer darf die Immobilie zwar verkaufen, aber der Nießbrauch erlischt dabei nicht. Der Nießbraucher darf somit auch nach dem Verkauf weiterhin in der Wohnung oder dem Haus wohnen.
Im Falle einer Insolvenz wird in der Regel ein Insolvenzverwalter eingesetzt, der die Aufgabe hat, das Vermögen des insolventen Eigentümers zu verwerten und die Gläubiger zu befriedigen. Der Wohnrechtsbesitzer hat jedoch nach § 47 Insolvenzordnung (InsO) ein Aussonderungsrecht, sofern die Eintragung des Wohnungsrechts vor der Insolvenz bewirkt wurde. Das bedeutet, dass das Wohnungsrecht vor einer Verwertung der Immobilie geschützt ist und der Wohnrechtsinhaber weiterhin sein Recht auf Nutzung ausüben darf. Die Forderung des Eigentümers gegen den Wohnrechtsbesitzer bleibt von der Insolvenz unberührt.
Zusammenfassend bleibt der Nießbrauch bei Insolvenz des Eigentümers bestehen, und der Nießbraucher kann weiterhin das Nutzungsrecht ausüben, auch wenn die Immobilie verkauft wird, um die Schulden des insolventen Eigentümers zu begleichen.
Unterschied Nießbrauch und Wohnrecht
Der Hauptunterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht besteht darin, dass beim Nießbrauch der Begünstigte Gewinne aus einer Wohnung ziehen kann, während er beim Wohnrecht „nur“ dort wohnen darf.
Das Wohnrecht gemäß § 1093 BGB berechtigt Menschen, eine Immobilie zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer dieser Immobilie zu sein. Dieses Recht darf nur der Begünstigte selbst ausüben und muss ins Grundbuch eingetragen werden. Es bleibt auch bei einem Hausverkauf vollumfänglich bestehen. Der Nießbrauch hingegen ist ein Nutzungsrecht, das dem Begünstigten erlaubt, Gewinne aus einer Immobilie zu ziehen, beispielsweise Mieteinnahmen.
Beide Möglichkeiten, Nießbrauch und Wohnrecht, sind geeignet, um nach einer Schenkung das Eigenheim weiterhin bewohnen zu können. Sie haben jedoch unterschiedliche steuerliche Betrachtungen.
Kontinuität in der Rechtsprechung
Bereits im Jahr 1964 hatte der BGH in einer ähnlichen Entscheidung festgestellt, dass das Wohnungsrecht pfändbar ist, wenn das Eigentum und das Wohnungsrecht der gleichen Person zustehen. Fast 60 Jahre später bestätigt das Gericht diese Rechtsprechung. Das Urteil macht deutlich: Wer in finanzielle Schwierigkeiten gerät, kann seinen Besitz an der Immobilie nicht dadurch sichern, dass er eine Eigentumsübertragung des Hauses mit der Einräumung eines Wohnungsrechts kombiniert.
Fazit und Ausblick
Die aktuelle Entscheidung des BGH unterstreicht die Rechtsprechung, dass ein Wohnungsrecht als Sicherung gegen den Rauswurf bei einer Insolvenz unzulässig ist. Grundstückseigentümer in finanzieller Schieflage sollten sich daher rechtzeitig über alternative Lösungen informieren und professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, um ihre Immobilie und ihr Wohnrecht bestmöglich zu schützen.
Es ist wichtig, sich bewusst zu sein, dass die Einrichtung eines Wohnungsrechts zur Umgehung von Zwangsräumungen bei Insolvenz nicht nur rechtlich unzulässig ist, sondern auch ethische Fragen aufwirft. Schließlich sind auch die Gläubiger von der Insolvenz betroffen und haben Anspruch darauf, ihre Forderungen bestmöglich befriedigt zu bekommen.
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht erneut, dass es keine einfachen Tricks oder Umgehungen gibt, um sich vor den finanziellen und rechtlichen Folgen einer Insolvenz zu schützen. Betroffene sollten sich stattdessen auf rechtlich zulässige und transparente Wege konzentrieren, um ihre finanzielle Situation zu verbessern und ihre Immobilie zu schützen. Dazu gehört auch die frühzeitige Einbindung von Experten wie Rechtsanwälten oder Schuldnerberatern, die bei der Suche nach Lösungen und der Bewältigung der finanziellen Krise unterstützen können.
