Eigenbedarfskündigung: Wann ist sie rechtens und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die meisten Mieter gehen davon aus, dass der Vermieter selbst über ein schönes Zuhause verfügt und dementsprechend das Mietobjekt lediglich als Geldanlage betrachtet. Die wenigsten Mieter machen sich Gedanken darüber, dass der Vermieter selbst irgendwann einmal einen Eigenbedarf an dem Mietobjekt anmelden könnte. Obgleich der Vermieter auf der Grundlage des § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das gesetzlich verankerte Recht dazu hat, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, so müssen für die rechtliche Wirksamkeit dieser Kündigungsform gewisse Kriterien erfüllt sein. Hier in diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Informationen rund um die Eigenbedarfskündigung und wie Sie als Mieter präventiv dagegen vorgehen können.

Definition und Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung definiert sich aus der wörtlichen Bezeichnung heraus. Der Vermieter spricht dem Mieter die Kündigung aus, da er selbst das Mietobjekt benötigt. Es gibt eine wahre Vielzahl von Gründen, die hierfür in Betracht kommen können. Entgegen der landläufig weit verbreiten Meinung ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Vermieter selbst das Mietobjekt bewohnen möchte.

Unter der Kategorie „Eigenbedarf“ fällt auch, dass der Vermieter das Mietobjekt einem Verwandten oder nahestehenden Angehörigen zur Nutzung überlassen möchte. Die Eigenbedarfskündigung grenzt sich von den anderen Kündigungsarten dahin gehend ab, dass sie nur im tatsächlichen Fall eines Eigenbedarfs rechtlich wirksam ausgesprochen werden kann. Ist dies der Fall, so hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses und kann dem Mieter gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen.

Voraussetzungen einer wirksamen Eigenbedarfskündigung

Damit die Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam wird, ist es zwingend erforderlich, dass gewisse Grundvoraussetzungen erfüllt werden. Zunächst muss der Vermieter in der schriftlichen Kündigung den legitimen Kündigungsgrund nachvollziehbar für den Mieter darlegen und überdies muss die Kündigung dem Mieter auch zugestellt werden. Bevor der Vermieter dem Mieter diese Kündigung ausspricht, ist es jedoch erforderlich, dass eine Prüfung seitens des Vermieters erfolgt.

Der Gesetzgeber gesteht dem Vermieter die Eigenbedarfskündigung nur dann zu, wenn das Mietobjekt entweder selbst genutzt oder einem ganz bestimmten Personenkreis zur Nutzung überlassen wird. Zu diesem Personenkreis gehören Verwandte wie die Großeltern, Eltern oder Kinder respektive Enkelkinder des Vermieters nebst Geschwistern oder Nichten / Neffen. Auch für die Schwiegereltern und Schwiegerkinder kann der Eigenbedarf angemeldet werden. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn der Vermieter den Eigenbedarf für Pflegekinder oder Angestellte anmeldet, die im Haushalt des Vermieters leben und über keinen eigenen Haushalt verfügen. Beachtet werden muss allerdings, dass es sich rechtlich betrachtet um eine Wohnungsumwandlung handelt und der Gesetzgeber hierfür eine Sperrfrist vorgesehen hat. Diese Sperrfrist beläuft sich in der gängigen Praxis auf drei Jahre, allerdings können in gewissen Bundesländern wie Hamburg auch Sperrfristen von 10 Jahren gelten.

Gesetzliche Kündigungsfristen und Besonderheiten bei Verlängerungen

Auch wenn der Vermieter rechtlich zulässig den Eigenbedarf anmeldet, so rechtfertigt dies nicht die fristlose Kündigung. Der Vermieter muss sich dementsprechend an Kündigungsfristen halten, die an die Dauer des bisherigen Mietverhältnisses gekoppelt sind. Sollte das Mietverhältnis fünf Jahre nicht überschritten haben, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist (drei Monate). Sofern das Mietvertragsverhältnis die Zeitspanne von fünf Jahren überschritten hat, gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist gem. § 573 Abs. 1 BGB sogar auf den Maximalzeitraum (9 Monate).

Härtefallregelung und Widerspruchsmöglichkeiten für den Mieter

Der Mieter hat letztlich zwei Möglichkeiten, sich gegen die Eigenbedarfskündigung des Vermieters zur Wehr zu setzen. Die eine Möglichkeit wäre, die rechtliche Wirksamkeit diese Kündigung – sprich, den Kündigungsgrund – zu prüfen und Widerspruch einzulegen. Dieser Schritt ist dann sinnvoll, wenn der Eigenbedarf rechtlich nicht legitim angemeldet wurde oder die Kündigung fehlerhaft ist. Die zweite Möglichkeit wäre, auf der Grundlage des § 574 BGB den sozialen Härtefall des Mieters durch die Kündigung geltend zu machen. Der soziale Härtefall liegt vor, wenn ältere oder schwangere respektive erkrankte Mieter durch den Auszug aus dem Mietobjekt eine unzumutbare Härte hinnehmen müssten. Sowohl für den Widerspruch als auch für die Geltendmachung der sozialen Härte sollte auf jeden Fall rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Gerade der soziale Härtefall wird durch das zuständige Gericht sehr sorgsam geprüft und überdies steht der Mieter hierfür auch in der Nachweispflicht.

Rechte und Pflichten des Vermieters durch die Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter hat das gesetzlich verankerte Recht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Es gehört jedoch zu den Pflichten des Vermieters, vor der Aussprache dieser Kündigungsform eine genaue Prüfung vorzunehmen und den tatsächlich vorhandenen Eigenbedarf sorgsam zu prüfen. Zudem muss der Vermieter die Kündigung auch in schriftlicher Form dem Mieter unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen zuzustellen.

Vernachlässigt ein Vermieter seine Pflichten, so kann dies im schlimmsten Fall zu der Unwirksamkeit der Kündigung führen. Dies bringt die Folge mit sich, dass das Mietverhältnis fortgesetzt und der Mieter in dem Mietobjekt bleiben darf.

Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen und Schadensersatzansprüche für den Mieter

Es kommt bedauerlicherweise nicht selten vor, dass seitens der Vermieter Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen betrieben wird. Der Verdacht des Missbrauchs liegt vor, wenn die betreffende Person das Mietobjekt doch nicht bezogen und der Vermieter daraufhin anderweitig vermietet hat. Ist dies der Fall, so hat der Mieter für sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Umzug stehen, gegenüber dem Vermieter einen Schadensersatzanspruch (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. März 2017, Aktenzeichen VIII 44/16). Die Belege für diese Kosten sollten dementsprechend von dem Mieter gut aufbewahrt werden, da sie als Grundlage für die Berechnung des Schadensersatzanspruches dienen.

Relativierung des Eigenbedarfs und die Regelungen in einzelnen Bundesländern

Zwar ist Eigentum in Deutschland ein Grundrecht, allerdings wurde dieser Grundsatz im Hinblick auf die Eigenbedarfskündigung des Vermieters in Deutschland bereits relativiert. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass es in den Bundesländern Berlin und Hamburg eine Sperrfrist von zehn Jahren gibt. Der Grund dafür, dass es in der Freien und Hansestadt Hamburg und in der Bundeshauptstadt Berlin eine so stark verlängerte Sperrfrist gibt, liegt in dem Umstand, dass es sich um große Metropolen handelt. Gerade in Metropolregionen ist der Wohnraum sehr stark begrenzt und nachgefragt, weshalb die Regelungen der Eigenbedarfskündigung für den Vermieter besonders streng ausgelegt werden. Der Mieterschutz steht hierbei stark im Vordergrund. In den anderen deutschen Bundesländern ist dies so nicht der Fall.

Präventive Maßnahmen für den Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung

Bedauerlicherweise gibt es für den Mieter nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, sich präventiv vor der Eigenbedarfskündigung des Vermieters zu schützen. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Vorwege durch persönliche Gespräche etwas mehr über den Vermieter zu erfahren respektive das persönliche Verhältnis zu dem Vermieter zu pflegen. Auf diese Weise können Mieter erfahren, wie die familiäre Situation des Vermieters ist und ob sich daraus eine drohende Eigenbedarfskündigung ableiten lässt. Ist die Kündigung erst einmal ausgesprochen, bleibt nur noch der rechtliche Weg des Widerspruchs oder die Anmeldung der sozialen Härte, die mit dem Auszug einhergehen würde. Sollte sich der Vermieter darauf einlassen, kann auch eine sogenannte Eigenbedarfverzichtsklausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Hierbei ist es jedoch wichtig, dass diese Klausel lediglich von dem Vermieter ausgehen kann. Rechtlich ist eine derartige Klausel jedoch zulässig und auch darstellbar, da der Mietvertrag der Vertragsfreiheit unterliegt.

Anwaltliche Beratung und Unterstützung bei Eigenbedarfskündigungen

In der heutigen Zeit hat die Bedeutung von Mietwohnraum stark zugenommen, da es permanent Bedarf an den Mietobjekten gibt. Obgleich sich kaum ein Mieter mit der Thematik des Eigenbedarfs auseinandersetzt, so kann ein Vermieter den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Der Gesetzgeber hat hierfür jedoch strenge Voraussetzungen geschaffen und zudem muss sich der Vermieter auch Sperrfristen sowie Kündigungsfristen halten. Der Eigenbedarf muss seitens des Vermieters nachgewiesen werden. Wird der Eigenbedarf von dem Vermieter nur vorgetäuscht, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Dies muss dem Vermieter jedoch nachgewiesen werden, weshalb rechtsanwaltliche Unterstützung unerlässlich wird. Gleichermaßen verhält es sich, wenn der Mieter sich gegen die Eigenbedarfskündigung mittels Widerspruch oder der Anmeldung von sozialer Härte zur Wehr setzen möchte. Im Zweifel kann lediglich der Gang vor Gericht Abhilfe schaffen, allerdings wird dort die soziale Härte für den Mieter sehr genau gerichtlich geprüft.