Gerichtsentscheidung: Nachvollziehbarkeit von Betriebskostenabrechnungen entscheidend
In einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 T 207/15 vom 22.02.2016) wurde entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung auch ohne die Angabe von Gewerbeflächen formell wirksam sein kann, sofern sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügt und dem Mieter eine Überprüfung der umgelegten Kosten ermöglicht. Das Gericht legte fest, dass der Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse für die Jahre 2009 bis 2012 hatte, da die Beklagte ordnungsgemäße Abrechnungen vorgelegt hatte.
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das LG Berlin entschied über die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ohne Angabe von Gewerbeflächen.
- Eine formell wirksame Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten und dem Mieter eine Überprüfung seiner Kostenanteile ermöglichen.
- Die Beklagte legte formell ordnungsgemäße Abrechnungen vor, wodurch der Kläger keinen Rückzahlungsanspruch hatte.
- Die Entscheidung betont, dass an formelle Anforderungen von Nebenkostenabrechnungen keine zu hohen Ansprüche gestellt werden sollen.
- Es wird unterschieden zwischen formeller Wirksamkeit und materieller Richtigkeit der Abrechnung.
- Die Frage, ob Gewerbeflächen in die Gesamtfläche einbezogen werden müssen, betrifft die materielle Richtigkeit und beeinflusst nicht die formelle Wirksamkeit.
- Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren basiert auf § 91 Abs. 1 ZPO, wobei der Kläger die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen hat.
Betriebskosten: Formelle Wirksamkeit im Fokus
Die Betriebskostenabrechnung ist für Mieter von zentraler Bedeutung. Sie ermöglicht die Überprüfung der vom Vermieter berechneten Nebenkosten. Doch wann ist eine solche Abrechnung formell wirksam? Insbesondere die Frage nach der Behandlung von Gewerbeflächen in Mehrparteienhäusern sorgt für Diskussionen.
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss bestimmte Mindestangaben enthalten. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter Vorauszahlungen einbehalten darf. Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben beinhalten. Zudem müssen die einzelnen Kostenpositionen sowie die angewandten Verteilerschlüssel für den Mieter nachvollziehbar sein.
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➜ Der Fall im Detail
Kern der Auseinandersetzung um Betriebskostenabrechnung
Im Fokus des Falls stand die Frage der formellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen, speziell bei der fehlenden Angabe von Gewerbeflächen. Ausgangspunkt war eine Beschwerde gegen ein Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, die von den Beklagten eingelegt wurde.
Sie betraf die Kostenverteilung eines Rechtsstreits, der sich aus der Forderung des Klägers nach Rückzahlung geleisteter Vorschüsse für Betriebs- und Heizkosten für die Jahre 2009 bis 2012 ergab. Der rechtliche Kern drehte sich um die Bedingungen, unter denen Betriebskostenabrechnungen als formell wirksam gelten und ob die Abrechnungen der Beklagten diesen Anforderungen genügten.
Gerichtliche Feststellung zur Wirksamkeit der Abrechnung
Das Landgericht Berlin (Az.: 65 T 207/15) kam zu dem Schluss, dass die Betriebskostenabrechnungen der Beklagten trotz der fehlenden Angaben zu Gewerbeflächen den gesetzlichen Anforderungen entsprachen. Die Entscheidung basierte auf der Auslegung des § 259 BGB sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Mindestangaben in Betriebskostenabrechnungen. Die Gerichtsentscheidung verdeutlichte, dass für die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben ausreicht. Die Beklagten hatten Abrechnungen vorgelegt, die eine klare Aufschlüsselung der Gesamtkosten und die Verteilung auf den Mieter nachvollziehbar machten.
Einfluss auf die Kostenverteilung im Rechtsstreit
Aufgrund der formellen Wirksamkeit der Abrechnungen entschied das Gericht, dass der Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse hatte. Daraus folgte eine Neufestsetzung der Kostenverteilung des ursprünglichen Rechtsstreits, wobei der Kläger 89 % und die Beklagte 11 % der Kosten zu tragen hatten. Diese Entscheidung unterstreicht die Bedeutung einer korrekten Erstellung und Prüfung von Betriebskostenabrechnungen im Mietrecht.
Rechtsprinzipien für Betriebskostenabrechnungen
Das Urteil reiht sich ein in die kontinuierliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die an Betriebskostenabrechnungen keine übermäßig hohen formellen Anforderungen stellt, solange sie dem Mieter eine Überprüfung der Abrechnung ermöglichen. Es bestätigt die Trennung zwischen formeller Wirksamkeit und materieller Richtigkeit der Abrechnung, welche für die Praxis von erheblicher Bedeutung ist.
Bedeutung für Mieter und Vermieter
Für Mieter und Vermieter ergibt sich aus dem Urteil eine klare Linie hinsichtlich der Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen. Während es für Mieter wichtig ist, die Möglichkeit zu haben, die Abrechnungen nachzuvollziehen, werden Vermieter darin bestärkt, dass ihre Abrechnungen auch ohne die Angabe aller Details, wie etwa der Gewerbeflächen, als formell wirksam gelten können, solange sie eine nachvollziehbare Kostenaufstellung bieten. Diese Klarstellung dient der Rechtssicherheit im Umgang mit Betriebskostenabrechnungen und betont die Eigenverantwortung der Mieter bei der Überprüfung der Abrechnungen.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was sind die Mindestanforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung?
Eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen, damit sie mietrechtlich anerkannt wird und als Grundlage für eventuelle Nachzahlungsforderungen des Vermieters dienen kann. Diese Anforderungen sind:
- Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung: Die Abrechnung muss den Zeitraum angeben, für den sie gilt, sowie das Datum, an dem sie erstellt wurde.
- Angabe der abzurechnenden Wohnung: Es muss klar sein, auf welche Wohnung sich die Abrechnung bezieht.
- Kenntlichmachung des Vermieters oder Verwalters als Aussteller: Der Vermieter oder die verwaltende Person muss in der Abrechnung genannt werden.
- Zusammenstellung der Gesamtkosten: Die Abrechnung muss eine Aufstellung aller Gesamtkosten enthalten, die auf die Mieter umgelegt werden sollen.
- Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels: Der Schlüssel, nach dem die Kosten verteilt werden, muss angegeben und erläutert werden. Dies kann beispielsweise die Wohnfläche oder die Personenzahl sein.
- Berechnung des Anteils des Mieters: Der auf den Mieter entfallende Anteil der Betriebskosten muss berechnet und ausgewiesen werden.
- Abzug der Vorauszahlungen: Die bereits vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden, um den Saldo zu ermitteln.
Die Abrechnung muss so gestaltet sein, dass sie für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachprüfbar ist. Sie muss geordnet und klar gegliedert sein, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Rechtsprechung die formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung in den letzten Jahren gelockert. So ist es beispielsweise nicht mehr erforderlich, dass der Vermieter für jede Betriebskostenart den auf den Mieter entfallenden Anteil gesondert ausweist oder dass für jede Kostenart eine Summe gebildet wird. Es reicht aus, wenn sämtliche Betriebskosten, für die derselbe Umlagemaßstab gilt, zusammengefasst werden.
Warum ist die Angabe von Gewerbeflächen in der Betriebskostenabrechnung nicht zwingend erforderlich?
Die Angabe von Gewerbeflächen in der Betriebskostenabrechnung ist nicht zwingend erforderlich, weil es bei der formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung primär darauf ankommt, dass der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Die formelle Wirksamkeit bezieht sich auf die äußere Form der Abrechnung und darauf, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch zu überprüfen.
Die Angabe spezifischer Flächen, wie Gewerbeflächen, ist eher eine Frage der materiellen Richtigkeit, also ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen. Solange die Abrechnung die notwendigen Informationen enthält, um die Verteilung der Kosten nachvollziehbar zu machen, ist die formelle Wirksamkeit gegeben. Die materielle Richtigkeit, also ob die Gewerbeflächen korrekt berücksichtigt wurden, ist eine separate Frage, die nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung beeinträchtigt.
Es ist jedoch zu beachten, dass bei Mischobjekten, also Gebäuden mit sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten, bestimmte Betriebskosten, die vorrangig durch die Gewerbeeinheiten verursacht werden, vorab abgezogen werden müssen, bevor die verbleibenden Kosten auf die Wohneinheiten umgelegt werden. Dieser sogenannte Vorwegabzug ist erforderlich, um eine gerechte Kostenverteilung zu gewährleisten. Allerdings muss dies nicht zwingend in der Abrechnung spezifiziert werden, solange die Abrechnung insgesamt nachvollziehbar bleibt.
Wie kann ich als Mieter die Richtigkeit meiner Betriebskostenabrechnung überprüfen?
Als Mieter können Sie die Richtigkeit Ihrer Betriebskostenabrechnung überprüfen, indem Sie folgende Schritte unternehmen:
- Prüfung der formellen Anforderungen: Stellen Sie sicher, dass die Abrechnung alle notwendigen Angaben enthält, wie den Abrechnungszeitraum, die abzurechnende Wohnung, die Gesamtkosten, den angewandten Umlageschlüssel, den Anteil des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen.
- Überprüfung der Fristen: Die Betriebskostenabrechnung muss Ihnen innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Ist dies nicht der Fall, können Sie als Mieter die Nachzahlung verweigern.
- Vergleich mit dem Mietvertrag: Vergleichen Sie die in der Abrechnung aufgeführten Kostenarten mit den im Mietvertrag vereinbarten umlagefähigen Betriebskosten. Nicht alle Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden.
- Nachvollziehbarkeit der Kosten: Überprüfen Sie, ob die Abrechnung so gestaltet ist, dass sie für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachprüfbar ist.
- Belegeinsicht: Fordern Sie Einsicht in die Belege, um die aufgeführten Kosten zu überprüfen. Sie haben das Recht, die Originalbelege einzusehen, um zu prüfen, ob die Kosten korrekt erfasst und berechnet wurden.
- Überprüfung der Rechenfehler: Kontrollieren Sie die Abrechnung auf Rechenfehler und stellen Sie sicher, dass die Verteilerschlüssel korrekt angewendet wurden.
- Vergleich mit Vorjahresabrechnung: Vergleichen Sie die aktuelle Abrechnung mit der des Vorjahres, um auffällige Abweichungen zu identifizieren.
- Hilfe von Fachleuten: Wenn Sie sich unsicher sind oder die Abrechnung zu komplex erscheint, können Sie die Abrechnung von Fachleuten, wie Mietervereinen oder Verbraucherzentralen, überprüfen lassen. Diese bieten oft eine Prüfung gegen eine Gebühr an.
- Widerspruch einlegen: Sollten Sie Fehler feststellen, haben Sie das Recht, innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einzulegen. Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über die festgestellten Unstimmigkeiten und fordern Sie eine korrigierte Abrechnung.
Durch diese Schritte können Sie als Mieter aktiv zur Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung beitragen und sicherstellen, dass Sie nur die Kosten zahlen, die tatsächlich umlagefähig sind und korrekt berechnet wurden.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 556 Abs. 2 BGB: Regelt die Fristen für die Erstellung und Übermittlung der Betriebskostenabrechnung an den Mieter. Die Beklagte hat fristgerecht Abrechnungen erteilt, was für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung entscheidend ist.
- § 259 BGB: Bestimmt die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Die Einhaltung dieser Vorschrift ermöglicht es dem Mieter, die Abrechnung nachzuvollziehen und bildet die rechtliche Grundlage für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.
- § 91a Abs. 1 ZPO: Ermöglicht das Gericht, eine Kostenentscheidung nach billigem Ermessen zu treffen, insbesondere wenn die Hauptsache teilweise erledigt oder die Klage teilweise zurückgenommen wurde. Dies spielte eine Rolle bei der Neufestsetzung der Kostenverteilung zwischen Kläger und Beklagter.
- §§ 99 Abs. 2, 567 Abs. 2, 269 Abs. 5, 91a Abs. 2 ZPO: Diese Paragraphen regeln die Zulässigkeit des Rechtsmittels gegen Kostenentscheidungen und waren relevant für die Überprüfung der sofortigen Beschwerde der Beklagten gegen die ursprüngliche Kostenverteilung.
- Rechtsprechung des BGH zu Mindestangaben in Betriebskostenabrechnungen: Der Bundesgerichtshof hat Grundsätze festgelegt, nach denen Betriebskostenabrechnungen bestimmte Mindestangaben enthalten müssen, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen. Diese Rechtsprechung dient als Orientierung für die formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen und war entscheidend für die Bewertung der Abrechnungen der Beklagten.
- Materielle Richtigkeit vs. formelle Wirksamkeit: Dies ist kein spezifischer Gesetzestext, sondern ein zentrales Rechtsprinzip in der Bewertung von Betriebskostenabrechnungen. Es unterstreicht die Unterscheidung zwischen der inhaltlichen Korrektheit (materielle Richtigkeit) und der Einhaltung formeller Anforderungen (formelle Wirksamkeit) einer Abrechnung.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 65 T 207/15 – Beschluss vom 22.02.2016
Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 27.02.2015 im Kostenpunkt abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 89 % und die Beklagte 11 % zu tragen.
Der Kläger hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf bis zu 2.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
Das Rechtsmittel der Beklagten ist gemäß §§ 99 Abs. 2, 567 Abs. 2, 269 Abs. 5, 91a Abs. 2 ZPO zulässig, da lediglich die Kostenentscheidung im Urteil beschränkt auf die teilweise Hauptsachenerledigung und die teilweise Klagerücknahme angefochten wird (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 31. Aufl. § 99 Rn. 7).
Es ist auch in der Sache erfolgreich. Die Beklagte hat nur den auf die Verurteilung in Höhe von 622,60 EUR entfallenden Anteil (11 %) der Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 92 Abs. 1, 91a Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO.
Die Klage war, soweit sie erledigt ist, aber auch soweit sie zurückgenommen worden ist, nicht begründet. Es entspricht deshalb billigem Ermessen, dem Kläger die anteiligen Kosten aufzuerlegen.
Der Kläger hatte gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vorschusszahlungen auf die Betriebs- einschließlich Heizkosten für die Jahre 2009 bis 2012.
Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob die vom BGH in dem Urteil vom 09.03.2005 (VIII ZR 57/04), gefundenen Grundsätze auch dann gelten, wenn der Vermieter durch Veräußerung der Mietwohnung aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist.
Hier hatte die Beklagte innerhalb der Frist gemäß § 556 Abs. 2 BGB formell ordnungsgemäße Abrechnungen über die Betriebskosten erteilt, so dass der Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse hatte.
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rsprechung des BGH, Urteile vom 06. Mai 2015 – VIII ZR 194/14 –, Rn. 13; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, Rn. 11; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, Rn. 13; vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 23 f.; jeweils m. w. N.; alles zit. nach juris).
Diesen Anforderungen entsprechen die von der Beklagten zunächst vorgelegten Abrechnungen für den Zeitraum 2009 bis 2013. Ihnen war insbesondere zu entnehmen, welcher Gesamtbetrag welcher Betriebskostenart mit welchem Umlegungsschlüssel umgelegt worden ist und welcher Betrag sich für die Wohnung des Klägers daraus ergab.
Der Umlegungsschlüssel ergab sich hier aus dem Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur angegebenen Fläche von 2.517,19 m². Bei derartig eindeutigen Umlegungsschlüsseln ist eine weitere Erläuterung nicht erforderlich.
Der BGH hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (vgl. nur Senatsurteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, Rn. 24 m.w.N.). So muss in der Abrechnung – entgegen der vom Kläger zitierten Meinung in der Literatur (Grundeigentum 2011, 315) nicht angegeben werden, dass bzw. ob die angegebene Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält.
Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine – was auch der Kläger an sich nicht in Abrede stellt – Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die er nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.
Dieses gilt auch für die Frage, ob die angegebenen, verteilten Gesamtkosten tatsächlich die für die Abrechnungseinheit insgesamt angefallenen Kosten dieser Art darstellen oder ob der Vermieter hier vorweg Abzüge vorgenommen hat. Auch insoweit sieht der BGH inzwischen keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, sondern eine Frage ihrer materiellen Richtigkeit (vgl. Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15, zit. nach juris).
Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
