Haben Eigentümer eine Modernisierungspflicht für Mietwohnungen?

Ist ein Vermieter zu einer Modernisierung der Wohnung verpflichtet

Viele Mieter kennen das Problem, dass die gemietete Wohnung nicht mehr ganz dem neuesten Stand der Technik entspricht. Die Bandbreite der Dinge einer Wohnung, die sich im Verlauf der Zeit schlichtweg selbst überleben, ist dabei nicht gering. Oftmals sind die Modernisierungen, die für eine Wohnung zwingend erforderlich wären, mit immensem Aufwand und nicht zuletzt auch mit hohen Kosten verbunden. Natürlich ist da aus Sicht des Mieters der Gedankengang sehr nahe, dass doch eigentlich ein Vermieter für die Modernisierung der Wohnung zuständig ist und dementsprechend auch eine Verpflichtung zur Modernisierung bestehen würde. Diese Ansicht ist jedoch bedauerlicherweise falsch. Zwar ist ein Vermieter für die Modernisierungsmaßnahmen zuständig, es besteht jedoch keine grundsätzliche Verpflichtung zur Modernisierung der Wohnung.

Wo liegt der Unterschied zwischen einer Modernisierung, einer Instandhaltung und einer Renovierung?

Die genaue Abgrenzung der Frage, um welche Art von Maßnahmen es sich handelt, ist letztlich entscheidend für die Pflichtfrage.

• Instandhaltungsarbeiten
  Diese Maßnahmen werden als erforderlich angesehen, wenn ein fester Bestandteil des Mietobjekts durch einen Mangel nicht funktioniert und dementsprechend ein vertragsgemäßer Zustand des Mietobjekts nicht mehr gewährleistet ist. Der Vermieter steht in der Pflicht, den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen und hierfür letztlich auch die Kosten zu übernehmen.
• Schönheitsreparaturen
  Dieser Begriff ist aus juristischer Sicht sehr weit gefasst und definiert sämtliche Maßnahmen, welche sich mit kleinen Mitteln wie Farbe oder Tapete bzw. Gips realisieren lassen. Derartige Maßnahmen werden in regelmäßigen Abständen fällig, wobei hier die Frage der Intensität sowie die Art der Raumnutzung erheblich ist. Rechtlich gesehen steht ein Vermieter eigentlich dazu in der Pflicht, diese Maßnahmen durchzuführen. In der gängigen Praxis jedoch wälzen viele Vermieter diese Pflicht mittels entsprechender Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter ab.
• Modernisierungsarbeiten
  Bei einer Wohnungsmodernisierung gilt hingegen eine etwas andere rechtliche Situation. Alle Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der Wohnungssituation für den Mieter führen, werden als Modernisierungsarbeiten definiert. Die rechtliche Grundlage für die Modernisierungsarbeiten findet sich im § 555b Bürgerliches Gesetzbuch wieder. Gängige Beispiele für Modernisierungsarbeiten sind beispielsweise Einbauarbeiten eines Aufzugs oder die Einrichtung einer Zentralheizung. Durch diese Maßnahmen wird die allgemeine Lebenssituation des Mieters erheblich verbessert. Der Gesetzgeber sagt jedoch eindeutig, dass ein Vermieter hierfür nicht in die Pflicht genommen werden kann. Es ist nicht die Pflicht eines Vermieters, in der Mietwohnung permanent den neuesten Stand der Technik zu gewährleisten.

Ist ein Vermieter zur Ablehnung von Modernisierungsarbeiten berechtigt?

In der gängigen Praxis stehen Vermieter und Mieter im Hinblick auf das Mietobjekt im Kontakt. Ein Mieter hat natürlich ein berechtigtes Interesse daran, dass die Mietwohnung auf dem neuesten Stand der Technik ist und dementsprechend sowohl einen hohen Benutzerkomfort als letztlich auch eine günstige Versorgung bietet. Mieter haben diesbezüglich jedoch nicht selten andere Vorstellungen und Pläne als Vermieter und es kommt mitunter sogar zu Unstimmigkeiten. Dementsprechend kommt dann auch die Frage auf, ob ein Vermieter die Modernisierungsarbeiten überhaupt ablehnen darf. Mit dieser Frage hat sich auch der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit bereits beschäftigt und mit Urteil vom 14. September 2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 10/11) entschieden, dass ein Vermieter Modernisierungsarbeiten durchaus ablehnen bzw. sogar verweigern darf.

Mitunter ist die Unterscheidung zwischen den einzelnen Maßnahmen in der Praxis nicht immer einfach bzw. kann aus einer zwingend notwendigen Instandsetzung auch direkt eine Modernisierung werden. Sollte beispielsweise in einer Mietwohnung ein Fenster kaputtgehen, ohne dass der Mieter hieran Schuld trägt, so ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet. Handelt es sich bei dem zerstörten Fenster um ein völlig veraltetes Modell – beispielsweise ein Fenster mit einer Einfachverglasung – so ist dieses Fenster nicht mehr eins zu eins ersetzbar und wird durch ein Fenster mit einer Zweifachverglasung ersetzt. Der Einbau einer Zweifachverglasung stellt jedoch im Hinblick auf das veraltete Fenster eine deutliche Verbesserung dar, sodass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.

Ein Mieter ist jedoch nicht dazu berechtigt, von dem Vermieter im vorliegenden Fall den Einbau eines Fensters mit Dreifachverglasung zu fordern.

Die Ausnahmen

Im Hinblick auf das Mietrecht gilt grundsätzlich die Maxime, dass die Ausstattung von dem Mietobjekt dem Mieter ein sogenanntes zeitgemäßes Wohnen ermöglichen soll. Aus diesem Grund gibt es bestimmte Fallsituationen, in denen ein Mieter durchaus einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Durchführung von Modernisierungsarbeiten haben kann. Ein Mieter ist dazu berechtigt, von dem Vermieter die Herstellung eines Mindeststandards zu fordern. Der Mindeststandard in einem Mietobjekt sieht vor, dass der Mieter Haushaltsgeräte betreiben kann.

Zu dem Mindeststandard gehören

• Stromanschluss mit Großverbrauchereignung
• ein Bad mit elektrischem Licht
• Steckdosen zum Betrieb von Kleinelektronikgeräten

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 26. Juli 2004, Aktenzeichen: VIII ZR 281/03, diesen Anspruch bekräftigt. Im Hinblick auf die Energieversorgung ergibt sich für den Vermieter aus dem EnEV 2014 (Energieeinsparverordnung) grundsätzlich eine Pflicht. Diese Pflicht betrifft sämtliche Eigentümer von sogenannten Bestandsgebäuden.

Die EnEV bezieht sich dabei auf

• veraltete Heizungsanlagen mit Einbaudatum vor dem Oktober 1978
• ungedämmte Warmleitungen
• Armaturen in Räumen ohne Heizung
• Zentralheizungen, die über keine Thermostate verfügen
• Dachgeschossdecken ohne Dämmung

In der gängigen Praxis werden sich jedoch nicht mehr viele Mietwohnungen finden, bei denen diese veralteten Dinge vorhanden sind. Der Gesetzgeber hat seinerzeit sämtlichen Eigentümern eine Frist zur Ausbesserung der oben genannten Dinge aufgegeben. Dennoch kann es immer wieder Dinge geben, die einer Modernisierung bedürfen. Zwar ist die direkte Kommunikation mit dem Vermieter im Hinblick auf die Modernisierung der beste Weg, doch kann es auch zu Schwierigkeiten kommen. In diesen Fällen stehen wir Ihnen sehr gern zur Verfügung.