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Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags vor Übergabe der Wohnung

AG Lichtenberg, Az.: 18 C 261/17

Urteil vom 24.10.2017

1.

Die Einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Lichtenberg vom 27.09.2017 – 18 C 261/17 – wird aufgehoben. Der Antrag auf Erlass der Einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

2.

Der Verfügungskläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Verfügungskläger kann die Zwangsvollstreckung der Verfügungsbeklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10% abwenden, sofern nicht die Verfügungsbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

Der Verfügungskläger verlangt von der Verfügungsbeklagten die Übergabe einer Ein-Zimmer-Wohnung in Berlin. Der Verfügungskläger ist ohne festen Wohnsitz und erschien am 08.09.2017 bei der Verfügungsbeklagten zum Abschluss eines Mietvertrages aus dem sog. geschützten Marktsegment, über das Wohnungen an Menschen vermietet werden, die aufgrund persönlicher, wirtschaftlicher und/oder gesundheitlicher Probleme auf dem Wohnungsmarkt keinen geeigneten Wohnraum finden.

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrags vor Übergabe der Wohnung
Foto: nito/Bigstock

Beide Parteien unterzeichneten den Mietvertrag, der Mietbeginn war für den 16.09.2017 vereinbart. Der Verfügungskläger bat um Übergabe der Schlüssel noch an diesem Tag, das lehnte die Verfügungsbeklagte aus organisatorischen Gründen ab und verwies den Verfügungskläger auf den 11.09.2017. Es kam zu verbalen Ausfällen des Verfügungsklägers. Am 11.09.207 teilte die Verfügungsbeklagte dem Verfügungskläger mit, dass sie an dem Mietvertrag nicht festhalten werde. Die Entgegennahme eines Schriftstücks lehnte der Verfügungskläger ab.

Der Verfügungskläger erwirkte am 27.09.2017 eine Einstweilige Verfügung, mit der der Verfügungsbeklagten aufgegeben worden ist, dem Verfügungskläger den Besitz an der Wohnung … (WE-Nr. 0201) bestehend aus einem Zimmer, durch Übergabe sämtlicher Wohnungsschlüssel einzuräumen. Hiergegen richtet sich der am 05.10.2017 eingegangene Widerspruch der Verfügungsbeklagten.

Der Verfügungskläger beantragt, die Einstweilige Verfügung zu bestätigen.

Die Verfügungsbeklagte beantragt, die Einstweilige Verfügung aufzuheben und den Antrag zurückzuweisen.

Die Verfügungsbeklagte behauptet, dass der Verfügungskläger am 08.09.2017 zunächst am Empfang ungeduldig mit seinem Arm das Namensschild der Frau … beiseite gewischt und in dem Büro der Frau … in schreiendem Ton geschimpft habe. Dann habe er sich für sein Verhalten entschuldigt und nach der Ablehnung der sofortigen Schlüsselübergabe das Büro verlassen und die Mitarbeiter mit Formulierungen wie „Scheiß …“ und „Scheiß Fotzen“ beleidigt. Beim Gehen habe der Verfügungskläger den Türschließer der Eingangstür beschädigt.

Die Verfügungsbeklagte habe dem Verfügungskläger am 11.09.2017 die schriftliche fristlose Kündigung übergeben wollen, die Entgegennahme dieses Schriftstückes habe der Verfügungskläger abgelehnt.

Die Verfügungsbeklagte erklärte in dem Schriftsatz vom 09.10.2017 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung.

Der Verfügungskläger räumt sein aufgeregtes Verhalten ein und behauptet, dass er sich weder an Beleidigungen noch an die Beschädigung einer Tür erinnern könne. Eine schriftliche Kündigung sei ihm nicht zugegangen. Er meint, dass die Kündigung unverhältnismäßig sei und seine besondere Situation der Obdachlosigkeit und die daraus folgenden psychischen Beeinträchtigungen zu berücksichtigen seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteienvorbringens wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Verfügungsbeklagte stützt sich auf die Eidesstattlichen Erklärungen der Mitarbeiter …, …, …, … und ….

Entscheidungsgründe

Der Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung ist zulässig, jedoch nicht begründet. Die Einstweilige Verfügung war gem. § 925 ZPO aufzuheben, da ein Verfügungsanspruch gem. §§ 935, 936 i.V.m. § 922 ZPO nicht besteht, der Verfügungskläger kann gem. § 535 Abs. 1 S. 1 BGB von der Verfügungsbeklagten die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht verlangen, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet.

Die Verfügungsbeklagte hat das Mietverhältnis mit der Kündigungserklärung vom 11.09.2017 wirksam beendet, die Kündigungserklärung ist schriftlich gem. § 568 BGB erfolgt und dem Verfügungskläger zugegangen. Der Verfügungskläger kann sich hier nicht darauf berufen, das Schreiben nicht zu kennen, denn er selbst hat den Zugang des Schreibens vereitelt, indem er die Entgegennahme des Schriftstücks verweigert hat. Der Verfügungskläger muss sich daher gem. § 242 BGB so behandeln lassen, als habe ihn das Schreiben vom 11.09.2017 an diesem Tag erreicht. Gründe, die die Nichtannahme des Schriftstückes rechtfertigen könnten, hat der Verfügungskläger nicht vorgebracht. Dass die Verfügungsbeklagte dem Verfügungskläger am 11.09.2017 die Kündigungserklärung übergeben wollte, hat die Verfügungsbeklagte durch Vorlage der Eidesstattlichen Erklärung der Frau … glaubhaft gemacht, eine Glaubhaftmachung genügt hier gem. §§ 920, 294 ZPO. Im Übrigen ist das Vertragsverhältnis durch die Kündigungserklärung der Verfügungsbeklagten in dem Schriftsatz vom 09.210.217 beendet, diese Erklärung ist der Vertreterin des Verfügungsklägers zugegangen.

Die Verfügungsbeklagte war gem. § 543 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, denn der Verfügungskläger hat mit den Beleidigungen der Mitarbeiter der Verfügungsbeklagten seine Pflichten aus dem gerade geschlossenen Mietvertrag derart verletzt, dass der Verfügungsbeklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Generell gilt zwar, dass Äußerungen, die im Zustand der Erregung fallen, weniger schwer wiegen als kalkulierte Ehrverletzungen und dass die soziale Herkunft des Beleidigers sowie sein Sprach- und Ausdrucksvermögen ebenfalls zu berücksichtigen sind (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 543 Rn. 188, beck-online), jedoch kann auch von dem Verfügungskläger zivilisiertes Verhalten erwartet werden. Die Beschimpfung der Mitarbeiter der Verfügungsbeklagten, die dem Verfügungskläger die Schlüssel für die angemietete Wohnung bereits ohne entsprechende Rechtspflicht ohnehin einige Tage vor Mietbeginn übergeben wollten, mit „Scheiß Fotzen“ zu beleidigen, ist nicht hinzunehmen. Insoweit liegt mit der Beleidigung eine strafbare Handlung gem. § 185 StGB vor, ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Missachtung. Die Beleidigung ist als schwerwiegend einzuordnen. Diese Äußerung ist im Zusammenhang mit dem sonstigen Verhalten des Verfügungsklägers zu betrachten, er hat nicht nur diese Beleidigung geäußert, sondern sich auch pöbelnd und laut schimpfend in den Räumen der Verfügungsbeklagten aufgehalten hat. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die Äußerung nur im Zustand einer momentanen Erregung gefallen ist, sondern dass der Verfügungskläger auch in anderen Situationen unflätig gegenüber der Verfügungsbeklagten auftreten wird. Unter diesem Gesichtspunkt ist der Verfügungsbeklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Verfügungskläger nach Auffassung des Gerichts nicht zuzumuten. Anhaltspunkte für eine Provokation des Verfügungsklägers durch die Mitarbeiter der Verfügungsbeklagten ergeben sich aus dem Tatsachenvorbringen des Verfügungsklägers nicht, im Gegenteil, die Mitarbeiter der Verfügungsbeklagten hatten dem Verfügungskläger sogar angeboten, die Wohnung vor Beginn des Mietverhältnisses zu beziehen. Insofern ist erst recht nicht nachvollziehbar, aus welchem Grund der Verfügungskläger derart ausfällig geworden ist. Den Ausspruch der Beleidigungen hat die Verfügungsbeklagte durch Vorlage der eidesstattlichen Erklärungen der Mitarbeiter … und … glaubhaft gemacht, dem ist der Verfügungskläger nicht mehr entgegen getreten. Ob es sich um einen vereinzelten Vorfall handelte, kann nicht festgestellt werden, da die Beleidigungen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgten, es kann daher dahinstehen, ob die gefallenen Worte auch eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn das Vertragsverhältnis bereits seit einiger Zeit reibungslos verlaufen ist.

Im Hinblick darauf, dass die Beleidigungen bereits vor Beginn der vertraglich vereinbarten Mietzeit erfolgten, war eine Fristsetzung gem. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich. Der Vermieter war hier nicht verpflichtet, dem Verfügungskläger zunächst die Wohnung zu überlassen und eine Abmahnung zu erteilen und abzuwarten, ob sich das Verhalten des Mieters wiederholen wird. Wenn der Mieter bereits vor der Überlassung der Wohnung in der genannten Form verbal ausfällig geworden ist, ist dem Vermieter unter Berücksichtigung beiderseitiger Interessen nicht zuzumuten, den Verlauf des Mietverhältnisses abzuwarten.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 6, 711 ZPO.

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