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Recht der Vermieters die Mietwohnung zu betreten

Wann hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten?

Viele Mieter werden mit Sicherheit die Situation kennen, dass plötzlich der Vermieter vor der Haustüre steht und Einlass in die Wohnung begehrt. Obgleich sich doch jeder Mieter seiner Situation in dem Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter bewusst ist, so bleibt immer ein Zweifel zurück, ob das Einlassbegehren des Vermieters auch wirklich berechtigt ist. Menschlich gesehen ist es zweifelsohne nicht sehr nett, dem Vermieter und Eigentümer der Wohnung die Tür vor der Nase zuzuschlagen und damit den Einlass zu verwehren, doch gibt es auf der anderen Seite auch immer die rechliche Situation. Im Hinblick auf das sogenannte Zutrittsrecht des Vermieters gibt es sehr klare rechtliche Rahmenbedingungen und auch Voraussetzungen, die jeder Mieter letztlich kennen sollte.

Jeder Vermieter benötigt immer für den Zutritt zur Wohnung den sogenannten berechtigten Grund. Das Betreten der Wohnung des Mieters darf somit nicht aus einer Laune heraus geschehen, sondern muss den berechtigten Interessen des Vermieters dienen.
Zutrittrecht Vermieter in Wohnung
Steht der Vermieter überraschend vor der Tür? Muss ich den Vermieter immer in die Wohnung lassen? Nur bei berechtigtem Interessen und nach Ankündigung (es sei denn es ist Gefahr im Verzug). Foto: VH-studio/Bigstock

Dies bedeutet, dass das sogenannte alleinige Hausrecht der Wohnung sowie den dazugehörigen mietvertragsrechtlichen Räumlichkeiten ausschließlich bei dem Mieter liegt. Der Mieter kann in dieser Funkton darüber bestimmen, wer wann und wie die Wohnung sowie die angemieteten Räumlichkeiten betritt und wer nicht. Ein Vermieter ist jedoch dazu berechtigt, sich den Zutritt zur Wohnung unter Angabe seines berechtigten Interesses zu verschaffen. Hierfür muss sich ein Vermieter allerdings auf sein Zutrittsrecht berufen. Dieses Zutrittsrecht bezieht sich allerdings auf eng gesteckte Rahmenbedingungen.

Das Zutrittsrecht des Vermieters

Im Hinblick auf das Zutrittsrecht sagt das Gesetz, dass ein Vermieter für

  • Besichtigungen
  • Wartungsarbeiten
  • zum Zwecke eines Verkaufs
  • zum Zwecke einer Nachvermietung bei einem auslaufenden oder bereits gekündigten Mietvertragsverhältnis

die Wohnung betreten darf. Als Wartungen werden hierbei die regelmäßig stattfindenden Überprüfungen aller technischen Einrichtungen sowie Installationen der Wohnung bezeichnet, sofern sie auch tatsächlich Gegenstand des aktuellen Mietvertragsverhältnisses zwischen dem Vermieter und dem Mieter sind. Hierunter wird auch das Ablesen von Verbrauchserfassungsgeräten im Hinblick auf die Heizung, den Strom sowie das Wasser verstanden. Ein Vermieter muss diesbezüglich jedoch nicht persönlich vor Ort erscheinen, sondern kann diese Aufgabe auch auf eine beauftragte Firma übertragen. Die Firma erfüllt dann den Stand eines sogenannten Erfüllungsgehilfen, dem der Mieter ebenfalls den Zutritt zur Wohnung ermöglichen muss.

Plant der Vermieter einen Verkauf seines Eigentums, so ist er zu Besichtigungen der Wohnräumlichkeiten mit etwaigen Kaufinteressenten berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung neu vermieten möchte oder wenn für die Wohnung Modernisierungsmaßnahmen geplant sind. Im Fall einer Neuvermietung sei jedoch gesagt, dass sich die Besichtigung auf knapp 30 Minuten beschränken soll. Der Vermieter hat hierbei das Gebot der Rücksichtnahme zu berücksichtigen.

Ein Besichtigungstermin der Wohnräumlichkeiten kann von dem Vermieter jedoch nicht willkürlich gewählt werden. Das Gesetz besagt, dass derartige Besichtigungen lediglich im Zeitraum der sogenannten üblichen Zeiten erfolgen dürfen. Obgleich es allgemein hin diesbezüglich keine verbindlichen Regelungen gibt werden Zeiten in der Spanne von 09 Uhr morgens bis 17 Uhr nachmittags als üblich angesehen. Die Mittagsruhe ist dabei zu berücksichtigen. Weiterhin ist die Anzahl der Besichtigungen, welche ein Vermieter mit etwaigen Nachmietern oder potenziellen Kaufinteressenten der Wohnung in den Wohnräumlichkeiten durchführt, begrenzt. Das Mietrecht besagt, dass ein Mieter maximal 3 monatliche Besichtigungen der Wohnung dulden muss.

Im Hinblick auf die sogenannten Instandhaltungsarbeiten richtet sich das Zutrittsrecht des Vermieters nach der Dauer des Mietvertragsverhältnisses. Nach Ablauf von fünf bis 10 Jahren besteht für den Mieter das Überprüfungsrecht.

Selbstverständlich ist ein Vermieter dazu berechtigt, die Situation vor Ort einzuschätzen, wenn der Mieter ihm gegenüber Mängel an den Wohnräumlichkeiten angezeigt hat. In diesem Zusammenhang besteht das Zutrittsrecht jedoch ausschließlich für den Raum, in welchem sich der Mangel befindet. Der Weg zu dem Raum wird ebenfalls durch das Zutrittsrecht abgedeckt.

Darf ein Vermieter überraschend vor der Tür stehen

Es kommt nicht selten vor, dass ein Vermieter eine Besichtigung der vermieteten Wohnräumlichkeiten mit seinen privaten Terminen zum Zwecke der Zeitoptimierung verbindet. In diesem Zusammenhang ist es jedoch wichtig für den Mieter zu wissen, dass ein Vermieter seinen Zutrittswunsch zu der Wohnung immer vorher ankündigen muss. Diese Ankündigung ist unabhängig von dem Grund des Zutritts in jedem Fall zwingend erforderlich. Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sind die individuellen Gegebenheiten ausschlaggebend. Ist ein Mieter berufstätig, so ist eine vorherige Ankündigungsfrist von 3 Tagen bis einer Woche durchaus angemessen. Als Ausnahme zu der Ankündigungsfrist gilt jedoch das Prinzip “Gefahr im Verzug”. Bei dringenden Wasserschäden oder einer erhöhten Brandgefahr kann der Vermieter jederzeit die Wohnung betreten. Der Vermieter ist hierzu sogar dann berechtigt, wenn der Mieter überhaupt nicht zu Hause ist. Die Einzelfallsituation ist in solchen Fällen entscheidend.

Darf ein Vermieter einen eigenen Schlüssel für die vermietete Wohnung verlangen

Viele Vermieter berufen sich gegenüber ihren Mietern darauf, dass ein Zweitschlüssel für die Wohnung auf jeden Fall für das Zutrittsrecht bei dem Vermieter hinterlegt werden muss. Dies ist jedoch rechtlich gesehen mitnichten der Fall. Sollte eine derartige Regelung als fester Bestandteil des Mietvertrags entsprechend geregelt sein darf der Vermieter einen Zweitschlüssel verwahren. Dieser Zweitschlüssel berechtigt den Vermieter dann jedoch nicht zu einem Betreten der Wohnung. Das Betreten der Wohnung durch den Vermieter bedarf in jedem Fall, mit Ausnahme der “Gefahr im Verzug” – Situation, einer Zustimmung des Mieters. Wenn ein Vermieter dennoch die Wohnung in Abwesenheit oder ohne Zustimmung des Mieters betritt, so liegt ein Fall von Hausfriedensbruch vor.

In der gängigen Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter und Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages nicht auf Augenhöhe sind. In diesem Fall ist es äußerst ratsam, dass eine vorherige anwaltliche Beratung im Hinblick auf die Rechte und Pflichten des Mieters sowie des Vermieters stattfindet. Wir stehen diesbezüglich sehr gern mit unserer Fachkompetenz für Sie zur Verfügung.

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