Fristlose Mietvertragskündigung bei Schimmel im Kinderzimmer

Schimmel im Kinderzimmer: Fristlose Mietvertragskündigung

In einem bemerkenswerten Fall, der vor dem Amtsgericht Bielefeld verhandelt wurde, stand die Frage im Mittelpunkt, ob Schimmel im Kinderzimmer einen ausreichenden Grund für eine fristlose Mietvertragskündigung darstellt. Dieser Fall, der unter dem Aktenzeichen 415 C 56/18 geführt wurde, endete mit einem Urteil am 03.07.2019, bei dem die Klage abgewiesen wurde.

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Mieter vs. Vermieter: Der Kern des Streits

Im Kern des Falles verlangte die Klägerin, die als Vermieterin auftrat, vom Beklagten, dem Mieter, die Zahlung von Miete und Schadensersatz. Der Mieter hatte zuvor die fristlose Kündigung des Mietvertrags erklärt, nachdem er Feuchtigkeitsschäden, insbesondere Schimmel im Kinderzimmer, festgestellt hatte. Die Vermieterin war jedoch der Ansicht, dass diese Kündigung unwirksam sei, da sie glaubte, dass der Mieter die Feuchtigkeitsschäden selbst verursacht habe, um einen Grund für die fristlose Kündigung zu haben.

Renovierungskosten und rechtliche Auseinandersetzungen

Die Vermieterin behauptete weiterhin, dass sie Renovierungsarbeiten in Höhe von 1.448,33 EUR durchführen musste, da der Mieter die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben habe. Sie forderte daher vom Beklagten einen Betrag von 8.665,55 EUR nebst Zinsen. Der Beklagte beantragte, die Klage abzuweisen und bestritt die Aktivlegitimation der Klägerin. Er war der Ansicht, dass der Schimmel bauseits bedingt gewesen sei und dass seine Kündigung daher wirksam war.

Beweisaufnahme und Expertenmeinungen

Das Gericht führte eine Beweisaufnahme durch und vernahm mehrere Zeugen. Es stellte fest, dass die Kündigungserklärung des Mieters von zwei Mitgliedern der Vermieterfamilie unterschrieben wurde. Aufgrund der Unklarheiten bezüglich der Vermieterposition durfte der Mieter davon ausgehen, dass diese Unterschrift ausreichend für die rechtliche Verbindlichkeit war. Ein weiterer wichtiger Aspekt des Falles war die Frage, ob der Schimmel bauseits bedingt war. Ein Sachverständiger wurde hinzugezogen, der feststellte, dass eine Durchfeuchtung an der Wand vorgelegen habe, die auf eine von außen eindringende Feuchtigkeit zurückzuführen sei. Dies deutete darauf hin, dass der Schimmel nicht durch das Verhalten des Mieters, sondern durch bauliche Mängel verursacht wurde.

Fazit des Gerichts

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Klägerin nicht den Beweis erbracht hatte, dass sie dem Beklagten noch Zutritt zu den Räumlichkeiten gewährt hätte, und wies daher ihre Forderung nach Renovierungsaufwand zurück. Es wurde auch festgestellt, dass die Klägerin nicht berechtigt war, 25,75 EUR für Stadtwerke zu verlangen, da der Mieter die Wohnung bereits verlassen hatte. Das Fazit des Urteils ist, dass die fristlose Kündigung des Mieters aufgrund von Schimmel im Kinderzimmer gerechtfertigt war. Die Klägerin konnte nicht nachweisen, dass der Mieter die Feuchtigkeitsschäden selbst verursacht hatte, und das Gericht stellte fest, dass der Schimmel bauseits bedingt war. Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung von Bauwerksabdichtungen und die Rechte von Mietern im Mietrecht, wenn es um gesundheitsschädliche Bedingungen in Wohnräumen geht. Es zeigt auch, wie wichtig es ist, dass Vermieter ihre Pflichten ernst nehmen und sicherstellen, dass ihre Immobilien in einem sicheren und bewohnbaren Zustand sind.

Das vorliegende Urteil

Amtsgericht Bielefeld-  Az.: 415 C 56/18 – Urteil vom 03.07.2019

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert beträgt 9.320,55 EUR bis zum 5.1.2015, danach 8.665,55 EUR.

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zahlung von Miete für Wohnraum und Schadensersatz.

Mit schriftlichen Vertrag vom 3.11.12, vgl. Bl. 15-33 d. A., mietete der Beklagte eine Wohnung im Haus A., Bielefeld. Als Vermieter sind im Mietvertragsformular die Personen G. O., N. O., I. und T. O. ausgeführt. Der Beklagte leistete eine Kaution in Höhe von 1.471,69 EUR. Die monatliche Miete betrug kalt 490 Euro, Miete Garage 45 Euro, Vorauszahlungen für Heizkosten 45 Euro, Vorauszahlung für Betriebskosten 120 Euro.

Der Beklagte zeigte gegenüber dem späteren Zeugen I. O. Feuchtigkeitsschaden im Kinderzimmer der Wohnung an, mit dem späteren Zeugen H. wurde im März 2013 die Wohnung in Augenschein genommen und dem Beklagten wurde ein Bautrockner überlassen. Im April/Mai 2013 wurde die Nord-West-Ecke des Kinderzimmers überarbeitet.

Der Beklagte erklärte mit Schreiben vom 21.6.2013, Bl. 34 d. A., die fristlose Kündigung zum 30.6.2013. Dies ist vom Beklagten unterzeichnet und trägt unter der Überschrift „Bestätigung Vermieter, Unterschrift“ die Unterschriften N. O. und I. O. Im Juni 2013 zog der Beklagte mit seiner Familie aus der Wohnung aus. Es fand am 30.11.2013 ein Besichtigungs-Termin in der Wohnung statt mit dem Schwiegervater des Beklagten, dem späteren Zeugen Q., und Mitgliedern der Familie O. Die Überarbeitung der farbig gestrichen zurückgelassenen Zimmer wurde besprochen, von Seiten der Familie O. wurde das Schriftstück Bl. 40 d. A. aufgesetzt. Von Seiten des Beklagten wurden keine weiteren Renovierungsarbeiten mehr durchgeführt. Die Garage wurde ab Januar 2014 neu vermietet. Die Wohnung wurde ab 1.4.2014 neu vermietet.

Die Klägerin behauptet, sie sei aktivlegitimiert. Sie behauptet, die Personen, die im schriftlichen Mietvertrag als Vermieter aufgetreten seien, hätten ihre Forderungen an die Klägerin abgetreten, vgl. Bl. 72 d. A. Die GbR bestehe aus und werde vertreten durch G. O. und N. O. Die Immobilie A. beinhalte 5 Wohnungen, eine davon sei im Alleineigentum des G. O. Im Übrigen bestehe Eigentum zu ½ von G. O. und N. O. und daran hätten die Eheleute O einen Nießbrauch. Sie hätten die Verwaltung auf die Klägerin übertragen. Seit dem 6.6.2007 sei das Eigentum an G. und N. O. übertragen worden, I. O. sei Nießbraucher und 2013 sei mündlich die Klägerin gegründet worden, welche die Immobilie für I. O. verwalte. Dieser wiederum habe er schon auf Bl. 72 d. A. seine Ansprüche abgetreten.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Kündigung vom 22.6.2013 lediglich als fristgerechte Kündigung zum 30.9.13 gedeutet werden könne, als fristlose Kündigung sei sie unwirksam. Denn, zwar habe der Beklagte Feuchtigkeitsschäden gemeldet, diese habe er aber selbst verursacht, indem er wiederholt die Wand des Kinderzimmers befeuchtet habe, um einen Feuchtigkeitsschaden vorzutäuschen und sodann zur fristlosen Kündigung berechtigt zu sein. Denn auch nach dem Ortstermin mit dem Zeugen H. sei bei verschiedenen späteren Terminen festgestellt worden, dass die Heizung abgedreht gewesen und der Bautrockner nicht gelaufen sei. Am 24.6.2013 habe bei einem Ortstermin der Zeuge H. festgestellt, dass Teppichboden und Übergardinen geradezu bügelfeucht gewesen seien. Auch oberhalb des Heizkörpers sei die Wand feuchter gewesen als zuvor. Einen Zusammenhang mit der sanierten Außenwand habe nicht bestanden, auch eine andere Ursache im Gebäude habe nicht bestanden. Jede Alternativursache sei ausgeschlossen. Bei den Folgemietern seien keine solche Schäden mehr entstanden.

Zudem sei dann durch den Zeugen Q. zugesagt worden, die am 30.11.2013 besprochenen Arbeiten auch auszuführen. Entgegen dieser Zusage seien aber keine Arbeiten durchgeführt worden und die Klägerin habe auch die Schlüssel für die Wohnung nicht zurückerhalten. Nach schriftlicher Fristsetzung habe die Klägerin dann die erforderlichen Arbeiten im Februar und März 2014 selber durchgeführt und habe deshalb erst am 1.3.2014 die Wohnung neu vermieten können, die Garage ab Januar 2014.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagte deshalb auch die Miete weiterhin für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2013 mit je 700 € schulde und für Januar bis März 2014 monatlich mit 655 Euro.

Mit der Klage macht die Klägerin Zahlung der Mieten Juli bis Dezember 2013 mit 4.200 Euro geltend sowie die Miete Januar bis März 2014 mit 1.965 €, 3 x 655 Euro. Sie verlangt des Weiteren Nebenkostennachzahlung in Höhe von 564,32 EUR, Abrechnung der Firma E. für das Jahr 2013; sie behauptet, dass der Beklagte diese erhalten habe. Die Forderung von Miete und Nebenkosten stützt sie über 2.585,- € hinaus auf die Betriebskostenabrechnung für 2014, Bl. 122 d.A., eine Nachzahlung von 253,37 €.

Die Klägerin verlangt Zahlung weiterer 25,75 EUR gem. Abrechnung der Stadtwerke Bielefeld sowie weiterer Schadensermittlungskosten: Die Firma L. habe 118,41 EUR und 1.147,40 EUR in Rechnung gestellt, der Architekt H. habe 297,50 EUR und 535,50 EUR in Rechnung gestellt. Für den Lufttrockner über 5 Wochen hinweg seien 315,35 EUR angefallen. Der Zeuge I. O. habe für Prüfaufwand 175 Euro Kosten gehabt, nämlich Zeitaufwand 5 Stunden á 25 Euro und Fahrtkosten 100 km á 0,50 EUR. Sie meint, dass der Beklagte – weil er die Feuchtigkeitsschäden manipuliert habe – die nutzlos aufgewendeten Kosten zu ersetzen habe.

Des Weiteren macht die Klägerin einen Betrag von 1.448,33 EUR geltend, Renovierungsaufwand. Die Klägerin behauptet, sie habe – weil der Beklagte die Wohnung nicht im vertragsgerechten Zustand zurückgegeben habe – die Arbeiten selber durchführen müssen. Dadurch sei Aufwand entstanden, Streichen farbiger Wände, Schalter reinigen, Fensterbänke reinigen, Außensteckdose, Jalousie, vgl. Bl. 11 und 12 d. A. Des Weiteren müsse eine neue Schließanlage eingebaut werden müssen, weil der Schlüssel nicht zurückgegeben worden sei, Montage und Fahrzeug-Pauschale insges. 340 Euro. Es gebe eine noch nicht bezahlte Rechnung Firma T., Reparatur Pumpenstörung (Ursache Fremdkörper Socken) 37,94 EUR. Für Entsorgung nach Räumung am 21.11., gelbe Säcke, mehrere Abfallsäcke mit Restessen, Ausfegen der Garage seien 25 Euro und Fahrzeugkosten von 135 Euro zu erstatten.

Von dem von ihr errechneten Gesamtbetrag iHv. 10.792,24 EUR bringt die Klägerin 1.471,69 EUR Kaution in Abzug.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, den Beklagten zur Zahlung einer Hauptforderung von 9.320,55 € zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 5.1.15 hat sie die Klage iHv. 655 € zurückgenommen (Miete für März 2013).

Die Klägerin beantragt nunmehr sinngemäß, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 8.665,55 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 17.5.2014 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation der Klägern; er bestreitet mit Nichtwissen, die Existenz der GbR, deren Gesellschafterbestand und die Vertretungsbefugnis.

Der Beklagte behauptet, dass der Schimmel bauseits bedingt gewesen sei. Er ist der Ansicht, dass die Kündigung vom 30.6.2013 wirksam gewesen sei. Im Juni 2013 sei er auch ausgezogen.

Die Feststellungen im Protokoll vom 30.11.2013 seien nicht richtig, mit der Ausnahme, dass der Beklagte keine Schlüssel mehr gehabt habe.

Die Nebenkostenabrechnung 2013 habe er nie erhalten und diese sei auch nicht prüfbar. Mit Kosten der Stadtwerke habe er nichts zu tun.

Der Beklagte bestreitet mit Nichtwissen das Anfallen der Kosten der Firma L. Im Übrigen sei Adressat der Rechnung nicht die Klägerin und nicht die Vermieterin. Die Ausführungen zum weiteren Prüfaufwand von 5 Stunden á 25 Euro, Fahrtkosten 100 km á 0,50 EUR, seien unsubstantiiert. Zudem stelle sich auch hier die Frage der Aktivlegitimation.

Der Beklagte hält die Ausführungen der Klägerin zu Reinigung und Malerarbeiten zu unsubstantiiert. Er bestreitet mit Nichtwissen, dass gelbe Säcke entsorgt worden seien. Das Gurtband der Jalousie sei schon beschädigt gewesen, die Außensteckdose sei nicht von dem Beklagten beschädigt worden.

Der Beklagte behauptet, dass unmittelbar nach Mietvertragsbeginn am 12.11.2012 eine Zusatzvereinbarung geschlossen worden sei wegen Schimmel, vgl. Bl. 65 d.A., es sei eine Ecke neu gemacht worden. 3-4 Wochen später sei neuer Schimmel aufgetreten, das sei auch angezeigt worden. Unter Betrieb des Bautrockners sei es dabei geblieben, dass die Wand nass gewesen sei. Die Kündigung sei dann von Herrn O. akzeptiert worden. Im Juni 2013 habe die Klägerin dann schon Schlösser ausgetauscht, der Beklagte habe keinen Besitz mehr gehabt und sei für etwaige Renovierungsarbeiten nicht mehr in die Wohnung gekommen.

Wegen des übrigen Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen I. O., H., M., G. und Q. sowie durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst schriftlicher Ergänzung. Wegen des Inhalts und Umfangs der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 1.4.15, Bl. 108 d.A., vom 30.9.15, Bl. 147 – 156 d.A., vom 10.2.16, Bl. 176 – 182 d.A., vom 16.8.17, Bl. 306 u. 307 d.A., vom 13.12.17, Bl. 322 d.A., sowie die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen J. vom 24.3.2017, Bl. 257-278 d. A. und vom 26.7.2018, Bl. 386-392 d. A., verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete oder von Schadensersatz aus dem Wohnungsmietverhältnis, gem. schriftlichem Mietvertrag, § 535 BGB.

Dabei kann die Frage nach der Aktivlegitimation der Klägerin letztlich offenbleiben. Darauf, dass diese problematisch war, ist sie bereits mit Beschluss vom 29.4.2015 vom Gericht hingewiesen worden. Dass im Mietvertrag auf Vermieterseite vier Personen genannt sind, die schon formal nicht die klagende GbR bilden, ist von der Klägerin auch eingeräumt worden, sie hat sich zunächst auf die Abtretung ohne Datum, Bl. 72 d.A., berufen. Sie hat hierzu zunächst divergierend, abschließend aber am 22.5.2019 noch vorgetragen und mit Kopie Grundbuchauszug soweit zumindest schlüssig dargelegt, dass seit dem 6.6.2007 Eigentümer der fraglichen Immobilie G. und N. O. sind, dem Zeugen I. O. ein Niesbrauch seit 1996 eingeräumt worden ist. Dass selbst für den Fall, dass die Klägerin aktivlegitimiert ist, ihr noch Forderungen gegen den Beklagten zustehen, das ist letztlich nicht bewiesen.

Das gilt zum einen für die eingeklagten Mietforderungen. Die Forderungsaufstellung der Klägerin beginnt mit Juli 2013, im Juni 2013 ist aber der Beklagte bereits ausgezogen. Zugrunde lag die schriftliche Kündigung vom 30.6.2013, Bl. 34 d. A. Zwar ist die Klägerin im Rechtsstreit der Ansicht, dass diese unwirksam sei. Die Kündigungserklärung trägt aber die Unterschrift von zwei Personen O. Angesichts der großen Unklarheiten selbst auf Klägerinnenseite, wie sich die Vermieterposition/wie sich die klagende GbR zusammensetzt, durfte der Beklagte durchaus davon ausgehen, dass eine Unterschrift von zwei Mitgliedern der Familie O. unter der Überschrift „Bestätigung“ für ihn ausreichend für rechtliche Verbindlichkeit war. Inhaltlich durfte der Beklagte dies als Akzeptierung der Kündigung verstehen. Zwar ist die Floskel über Schimmelbefall durchgestrichen worden, nicht aber die, dass fristlos zum 30.6.13 das Mietverhältnis beendet wird. Zudem war aufgrund der festgestellten bauseits bedingten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, s.u., der Beklagte gem. § 569 I, § 543 I BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Unstreitig hat dort u.a. ein Kleinkind gewohnt, für dessen Gesundheitszustand eine solche Situation untragbar ist.

Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass sie bzgl. Schimmel oder Feuchtigkeit vom Beklagten getäuscht worden wäre oder dass sie unter Schadensersatzgesichtspunkten vom Beklagten Mietausfall, Schadensermittlungs- oder Beseitigungskosten verlangen könnte.

Denn mit der durchgeführten Beweisaufnahme hat die Klägerin nicht den Beweis geführt, dass die bemängelten und teilweise auch festgestellten Schimmelschäden vom Beklagten verursacht worden wären. Insofern liegt grundsätzlich die Beweislast bei der Klägerin, dass solche nicht bauseits bedingt waren. Zwar haben die Zeugen H. und O. hierzu einiges bekundet, dies jedoch letztlich nicht glaubhaft.

So hat der Zeuge H. zwar bestätigt, dass er einmal sich in der Wohnung auf einen Teppich gekniet und ein feuchtes Knie bekommen habe. Der Estrich unter dem Teppich sei aber trocken gewesen. Ihm sei eine klamme Gardine aufgefallen. Er sei mehrmals zu Feuchtigkeitsmessungen vor Ort gewesen, habe mit dem Zeugen O. zusammen überprüft, was Schäden habe verursachen können. Hinsichtlich der Glaubwürdigkeit ist beim Zeugen H. zu berücksichtigen, dass dieser quasi befangen war, in einer eigener Sache Aussage gemacht hat, denn er hat als Architekt von Seiten der Klägerin beauftragt, maßgebliche Arbeiten durchgeführt und auch in Rechnung gestellt. Es ging hier letztlich aus Sicht des Zeugen auch darum, die Richtigkeit und Korrektheit seiner eigenen Abrechnungen und seiner eigenen Arbeiten zu bekunden.

Die Aussage des Zeugen I. O. ist zum einen vor der deutlichen Einbindung in die wirtschaftlichen Verhältnisse der Klägerin zu beurteilen – behauptete Gesellschafter der GbR sind seine Söhne, er habe Nießbrauch am Hausgrundstück und die Verwaltung, die ihm als Nießbraucher eigentlich zukommt, inkl. Abschluss von Mietverträgen, an die klagende GbR übertragen. Zudem sind die Angaben des Zeugen O. auch diffus, wenig detailliert und erscheinen von Parteilichkeit getragen. So machte er auf Vorhalt der Bestätigung vom 12.11.12, Bl. 65 d.A., wonach „Schimmel“ fachgerecht beseitigt worden sei, dass der Vermieter sich verpflichte, bei „Wiederauftretendem Schimmel“ diesen zu beseitigen, deutlich bagatellisierende Angaben. Da sei eine weiße Substanz auf den Tapeten gewesen, man habe den Putz bis auf das Mauerwerk weggeschlagen, festgestellt, dass alles trocken gewesen sei, das sei ein reines Lüftungsproblem gewesen. Es erscheint nämlich völlig unrealistisch, dass eine Vermieterin sich selbst mit der Beseitigung von Schimmel befasst, sich selbst die Verantwortung für Schimmelbeseitigung zuschreibt, dies alles noch schriftlich festhält, wenn nicht deutliche Schimmelschäden vorliegen und die bauseitige Bedingtheit zumindest in dem Zeitpunkt für sie auf der Hand liegt.

Zu weiteren Arbeiten im April/Mai 2013 hat der Zeuge O. ausgesagt, man habe gemessen und sei vom Grad der Feuchtigkeit überrascht gewesen. Erneut sei bis aufs Mauerwerk weggeschlagen worden. Im Behälter des Bautrockners sei so viel Wasser gewesen, das habe gar nicht im Zimmer sein können. Auch er habe sich auf den Fußboden gekniet, auch sein Knie sei feucht gewesen, der Beton darunter trocken. Eine Übergardine sei mehr als bügelfeucht gewesen. Der Kurzschluss in einer Steckdose, das sei offensichtlich wegen Feuchtigkeit geschehen. Der Zeuge machte all diese Aussagen ohne Angabe konkreter Daten – soweit sie ihm nicht vorgehalten wurden – und völlig unrealistisch und übertrieben.

Letztlich hat der Sachverständige in seinen zwei Gutachten schlüssig, überzeugend und nachvollziehbar ausgeführt, dass er zunächst einen Ortstermin am 31.5.2016 durchgeführt habe, zweiter Ortstermin am 27.1.17. Der Sachverständige hat Feuchtemessungen mit einem elektronischen Messgerät durchgeführt und einen Stein aus der Außenwand im Schlafzimmer/Kinderzimmer entnehmen lassen. Der Sachverständige hat sich mit der Bausubstanz auseinandergesetzt, der Bauweise, Baugrund, den Bodenverhältnisse. Auf zwei Fotos sei zu ersehen, dass ein Feuchteschutz und Polystyrol-Dämmung auf den Kelleraußenwänden aufgebracht worden sei. Im Kinderzimmer hätten an den Tagen der Ortstermine keine Setzrisse etc. aufgenommen werden können, die durch die Lage des Gebäudes begründet gewesen seien. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass die Kellerwohnung bis zur Fensterbank an der Ostseite erdberührt sei. An der Ecke schließe sich das nächste Gebäude an. Der Sachverständige hat Fotos aus der Bauphase zugezogen, das Freilegen der Kelleraußenwände sei zu Beantwortung der Beweisfrage abschließend nicht notwendig geworden. Auf der Putzoberfläche hätten leichte Unebenheiten und Verfärbungen festgestellt werden können, die auf feuchtbedingte Salz- und Mineralbelastung hindeuten könnten. Geruchsbildung sei bei keinem Ortstermin wahrgenommen worden. Die elektrisch durchgeführte Materialfeuchtemessung im Mauerwerksquerschnitt zeige, dass eine Durchfeuchtung an der Wand vorgelegen habe, mittlere bis starke Durchfeuchtung. Auch beim 2. Ortstermin hätten sich erhöhte Messwerte, mittlere Durchfeuchtung, gezeigt. Insgesamt hat der Sachverständige erläutert, dass ein Nachweis nicht möglich sei, dass der Beklagte die Wände während des Mietzeitraums 1.12.2012 bis Mitte 2013 selbst befeuchtet habe. Hingegen hätten die beim Ortstermin durchgeführten Feuchtemessungen im Abgleich mit den im Labor durchgeführten Proben gezeigt, dass das Mauerwerk im Querschnitt durchfeuchtet sei. Nach dem Prüfbericht des Baustofflabors habe der entnommene Kalksandstein einen Feuchtegehalt von 3,08 Masse – %, was eine hohe Durchfeuchtung des Materials darstelle. Eine Durchfeuchtung in diesem Bereich sei auf eine von unten/außen eindringende Feuchtigkeit zurückzuführen. Ob es sich hierbei um Restfeuchte von einem damals stattgefundenen Einmalereignis handle oder auch aktuell Feuchtigkeit von unten/außen eindringe, sei nicht abzuleiten und für die Beantwortung der Beweisfrage unerheblich. Es seien außerdem erkennbar an der Baustoffoberfläche Salze/Mineralien auskristallisiert. Dieser Vorgang lasse den Rückschluss auf eine den Baustoffquerschnitt von außen/unten durchwanderte Feuchtigkeit zu. Die nach der Schadensfeststellung durchgeführten Abdichtungsmaßnahmen im Innenraum zeigten soweit ihre Funktionsfähigkeit, dass bis zu dem Zeitpunkt der Ortstermine keine größeren Schäden im Innenraum aufgetreten seien. Noch im Zeitpunkt der durchgeführten Ortstermine habe eine baulich bedingte Durchfeuchtung des Außenmauerwerks im damals durch den Beklagten als Kinderzimmer genutzten Raum festgestellt werden können. Die im Februar 2017 festgestellte Durchfeuchtung würde bei einer nicht funktionsfähigen Innenabdichtung Feuchte und Schimmelpilzschäden auf den Wandflächen im Innenraum verursachen. Im Rahmen seines Ergänzungsgutachtens hat der Sachverständige nochmals erläutert, was es mit bindigem Boden auf sich habe. Es gehe um den sog. K-Wert, Durchlässigkeitsbeiwert. Bindige Böden hätten einen geringen Durchlässigkeitsbeiwert, da sie grundsätzlich Wasser länger hielten. Für die Beantwortung der Beweisfrage sei eine genaue Feststellung des Baugrunds nicht notwendig, da hier ausschließlich die Frage zu beantworten gewesen sei, ob es auszuschließen sei, dass im Mietzeitraum des Beklagten eine bauliche Ursache des Wassereintritts auszuschließen sei. Der Begriff „bügelfeucht“ sei eigentlich keine bauspezifische Aussage, bauspezifisch unsachgemäß und undefiniert. Ein Wassereintritt von außen könne in unterschiedlichen Intensitäten geschehen, so dass im Innenraum nur leichte Durchfeuchtung der Wandoberfläche festzustellen sei oder aber auch freies Wasser in den Innenraum drücke. Im vorliegenden Fall sei das Mauerwerk geöffnet und eine Feuchtemessung durchgeführt worden. Durch die im Vergleich vor Ort im Mauerwerksquerschnitt durchgeführte Feuchtemessung mit einem diekletrischen Messkopf habe eine Durchfeuchtung ergeben.

Der Begriff „erdberührt“ bedeute, dass das zu untersuchende Bauteil sich unterhalb der Oberkante Erdboden befinde. Eine Feststellung des genauen Aufbaus zwischen der Außenwand und dem Erdreich sei für die Beantwortung der Beweisfrage abschließend nicht notwendig gewesen. Durch die Untersuchungen aus dem Innenraum habe festgestellt werden können, dass der Mauerwerksquerschnitt durchfeuchtet sei. Ursächlich sei die Bauwerksabdichtung im Außenbereich und eine über diesen Weg eindringende Feuchte.

Im Bestandszeitraum des Gebäudes könne es zu unterschiedlichen Zeiträumen zu außenseitigen Bauwerksabdichtungen kommen, zu Defekten. So könne es sein, dass vor dem Mietzeitraum des Beklagten zu keinem Feuchtigkeitsschaden gekommen sei und dass sich die Undichtigkeit erst nach dem Beginn des Mietzeitraums eingestellt bzw. dann erst bemerkbar gemacht habe. Zudem seien, nachdem die Feuchtigkeitsschäden festgestellt worden seien, im Außenbereich Abdichtungsarbeiten und Abdichtung des Mauerwerks aus dem Innenraum vorgenommen worden. Diese Arbeiten könnten soweit Erfolgt gehabt haben, dass der heutige Mieter keine Schäden im Innenraum mehr feststelle.

Vor diesem Hintergrund war auch der weiteren, wiederholten Behauptung der Klägerin unter Beweisantritt nicht weiter nachzugehen, dass Folgemieter keine Probleme mit Feuchtigkeit/Schimmel hätten oder dass vor dem Bezug durch den Beklagten keine Probleme bestanden hätten.

Auch 25,75 EUR für Stadtwerke kann die Klägerin nicht erstattet verlangen, mögen die Eheleute O. diesen Betrag auch gezahlt und etwaigen Anspruch an die Klägerin abgetreten haben. Die Klägerin beruft sich hierzu auf eine Schlussrechnung vom 5.3.14 über den Zeitraum 24.10.13 – 27.2.2014, ein Zeitraum, zu dem der Beklagte bereits berechtigt gekündigt und die Wohnung verlassen hatte.

Restliche 1.448,33 EUR für Renovierungsaufwand kann die Klägerin nicht gezahlt verlangen, weil sie nicht den Beweis erbracht hat, dass sie dem Beklagten noch Zutritt zu den Räumlichkeiten gewährt hätte, auch wenn Räume mit grundsätzlichem Dekorationsbedarf (bunte Wände, Zierleisten) zurückgegeben wurden.

Zwar hat der Zeuge Q. bestätigt, im November 2013 mit dem Zeugen O. gesprochen zu haben, es hätten Arbeiten an der Dekoration vorgenommen werden sollen. Dies hätte nicht mit Schimmelthematik zu tun gehabt. Es sei jedoch so gewesen, dass der Schlüssel dann letztlich nicht vorhanden gewesen sei.

Das ergibt sich auch aus dem schriftlichen Terminprotokoll vom 30.11.13, vorgelegt von der Klägerin. Diesem ist aber auch zu entnehmen, dass der Beklagte über keinen Schlüssel mehr verfügte, weshalb der Zeuge Q. mit „N.“ einen Termin zwecks Öffnung der Wohnung vereinbaren sollte. Dazu, dass der Schlüssel erst abgegeben worden, dann wieder zurückgegeben worden sei, dass die Schlüssel nicht gepasst hätten, dazu hat der Zeuge I. O. eine wirre und diffuse Aussage gemacht. Er hat bekundet, dass man schon mietvertraglich sich habe zusichern lassen, dass Ersatzschlüssel bei der Vermieterin bleiben. Es seien auch mal Schlüssel zurückgegeben worden. Sein weiteres Einlenken und Relativieren, die hätten alle nicht gepasst, er sei zum Arbeitgeber des Beklagten gegangen um zu fragen, ob die Schlüssel dorthin gehörten, erscheinen völlig unrealistisch (warum sollte der Beklagte Schlüssel seines Arbeitgebers bei der ehemaligen Vermieterin abgeben ? Warum bemerkt die Vermieterin nicht bei Rückgabe, dass die Schlüssel nicht zu ihrem Objekt gehören ?) und von dem Bestreben getragen, einen der Klägerin günstigen Sachverhalt zu schildern. Auch seine weiteren Bekundungen, dass er damals die neue Adresse des Beklagten gekannt habe, der sei aber schon wieder ausgezogen oder nicht greifbar gewesen, erscheinen als Versuch, mit seiner Aussage um die verschiedenen bekannten oder objektiven Eckdaten herum zu manövrieren. Auch hier bleibt die Aussage i.ü. ohne konkrete Daten und diffus. Es ist nicht glaubhaft, dass der Zeuge O einen entsprechenden Sachverhalt überhaupt subjektiv in Erinnerung hat.

Letztlich ist diese Darlegung der Klägerin unschlüssig geblieben. Sie hat eingeräumt, die Immobilie bei Immoscout inseriert zu haben. Zwar ist es richtig, dass sie dazu keinen Schlüssel benötigt, eine Vermietung ohne Schlüssel ist jedoch unrealistisch. Deshalb ist auch nicht nachvollziehbar, wie ab März 2014 neu vermietet werden konnte, ohne den neuen Mietern eine zuverlässige Abschließbarkeit der Wohnung gewährleisten zu können. Die Kosten für Austausch der Schließanlage macht die Klägerin lediglich fiktiv geltend, 340 € welche entstehen „würden“.

Dass und unter welcher Maßgabe sich die Klägerin nicht mehr an die Vereinbarung vom 30.11.13 halten musste und dazu übergehen konnte in Eigenarbeit resp. Arbeit des Zeugen O. die Renovierungsarbeiten durchzuführen, auch dazu gibt es keinen schlüssigen Sachvortrag der Klägerin.

Ein Anspruch auf Bezahlung von Miet-Nebenkosten in Höhe von 564 Euro besteht nicht. Dass die Abrechnung für 2013 dem Beklagten rechtzeitig in den Briefkasten geworfen worden wäre, das hat die Aussage des Zeugen O. nicht ergeben; seine Bekundung war auch diesbzgl. in sich widersprüchlich und unglaubhaft. Der Zeuge erwähnte verschiedene Adressen, B. Straße, C. Straße, A. Straße. Mehr als eine Vermutung hat er letztlich nicht dazu geäußert, wo er welchen Brief eingeworfen habe; das „müsse“ so gewesen sein, Abrechnung 2013 in A. Straße, das andere bei E. (gemeint: Arbeitgeber des Beklagten).

Insgesamt ist auch hier nicht der Eindruck entstanden, dass der Zeuge selbst subjektiv überhaupt eine zuverlässige Erinnerung an einem solchen etwaigen Vorgang hatte. Mithin kann auch die weitere Behauptung der Klägerin – der Beklagte habe eine zeitlang bei seiner Arbeitgeberin gewohnt – offen bleiben.

Die Nebenkostenabrechnung 2014 über 253,37 EUR ist fristgerecht im laufenden Rechtsstreit vorgelegt worden, im Ergebnis auch unstreitig. Diesbezüglich besteht aber schon kein Zahlungsanspruch, weil der Berechnung der Klägerin folgend mindestens die Kaution von 1.471,69 EUR von der Klageforderung in Abzug zu bringen ist.

Mangels Hauptforderung besteht kein Anspruch auf Ausgleich der Nebenforderung.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.