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Fristlose Mietvertragskündigung wegen unerlaubter Weitervermietung als Ferienwohnung

AG München – Az.: 473 C 2781/12 – Urteil vom 17.04.2012

1. Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen, … im … gelegenen Wohnräume, bestehend aus 3 Zimmern, Abstellraum, Bad/Dusche mit WC, Balkon, Küche, zugehörigen Kellerabteil sowie die Diele/Flur zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.08.2012 gewährt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung.

Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 07.11.2003 von der Klägerin die streitgegenständliche Wohnung in der … in … . Der Mietzins betrug zuletzt € 652,53 netto kalt. Nach § 1 Abs. 1 des Mietvertrages war die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken vermietet.

Die Beklagten haben die streitgegenständliche Wohnung unter anderem über das Internet als Ferienwohnung angeboten und vermietet. Die Wohnung wurde über die Internetseite www.1000ferienwohnungen.de und über www.Google.de angeboten. Über die Internetseite www.1000ferienwohnungen.de wurde die Wohnung als “3-Zi-Familien WHG Zentrum Marienplatz, Isartor an Stammgäste Urlaub in einer schönen Ferienwohnung in München, München City Zentrum” angeboten. Beim Aufruf der Internetseite am 31.08.2011 erhielt man die Mitteilung, dass die Wohnung zum Oktoberfest 2011 bereits komplett vergeben sei. Die Wohnung war im Internet mit Bildern dargestellt. Die Maximalbelegung der “Ferienwohnung” sollte bei 9 Personen liegen. Die Vermietung erfolgte zu einem Preis von € 250,00 pro Übernachtung sowie der Hinterlegung einer Kaution in Höhe von € 150,00. Während des Oktoberfestes verlangten die Beklagten für Vermietungen von Montag bis Donnerstag € 350,00 pro Nacht und von Donnerstag bis Montag € 400,00 pro Nacht. Am 31.08.2011 war die Wohnung bereits zu folgenden Zeiträumen vermietet:

01.09.2011-11.09.2011

17.09.2011-02.10.2011

10.10.2011-23.10.2011

28.10.2011-06.11.2011

14.11.2011-20.11.2011

19.12.2011-08.01.2012

17.03.2012-20.03.2012.

Frau …, die zuständige Hausmeisterin für das streitgegenständliche Anwesen teilte die Internetangebote der Klägern mit. Frau …, die zuständige Abteilungsleiterin der Klägerin fragte daraufhin nach, ob für die Zeit vom 03.10.-05.10.2011 für sie und ein paar Freundinnen noch eine Übernachtungsmöglichkeit bestünde. Mit Email vom 26.08.2011 teilten die Beklagten Frau … mit, dass für die gewünschte Zeit noch gebucht werden könne zum Preis von € 250,00 pro Nacht. Diese Nachricht wurde am 29.08.2011 per Mail durch Frau … bestätigt. Die Beklagten bestätigten die Buchung mit Mail vom 30.08.2011 und teilten die Bankverbindung mit.

Mit Schreiben der Klägerin vom 31.08.2011 erhielten die Beklagten eine Abmahnung. Die Beklagten wurden aufgefordert, die Untervermietung und das Anbieten der Wohnung als Ferienwohnung ab sofort zu unterlassen und dies der Klägerin bis 09.09.2011 durch eine Unterlassungserklärung zu bestätigen.

Die Beklagten wenden sich mit einer Email folgenden Inhalts vom 02.09.2011 an Frau …

“Hallo ich grüße Sie,

nein das ist kein Problem. Allerdings habe ich aktuell ein anderes. Bisher wurde das vermieten zum Oktoberfest in unserem Haus geduldet, nun gab es ein Schreiben der Verwaltung, das dies zukünftig nicht mehr geduldet wird. Also es wäre wichtig, wenn Sie gefragt werden oder jemand von ihren Mädels, dass Sie eindeutig sagen, dass Sie Freunde sind und nur zu Besuch da sind. Das sie nichts zahlen. Wenn das für okay ist, freuen wir uns nach wie vor auf Sie und stellen schon mal gerne den Begrüßungssekt kalt!

Liebe Grüße

Am 3.10.2011 vereinbarte Frau … mit der Beklagten zu 1) den Termin zur Übergabe der Wohnung. Gegen 14.00 Uhr traf Frau … mit zwei Bekannten in der Wohnung ein und wurde dort von der Beklagten zu 1) begrüßt. Bei der Führung durch die gesamte Wohnung erwähnte die Beklagte zu 1), dass sie gerade mit dem Aufräumen fertig geworden sei, da am Vormittag neun Gäste abgereist seien. Frau … fragte nochmals nach, wie es denn nun sei, wenn sie im Haus angesprochen werde. Die Beklagte zu 1) erwiderte, dass sie dann einfach sagen solle, dass sie Freunde der Familie seien.

Der Beklagten zu 1) wurde sodann durch Frau … das Kündigungsschreiben vom 29.09.2011, in dem den Beklagten durch … fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt wurde, übergeben.

Mit Schreiben vom 19.03.2012 kündigte die Klägerin vorsorglich erneut fristlos und hilfsweise ordentlich. Diese Kündigung wurde den Beklagten mit Schriftsatz vom 19.03.2012 in der Sitzung vom 20.03.2012 übergeben.

Der ehemalige Hausmeister des streitgegenständlichen Anwesens, Herr … ging Ende 2001 in Ruhestand.

Die Beklagten widersprechen der ordentlichen Kündigung nach § 574 BGB.

Die Klägerin ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei unzumutbar, da die Beklagten durch ihr Verhalten trotz erhaltener Abmahnung bis 03.10.2011 die Wohnung neun Gästen zur Verfügung gestellt und die Zeugin Frau … auf entsprechendes Befragen zur Lüge aufgefordert hätten. Auch durch die Übergabe der Wohnung an Frau … hätten die Beklagten zum Ausdruck gebracht, dass sie der Abmahnung keine Folge leisten und dass ihnen die Auffassungen der Klägerin und der Inhalt des von ihnen abgeschlossenen Mietvertrages egal seien. Das Verhalten der Beklagten stelle eine schuldhaft nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, welches zur außerordentlichen Kündigung, mindestens jedoch zur ordentlichen Kündigung berechtige.

Die Klägerin beantragt daher: Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen, … im … gelegenen Wohnräume, bestehend aus 3 Zimmern, Abstellraum, Bad/Dusche mit WC, Balkon, Küche, zugehörigen Kellerabteil sowie die Diele/Flur zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Hilfsweise: Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen, … München im … gelegenen Wohnräume, bestehend aus 3 Zimmern, Abstellraum, Bad/Dusche mit WC, Balkon, Küche, zugehörigen Kellerabteil sowie die Diele/Flur zum 31.03.2012 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Hilfsweise: Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen, … München im … gelegenen Wohnräume, bestehend aus 3 Zimmern, Abstellraum, Bad/Dusche mit WC, Balkon, Küche, zugehörigen Kellerabteil sowie die Diele/Flur zum 31.12.2012 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen: Klageabweisung und Räumungsfrist nach § 721 ZPO.

Die Beklagten tragen vor, sie hätten ursprünglich beabsichtigt, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Die Beklagten seien auf diese Idee gekommen, weil eine Gebrauchsüberlassung an Dritte im gesamten Haus üblich sei und auch zahlreiche andere Mitbewohner dies so handhaben würden. Die Gebrauchsüberlassungen seien mit Kenntnis der Klägerin erfolgt, da der ehemalige Hausmeister, Herr … diesen Umstand bzw. diese Zustände gekannt habe. Folglich sei von einer Genehmigung klägerseits auszugehen.

Es sei kein entgeltlicher Untermietvertrag während der angegebenen Zeiträume im Internet abgeschlossen worden. Die Beklagten hätten diese Zeiten im Internetportal lediglich für sich zur Selbstnutzung blockiert. Nach Erhalt der Abmahnung sei keine entgeltliche Untervermietung an Dritte mehr erfolgt. Bei den neun Gästen habe es sich um Bekannte der Beklagten gehandelt. Der Mietvertrag, den die Beklagten mit Frau … geschlossen hätten, berechtige nicht zur Kündigung, da es sich bei Frau … nicht um eine “Dritte Person” handle, sondern um einen Lockspitzel der Klägerin. Der Mietvertrag mit Frau … sei durch arglistige Täuschung der Beklagten zustande gekommen. Die Abmahnung vom 31.08.2011 sei zum Zeitpunkt der E-Mail vom 02.09.2011 noch nicht zugestellt gewesen.

Die Kündigung vom 29.09.2011 sei nicht von der Vermieterin, der …, ausgesprochen worden und folglich entfalte diese Kündigung keinerlei Rechtsfolgen. Der Schriftsatz des Klägervertreters vom 19.03.2012 sei verspätet.

Die Beklagten tragen vor, sie unterließen es vollständig und zuverlässig, einen Teil oder die gesamte Wohnung unterzuvermieten.

Die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagten bzw. deren Familie eine schwere Härte dar. Die beiden Kinder der Beklagten seien auf ADS bzw. ADHS diagnostiziert. Die Kinder reagieren extrem auf Veränderungen und es seien die Voraussetzungen der § 35 a SGB VIII (Kinder- und Jugendhilfe) bescheinigt worden. Eine entsprechende körperliche und psychische Behinderung läge vor. Daher bestehe weder ein Grund zur außerordentlichen Kündigung noch zur ordentlichen Kündigung.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 20.03.2012 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Den Beklagten ist eine Räumungsfrist bis 31.08.2012 zu gewähren.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis wurde zwar nicht durch die fristlose Kündigung vom 29.09.2011 beendet, da diese Kündigung nicht im Namen der Vermieterin, sondern im Namen … ausgesprochen wurde. Aus der Kündigung ergab sich auch nicht, dass … von … bevollmächtigt war. Zur Wirksamkeit einer Kündigung gehört, dass die Kündigung bei Vertretung im Namen des Vermieters erfolgt. Folglich kam es nicht darauf an, dass … von der Klägerin zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt war.

Das Mietverhältnis wurde aber durch die fristlose Kündigung vom 19.03.2012 beendet.

Diese Kündigung ist nicht verspätet und führt auch nicht zu einer Verzögerung des Rechtstreits.

Die Beklagten haben erst mit Schriftsatz vom 15.03.2012 gerügt, dass die Kündigung vom 29.09.20011 nicht wirksam sei, da sie an einem Formfehler leide. Bereits mit Schreiben vom 19.03.2012 sprach die Klägerin vorsorglich eine erneute fristlose Kündigung aus. Es liegt kein Fall des § 296 ZPO vor, da das Verfahren auch unter Berücksichtigung der Kündigung vom 19.03.2012 nach der mündlichen Verhandlung entscheidungsreif war. Die Beklagten sind im Hinblick auf die bereits ausgesprochene Kündigung vom 29.09.2011 auch nicht schutzwürdig, da sie das Interesse der Klägerin an einer Beendigung des Mietverhältnisses kannten und damit rechnen mussten, dass die Klägerin bei Anzeige eines Formfehlers betreffend der Kündigung vom 29.09.2011 vorsorglich unverzüglich erneut fristlos kündigen werde.

Das Verhalten der Beklagten stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Die Beklagten haben trotz Abmahnung vom 31.08.2011 nicht davon Abstand genommen, die streitgegenständliche Wohnung an unbekannte Dritte Personen unterzuvermieten. Die Haltung der Beklagten nach der Abmahnung zeigt, dass den Beklagten das berechtigte Interesse der Vermieterin daran, dass die streitgegenständliche Wohnung nicht als Ferienwohnung untervermietet wird, egal war. Hierbei konnte dahinstehen, ob die Beklagten nach Ausspruch der Abmahnung die Wohnung tatsächlich weiter entgeltlich untervermietet haben. Hinsichtlich der neun Gäste, die gerade vor dem Eintreffen von Frau … am 03.10.2011 um 14.00 Uhr abgereist waren, tragen die Beklagten vor, bei den Gästen habe es sich nur um Bekannte und Freunde gehandelt. Obwohl diese Aussage nicht sehr glaubhaft erscheint, ist den Beklagten schwerlich das Gegenteil zu beweisen. Die Gesinnung der Beklagten, dass die Vermieterinteressen ihnen letztlich egal waren, ergibt sich schon aus der Email vom 02.10.2011 an die Zeugin Frau … Entgegen ihrer Darstellung in der Klageerwiderung, die Abmahnung vom 31.08.2011 wäre ihnen im Zeitpunkt der Verfassung der Email vom 02.10.2011 noch nicht zugestellt gewesen, ergibt sich aus der Email und auch aus der Aussage der Beklagten zu 1) in der Sitzung, dass sie die Abmahnung bereits erhalten hatten. In dieser Mail wird die Zeugin Frau … trotz der Abmahnung aufgefordert zu lügen, falls sie jemand fragen sollte, ob sie für das Wohnen in der streitgegenständlichen Wohnung etwas zahle. Außerdem sollte Frau … entgegen der tatsächlichen Situation erzählen, sie sei mit den Beklagten befreundet bzw. bekannt. Die Gesinnung der Beklagten manifestierte sich auch bei der Übergabe der Wohnung am 03.10.2011 an Frau … Die Beklagte zu 1) forderte die Zeugin Frau … bei Übergabe erneut auf, zu lügen, falls jemand Frau … im Haus ansprechen sollte. Letztendlich ist es zwar nicht zur Übergabe der Wohnung an Frau … gekommen, da sie auf Seiten der Klägerin als “Lockvogel” fungierte. Aber allein die Aufforderung der Zeugin zur Lüge durch die Beklagten zu 1) zeigt, dass sich durch die Abmahnung an der Einstellung der Beklagten, sie seien zur Untervermietung berechtigt, nichts geändert hat.

Entgegen der Darstellung in der Klageerwiderung war es auch nicht so, dass die Beklagten nur beabsichtigt hatten, einen Teil der Wohnung als Ferienwohnung unterzuvermieten. Aus dem Angebot “1000ferienwohnungen.de” ergibt sich, dass die Beklagten die Wohnung nur gesamt und nicht zimmerweise vermieteten. Die Beklagten durften auch nicht davon ausgehen, dass die Untervermietung vermieterseits bekannt und auch genehmigt war. Der Vortrag, der ehemalige Hausmeister Herr … habe die Untervermietungen gekannt und dieser Umstand führe dazu, dass die Untervermietung genehmigt gewesen sei, überzeugt nicht. Der ehemalige Hausmeister war bereits seit Ende 2001 in Ruhestand getreten, während das streitgegenständliche Mietverhältnis erst Ende 2003 begann. Auf eine eventuelle Kenntnis des ehemaligen Hausmeisters kommt es daher nicht an. Doch selbst wenn die Beklagten aufgrund der Kenntnis des Hausmeisters von einer Genehmigung hätten ausgehen können, hat sich dieser Umstand durch die Abmahnung ins Gegenteil verkehrt. Mit Erhalt der Abmahnung hat die Vermieterin ihren entgegenstehenden Willen klar zum Ausdruck gebracht, so dass die Beklagten für das weitere Anbieten der Wohnung und Abschließen eines Mietvertrages keinesfalls von einer noch bestehenden Genehmigung zur Untervermietung ausgehen durften.

Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, dass es im streitgegenständlichen Anwesen üblich sei, unterzuvermieten. Selbst wenn dies so wäre, durften die Beklagten nicht davon ausgehen, dass die Klägerin mit der Untervermietung einverstanden ist. Mit der Abmahnung hat die Klägerin ihren entgegenstehenden Willen gegenüber den Beklagten klar und deutlich zum Ausdruck gebracht.

Auch die Unterlassungserklärung der Beklagten für die Zukunft in der Klageerwiderung sowie in der mündlichen Verhandlung führt nicht zu einer anderen Beurteilung des Sachverhaltes. Der Klägerin kann nicht zugemutet werden, sich allein auf das Versprechen der Beklagten zu verlassen. Das Verhalten der Beklagten entgegen der Abmahnung macht deutlich, dass die Beklagten ihr Interesse an einer Untervermietung höher einstufen als das Interesse der Klägerin. Auch eine ständige Kontrolle der Beklagten wäre für die Klägerin nicht zumutbar.

Im Ergebnis ist durch das Verhalten der Beklagten nach der Abmahnung die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart gefährdet, dass der Klägerin nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis mit den Beklagten fortzusetzen.

Die Klägerin war auch berechtigt den Beklagten fristlos zu kündigen. Bei der im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Abwägung der wechselseitigen Interessen war zu berücksichtigen, dass die Beklagten grundsätzlich ein berechtigtes Interesse daran haben, die streitgegenständliche Wohnung nicht als Wohnraum zu verlieren. Demgegenüber war zu berücksichtigen, dass die Pflichtverletzung der Beklagten nach der Abmahnung, nämlich die geplante erneute Untervermietung an fremde Personen zur Zeit des Oktoberfestes sowie die Aufforderung, bei Nachfrage zu lügen so erheblich war, dass es der Klägerin nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zum 31.12.2012 mit den Beklagten fortzusetzen. Insbesondere kann der Klägerin nicht zugemutet werden, den Zeitraum des Oktoberfestes 2012 abzuwarten.

Der beklagtenseits vorgetragene Härtegrund nach § 574 Abs. 1 BGB ist im Hinblick auf die außerordentliche Kündigung nicht zu berücksichtigen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Den Beklagten ist eine Räumungsfrist bis 31.08.2012 gemäß § 721 ZPO zu gewähren. Im Rahmen des § 721 ZPO sind die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abzuwägen. Zugunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Klägerin für die Dauer der Räumungsfrist die laufende Miete/Nutzungsentschädigung nicht erhält. Der Klägerin ist zuzumuten, die Beklagten jedenfalls noch im Zeitraum vor Beginn des Oktoberfestes in der streitgegenständlichen Wohnung zu dulden. Allerdings war die Räumungsfrist nicht über den 31.08.2012 hinaus zu gewähren, da es der Klägerin im Hinblick auf die gestörte Vertrauensbasis nicht zuzumuten ist, das Oktoberfest 2012 abzuwarten.

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