AG Leipzig – Az.: 168 C 5604/17 – Urteil vom 24.05.2018
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 0,79 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.9.2017 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf bis 500,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet.
A. Die Klägerin kann von den Beklagten für August 2017 Zahlung restlicher Miete in Höhe von lediglich 0,79 € verlangen.
I. Die Beklagten waren aus § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 621,94 € verpflichtet. Dies steht zwischen den Parteien nicht im Streit.
II. In Höhe von 399,87 € ist der Anspruch gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch die von den Beklagten geleistete Zahlung erloschen. Auch hierüber besteht kein Streit.
III. Der damit verbliebene Anspruch in Höhe von 222,07 € ist in Höhe von 221,28 € gemäß § 389 BGB durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen.
Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann gemäß § 387 BGB jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann. Danach ist der Anspruch zunächst durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit dem unstreitigen Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 in Höhe von 110,15 € erloschen. Darüber hinaus hat die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem weiteren Guthaben für das Jahr 2016 in Höhe von 111,13 € zum Erlöschen der verbliebenen Forderung mit der Folge geführt, dass ein Anspruch in Höhe von 0,79 € verblieben ist.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 ist um 111,13 € zu kürzen.
1. Die Kosten der Hausreinigung sind nicht umlagefähig.
Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung sind zwar gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig. Auch sind die Kosten der Hausreinigung in § 2 Abs. 3 des Dauernutzungsvertrags ausdrücklich benannt. Der Umlegung steht aber entgegen, dass der Klägerin nicht die Reinigung des Objekts oblag. Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 4 Buchstabe d des Dauernutzungsvertrags. Danach waren von den Beklagten nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung die zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen zu reinigen. Obliegt die Reinigung aber dem Mieter, kann der Vermieter die Kosten der Gebäudereinigung nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen (AG Köpenick, Urteil vom 7.3.2013 – 17 C 394/12 -‚ zitiert nach juris). Die mietvertragliche Regelung ist wirksam. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob hinsichtlich der allgemeinen Vertragsbedingungen die Voraussetzungen des § 305 BGB für eine wirksame Einbeziehung in den Vertrag vorgelegen haben. Denn jedenfalls die bei Abschluss des Vertrags geltende Hausordnung vom 1.10.1997 wurde wirksam einbezogen. Die Klägerin hat den Vortrag der Beklagten, ihnen sei die Hausordnung bei Vertragsabschluss übergeben worden, nicht wirksam bestritten. Insbesondere hat sie dem Vortrag der Beklagten, am 25.3.1998 und damit dem Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags sei eine Empfangsbestätigung über die Übergabe der Hausordnung unterzeichnet worden, nicht widersprochen. Zudem konnten die Beklagten die Hausordnung in Abschrift vorlegen. Die Klägerin kann sich als Verwenderin auch nicht darauf berufen, es liege ein Verstoß gegen § 307 BGB vor. Die Unwirksamkeit einer Klausel beschränkt sich auf den für den Kunden belastenden Teil. Für den Verwender bleibt die Klausel dagegen wirksam, da es keinen Grund gibt, ihn vor seinen eigenen Bedingungen zu schützen (Basedow, in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2016, § 306 Rn. 20 m.w.N.). Wenngleich Regelungen im Vertrag gegenüber Regelungen in der Hausordnung Vorrang haben mögen (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 535 Rn. 375), so ist hier von ausschlaggebender Bedeutung, dass der Mietvertrag selbst die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Reinigungsarbeiten enthält und die Hausordnung dies in Ziffern 10 und 13 lediglich näher ausgestaltet. Die vertragliche Regelung wurde nicht wirksam geändert. Hierzu hätte es grundsätzlich einer Vereinbarung der Parteien bedurft. Eine solche ist – was unter den Parteien wiederum nicht im Streit steht – nicht zustande gekommen. Die einseitige Erklärung der Klägerin im Schreiben vom 19.8.2015 hat demgegenüber nicht ausgereicht. Dabei kann sich die Klägerin nicht erfolgreich darauf berufen, sie habe lediglich das ihr zustehende Recht wahrgenommen, die Hausordnung einseitig zu ändern. Denn der Vermieter ist nicht berechtigt, allen Mietern die Berechtigung zur Eigenleistung zu entziehen (Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 1. Aufl. 2013, § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 105). Eine Änderung vertraglich vereinbarter Rechte und Pflichten ist vielmehr einseitig durch eine Vertragspartei nur im Rahmen gesetzlicher Bestimmungen möglich (AG Magdeburg Urteil vom 14.8.2002 – 12 C 66/02 -‚ WuM 2002, 576). Soweit die Klägerin vorbringt, ihre Entscheidung, dass die Hausreinigung zum 1.1.2016 durch eine Fremdfirma vorgenommen wird, entspreche billigem Ermessen, da dem ausdrücklichen Wunsch der ganz überwiegenden Mehrheit der Mitmieter entsprochen und den Beklagten keine neue Pflicht auferlegt worden sei, da sie sich ohnehin verpflichtet hätten, anfallende Kosten der Hausreinigung zu tragen, hilft ihr dies nicht weiter. Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann zwar gemäß § 313 Abs. 1 BGB Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. So verhält es sich hier jedoch nicht. Dabei ist vor allem von Bedeutung, dass der Beauftragung eines Dritten die freie Willensentscheidung der Klägerin zu Grunde liegt. In einem solchen Fall bestehen keine Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl. 2018, § 313 Rn. 22 m.w.N.). Dass die Klägerin damit dem vorgetragenen Wunsch der anderen Mieter entsprochen haben will, vermag eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Es hätte der Klägerin freigestanden, es bei der bisherigen Handhabung zu belassen. Aus diesem Grund kommt es auch nicht entscheidend darauf an, ob es nicht praktikabel ist, wenn die Hausreinigung von einem Nutzer selbst und im Übrigen durch eine Fachfirma erfolgt oder die Aufstellung eines Reinigungsplans nicht mehr möglich ist.
Auch soweit die Klägerin ausführt, sie habe durch die Übertragung der Hausreinigungsarbeiten keinen rechtlichen oder wirtschaftlichen Vorteil, die Kosten der anfallenden Arbeiten würden lediglich durchgereicht, führt dies zu keinem anderen Ergebnis.
Das weitere Vorbringen der Klägerin zwingt nicht zu einer anderen Beurteilung. Dies gilt auch, soweit sie geltend macht, unterlässt ein Vermieter über lange Zeit die Abrechnung als umlagefähig vereinbarter Betriebskosten, ohne dass eine Vertragsänderung herbeigeführt wurde, könne er jederzeit auf sein Abrechnungsrecht zugreifen, selbst wenn bei einem Zeitraum von 20 Jahren eine Betriebskostenposition nicht abgerechnet worden sei, führe dies nicht zu einer Abänderung des bestehenden Miet- bzw. Nutzungsvertrags. Denn es hat dabei zu verbleiben, dass der Klägerin die Hausreinigung nach der vertraglichen Abrede nicht oblag.
2. Es kommt nicht darauf an, ob die Beklagten im Jahr 2016 Reinigungsarbeiten ausgeführt haben
Ist der Mieter zur Gebäudereinigung verpflichtet, können die Kosten einer anderweitigen Reinigung nur als Schadensersatz verlangt werden, wenn der Mieter seiner Pflicht nicht nachkommt. Ein Ansatz als Betriebskosten ist damit aber vertraglich ausgeschlossen (Artz, in: Staudinger (2018), BGB, § 556 Rn. 34a)
B. Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 291 BGB.
C. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, der sinngemäß zu Gunsten der Beklagten angewendet werden kann (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 92 Rn. 11 m.w.N.). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO und die zum Streitwert aus § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO.
III. Die Berufung war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§ 511 Abs. 4 Satz 1 ZPO).
