Was bedeutet eine „kalte Wohnungsräumung“ durch den Vermieter und was ist wichtig zu wissen?
Es ist eines der Hauptrisiken, vor welchem sich jeder Vermieter eines Mietobjekts sehr fürchtet. Wenn ein Mieter aus einem Mietverhältnis heraus keine Miete mehr an den Vermieter zahlt, beginnen für den Vermieter nicht selten große Probleme. Die Frage, warum die Miete ausbleibt, steht dabei natürlich sofort im Raum und in den häufigsten Fällen sind die Zahlungsschwierigkeiten des Mieters der Grund. Bleibt die Miete aus ist der erste Weg für gewöhnlich der direkte Kontakt zwischen dem Vermieter und dem Mieter, doch oftmals ist dies gar nicht möglich. Wenn der Mieter nicht erreichbar ist kann dies verschiedene Gründe haben, doch so mancher Vermieter ist eben nicht von Natur aus mit einer Engelsgeduld gesegnet. In der gängigen Praxis unternimmt dann ein Vermieter weitergehende Recherchen in Richtung des Verbleibs des Mieters. Kommt bei diesen Recherchen dann heraus, dass der Mieter bereits seit einiger Zeit nicht mehr in dem Mietobjekt zugegen gewesen ist oder einen unbekannten Aufenthaltsort hat, so steigt in dem Vermieter natürlich ein Stück weit Panik auf. Die Frage, was nunmehr unternommen werden kann, stellt viele Vermieter vor regelrechte Herausforderungen. Die naheliegendste Lösung nach einer erfolglosen Mahnung und einer fristlosen Kündigung sowie einer entsprechenden Räumungsaufforderung wäre die sogenannte kalte Räumung, welche jedoch rechtlich gesehen nicht die beste Lösung darstellt.
Die kalte Räumung als letzte Lösung
Rechtlich betrachtet gibt es im Hinblick auf einen derartigen Sachverhalt durchaus Lösungsansätze, wobei die Reihenfolge der Maßnahmen auf jeden Fall eingehalten werden sollte. Die Mahnung sowie die ordnungsgemäße Kündigung stellen stets den Anfang der entsprechenden Maßnahmen dar. Sollten diese Maßnahmen nicht fruchten, so kann ein Vermieter gegen den Mieter gerichtlich eine Räumungsklage erwirken. Die Räumungsklage verpflichtet den Mieter dazu, das Mietobjekt binnen einer festgelegten und angemessenen Frist zu verlassen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter auch wirklich erreichbar ist bzw. die Räumungsklage auch entsprechend zur Kenntnis nimmt.
Eine Räumung nimmt immer Zeit in Anspruch und erfordert auch die Hilfe eines Gerichtsvollziehers. Die Kosten für die Räumung hat der Vermieter zu zahlen, sodass viele Vermieter diesen Weg scheuen und die Räumung selbst in die Hand nehmen.
Der Vorgang einer Räumung in Eigenregie durch den Vermieter wird allgemeinhin als „kalte Räumung“ bezeichnet und bietet für den Vermieter den Vorteil, dass der unmittelbare Besitz der Wohnung sehr schnell wieder auf den Vermieter übergeht. Dementsprechend kann das Mietobjekt auch sehr schnell weitervermietet werden, sodass der Kontakt zu dem Mieter nicht benötigt wird. In diesem Zusammenhang muss jedoch auch erwähnt werden, dass die kalte Räumung für den Vermieter nicht gänzlich frei von Risiken ist. Bleibt der Mieter fern und meldet sich bei seinem Vermieter nicht zurück, so ist dies für den Vermieter recht unproblematisch. Problematisch kann es jedoch dann werden, wenn sich der Mieter nach einem sehr langen Zeitraum wieder bei dem Vermieter zurückmeldet. Trotz der unzweifelhaften Mietrückstände sowie der Mietkaution bietet sich für den Mieter die Möglichkeit, Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.
Ein Urteil des BGH stellt die gängige Praxis auf den Kopf
Die kalte Räumung ist rechtlich betrachtet, auch wenn sie in gewisser Weise menschlich gesehen durchaus nachvollziehbar erscheint, für den Vermieter eine Selbsthilfe. Im Fall eines Mietverhältnis, bei welchem sich der Mieter über einen sehr langen Zeitraum nicht meldet und auch keine Mietzahlungen leistet, kann die kalte Räumung jedoch durchaus als unerlaubte Selbsthilfe bzw. eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung betrachtet werden. Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2010 mit einem derartigen Fall auseinandersetzen müssen und mit Urteil v. 14/07/2010 zu dem Aktenzeichen VIII ZR 45/09 entschieden, dass die kalte Räumung die verschuldensunabhängige Haftung von dem Vermieter nach sich zieht. Im zugrundeliegenden Fall hat der Vermieter seinem Mieter, der zu dem Zeitpunkt einen unbekannten Aufenthaltsort innehatte und für zwei Monate keine Mietzahlungen geleistet hatte, fristlos das Mietvertragsverhältnis gekündigt und die kalte Räumung nach einer erfolglosen Räumungsaufforderung in Eigenregie durchgeführt. Der persönliche Besitz des Mieters, der noch als Wohnungseinrichtung in dem Mietobjekt vorhanden war, wurde durch den Vermieter zum Teil eingelagert. Der Vermieter hatte allerdings auch einen Anteil der Habseligkeiten entsorgen lassen. Der Mieter kam jedoch zurück und forderte den Vermieter zum Schadensersatz auf. Dieser weigerte sich, eine entsprechende Schadensersatzzahlung zu leisten, sodass der Fall am Ende vor dem Bundesgerichtshof landete.
Der Bundesgerichtshof gab dem klagenden Mieter letztlich recht und sprach einen Schadensersatz in Höhe von knapp 62.000 Euro zu. Als Begründung führte der BGH an, dass der Vermieter auf der Grundlage des § 229 eine unerlaubte Selbsthilfe durchgeführt hat und für die Räumung des Mietobjekts einen Räumungstitel benötigt hätte. Überdies hat der Vermieter es versäumt, eine Bestandsliste des in der Wohnung befindlichen Besitzes des Mieters zu erstellen.
Sollte ein Vermieter bei einer kalten Räumung ein Bestandsverzeichnis nicht anfertigen, so trägt er alleinig die Beweislast. Die Besitztümer des Mieters, der sich dann wegen Schadensersatzforderungen an den Vermieter wendet, können sogar gerichtlich geschätzt werden.
Ein Mietvertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter bringt für beide Seiten sowohl Rechte als auch Pflichten mit sich. In erster Linie beruht dieses Vertragsverhältnis auf dem Prinzip „Treue und Glauben“. Der Mieter erwirbt durch den Mietvertrag das Recht auf die Besitzausübung des Mietobjekts, während der Vermieter das Recht auf eine entsprechende Mietzinszahlung erhält. Solange alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertragsverhältnis heraus von beiden Seiten eingehalten werden gibt es in der Regel auch keinen Grund für einen übermäßigen persönlichen Kontakt. Dementsprechend können beide Vertragsparteien auch nicht genau wissen, welche genauen Hintergründe im Leben des jeweilig anderen Vertragspartners derzeitig eine wichtige Rolle spielen. Das Leben kann mitunter jedoch sehr überraschende Wendungen mit sich bringen, welche nicht selten sogar das Mietvertragsverhältnis betreffen. Sei es ein überraschend erforderlicher Auslandsaufenthalt des Mieters, der beruflich bedingt in aller Hektik erfolgen muss, oder gesundheitliche Gründe – die Mietzahlung kann durchaus schonmal ausfallen. Rechtlich betrachtet verstößt der Mieter damit selbstverständlich gegen seine mietvertraglichen Pflichten, allerdings bleibt hier die Frage nach der Schuldhaftigkeit im Raum.
Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten stets darum bemüht sein, das mietvertragliche Verhältnis auf einer guten Ebene zu halten. Dies setzt jedoch voraus, dass beide Seiten mit einer gewissen Empathie füreinander ausgestattet sind und sich die Argumente der jeweilig anderen Partei erst einmal anhören. Gerade im Fall einer kalten Räumung jedoch ist es enorm schwierig, die Emotionen vollständig außer Acht zu lassen. Der Vermieter ist erbost über die Entwicklung der Dinge und möchte seinen finanziellen Schaden durch eine schnellstmögliche Neuvermietung des Mietobjekts im überschaubaren Rahmen handeln. Ein Mieter jedoch hat ein Anrecht auf seinen Besitz, der in der Wohnung befindlich gewesen ist. Wird dieser Besitz „unzugänglich“ durch den Vermieter eingelagert oder sogar im schlimmeren Fall noch entsorgt, so freut sich der Mieter mit Sicherheit ebenfalls nicht über diese Entwicklung. Derartige Sachverhalte ereignen sich im Leben letztlich häufiger, als man es meinen möchte. Nicht selten enden derartige Angelegenheiten sogar als handfeste juristische Auseinandersetzung vor Gericht. Wenn Sie von einem derartigen Fall als Mieter oder als Vermieter betroffen sind sollten Sie nicht vorschnell handeln und zunächst erst einmal einen ausführlichen juristischen Rat eines erfahrenen Rechtsanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen.
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