LG Dresden, Az.: 8 O 1163/13
Urteil vom 16.10.2013
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Beklagte hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss: Der Streitwert wird auf 6.000,00 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger begehrt als Käufer einer Eigentumswohnung von der Beklagten als Bauträgerin und Verkäuferin die Beseitigung von Rohren, die oberhalb seiner Unterhangdecke aus Gipskarton und unterhalb der ca. 50 cm darüber befindlichen Betonzwischendecke verlaufen und die der Entwässerung der über seiner Wohnung liegenden Dachterrasse einer anderen Wohnung dienen und die unstreitig undicht geworden sind und einen Wasserschaden in der Wohnung des Klägers verursacht haben. Der Kläger meint, er müsse sich nicht nur auf eine Reparatur der Rohrleitungen beschränken müssen, weil auch bei einer ordnungsgemäßen Reparatur zum einen diese Rohre – nach wie vor – durch sein Sondereigentum verlaufen würden und zum anderen – nach wie vor – die Gefahr einer erneuten Undichtigkeit bestehen würde, da – unstreitig – die ordnungsgemäße Funktion der Entwässerungsrohre, eine regelmäßige Reinigung und Wartung der Entwässerungseinläufe auf der Dachterrasse der anderen Wohnung voraussetzen. Die Beklagte verweigert eine Nacherfüllung durch Entfernung und anderweitige Verlegung der Rohre, weil dies eine komplett neue Planung und Leitungsführung zur Folge hätte, die unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen würde.
Der Kläger kaufte von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag des Notars …, mit dem Amtssitz in Dresden, zu dessen UR-Nr. 107/2009 am 23.01.2009 die zu sanierende Eigentumswohnung Nr. 5 im Anwesen … in Dresden zum Kaufpreis von 401.350,00 EUR (vgl. §§ 1,3 und 4 des Kaufvertrages, vorgelegt als Anlage K 1).
Nach § 2 Absatz 1 des Kaufvertrages bestimmt sich die Kaufsache (Eigentumswohnung) näher aus der Baubeschreibung und den Plänen, die zur „Teilungserklärung nach WEG und Baubeschreibung “ der Urkunde des Notars Dr …, mit dem Amtssitz in Dresden, vom 17.12.2008, UR-Nr. 2814-2008… erstellt worden ist (vgl. Teilungserklärung nebst Anlagen, vorgelegt zum Anlagenband der Beklagten). Die Teilungsurkunde hat zur Beurkundung des Kaufvertrages in beglaubigter Abschrift vorgelegen, auf Beifügung und Verlesung wurde allseits verzichtet (§ 2 Abs. 1 Satz 3 des Kaufvertrages).
Der Kläger ist am 18.02.2010 in die Wohnung eingezogen. Eine Abnahme des Sondereigentums fand am 05.02.2010 unter Geltendmachung diverser Mängelrügen statt (Anlage B1); der Kaufpreis ist wegen Mängelvorbehalten noch nicht vollständig bezahlt. Zugunsten des Klägers ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Im Dezember 2010 trat Oberflächenwasser in die Wohnung des Klägers im Bereich des Arbeits-, Schlaf- und Ankleidezimmers ein. Die etwa 50 cm unterhalb der Betondecke eingezogene Trockenbaudecke aus Gipskarton wurde durchfeuchtet und musste teilweise geöffnet werden.
Derzeit saniert die Beklagte – unter Beibehaltung der ursprünglichen Entwässerungskonzeption der Dachterrasse – in Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (zu welcher der Kläger auch seine Zustimmung erteilt hat) die Entwässerung der Dachterrasse unter Begleitung des von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellten Bausachverständigen S..
Die Wohnungseigentümergemeinschaft räumte dem Kläger mit Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.12.2011 das Recht ein, Mängel der „Kategorie 6 “ (…) insbesondere Innenentwässerung Flachdachterrasse WE 08 durch WE 05 und Undichtigkeit der Einläufe dort (…) diesbezüglich selbst Ansprüche gegenüber dem Bauträger feststellen zu lassen und durchzusetzen (vgl. lit.f und 3.2 des Protokolls, vorgelegt als Anlage K 3).
Der Kläger meint, die Nacherfüllung durch Reparatur, unter Beibehaltung der ursprünglichen Entwässerungskonzeption, stelle keine ordnungsgemäße Mangelbeseitigung dar, denn der Mangel liege bereits in der Leitungsführung selbst, die durch sein Sondereigentum verlaufen würde, das nach oben nicht durch die Unterhangdecke aus Gipskarton, sondern erst durch die Betondecke (Geschossdecke) begrenzt werde.
Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Entwässerungsrohre, die in der Wohnung des Klägers, … , … Dresden, WE 05, unterhalb der Betondecke im Arbeits-, Schlaf- und Ankleidezimmer und oberhalb der heruntergehängten Gipsdecke horizontal verlaufen, zu entfernen und die vier Durchörterungen der Betondecke zu der Terrasse des Wohnungseigentümers Hellas, WE 08, dauerhaft zu verschließen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Unter Hinweis auf die Baubeschreibung, insbesondere Ziffer 1 und 3, welche auszugsweise lautet: „… zusätzlich erhalten alle Decken vom Erd- bis 2. Obergeschoss abgehangene Gipskartondecken mit Einlage einer 4 cm starken Schallschutzmineralwolle….“
und der Pläne, insbesondere dem „Gebäudequerschnitt B-b, Teilschnitt C-c, Abgeschlossenheit“ und der sich hieraus ergebenden Geschosshöhe, meint die Beklagte, ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag zur Übereignung des dort beschriebenen Sondereigentums genau erfüllt zu haben. Das Sondereigentum des Klägers ende mit der Unterhangdecke; das diese, weil aus Gipskarton, leicht zu durchstoßen sei, anders als etwa eine Betondecke, ändere hieran nichts. Auch sei der Kläger für seinen Klageantrag nicht aktiv legitimiert, weil die Ermächtigung der WEG nicht einen solchen Beseitigungsantrag umfasse.
Schließlich widerspreche sich der Kläger auch selbst, wenn er einerseits der mit der WEG einvernehmlich vereinbarten Nachbesserungsvariante der Beklagten zustimme, andererseits aber im vorliegenden Verfahren etwas gänzlich anderes verlange.
Dem Verfahren ist ein selbständiges Beweisverfahren unter dem Az. 8 OH 48/12 LG Dresden vorangegangen. Im Erörterungstermin vom 04.03.2013 hat die dort gerichtlich bestellte Sachverständige, Dipl.-Ing. ………, unter Bezugnahme auf die von ihr erstellte und zur Akte gegebene Fotodokumentation zum Ortstermin vom 17.09.2012 festgestellt, dass die vorliegende „Oberflächenentwässerung eines Bauteils“ grundsätzlich möglich ist und den allgemein anerkannten Regeln der Technik nicht widerspreche, wenngleich grundsätzlich eine Oberflächenentwässerung außerhalb des Gebäudes vorzuziehen sei. Das selbständige Beweisverfahren wurde im Weiteren ruhend gestellt, nachdem das Gericht darauf hinwies, eine gerichtliche Vorgabe zur „Reichweite des Sondereigentums“ (Abschluss an der Gipskarton- oder erst an der Betondecke) im OH-Verfahren nicht vorgeben zu können, weil dies einer Vorwegnahme der Hauptsache gleichkäme.
Zum weiteren Vorbringen wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten und zur Akte genommenen Schriftsätze nebst Anlagen sowie hinsichtlich ihres mündlichen Vorbringens auf das Sitzungsprotokoll vom 02.09.2013 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger stehen weder Gewährleistungs- noch Eigentumsrechtliche Ansprüche auf Beseitigung der Entwässerungsrohre zur Seite.
I.
Ansprüche des Klägers aus Gewährleistungsrecht gemäß §§ 433 Abs.1, 434 Abs. 1, 437 Nr. 1, 439 Abs. 1 BGB.
Der Kläger ist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen aktiv legitimiert.
Soweit die Rohre in seinem Sondereigentum (§ 3 WEG) verlaufen sollten oder dieses zumindest dauerhaft tangieren sollten, folgt dies bereits aus der unmittelbaren bzw. mittelbaren Betroffenheit der Kaufsache selbst; aber auch soweit die Rohre außerhalb seines Sondereigentums verlaufen sollten, folgt seine Befugnis, die dann der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Gewährleistungsansprüche in eigenem Namen geltend zu machen, aus der ausdrücklichen Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschluss vom 14.12.2011 gemäß Ziffer 3.2 i.V.m. lit.f. (vgl. Anlage K3).
1. Sachmangel
Voraussetzung für Gewährleistungsansprüche des Klägers ist das Vorliegen eines Sachmangels. Ein solcher ist gemäß § 434 Abs. 1 BGB gegeben, wenn die Kaufsache (Eigentumswohnung) bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat bzw. – wenn eine Beschaffenheit nicht vereinbart ist – sie sich entweder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet oder sie sich für die gewöhnliche Verwendung nicht eignet und eine Beschaffenheit nicht ausweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB).
a)
Vorliegen eines Sachmangels, weil die Rohre innerhalb des Sondereigentums des Klägers verlaufen würden:
Entgegen der Ansicht des Klägers ist ein Mangel seiner Wohnung nicht bereits deshalb gegeben, weil die Entwässerungsrohre innerhalb seines Sondereigentums verlaufen würden.
Dies wäre zwar dann ohne weiteres der Fall, wenn festzustellen wäre, dass sein Sondereigentum bis zur Betondecke reichen würde; denn in diesem Fall läge offensichtlich eine Beschaffenheit vor, die der vereinbarten Beschaffenheit (Eigentumswohnung frei von Entwässerungsrohren, die auf der Decke entlang führen, weil diese weder aus der Baubeschreibung noch den Plänen ersichtlich sind noch innerhalb des Sondereigentums zu erwarten waren) widerspricht.
Allerdings endet das Sondereigentum des Klägers bereits an der Unterhangdecke aus Gipskarton.
aa) Dies ergibt sich bereits aus der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung zur Kaufsache selbst. Der Kaufvertrag sagt hierzu wenig. Entscheidend sind die Teilungserklärung und deren Bezugsurkunden. Diese sind Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages geworden, da sie gemäß § 13 a Abs. 1 Sätze 1 bis 4 BeurkG wirksam, durch den Verweis in § 2 Abs. 1 Satz 3 des Kaufvertrages, in die Beurkundung desselben einbezogen worden sind.
Damit ist aber festzustellen, dass der Kläger als Käufer, von der Beklagten als Verkäuferin, eine Wohnung zu Eigentum übertragen bekommen hat, die der kaufvertraglichen Regelung entspricht; nämlich eine Wohnung mit Unterhangdecken, deren Deckenhöhe – unstreitig – auch der in den Plänen ausgewiesenen Höhe von ca. 3,24 m entspricht.
bb) Ferner sind weder Gesichtspunkte vorgetragen noch ersichtlich, die für eine hiervon abweichende Vereinbarung der Parteien sprechen würden. Zwar ist weder in der Baubeschreibung noch in den Plänen die tatsächliche nunmehr ausgeführte Leitungsführung der Entwässerungsrohre vermerkt bzw. eingezeichnet gewesen. Dies entspricht jedoch -unstreitig- allgemeiner Praxis; die Leitungsführung der Rohre zur Be- und Entwässerung sowie auch der Stromversorgung, etc., werden regelmäßig in den der Teilungserklärung beigefügten wörtlichen sowie zeichnerischen Beschreibung der Kaufsache nicht erwähnt bzw. eingezeichnet.
cc) Im Übrigen musste dem Kläger aber selbst dann, wenn er die Teilungserklärung nebst den Anlagen, insbesondere der Pläne nicht im Einzelnen zur Kenntnis genommen haben sollte, spätestens während der Bauphase klar gewesen sein, dass er eine Wohnung mit abgehängten Decken bezieht. Denn aus der Fotodokumentation zum Ortstermin der im Selbständigen Beweisverfahren bestellten Sachverständigen Umlauft ist ersichtlich, dass die Beleuchtung der streitgegenständlichen Teile der Wohnung durch eingebaute Deckenstrahler gewährleistet ist, was bei einer Betondecke nur schwer wenn nicht sogar unmöglich herzustellen wäre.
…) Entgegen der Ansicht des Klägers folgt eine andere Einordnung auch nicht aus speziellen Vorschriften des WEG. Im Gegenteil ist in der hierzu ergangenen Rechtsprechung gerade anerkannt, dass Sondereigentum an Wand- und Deckenverkleidungen, nicht aber an Geschossdecken entstehen kann (vgl. K.Schmidt in JURIS PK-BGB, 6. Auflage, 2012 , § 5 WEG RdNr. 15 und 20 m.w.N.).
Auch spielt hierbei der Gesichtspunkt einer „geringeren Stabilität“ einer Gipskartondecke zu einer Betondecke keine entscheidende Rolle. Denn -unbestritten- ist die Gipskartondecke selbst nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt und stellt damit als solches ein grundsätzlich geeignetes und zur Ermöglichung einer bauordnungsrechtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung geeignetes Bauteil dar.
b)
Vorliegen eines Sachmangels, weil die Rohre das Sondereigentum des Klägers beeinträchtigen würden:
Ein Sachmangel nach § 434 Abs. 1 BGB kann auch dann gegeben sein, wenn die Vertragswidrigkeit zwar außerhalb der Sache selbst (Sondereigentum) liegt, jedoch irgend einen tatsächlichen Bezug zur Sache selbst hat und ihr auf eine gewisse Dauer anhaftet (Palandt, BGB, 75. Auflage, § 434, RdNr.11 unter Bezugnahme auf die ständige Rechtsprechung des BGH z.B. NJW 1992 2564 m.w.N. für § 459 a. F.).
aa) Nach dieser Definition ist vorliegend ein Mangel gegeben, weil die gewählte Leitungsführung zur Entwässerung der darüber befindlichen Dachterrasse der WE 08 die Kaufsache „Sondereigentum der Eigentumswohnung WE 05“ des Klägers durchaus tangiert (bei Undichtigkeit wird die Unterhangdecke durchfeuchtet bis hin zum Wassereintritt in die Räume des Klägers) und ihr auch für eine gewisse Dauer (nämlich auf nicht absehbare Zeit) anhaftet.
Allerdings hat die Beklagte – unstreitig – auf die Mängelrüge des Klägers (und auch des Käufers der Wohnung WE 08 sowie auch der Wohnungseigentümergemeinschaft) reagiert und eine Nacherfüllung – in Abstimmung mit der WEG und unter Aufsicht eines von ihr beauftragten Sachverständigen – auch durchgeführt bzw. führt diese Nacherfüllung zur Zeit noch durch.
Damit aber ist der Nacherfüllungsanspruch des Klägers bereits erfüllt, es sei denn, diese Art der Nacherfüllung ist entweder ungeeignet oder nicht ausreichend.
bb) Anhaltspunkte für eine ungeeignete Art der Nacherfüllung durch Reparatur der Undichtigkeit unter Beibehaltung der ursprünglichen Entwässerungskonzeption ist weder ersichtlich noch ausreichend dargelegt.
Auch im Selbständigen Beweisverfahren ist die gerichtlich bestellte Sachverständige zur Feststellung gelangt, dass die gewählte Konzeption grundsätzlich den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.
cc) Anhaltspunkte für eine nicht ausreichende Art der Nacherfüllung sind allerdings in dem – unstreitigen – Umstand zu sehen, dass die gewählte Entwässerungskonzeption eine regelmäßige Wartung der Einlaufrohre auf der Dachterrasse der anderen Wohnung, insbesondere in Herbst und Winterzeiten, erfordert.
Mangels einer konkreten Vereinbarung über die Art und Weise der Entwässerung der über der Kaufsache des Klägers befindlichen Dachterrasse hat der Kläger allerdings nur Anspruch auf eine Entwässerungsart, die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Dies hat er aber vorliegend, nach den Feststellungen der Sachverständigen Umlauft, bekommen.
Entgegen der Ansicht des Klägers kann allein aus dem Kaufpreis seiner Wohnung keine Schlussfolgerung dafür gezogen werden, dass er mit der hieraus ersichtlichen „Hochwertigkeit“ der Kaufsache auch eine bestimmte „hochwertigere“ Art und Weise der Entwässerung, der über seiner Wohnung befindlichen Dachterrasse mitgekauft hat, die insbesondere eine Störungsanfälligkeit, mangels sorgfältiger Wartung der Entwässerungseinläufe auf der Dachterrasse, gar nicht erst entstehen lässt.
Dies kann, entgegen der Ansicht des Klägers, weder aus der Baubeschreibung noch dem Kaufpreis gefolgert werden.
…) Enthält der Kaufvertrag insoweit keine genaue Beschreibung der Kaufsache selbst oder der sie unmittelbar tangierenden Gemeinschaftseinrichtung (auch: Entwässerungsrohre für nur eine Nachbar-Wohnung), insbesondere der Versorgungsleitungen für das gesamte Gebäude, so ist das zugrunde zu legen, was den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages entspricht.
Dem Kläger ist es auch zumutbar mit dieser Ausführungsart zu leben. Andere Beeinträchtigungen, ausgenommen der Undichtigkeit, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.
Dass unzureichende Pflege- und Wartungsmaßnahmen an benachbartem Sondereigentum anderes Sondereigentum nachteilig betreffen können, ist nicht ungewöhnlich; genausowenig wie sich dann hieraus ergebende Streitigkeiten mit den in Betracht kommenden verschiedenen Haftpflicht- und Hausratsversicherungen, ggf. auch in Abgrenzung mit der Gebäudeversicherung.
ee) Schließlich bleibt festzustellen, dass der WEG-Käufer, der eine solche Überraschung vermeiden möchte, die Teilungserklärung nebst Anlagen „zu studieren“ und ggf. auf klarstellende Ergänzungen zu drängen hat. Das herrschende Beurkundungsrecht hilft ihm hier nicht weiter, da der den Kaufvertrag beurkundende Notar, wegen der Verfahrensweise nach § 13 a BeurkG, zur Teilungserklärung nebst Anlagen keine Erläuterungen geben muss.
II.
Ansprüche des Klägers auf Beseitigung der Entwässerungsrohre aus Eigentumsrechtlichen Gesichtspunkten:
1.
Dem Kläger stehen – auch ohne als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein – die eigentumsrechtlichen Schutzansprüche in entsprechender Anwendung zur Seite, da sein Eigentumsübertragungsanspruch über eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert ist.
2.
Allerdings hilft ihm auch der für seinen geltend gemachten Beseitigungsanspruch insoweit in Betracht kommende eigentumsrechtliche Beseitigungsanspruch des § 1004 Abs. 1 BGB nicht weiter, denn dieser ist ausgeschlossen, soweit der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
a)
Vorliegend ist der Kläger aber – ohne dass es auf eine Feststellung der Reichweite des Sondereigentums ankäme (Begrenzung mit der Unterhangdecke oder erst an der Betondecke, vgl. § 5 Abs. 2 WEG) – als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft gehindert, einen Anspruch durchzusetzen, der zugleich einen anderen Miteigentümer (Eigentümer der WE 08) beeinträchtigen würde (§§ 13 Abs. 2, 14 Nr. 1 und 3 WEG).
b)
Hierzu hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den Kläger in ihrem Beschluss vom 14.12.2011 auch nicht ermächtigt, denn sie hat ihm nur gestattet, Gewährleistungsansprüche wegen Mängel der Innenentwässerung der Dachterrasse geltend zu machen, die sich allerdings im Nacherfüllungsanspruch und gegebenenfalls – im weiteren – der Minderung und Wandlung des Kaufvertrages erschöpfen. Die WEG hat sich damit auch nicht widersprüchlich verhalten, indem sie einerseits die von der Beklagten durchgeführte Nachbesserung, unter Beibehaltung der ursprünglichen Leitungsführung akzeptiert und andererseits den Kläger ermächtigt (ggf. weitere) Gewährleistungsansprüche selbst durchzusetzen.
c)
Auch der Kläger dürfte sich durch Geltendmachung des vorliegenden Beseitigungsbegehrens solange nicht widersprüchlich verhalten als dieser Anspruch auf Gewährleistungsrechte gestützt wird.
Führt dies allerdings nicht zum Erfolg, wie vorliegend, ist er auch wegen seiner Zustimmung als Miteigentümer zu der von der Beklagten angebotenen Mängelbeseitigung (unter Beibehaltung der Leitungsführung) im weiteren nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, eine Beseitigung der Rohre aus anderen als gewährleistungsrechtlichen Rechten zu beanspruchen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
IV.
Die Festsetzung des Streitwerts hat ihre Rechtsgrundlage in § 3 ZPO i.V.m. dem Klageantrag.
Die Kosten der Beseitigungsmaßnahme waren auf 6.000,00 EUR zu schätzen.
Unberücksichtigt bleiben hier die Kosten der Alternativverlegung der Entwässerungsrohre für die Dachterrasse, weil diese vom Antrag des Klägers nicht umfasst sind.
