KG Berlin – Az.: 20 U 221/11 – Beschluss vom 27.09.2012
In dem Rechtsstreit wird der Beklagte darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Die Angriffe des Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil dringen nicht durch.
1) Soweit die Parteien die Hauptsache teilweise für erledigt erklärt haben (Herausgabetenor), ist die Kostenentscheidung des Landgerichts nun aufgrund § 91a ZPO aufrechtzuerhalten, weil der Beklagte unterlegen wäre, hätte er den Herausgabeanspruch in der Berufung angegriffen.
a) Der Senat pflichtet den Ausführungen des Landgerichts bei, dass der Beklagte unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung jedenfalls aus Weisungsrecht des Auftraggebers verpflichtet war, der Weisung auf Unterlagenherausgabe Folge zu leisten. Dabei ist es kostenmäßig auch nicht von Bedeutung, dass die Kläger Herausgabe von Unterlagen verlangt haben, die der Beklagte in dieser Form nicht besaß, weil der Beklagte sich außergerichtlich nicht damit verteidigt hat, so etwas habe er nicht, sondern sich auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen hat. Der Auftraggeber kann aber nicht im Detail wissen, welche Unterlagen der Auftragnehmer besitzt, so dass geringfügige „Zuvielforderungen“ hier nicht ins Gewicht fallen, insbesondere den Streitwert nicht erhöht haben.
b) Ein Zurückbehaltungsrecht stand dem Beklagten insoweit nicht zu. Dabei kann dahin stehen, ob bei ausstehenden Lohnansprüchen hier ein Zurückbehaltungsrecht bestanden hätte, da hier aufgrund der früheren zu hohen Entnahmen durch den Beklagten jedenfalls keine durchsetzbaren Ansprüche auf Hausverwaltervergütung mehr bestanden, weil eine Aufrechnungslage bestand.
aa) Der Senat folgt der Auffassung des Landgerichts, dass die Kündigung des Verwaltervertrages wirksam gewesen ist. Das Formerfordernis „Einschreiben“ ist nach § 309 Nr. 13 BGB unwirksam. Da die unzulässig vereinbarte Schriftform in § 6 des Hausverwaltervertrages eng mit der Kündigungsfrist („rechtzeitig, d.h. unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten durch Einschreiben gekündigt“) und damit der Verlängerungsklausel verbunden ist, ist die gesamte Kündigungsklausel, d.h. der gesamte 2. Satz des § 6, als unwirksam anzusehen. Ein Entfallen nur der Form „durch Einschreiben“ würde im Ergebnis zu einer vom Gesetzgeber nicht gewollten geltungserhaltenden Reduktion von AGB führen. Anstelle der unwirksamen Klausel tritt das Kündigungsrecht des BGB. Daher standen dem Beklagten nur noch Vergütungen bis Oktober 2010 zu.
bb) Diese vom Landgericht korrekt berechneten Ansprüche sind durch Aufrechnung mit überzahlten Verwaltervergütungen von 2007 und 2008 erloschen. Auf die landgerichtlichen Ausführungen insoweit wird Bezug genommen. Dabei folgt der Senat der Auslegung des Landgerichts, dass „Bruttowarmsollmiete“ als Berechnungsgrundlage des Verwalterhonorars gemäß § 1 des Vertrages die vereinbarten Mieten, nicht jedoch zusätzlich die erzielbaren Mieten bei leerstehenden Wohnungen beinhaltet. Verträge sind nach dem objektiven Empfängerhorizont auszulegen, §§ 133, 157 BGB. Insoweit ist es unerheblich, ob die „Immobilienwirtschaft“ in gewissen Zusammenhängen Bruttowarmsollmieten als die erzielbaren Mieten auch bei Leerstand versteht. Beweis hierzu musste nicht erhoben werden. Denn die Kläger sind nicht ersichtlich Teil dieser Spezialgruppe, so dass von ihnen nur das Sprachverständnis des „Normalbürgers“, nicht das Sprachverständnis von Immobilienwirten, verlangt werden kann. Nach objektivem Empfängerhorizont sind „Bruttowarmsollmieten“ die mietvertraglich vereinbarten Mieten. Auch sind nur diese klar nachweisbar und damit als Berechnungsgrundlage geeignet, anders als ein erst jeweils nach Marktlage zu ermittelnder „mietwert“ leerstehender Flächen.
Zudem würde das vom Beklagten unterlegte Verständnis des Wortes zum einen dazu führen, dass er auch Verwalterhonorar für völlig leerstehende Häuser bekommt, was – wie das Landgericht zu recht ausführt – nicht vom gemeinsamen Parteiwillen getragen sein kann, zum anderen würde dies bedeuten, dass er ein Verwalterhonorar auch bei vermieteten Wohnungen unabhängig von der tatsächlichen Miete abrechnen könnte, da die tatsächlich erzielte Miete nicht den Mietwert der Räume abbilden muss. Wenn der Beklagte die von ihm zitierte Berechnungsgrundlage für Verwalterhonorare (S. 12 der Berufungsbegründung) hätte vereinbaren wollen, hätte es ihm freigestanden, diese Vergütungsdefinition offen in den Vertrag aufzunehmen und die Zustimmung der Gegenseite dazu zu erwirken. Die mit der Verwaltung und Neuvermietung leerstehender Flächen anfallenden Aufgaben werden übrigens laut Vertrag extra vergütet (§ 7 Nr. 2 des Vertrages), dies liefert insoweit keine Auslegungshilfe dahin, dass erzielbare Mieten für leere Flächen Berechnungsgrundlage für das Hausverwalterhonorar sein müssten.
2) Damit sind die außergerichtlichen Kosten der Kläger als Verzugsschaden zu ersetzen. Auf die ausführliche Begründung des Landgerichts wird Bezug genommen.
3) Damit ist die Widerklage ebenfalls unbegründet, weil ein über den durch Aufrechnung erloschenen Vergütungsanspruch bis Oktober 2010 hinaus kein weiterer Vergütungsanspruch mehr besteht.
Der Beklagte erhält Gelegenheit, binnen eines Monats ab Zustellung dieses Beschlusses hierzu Stellung zu nehmen.
