Gewerberaummiete – Rückzahlung von Vorauszahlungen und Guthabensauszahlung

Mietkaution: OLG Dresden verurteilt Vermieter zur Rückzahlung

In der Welt des Mietrechts sind Konflikte um Gewerberaummieten, Rückzahlungen von Vorauszahlungen und Guthabensauszahlungen keine Seltenheit. Häufig stehen dabei Fragen zur korrekten Abwicklung von Mietverhältnissen, zur Berechnung von Mietkautionen und zur Rechtmäßigkeit von Nebenkostenguthaben im Vordergrund. Besonders bei Gewerberaummieten können Unklarheiten über die Größe der vermieteten Fläche oder die ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts zu juristischen Auseinandersetzungen führen.

Dabei spielen sowohl die vertraglichen Vereinbarungen als auch die tatsächliche Handhabung eine entscheidende Rolle. Die gerichtliche Klärung solcher Streitigkeiten, wie sie etwa am OLG Dresden geführt werden, beleuchtet nicht nur die spezifischen Einzelfälle, sondern gibt auch wichtige Hinweise für die allgemeine Rechtspraxis im Mietrecht. Entscheidungen zu diesen Themen sind daher von wesentlicher Bedeutung für Mieter und Vermieter gleichermaßen, da sie zur Klärung und Festlegung von Standards und Richtlinien beitragen, die in ähnlichen Fällen Anwendung finden können.

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Gewerberaummiete und ihre Tücken: Der Fall vor dem OLG Dresden

Das Oberlandesgericht Dresden sah sich kürzlich mit einem komplexen Fall konfrontiert, der aus einem Mietverhältnis über Lagerflächen resultierte. Im Zentrum standen dabei die Rückforderung von Bürgschaften und die Klärung von Ansprüchen aus einem beendeten Mietvertrag. Die Parteien, ein Vermieter und ein Gewerbemieter, stritten vor Gericht über verschiedene Aspekte der Miete, insbesondere über die Richtigkeit der abgerechneten Fläche und die damit verbundenen finanziellen Forderungen.

Rückzahlung von Vorauszahlungen und Guthabensauszahlung: Kern des Streits

Der Fall drehte sich um zwei Hauptthemen: die Rückzahlung von Vorauszahlungen und die Guthabensauszahlung aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte eine höhere Miete aufgrund einer angeblich größerenMietfläche und zusätzlich Nutzungsentschädigung, da er behauptete, das Mietobjekt sei ihm nicht ordnungsgemäß zurückgegeben worden. Auf der anderen Seite bestand der Mieter auf die Rückgabe der Bürgschaften und die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen, da keine rechtzeitige Nebenkostenabrechnung erfolgt sei.

OLG Dresden entscheidet: Klageabweisung und Verurteilungen

Das Gericht wies die Klage des Vermieters ab und folgte damit dem Urteil der Vorinstanz. Es befand, dass der Mieter die vereinbarte Miete bereits entrichtet hatte und keine weiteren Zahlungen schuldete. Die Größe der vermieteten Fläche wurde auf 870 m² festgelegt, entgegen der Behauptung des Vermieters, sie sei größer. Zudem entschied das Gericht, dass der Mieter das Mietobjekt ordnungsgemäß zurückgegeben hatte und somit keine Nutzungsentschädigung zu zahlen sei.

Bedeutung für Mietrecht und Mietverhältnisse

Dieser Fall verdeutlicht wichtige Aspekte des Mietrechts, insbesondere im Gewerberaumsegment. Er zeigt, wie essenziell genaue Vereinbarungen über Mietflächen und die korrekte Abwicklung von Mietverhältnissen, einschließlich der Übergabe des Mietobjekts, sind. Des Weiteren unterstreicht er die Bedeutung der rechtzeitigen Nebenkostenabrechnung und der korrekten Handhabung von Mietsicherheiten wie Bürgschaften.

Abschließend betont das Urteil des OLG Dresden die Notwendigkeit einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und -abwicklung im Mietrecht. Es stellt ein exemplarisches Beispiel dar, wie komplexe Mietverhältnisse vor Gericht enden können, wenn Unklarheiten oder Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien bestehen. Für Mieter und Vermieter ist es daher ratsam, sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein und diese entsprechend zu beachten.

Das vorliegende Urteil

OLG Dresden – Az.: 5 U 547/23 – Urteil vom 30.08.2023

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz vom 17.02.2023 (4 O 264/20) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger wird verurteilt, die der Sparkasse C., B1. straße 51, 0… C., gegenüber der … Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH, H1. straße 15, 1… B., eingegangenen Bürgschaften gemäß Urkunde vom 27.02.2001, Aktenzeichen: …, über 3.375,00 DM und gemäß Urkunde vom 13.01.2000, Aktenzeichen: …, über 4.500,00 DM an die Beklagte herauszugeben.

3. Der Kläger wird weiter verurteilt, an die Beklagte 690,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 4.069,80 EUR vom 31.10. bis zum 02.12.2020, sowie aus 690,00 EUR seit dem 23.01.2021 zu zahlen.

4. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit bezüglich der Widerklage im Umfang von 3.379,80 EUR teilweise erledigt ist.

5. Der Kläger wird weiter verurteilt, die Beklagte von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 216,95 EUR freizustellen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreites beider Instanzen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten wechselseitig über Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis über Lagerflächen im Objekt L… 00 in C… Die Beklagte mietete im streitgegenständlichen Objekt bereits vor dem Eigentumserwerb durch den Kläger im Jahre 2013 Lagerflächen bei der damaligen Eigentümerin, der … Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH (im Folgenden …) an. Als Mietsicherheit stellte die Beklagte gegenüber der … Bürgschaften der Sparkasse C. im Umfang von 4.500,00 DM vom 13.01.2000 (Anlage B 8) und im Umfang von 3.375,00 DM vom 27.02.2001 (Anlage B 9).

Streitgegenständlich ist eine andere Lagerfläche im Objekt, hinsichtlich der die Parteien den Mietvertrag vom 01.02.2017 (Anlage K 1 mit Lageplan Anlage B 1) schlossen. Wegen einzelner Regelungen des Mietvertrages wird auf deren Wiedergabe im Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen. Hinsichtlich der Mietkaution regelten die Parteien in § 5 des Mietvertrages, diese liege in Form der Bürgschaften der Sparkasse C. (Anlagen B 8 und B 9) dem Vermieter bereits vor und sei bei Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Übergabe der Räumlichkeiten an den Mieter zurückzugeben. Bei Übergabe des Mietobjektes an die Beklagte erhielt diese keine Schlüssel vom Kläger. Das Schloss des Vormieters im neben anderen Zugängen vorhandenen Rolltor baute die Beklagte vereinbarungsgemäß zugunsten eines von ihr verwendeten neuen Schlosses aus.

Die Beklagte kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 10.01.2018 (Anlage K 3) zum 31.07.2018. Am 31.07.2018 fand ein Termin im streitgegenständlichen Objekt in Chemnitz statt, an welchem der Kläger, der Geschäftsführer der Beklagten und der Zeuge P. H., der ehemalige Geschäftsführer der Beklagten und Vater des aktuellen Geschäftsführers, teilnahmen. Der Grad der Beräumung des Mietobjektes zu diesem Zeitpunkt ist zwischen den Parteien strittig. Die Beklagte baute das von ihr in das Rolltor eingebaute Schloss aus und das alte Schloss wieder ein. Ein Schlüssel wurde von der Beklagten an den Kläger am 31.07.2018 nicht übergeben. Der Schlüssel zum wieder eingebauten alten Schloss befand sich auf dem Grundstücksgelände in einem von einer anderen Mieterin eingerichteten Schlüsselkasten.

Nachdem der Kläger mit Schreiben vom 17.01.2019 (Anlage K 5) die Zahlung von Mieten für den Zeitraum August 2018 bis Januar 2019 angemahnt hatte, antwortete die Beklagte mit Schreiben vom 24.01.2019 (Anlage K 6) und wies darauf hin, dass sie das Mietobjekt am 31.07.2018 an den Kläger herausgegeben habe, weswegen keine Mietzahlungen offen seien. Die Beklagte fügte dem Schreiben alle vorhandenen Schlüssel zum alten Schließzylinder des Rolltores bei, die sie zuvor aus dem Schlüsselkasten der anderen Mieterin im Objekt entnommen hatte. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.05.2020 (Anlage B 10) forderte die Beklagte den Kläger erfolglos zur Herausgabe der beiden Bürgschaften der Sparkasse C. (Anlagen B 8 und B 9) bis zum 02.06.2020 auf.

Der Kläger begehrt mit seiner Klage Zahlung eines Betrages in Höhe von 17.500,14 EUR, welcher sich aus einer Nutzungsentschädigung für das streitgegenständliche Mietobjekt für den Zeitraum von August 2018 bis einschließlich Januar 2019 in Höhe von insgesamt 14.244,30 EUR und aus einer für das Mietobjekt noch ausstehenden Differenzzahlung für die Bruttogrundmiete für den Zeitraum von Februar 2017 bis Juli 2018 in Höhe von insgesamt 3.255,84 EUR zusammensetzt.

Der Kläger hat vorgetragen, die vermietete Lagerfläche sei größer gewesen als dies die Parteien bei Vertragsschluss mit einer Größe von 870 m² angenommen hätten. Tatsächlich sei die Fläche 1.261,50 m² groß, mindestens aber 970 m². Die auf die Differenzfläche entfallende Miete schulde die Beklagte dem Kläger, weil die Parteien in § 4 des Mietvertrages eine echte Quadratmetermiete vereinbart hätten. Mit der Klage hat der Kläger die Differenzbruttogrundmiete für eine tatsächliche Fläche von 950 m² geltend gemacht.

Die Beklagte schulde zudem Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von August 2018 bis Januar 2019, weil sie das Mietobjekt bis zum 31.07.2018 nicht geräumt und auch nicht an den Kläger herausgegeben habe. Die Lagerfläche sei zum 31.07.2018 nicht komplett geräumt und auch nicht gereinigt gewesen. Zudem habe die Beklagte dem Kläger nicht die Schlüssel für die Mietfläche übergeben. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, dem Kläger die Schlüssel für das von ihr neu eingebaute Schloss zu übergeben, was nicht geschehen sei. Erst mit der Übersendung der Schlüssel mit dem Schreiben vom 24.01.2019 sei es zur Rückgabe des Mietobjektes an den Kläger gekommen, so dass die Beklagte die begehrte Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich vereinbarten Bruttogesamtmiete von monatlich 2.374,05 EUR zu zahlen habe.

Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Sie hat vorgetragen, mit dem Vertrag vom 01.02.2017 sei ihr eine Teilfläche der ehemaligen Lagerfläche der Firma G… im Umfang von genau 870 m² vermietet worden, so dass sie, auch bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete, nur die auf diese Flächengröße entfallende Miete zu bezahlen habe, was sie tatsächlich im Zeitraum des Laufes des Mietverhältnisses von Februar 2017 bis einschließlich Juli 2018 getan habe. Der vom Kläger für diesen Zeitraum geltend gemachte Mietrückstand bestehe deshalb nicht.

Die Beklagte schulde auch nicht die vom Kläger geltend gemachte Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von August 2018 bis Januar 2019, weil sie das Mietobjekt am Nachmittag des 31.07.2018 an den Kläger zurückgegeben habe. Zu diesem Zeitpunkt sei die Lagerfläche geräumt und gereinigt und damit zur Übergabe bereit gewesen. Der Rückgabe eines Schlüssels durch die Beklagte habe es nicht bedurft, weil der Beklagten bei Übergabe des Mietobjektes von Seiten des Klägers kein Schlüssel ausgehändigt worden sei. Dies ergebe sich auch aus der vertraglichen Regelung in § 7 des Mietvertrages vom 01.02.2017. Das Mietobjekt sei demzufolge nicht von Seiten der Beklagten nach dem 31.07.2018 vorenthalten worden. Die Übersendung der Schlüssel des alten Schlosses mit dem Schreiben vom 24.01.2019 habe der Vermeidung eines Konfliktes mit dem Kläger gedient und sei für die bereits am 31.07.2018 erfolgte Rückgabe des Mietobjektes an den Kläger unerheblich.

Die Beklagte hat ihrerseits mit dem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 27.10.2020 Widerklage auf Herausgabe der zwei Bürgschaften der Sparkasse C. (Anlagen B 8 und B 9) und auf Rückzahlung der von der Beklagten gezahlten Nebenkosten-Vorauszahlungen für den Zeitraum von Februar 2017 bis einschließlich Juli 2018 in Höhe von insgesamt 4.069,80 EUR brutto erhoben. Sie hat dazu vorgetragen, die Bürgschaften seien herauszugeben, weil sie keine dem Kläger zustehenden Ansprüche absicherten, denn Gläubiger beider Bürgschaften sei nicht der Kläger, sondern die … Jedenfalls aber bestehe keine offene Forderung des Klägers gegen die Beklagte aus dem Mietvertrag mehr. Die Beklagte könne vom Kläger die Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen, weil über die Abrechnungsjahre 2017 und 2018 nicht bis spätestens zum 31.12.2019 abgerechnet worden sei.

Nachdem der Kläger die auf den 31.03.2018 datierte Nebenkostenabrechnung für 2017 (Anlage K 7) und die auf den 30.06.2019 datierte Nebenkostenabrechnung für 2018 (Anlage K 8) vorgelegt hatte, welche jeweils am 02.12.2020 der Beklagten zugingen, erklärte die Beklagte die auf Zahlung gerichtete Widerklage mit den Schriftsätzen ihres Prozessbevollmächtigten vom 15.01.2021 und vom 31.01.2022 im Umfang von insgesamt 3.186,39 EUR für erledigt und verfolgte nunmehr nur noch einen Zahlungsanspruch in Höhe von 883,41 EUR nebst Zinsen und pauschalen Rechtsverfolgungskosten. Die Beklagte hat dazu vorgetragen, die Nebenkostenabrechnungen des Klägers für die Jahre 2017 und 2018 seien zwar unrichtig. Eine korrigierende Berechnung von Seiten der Beklagten ergebe aber, dass auf die Beklagte für den streitgegenständlichen Zeitraum von Februar 2017 bis Juli 2018 Nebenkosten im Umfang von insgesamt 3.186,39 EUR entfielen. Die Beklagte nimmt dazu Bezug auf ihre korrigierenden Berechnungen auf Seite 2 des außergerichtlichen Schreibens ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.01.2021 (Anlage B 12) und auf Seite 2 des Schriftsatzes ihrer Prozessbevollmächtigten vom 31.01.2022. In dieser Höhe sei deshalb der Widerklageantrag für erledigt zu erklären, während hinsichtlich des überschießenden Betrages von 883,41 EUR ein Rückzahlungsanspruch der Beklagten für die nicht verbrauchten Betriebskostenvorauszahlungen bestehe.

Der Kläger ist der Widerklage entgegengetreten und hat vorgetragen, die von ihm vorgelegten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 seien im Wesentlichen zutreffend. Der Teilerledigterklärung der Beklagten hat sich der Kläger nicht angeschlossen. Die Beklagte habe keinen Anspruch auf Rückgabe der zwei Bürgschaften der Sparkasse C., weil aus dem Mietverhältnis der Parteien noch Forderungen zugunsten des Klägers bestünden, welche durch die Bürgschaften abgesichert würden.

Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Parteien angehört und Beweis erhoben zum Ablauf des Termins am 31.07.2018 durch die uneidliche Vernehmung des Zeugen P… H… Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 09.12.2020 Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit dem Urteil vom 17.02.2023 die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage verurteilt, die zwei Bürgschaften der Sparkasse C. an die Beklagte herauszugeben, sowie an die Beklagte 883,41 EUR zuzüglich Zinsen zu zahlen und festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in Bezug auf die auf Zahlung gerichtete Widerklage im Übrigen erledigt hat.

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe keinen Anspruch auf die geltend gemachte Differenzmiete für den Zeitraum Februar 2017 bis Juli 2018, weil sich die Parteien auf die Vermietung einer Lagerfläche mit der exakten Größe von 870 m² geeinigt hätten. Davon sei das Landgericht im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme überzeugt. Dem Kläger stehe auch die für den Zeitraum August 2018 bis Januar 2019 geltend gemachte Nutzungsentschädigung nicht zu, weil die Beklagte im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme bewiesen habe, dass sie das Mietobjekt am 31.07.2018 geräumt und an den Kläger herausgegeben habe. Die Rückgabe eines Schlüssels sei für die Rückgabe des Mietobjektes nicht erforderlich gewesen.

Die Widerklage sei begründet, weil der Kläger keine Forderungen gegen die Beklagte aus dem ehemaligen Mietverhältnis mehr habe. Zudem sei der Kläger verpflichtet, das Nebenkostenguthaben in Höhe von 883,41 EUR an die Beklagte auszuzahlen. Die vom Kläger vorgelegten Abrechnungen seien für das Gericht weder nachvollziehbar noch prüfbar.

Gegen das ihm am 27.02.2023 zugestellte Urteil hat der Kläger am 27.03.2023 Berufung eingelegt und diese – nach entsprechender Fristverlängerung – am 30.05.2023 begründet.

Er trägt vor, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Zu Unrecht habe es die Nachzahlungsforderung des Klägers für den Zeitraum Februar 2017 bis Juli 2018 als unbegründet angesehen, weil es davon ausgegangen sei, dass sich die Parteien auf eine Fläche im Umfang von 870 m² geeinigt hätten. Tatsächlich sei eine durch Innen- und Außenwände im Objekt klar abgegrenzte Fläche vermietet worden, deren Miethöhe sich wegen der Vereinbarung einer Quadratmetermiete von 1,90 EUR netto pro Quadratmeter auf der Basis der tatsächlichen Fläche errechne, die erheblich größer als 870 m² sei. Das Landgericht hätte daher Feststellungen zu der bestrittenen Behauptung des Klägers treffen müssen, die tatsächlich überlassene Fläche sei mehr als 950 m² groß gewesen.

Weiterhin habe das Landgericht zu Unrecht den Antrag des Klägers auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB für den Zeitraum von August 2018 bis Januar 2019 als unbegründet angesehen. Die gemietete Fläche sei dem Kläger von der Beklagten vorenthalten worden, weil es nicht zu einer Rückgabe gekommen sei, welche die Aushändigung der vorhandenen Schlüssel an den Kläger voraussetze. Mindestens die Schlüssel zu dem von der Beklagten eingebauten Schloss des Rolltores habe diese nicht an den Kläger herausgegeben, so dass von einer Rückgabe des Mietobjektes an den Kläger keine Rede sein könne. Im Übrigen messe das Landgericht in Bezug auf die vom Kläger bestrittene Beräumung des Mietobjektes der Aussage des Zeugen H…zu Unrecht größeres Gewicht bei als der Aussage des Klägers im Rahmen seiner Anhörung durch das Landgericht.

Rechtsfehlerhaft sei auch die Verurteilung des Klägers aufgrund der Widerklage. Die Beklagte habe keinen Anspruch auf Herausgabe der zwei Bürgschaften der Sparkasse C., weil zugunsten des Klägers noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen seien. Unzutreffend seien auch die Ausführungen zu den Nebenkostenabrechnungen des Klägers für die Jahre 2017 und 2018, die ohne weiteres nachvollziehbar und prüfbar seien. Selbst wenn man die Abrechnung 2017 um ein Zwölftel wegen des Beginns des Mietvertrages im Februar 2017 kürze, ergebe sich kein Guthaben für die Beklagte. Nicht nachvollziehbar für den Kläger sei auch der Zinsausspruch des Urteils.

Der Kläger beantragt,

1. das Urteil des LG Chemnitz vom 17.02.2023 (4 O 264/20) abzuändern.

2. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 17.500,14 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.02.2020, ausgerechnete Zinsen in Höhe von 1.949,75 EUR und außergerichtliche Kosten in Höhe von 924,80 EUR zu bezahlen.

3. Die Widerklage abzuweisen.

4. Hilfsweise das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Landgerichtes im Ergebnis unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vortrages.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 23.08.2023 haben die Parteien unstreitig gestellt, dass für den Fall, dass für die beiden streitgegenständlichen Abrechnungszeiträume eine Betriebskostenrückzahlung von dem Kläger an die Beklagte zu erfolgen hat, diese 690,00 EUR beträgt.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers hat nur in geringem Umfang in der Sache Erfolg.

Unbegründet ist die Berufung, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage in Ziffer 1 des angefochtenen Urteils (dazu 1.) und gegen die Verurteilung des Klägers zur Herausgabe von zwei Bürgschaften der Sparkasse C. in Ziffer 2 des angefochtenen Urteils (dazu 2.) richtet.

In Bezug auf den Ausspruch in den Ziffern 3 und 4 des angefochtenen Urteils hat die Berufung, wie aus dem geänderten Tenor ersichtlich, insoweit Erfolg, als der Beklagten ein reduzierter Zahlungsbetrag von 690,00 EUR mit reduzierten Nebenforderungen zuzusprechen ist (dazu 3.).

Der Ausspruch unter Ziffer 5 des angefochtenen Urteils war wegen eines offensichtlichen Schreibfehlers des Landgerichtes gemäß § 319 Abs. 1 ZPO dahingehend zu berichtigen, dass die Beklagte vom Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 216,95 EUR freizustellen ist.

1. Die Berufung des Klägers ist unbegründet, soweit er mit der Klage einerseits eine weitergehende Miete für den Zeitraum Februar 2017 bis Juli 2018 in Höhe von 3.255,84 EUR begehrt (dazu a) und andererseits eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB für den Zeitraum von August 2018 bis Januar 2019 in Höhe von 14.244,30 EUR (dazu b).

a) Der Kläger hätte dann einen Anspruch auf Zahlung (weiterer) Miete für den Zeitraum Februar 2017 bis Juli 2018 aus dem Mietvertrag vom 01.02.2017 gemäß § 535 Abs. 2 BGB, wenn die Beklagte die nach dem Mietvertrag geschuldete Miete nicht vollständig bezahlt hätte. Unstrittig bezahlt hat sie neben den Brutto-Nebenkostenvorauszahlungen für jeden Monat die Grundmiete von 1.653,00 EUR netto (1.967,07 EUR brutto). Dies entspricht der Quadratmetermiete von 1,90 EUR netto zzgl. USt. bei einer Flächengröße von 870 m².

Der Kläger weist zutreffend darauf hin, dass die von der Beklagten geschuldete Miete im Falle eines räumlich größeren, also 870 m² übersteigenden, Mietobjektes ohne weiteres höher wäre, weil die Parteien in § 4 des Mietvertrages eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben (vgl. Senatsbeschluss vom 01.07.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015, 697, 699; Senatsurteil vom 10.07.2019, 5 U 151/19, NZM 2019, 784 Rn. 35; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 8. Aufl., Kap. 20, Rn. 101 f.). Dies ergibt sich aus Satz 1 von § 4 des Mietvertrages vom 01.02.2017.

Das Mietobjekt übersteigt aber nicht die Größe von 870 m², so dass der Kläger keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung weiterer Miete für den Zeitraum Februar 2017 bis Juli 2018 hat. Der Senat ist gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die vom Landgericht im Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme getroffene Feststellung gebunden, dass die Parteien im Mietvertrag vom 01.02.2017 eine Flächengröße für das Mietobjekt von 870 m² vereinbart haben. Dies entspricht der vom Landgericht als glaubwürdig bewerteten Aussage des Zeugen P… H… im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2020. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellung von Seiten des Landgerichtes bestehen nicht. Entgegen dem Vorbringen des Klägers ergeben sich solche nicht allein aus dem Umstand, dass das Landgericht der Aussage des Zeugen P… H…, des Vaters des aktuellen Geschäftsführers der Beklagten und ehemaligen Geschäftsführers der Beklagten, gegenüber der Aussage des Klägers im Rahmen von dessen Anhörung Glauben geschenkt hat. Zudem ist die auf der Grundlage der Aussage des Zeugen P… H… vom Landgericht getroffene Feststellung plausibel auch unter Berücksichtigung des Wortlautes des § 1 des Mietvertrages vom 01.02.2017, wonach im Gewerbeobjekt eine Fläche von 870 m² „im Bereich der ehemaligen Lagerfläche der Firma G…“ vermietet wird. Weiterhin wurden die Ausführungen des Zeugen H…durch die von ihm anlässlich des Vertragsschlusses gefertigten Unterlagen, welche die Beklagte als Anlage B 13 vorgelegt hat, plausibilisiert.

Im Ergebnis schuldete die Beklagte eine Quadratmetermiete von 1,90 EUR netto zuzüglich Umsatzsteuer für eine Flächengröße des Mietobjektes von 870 m², welche sie für den Zeitraum des Laufes des Mietvertrages vom Februar 2017 bis zum Juli 2018 bezahlt hat. Ein Anspruch des Klägers auf Zahlung weiterer Miete besteht nicht.

b) Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB für die Zeit von August 2018 bis Januar 2019 setzt voraus, dass die Beklagte das Mietobjekt dem Kläger in diesem Zeitraum im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten hat. Dies wäre der Fall, wenn die Beklagte die Mietsache nicht zurückgegeben hätte und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Klägers widersprochen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2017, VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 19; Urteil vom 17.09.2020, IX ZR 62/19, NJW 2021, 626 Rn. 28). Dies ist aber im vorliegenden Fall aufgrund des unstrittigen Sachverhaltes und der vom Landgericht getroffenen Feststellungen, an welche der Senat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden ist, nicht der Fall.

Die Parteien haben am 31.07.2018 einen Rückgabetermin durchgeführt. Die Beklagte hat die zuvor gemieteten Lagerflächen danach nicht mehr genutzt. Der Kläger macht zu Unrecht geltend, einer Rückgabe des Mietobjektes durch die Beklagte an den Kläger gemäß § 546 Abs. 1 BGB stehe zum einen die nicht vollständige Beräumung der Fläche und zum anderen die unterbliebene Rückgabe der Schlüssel entgegen.

Die vollständige Beräumung des Mietobjektes am 31.07.2018 legt der Senat seiner Entscheidung gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO zugrunde, weil das Landgericht dies im Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt hat. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellung des Landgerichtes bestehen nicht. Soweit der Kläger auf Seite 5 der Berufungsbegründung vom 30.05.2023 geltend macht, der Zeuge H…habe selbst ausgeführt, dass die komplette Beräumung der Fläche erst gegen 18:00 Uhr am 31.07.2018 erfolgt sei, als der Kläger bereits abgefahren sei, trifft dies ausweislich der protokollierten Aussage des Zeugen H…im Rahmen seiner Vernehmung vor dem Landgericht am 09.12.2020 nicht zu. Der Zeuge H…hat ausgesagt, die gemietete Fläche sei komplett beräumt gewesen, als der Kläger am Nachmittag erschienen sei. Es habe lediglich noch gekehrt werden müssen. Soweit der Zeuge dann davon spricht, die komplette Beräumung sei um ca. 18:00 Uhr erfolgt gewesen, bezieht er sich darauf, dass zum Zeitpunkt der Anwesenheit des Klägers noch im Außengelände Sachen zum Abtransport gestanden hätten, um auf das Fahrzeug zu warten. Eine Relativierung der Aussage des Zeugen H…bezüglich der Beräumung der Fläche des Mietobjektes war damit nicht verbunden.

Für die Rückgabe des Mietobjektes von der Beklagten an den Kläger war es unerheblich, ob bereits gekehrt war, weil die Nichtvornahme einer geschuldeten Reinigung nicht zugleich eine Nichterfüllung der Rückgabe der Mietsache darstellt (vgl. nur Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 546 BGB Rn. 49; Klotz-Hörlin in BeckOK Mietrecht, Stand 01.05.2023, § 546 BGB Rn. 49).

Entgegen der Auffassung des Klägers steht der Annahme der Rückgabe des Mietobjektes durch die Beklagte an den Kläger am 31.07.2018 zudem nicht der unstrittige Umstand entgegen, dass die Beklagte dem Kläger an diesem Tage keinen Schlüssel übergeben hat. Im Regelfall kann zwar von einer Rückgabe des Mietobjektes dann nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter noch Schlüssel zum Mietobjekt behält, weil in diesem Falle regelmäßig der Mieter den Besitz am Mietobjekt nicht vollständig aufgibt.

Der vorliegende Fall kann aber nicht wie der Regelfall behandelt werden, sondern ist insoweit vollständig atypisch, als der Beklagten bei Übergabe des Mietobjektes an sie im Jahr 2017 kein Schlüssel zum Mietobjekt übergeben wurde. Vielmehr einigten sich die Parteien darauf, dass die Beklagte als Mieterin für ein vorhandenes Schloss des Vormieters im Rolltor ein eigenes Schloss einbaut. Schon im Grundsatz kann deshalb davon ausgegangen werden, dass die Beklagte, der bei Übergabe kein Schlüssel zum Mietobjekt überlassen wurde, keinen Schlüssel an den Kläger übergeben musste, um das Mietobjekt an diesen zurückzugeben. Die Parteien haben dies im Mietvertrag von 01.02.2017 zudem ausdrücklich vereinbart. Dort heißt es unter § 7 (Sonstiges) im Rahmen eines handschriftlichen Zusatzes: „Mieter baut neues Schloß ein – da Vormieter keine Rückgabe“. Auch aus dieser Vereinbarung wird zur Überzeugung des Senates deutlich, dass mit der Übergabe des Mietobjektes vom Kläger an die Beklagte keine Verpflichtung der Beklagten als Mieterin begründet wurde, irgendwelche Schlüssel an den Kläger als Vermieter „zurück“ zu geben. Der Umstand, dass die Beklagte am 31.07.2018 keinen Schlüssel an den Kläger übergeben hat, steht deshalb der Rückgabe des Mietobjektes durch sie an den Kläger im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB nicht entgegen.

Entgegen der Auffassung des Klägers verpflichtete die Beklagte allein der Umstand, dass sie nach Beendigung ihrer Nutzung anstelle des von ihr eingebauten Schlosses wieder das alte Schloss in das Rolltor eingebaut hatte, nicht dazu, die Schlüssel des alten Schlosses an den Kläger herauszugeben. Selbst wenn man dem Grunde nach eine solche Herausgabeverpflichtung von Seiten der Beklagten annehmen sollte, war sie jedenfalls nicht Bestandteil der Verpflichtung der Beklagten, das Mietobjekt gemäß § 546 Abs. 1 BGB an den Kläger herauszugeben, so dass das Unterbleiben dieser Herausgabe nicht zu einem Vorenthalten des Mietobjektes von Seiten der Beklagten im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB führte.

Im Ergebnis hat die Beklagte das Mietobjekt nicht im Zeitraum vom 01.08.2018 bis zum 24.01.2019 dem Kläger vorenthalten, so dass dem Kläger der von ihm geltend gemachte Anspruch aus § 546a Abs. 1 BGB nicht zusteht.

2. Der Anspruch der Beklagten auf Rückgabe der als Mietsicherheit von ihr gewährten zwei Bürgschaften der Sparkasse C. wird im Grundsatz dann fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Kläger als Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte (vgl. nur Senatsurteil vom 07.09.2022, 5 U 816/22, NZM 2022, 971 Rn. 33 m.w.N.). Dies entspricht der Regelung in § 5 des Mietvertrages vom 01.02.2017.

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Falle erfüllt, weil dem Kläger keine Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis mehr gegen die Beklagte zustehen, welche über die Bürgschaften abgesichert sein könnten. Der Kläger hat keinen Anspruch aus dem beendeten Mietvertrag mehr auf Zahlung ausstehender Miete oder auf Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB (vgl. dazu oben II.1.). Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.02.2017 bis zum 31.07.2018 (vgl. dazu nachfolgend II.3.).

Auf die von der Beklagten aufgeworfene Frage, ob der Kläger sich aus den Bürgschaften hinsichtlich etwaiger Ansprüche befriedigen könnte, obwohl der Bürgschaftsgläubiger die … ist, kommt es danach nicht entscheidend an.

3. Die Zahlungsklage zu Ziffer 1 der Widerklage vom 27.10.2020 war ursprünglich auf die Rückzahlung der von der Beklagten von Februar 2017 bis Juli 2018 insgesamt geleisteten Brutto-Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 4.069,80 EUR gerichtet. Dieser Anspruch war seinerzeit begründet, denn für sämtliche Abrechnungszeiträume war die Abrechnungsfrist zuvor, nämlich bis spätestens zum 31.12.2019 abgelaufen, der Kläger hatte zum damaligen Zeitpunkt der Beklagten gegenüber keine Betriebskostenabrechnung erteilt, und das mit dem Vertrag vom 01.02.2017 begründete Mietverhältnis war infolge der Kündigung der Beklagten vom 10.01.2018 zum 31.07.2018 beendet worden (vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2012, XII ZR 44/11, NJW 2013, 859 Rn. 14).

Dieser Anspruch der Beklagten entfiel mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnungen des Klägers für die Jahre 2017 und 2018 (Anlage K 7 und K 8) bei der Beklagten am 02.12.2020, weil die Abrechnungen alle Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung (vgl. dazu BGH, Urteil vom 19.07.2017, VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 09.08.2019, 5 U 936/19, BeckRS 2019, 24418 Rn. 16) erfüllten (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1502).

Die Abrechnungen des Klägers für die Jahre 2017 und 2018 sind allerdings inhaltlich insoweit unrichtig, als sie zum einen von einer Fläche des Mietobjektes von 1.261,50 m² ausgehen, obwohl das Mietobjekt nur eine Fläche von 870 m² hatte (vgl. dazu oben II.1 a) und insoweit, als die Abrechnungen sowohl für das Jahr 2017 als auch für das Jahr 2018 von einer Umlage für sämtliche Monate des Jahres ausgehen, obwohl das Mietverhältnis im Jahre 2017 nur 11 Monate (ab Februar) und im Jahre 2018 nur 7 Monate (bis Juli) lief. Korrigiert man diesen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnungen des Klägers für die Jahre 2017 und 2018, so ergibt sich ein Guthaben zugunsten der Beklagten und demzufolge ein Anspruch der Beklagten gegen den Kläger auf Auszahlung dieses Guthabens. Bezüglich der Höhe dieses Guthabens haben die Parteien im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 23.08.2023 unstrittig gestellt, dass sie 690,00 EUR beträgt. Das angefochtene Urteil des Landgerichtes war deshalb von dem Senat in den Ziffern 3. und 4. des Tenors dahin abzuändern, dass der verbleibende Zahlungsanspruch der Beklagten 690,00 EUR beträgt und sich die Zahlungsklage der Widerklage in Höhe des Restbetrages zum ursprünglichen Antrag erledigt hat.

Hinsichtlich der Nebenforderungen war der Ausspruch des Landgerichtes zunächst im Hinblick auf den Zinssatz zu korrigieren, der gemäß § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt. Der erhöhte Zinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnungen als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 Satz 1, 288 Abs. 2 BGB sind (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20, BeckRS 2022, 10321 Rn. 48; KG, Urteil vom 01.12.2022, 8 U 50/21, BeckRS 2022, 48696 Rn. 57 f.; Senatsurteil vom 07.06.2023, 5 U 2127/22; Ernst in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 286 Rn. 99).

Zudem war der Zeitraum der zugesprochenen Zinsen durch das Landgericht zu berichtigen. Die Beklagte konnte für ihre Widerklageforderung lediglich Prozesszinsen gemäß § 291 BGB jeweils ab dem Zeitpunkt der gerichtlichen Geltendmachung beanspruchen, wobei der Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten mit Zugang der formell wirksamen Betriebskostenabrechnungen bei der Beklagten am 02.12.2020 entfiel.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil Zulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Der Senat hat auf der Grundlage bindender Sachverhaltsfeststellungen des Landgerichtes unter Beachtung der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen Einzelfall entschieden.