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Schlüssel zur Mietwohnung verloren – Haftung Mieter

Haustürschlüssel verloren – Müssen Mieter Schadensersatz zahlen?

Wenn Sie Ihren Haustürschlüssel zu Ihrer Mietwohnung verlieren, sind Sie nicht automatisch haftbar. Es gibt jedoch einige Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, um festzustellen, ob Sie für den Verlust des Schlüssels aufkommen müssen. Wenn Sie Ihren Schlüssel verloren haben, erfahren Sie in diesem Artikel alles über die Haftung von Mietern und Schadensersatz bei Schlüsselverlust. Wir klären auf, was Sie tun müssen und unter welchen Umständen Sie für den Schaden aufkommen müssen und wann nicht.

Schlüsselverlust ist in vielerlei Hinsicht ärgerlich

Haustürschlüssel zur Mietswohnung verloren - Haftung Mieter
Schlüssel verloren? Haftung Mieter – Müssen Mieter den Schaden zahlen? (Symbolfoto: Africa Studio/Shutterstock.com)

Der Wohnungsschlüssel ist ein enorm wichtiger Bestandteil des alltäglichen Lebens, da ohne ihn ein Zutritt zu den Wohnräumlichkeiten nur mithilfe eines teuren Schlüsseldienstes oder mit blanker Gewalt möglich ist. Es kommt dennoch enorm häufig vor, dass der Wohnungsschlüssel verloren geht. Dies geschieht Wohnungseigentümern ebenso häufig wie Mietern, allerdings ist die Angelegenheit bei Mietern für gewöhnlich ein wenig tragischer.

Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass die Wohnräumlichkeiten nun einmal nur angemietet und dementsprechend im Eigentum des Vermieters stehen. Dass ein Mieter die entsprechend anfallenden Kosten für den Ersatzschlüssel zu tragen hat dürfte sich von selbst verstehen, allerdings kommt es gerade dann, wenn es sich bei dem Mietobjekt um ein Mehrfamilienhaus handelt, zu Streitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter im Zusammenhang mit der Kostenübernahme. Fakt ist jedenfalls, dass der Mieter die entsprechenden Kosten eben nicht immer zu tragen hat.

Wie müssen Mieter vorgehen, wenn sie den Wohnungsschlüssel verlieren?

Für gewöhnlich ist der Schock, wenn ein Mieter den Verlust des Wohnungs- bzw. Haustürschlüssels bemerkt, sehr groß. Die Möglichkeit, dass sich nunmehr ein Fremder im Besitz des Schlüssels befindet und damit Zugang zu dem Mietobjekt hat, gefällt mit Sicherheit keinem Menschen. Zwar ist diese Möglichkeit im Normalfall überaus gering, immerhin muss der Finder des Schlüssels des besagten Schlüssels ja erst einmal zuordnen können, allerdings ist diese Variante nicht gänzlich ausgeschlossen. Die Frage, welche sich der Mieter nunmehr stellt, geht in die Richtung, welche Schritte nunmehr eingeleitet werden müssen. Die erste Maßnahme, die überaus leicht klingt aber in der gängigen Praxis überaus schwer ist, lautet stets: Ruhe bewahren! Panik ist ein schlechter Ratgeber in solchen Situationen!

Sobald der Mieter den Verlust des Haustür- bzw. Wohnungsschlüssels bemerkt, muss umgehend der Vermieter von diesem Umstand in Kenntnis gesetzt werden.

Obhutspflicht des Mieters

Der Grund dafür, dass der Vermieter zuerst über diesen Umstand informiert werden muss, liegt darin zu finden, dass der Vermieter trotz des bestehenden Mietvertragsverhältnisses mit dem Mieter rechtlich betrachtet als Schlüsseleigentümer gilt. Der Schlüssel wurde dem Mieter von dem Vermieter für die Dauer des Mietvertragsverhältnisses dementsprechend lediglich zur Verfügung gestellt. Der Mieter hat während dieses Vertragsverhältnisses eine sogenannte Obhutspflicht. Dies bedeutet, dass der Mieter auf sämtliche Sachen, welche ihm von dem Vermieter zur Verfügung gestellt worden sind, aufzupassen. Die Obhutspflicht bezieht sich auch darauf, dass der Mieter die ihm überlassenen Gegenstände vor Schaden bewahren muss und dass im Verlustfall ein Ersatz geleistet werden muss.

Mehrere deutsche Gerichte haben die mit der Obhutspflicht einhergehende Schadensersatzpflicht bereits bestätigt. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 05. März 20214 (Aktenzeichen VII ZR 205/13) die Schadensersatzpflicht in Verbindung mit der Obhutspflicht ausdrücklich bejaht.

Die Entscheidung für das weitere Vorgehen liegt bei dem Vermieter

Wird der Verlust des Haustür- bzw. Wohnungsschlüssels dem Vermieter gemeldet, so obliegt dem Vermieter die Entscheidung im Hinblick auf die weitere Vorgehensweise. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch entscheiden kann, ob lediglich ein einzelner Ersatzschlüssel für die Mietwohnräumlichkeiten des Mieters angefertigt wird oder ob direkt bei einem Mehrfamilienobjekt das Türschloss ausgetauscht werden soll.

Ein Mieter hat ausdrücklich nicht das Recht, dem Vermieter diese Entscheidung abzunehmen oder gar ohne die ausdrückliche Vermieterzustimmung in Eigenregie einfach einen Ersatzschlüssel anzufertigen. In der gängigen Praxis ist der Austausch des Türschlosses für gewöhnlich dann sehr sinnvoll, wenn es eine gesteigerte Gefahr von Einbruchdiebstählen unter Zuhilfenahme des Schlüssels gibt.

Haftpflichtversicherung informieren

Sofern sich der Mieter im Besitz einer privaten Haftpflichtversicherung befindet, sollte diese Versicherung auch umgehend informiert werden. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass die Maßnahmen des Schlüsseldienstes oder auch der Ersatzanfertigung des Wohnungsschlüssels respektive des Austausches der Türschlösser in der gängigen Praxis als überaus kostenintensiv darstellen.

Die Voraussetzungen dafür, dass der Mieter haftet

Die Haftung des Mieters im Fall des Verlustes von dem Schlüssel zur Mietwohnung gilt nicht gänzlich uneingeschränkt und ist überdies vonseiten des Gesetzgebers auch an gewisse Voraussetzungen geknüpft worden. Die wichtigste Regelung aus Sicht des Mieters stellt der Umstand dar, dass ein Vermieter lediglich dann einen Kostenersatz von dem Mieter fordern kann, wenn mit dem Verlust des Schlüssels auch eine gesteigerte Gefahr des Schlüsselmissbrauchs von fremden Personen besteht. In derartigen Fällen hat der Mieter jedoch für sämtliche Kosten, welche für die Beseitigung dieser Gefahr erforderlich werden, gegenüber dem Vermieter zu haften.

Die Mieterhaftung besteht auch dann, wenn der Mieter selbst die Schlüssel nicht verloren hat. Überlässt der Mieter einer dritten Person den Schlüssel und es kommt zu einem Schlüsselverlust, so muss der Mieter gegenüber dem Vermieter haften.

Haftung bei schuldlosem Schlüsselverlust?

Sollte der Mieter jedoch keine Schuld an dem Schlüsselverlust tragen, so besteht gegenüber dem Vermieter auch keine Haftungspflicht. Die entsprechenden Kosten müssen in diesem Fall nicht durch den Mieter übernommen werden. Schuldlos an dem Verlust des Schlüssels ist ein Mieter beispielsweise dann, wenn der Schlüssel gestohlen wurde und es für den Dieb keinerlei Möglichkeit gibt, den gestohlenen Schlüssel einem bestimmten Wohnobjekt zuzuordnen.

Keine gesteigerte Missbrauchsgefahr

In derartigen Fällen besteht auch keine gesteigerte Missbrauchsgefahr. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn dem Mieter der Schlüssel während einer Kreuzfahrt in das offene Gewässer oder im Alltag in einen Gully fällt. In derartigen Fällen darf davon ausgegangen werden, dass der Schlüsselmissbrauch ausgeschlossen ist. Die Sicherheit des Mietobjekts ist durch den Verlust des Schlüssels nicht gefährdet, sodass die Schadensersatzpflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter ebenfalls ausgeschlossen ist.

Fiktive Kosten sind unberechtigt

Ist die Sicherheit des Mietobjekts gefährdet und der Vermieter macht gegenüber dem Mieter den Kostenersatz für erforderliche Maßnahmen geltend, so müssen diese Maßnahmen auch tatsächlich veranlasst worden sein. Der Vermieter hat nicht die Berechtigung dazu, fiktive Kosten von dem Mieter zu verlangen. Unterlässt der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen und fordert lediglich den Kostenersatz von dem Mieter, so besteht für den Mieter keine Verpflichtung zum Ausgleich der Forderungen (vgl. Urteil des Amtsgerichts Ludwigslust vom 13. April 2010, Aktenzeichen 8 C 321/09).

Die sogenannte Haftungsklausel in dem Mietvertrag ist rechtlich ungültig

In der gängigen Praxis ist es durchaus denkbar, dass sich in dem Mietvertrag eine sogenannte Haftungsklausel befindet. Derartige Haftungsklauseln besagen beispielsweise, dass die Haftung des Mieters gegenüber dem Mieter unabhängig von der Schuldfrage besteht. Der Vermieter wälzt in derartigen Fällen seine eigene Verantwortung einfach auf den Mieter um, obgleich dieser etwaig überhaupt keine Schuld an der Gefährdung des Mietobjekts trägt. Der Gesetzgeber hat jedoch in dem § 307 BGB ausdrücklich festgelegt, dass derartige Klauseln als eine unangemessene Benachteiligung von Mietern anzusehen sind. Die Mieterrechte werden durch diese Klauseln eingeschränkt, sodass diese Klauseln von dem Gesetzgeber als unwirksam angesehen werden (vgl. Urteil des OLG Brandenburg, Aktenzeichen 7 U 165/03 sowie AG Spandau, Aktenzeichen 8 C 546/12)

Für den Mieter ist es dementsprechend im Hinblick auf die Haftungspflicht gegenüber dem Vermieter entscheidend, ob eine Schuld an dem Schlüsselverlust vorliegt oder nicht. Da ein Vermieter in der gängigen Praxis die Schuld jedoch stets bei dem Mieter suchen wird ist es durchaus ratsam aus Sicht des Mieters, eine Rechtsberatung bei einem erfahrenen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen.

Sie haben den Schlüssel zu Ihrer Mietwohnung verloren und fragen sich nun, ob Sie Schadensersatz zahlen müssen? Wenn die Schuldfrage unklar ist, beraten unsere erfahrenen Rechtsanwälte Sie gerne zu dem individuellen Sachverhalt und die Rechtslage dazu. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin mit uns oder fordern eine Ersteinschätzung online an und lassen Sie sich von uns helfen.

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