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Instandsetzungspflicht – Übertragung auf einzelnen Sondereigentümer – Verjährung

LG Berlin, Az.: 85 S 88/16, Urteil vom 02.02.2018

In dem Wohnungseigentumsrechtsstreit hat die Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin in Berlin – Mitte, auf die mündliche Verhandlung vom 12.01.2018 für Recht erkannt:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 03.11.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 72 C 60/16 – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Berufungsinstanz nach einem Streitwert von 2.177,01 Euro trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

Instandsetzungspflicht – Übertragung auf einzelnen Sondereigentümer - Verjährung
Foto: Victoria Shapiro/Bigstock

1. Die nach § 511 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 ZPO statthafte Berufung der Klägerin ist form- und fristgerecht nach §§ 517, 519 ZPO eingelegt sowie nach § 520 ZPO begründet worden.

2. In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg

Die Entscheidung des Amtsgerichts ist nicht zu beanstanden. Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Erstattung der von ihr verauslagten Kosten für den Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Küchen- und Badfenster in Höhe des mit der Berufung geltend gemachten Betrages von 2.177,01 Euro zu.

Die geltend gemachte Forderung ist jedenfalls wegen Verjährung nicht mehr durchsetzbar, § 214 Abs. 1 BGB. Verjährung ist mit Ablauf des Jahres 2015 eingetreten. Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung in der Klageerwiderung vom 19.09.2016 erhoben.

Mit dem Amtsgericht ist im Streitfall die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB zugrunde zu legen. Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt sie mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Ein Anspruch ist entstanden, wenn er – notfalls gerichtlich – geltend gemacht werden kann. Dieser Zeitpunkt ist grundsätzlich gleichzusetzen mit der Fälligkeit des Anspruchs. Die Klägerin hat die Zahlungen nach eigenem Vortrag im Jahr 2012 erbracht. Damit wurde ein etwaiger Anspruch auch fällig, § 271 Abs. 1 BGB.

Die Klägerin kann nicht erfolgreich geltend machen, sie hätte erstmals durch das Schreiben der Verwalterin vom 03.12.2014 erfahren und damit Kenntnis davon erlangt, dass die Regelung betreffend die Instandsetzung der Fenster unter Ziffer 6.2 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung mangels Verdinglichung derselben keine Gültigkeit besitze.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der das Berufungsgericht auch aus Gründen der Rechtsanwendungsgleichheit als Teil der Rechtssicherheit folgt, genügt es, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergibt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht voraus. Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag. In diesem Fall fehlt es an der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn (BGH NJW 2011, 2570-2572).

Im Streitfall hatte die Klägerin, die ihre Wohnung nicht von dem teilenden Bauträger, sondern später erworben hatte, zunächst von der Verwalterin den Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster erbeten, ehe die Verwalterin dies mit Schreiben 14.01.2011 unter Verweis auf die Gemeinschaftsordnung ablehnte.

Nach dem Bestandsverzeichnis im Wohnungsgrundbuch betreffend die Wohnung Nr. 110 der Klägerin (Grundbuch von Berlin-…… Blatt … ) wird wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Bewilligungen vom 14.08.1997, 16.09.1997 und 05.02.1998 (UR-Nr. .. und …. sowie Eigenurkunde des Notars ……. , Berlin) Bezug genommen. Aus der Eintragungsbewilligung in der Teilungserklärung vom 14.08.1997 (Ziffer 19 “Grundbuchanträge”) ergibt sich für einen rechtskundigen Dritten auf den ersten Blick und unzweifelhaft, dass die Gemeinschaftsordnung (Ziffer III der Urkunde) nicht als Inhalt des Sondereigentums in die Grundbücher eingetragen wurde.

Ob die Grundbuchanträge inhaltlicher Teil der Teilungserklärung sind, ist ebenso wenig von Bedeutung wie der Umstand, dass die Bewilligungserklärung auch gesondert hätte aufgenommen werden können, die Teilungserklärung nicht zwingend der notariellen Beurkundung bedarf oder ob die Klägerin die Grundbuchbewilligung einer rechtlichen Bewertung unterzogen hat. Entscheidend ist allein, dass die Grundbuchanträge hier in der Urkunde enthalten sind und das Wohnungsgrundbuch darauf verweist. Das genügt für die Tatsachenkenntnis. Nach dem unwidersprochen gebliebenen und damit zugestandenen (§ 138 Abs. 3 ZPO) erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten waren der Klägerin die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und das eigene Grundbuch bekannt.

Selbst wenn man dem nicht folgen wollte, läge jedenfalls grob fahrlässige Unkenntnis vor, weil die Klägerin sich allein auf die Angaben der Wohnungseigentumsverwalterin verlassen hat. Die Klägerin hätte sich nicht ohne eigene bzw. mangels entsprechender Kenntnisse ohne fachkundige Überprüfung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung mit den Erklärungen der Verwalterin zufrieden geben dürfen, dass die Fenster zwar Gemeinschaftseigentum seien, die Kosten für die Erneuerung und Instandsetzung nach der Teilungserklärung aber von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen seien. Noch dazu ist bereits die Angabe der Urkundenrolle Nr. ….. in dem Schreiben der Verwalterin vom 14.01.2011 weder hinsichtlich der Nr. des Amtsgeschäfts noch hinsichtlich der Jahreszahl zutreffend ist. Ausweislich der Anlage K 2 hat die Teilungserklärung die Urkundenrolle Nr. …. .

Durch das Vertrauen auf die bloßen Angaben der Verwalterin ohne eigene, ggfs. fachkundige Verifizierung ist die Klägerin ein unkontrollierbares Risiko eingegangen, in dem die Unkenntnis von den eigene Ansprüche begründenden Tatsachen bereits vorprogrammiert war (vgl. KG BauR 2007, 1896-1902). Die erforderliche Überprüfung von Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Grundbuch hat ausweislich der Klageschrift erst anlässlich der vorliegenden Klage stattgefunden.

Hinzu kommt, dass die ordnungsgemäße Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums in Rede stand: nach dem Vortrag der Klägerin hätten nämlich die in der Küche und im Bad im Zuge der Teilung eingebauten Fenster in keiner Weise den Denkmalschutzanforderungen genügt und widersprächen öffentlich-rechtlichen Anforderungen.

Die in einer Gemeinschaftsordnung erfolgte Überwälzung der Instandhaltung- bzw. Instandsetzungspflicht auf den einzelnen Sondereigentümer umfasst aber nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen; dies ist und bleibt Gemeinschaftsaufgabe (LG München I, Urteil vom 06.07.2017 – 36 S 17680/16 -, abgedruckt in ZMR 2017, 923-925; KG ZMR 2009, 135-137).

Auch diesbezüglich hat sich die Klägerin allein auf die Auskunft der Verwalterin verlassen.

Beginn der Verjährungsfrist war nach alledem der 31.12.2012, so dass Verjährung mit Ablauf des 31.12.2015 eintrat. Gerichtlich geltend gemacht wurde die Forderung erst mit der am 15.08.2016 bei Gericht eingegangenen Klageschrift, so dass eine Hemmung der Verjährung nicht mehr eintreten konnte.

Die Berufung auf die Einrede der Verjährung seitens der Beklagten stellt sich nicht als unzulässige Rechtsausübung und damit als Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) dar.

Die Verjährungsvorschriften dienen dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Dieser Zweck gebietet es, an die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben bei der Berufung auf Verjährungsfristen im Allgemeinen strenge Maßstäbe anzulegen und den Einwand nur gegenüber einem wirklich groben Verstoß gegen Treu und Glauben durchgreifen zu lassen, etwa wenn der Verpflichtete den Berechtigten durch sein Verhalten von der rechtzeitigen Klageerhebung abgehalten oder ihn nach objektiven Maßstäben zu der Annahme veranlasst hat, es werde auch ohne Rechtsstreit eine vollständige Befriedigung seines Anspruchs zu erzielen sein. Dabei kann ein bloßes Schweigen des Verpflichteten das Unwerturteil einer unzulässigen Rechtsausübung nicht rechtfertigen (BGH NJW 1988, 265-266). Auch ein unabsichtliches Verhalten genügt, wenn es für die Unterlassung einer rechtzeitigen Klageerhebung ursächlich ist und die spätere Verjährungseinrede unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls mit dem Gebot von Treu und Glauben unvereinbar ist (BGH NJW 2002, 3110-3112).

Zu berücksichtigen ist auch, dass mit dem Ausschluss einer Berufung auf die Verjährung unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung von der ältere Rechtsprechung Härten ausgeglichen wurden, die sich daraus ergaben, dass die Parteien Vereinbarungen über die Verjährung nach altem Recht nicht abschließen durften (vgl. etwa OLG Köln VersR 2001). Solche Härten können mit Einführung des seit dem 01.01.2002 geltenden neuen Verjährungsrechts mit der Möglichkeit, Vereinbarungen über die Verjährung abzuschließen, nicht mehr entstehen.

Im Streitfall ist ein grober Verstoß gegen Treu und Glauben seitens der Beklagten nicht festzustellen.

Die Beklagte hat gegenüber dem Begehren der Klägerin auf Kostenerstattung vor Verjährungseintritt (Ende 2015) überhaupt nicht gehandelt. Erst in der Eigentümerversammlung am 10.05.2016 haben die Wohnungseigentümer den Antrag der Klägerin abgelehnt. Auf der Eigentümerversammlung vom 13.10.2015 (Protokoll eingereicht als Anlage K 14 = Bl. 115f d. A.) wurde die Verdinglichung der Gemeinschaftsordnung mehrheitlich ohne Beschlussfassung abgelehnt und sich dafür ausgesprochen, dass Kostenangebote zur Begutachtung und Bestandsaufnahme aller Fenster eingeholt und zur Abstimmung vorgelegt werden. Dass den Wohnungseigentümern zu diesem Zeitpunkt überhaupt bewusst gewesen wäre, dass die Klägerin Kostenerstattung begehrt, ist nach Aktenlage nicht feststellbar. Insbesondere enthält das Schreiben der Verwalterin vom 03.12.2014, mit dem sie auf die fehlende Verdinglichung der Gemeinschaftsordnung hinwies, keine Hinweise von durch einzelne Wohnungseigentümer getragenen Kosten betreffend die Sanierung von Gemeinschaftseigentum.

Für das Handeln der Verwalterin hat die Beklagte nicht einzustehen.

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist der Verwalter weder als Erfüllungs- noch Verrichtungsgehilfe anzusehen (OLG Düsseldorf ZMR 1999, 423-425; Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Auflage, Rz. 358; Geiben in Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Auflage, § 27 WEG, Rz. 4).

Der Beklagten ist das Handeln der Verwalterin auch nicht nach § 31 BGB zuzurechnen.

Gegenüber Dritten hat die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters nach §§ 31, 89 BGB einzustehen. Ob dies ebenso gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern gilt, hat der Bundesgerichtshof bislang offengelassen (BGH NJW 2012, 2955-2957). Auch im Streitfall braucht dies nicht entschieden zu werden, denn es liegt schon kein organschaftliches Handeln der Verwalterin vor. Die Auslegung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und die Abwehr von Ansprüchen der Wohnungseigentümer auf Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums aufgrund einer unzutreffenden Auslegung der Grundbuchlage gehört nicht zu den Aufgaben einer Wohnungseigentumsverwalterin, vgl. §§ 27, 28 WEG zu den Aufgaben und Befugnisse des Verwalters.

Selbst wenn eine Zurechnung zu erfolgen hätte, wäre nicht feststellbar, dass der Verwalterin, auch wenn diese als Verursacherin der unzutreffenden Auffassung der Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung anzusehen ist, ein grober Verstoß gegen Treu und Glauben im Hinblick auf die Verjährung der klägerischen Ansprüche vorzuwerfen wäre. Sie hätte eine Erstattung der von der Klägerin aufgewandten Kosten aus eigener Machtvollkommenheit nicht vornehmen dürfen (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1999), so dass ihr nicht vorzuwerfen ist, dass sie die Frage der Erstattung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt hat. Sie hat die Beklagte auch nicht von einer gerichtlichen Geltendmachung ihres Anspruchs abgehalten.

Die Beklagte hat in ihrem Schreiben vom 17.10.2015 (Anlage K 10 = Bl. 27 d. A.) weder um Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gebeten, noch auf eine notfalls beabsichtigte gerichtliche Geltendmachung hingewiesen. Die Verwalterin hat mit Schreiben vom 23.10.2015 (Anlage K 11 = Bl. 28 d. A.) mitgeteilt, dass sie den Antrag erst auf der nächsten Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorlegen wird. Da eine außerordentliche Eigentümerversammlung gerade erst am 13.10.2015 stattgefunden hatte, wusste die Klägerin mithin, dass eine Bescheidung ihres Antrags erst im Jahre 2016 stattfinden würde und ihr muss auch bewusst gewesen sein, dass die Wohnungseigentümer ihren Antrag ggfs. ablehnen werden. Es ist kein Verhalten der Verwalterin ersichtlich, aus dem die Klägerin hätte schließen können, ihr Anspruch würde in jedem Fall und ohne gerichtliche Auseinandersetzung erfüllt.

Unklar ist auch, weshalb die Klägerin ihr Begehren nicht bereits früher vorgebracht hat, so dass auf der Eigentümerversammlung vom 13.10.2015 oder einer vorangegangenen ordentlichen Eigentümerversammlung darüber hätte beschlossen werden können. Die Klägerin wusste nach ihrem eigenen Vorbringen jedenfalls seit dem Schreiben der Verwalterin vom 03.12.2014 positiv, dass die Fenster auf Kosten der Gemeinschaft zu erneuern/instandzusetzen sind. Sofern die Klägerin zunächst eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über eine Verdinglichung der Gemeinschaftsordnung abwarten wollte, so führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung. Eine nachträgliche Eintragung der Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch hätte nicht zu einer rückwirkenden Änderung des gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssels geführt. Auch hätte die Klägerin einen Antrag auf Kostenerstattung vorsorglich auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 13.10.2015 setzen lassen können, für den dann eingetretenen Fall, dass die Wohnungseigentümer sich gegen eine Verdinglichung der Gemeinschaftsordnung entscheiden. Dass die Verwalterin dies abgelehnt hätte, ist nicht greifbar.

3. Der Antrag der Beklagten auf Zurückweisung der Streitverkündung im Wege des Zwischenstreits ist unzulässig. § 71 ZPO regelt das Zulassungsverfahren im Falle der Nebenintervention. Ein Streitverkündungsempfänger wird aber erst durch seinen Beitritt zum Nebenintervenienten, § 74 Abs. 1 ZPO. Im Streitfall sind die Streitverkündungsempfänger nicht beigetreten. Im Übrigen ist die Zulässigkeit der Streitverkündung grundsätzlich nicht im Erstprozess, in dem – so wie hier – der Streit verkündet wird, sondern erst im Folgeverfahren zwischen dem Streitverkünder und dem Streitverkündungsempfänger zu prüfen (std. Rspr. des BGH, vgl. nur BGH, Beschluss vom 19.09.2017 – XI ZB 13/14 -, abgedruckt u. a. in NJW 2017, 3718-3721; BGH, Beschluss vom 08.02.2011 – VI ZB 31/09 -, abgedruckt u. a. in BGHZ 188, 193-200).

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO.

2. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO bestehen nicht. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht; mit der vorliegenden Entscheidung weicht das Berufungsgericht nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung ab.

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