Vom Vermieter zum Mieter: Platz schaffen in Garage und Wohnung
In einer Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter in München geht es darum, wer das Recht hat, bestimmte Räumlichkeiten zu nutzen und wie. Die Parteien sind in einem Mietvertrag vom 23.04.2019 gebunden, wobei der Mietbeginn am 01.07.2019 festgelegt wurde. Trotzdem scheinen einige Aspekte der Vereinbarung nach wie vor Unstimmigkeiten aufzuwerfen.
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Übersicht
Uneinigkeit über Raumnutzung
Im Zentrum des Konflikts steht die Freiräumung bestimmter Mieträumlichkeiten. Das Urteil des Amtsgerichts München verlangt von der Beklagten, d.h. dem Vermieter, sämtliche Gegenstände aus der zum Haus gehörigen Garage zu entfernen. Dies unterstreicht den Mieteranspruch auf Nutzung der Garage ohne Einschränkung durch den Vermieter.
EinFall für das Amtsgericht München
Darüber hinaus ordnet das Urteil an, dass bestimmte Gegenstände aus dem von den Klägern, den Mietern, bewohnten Haus entfernt werden müssen. Dazu gehören ein Servierwagen, eine Stereoanlage und diverse andere Objekte. Ein weiterer Aspekt des Urteils betrifft die Widerklage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe einer Garage. Diese Widerklage wurde jedoch abgewiesen, was den Standpunkt der Mieter stärkt.
Eine Frage der Kosten
Die Kosten des Rechtsstreits werden zwischen den Parteien aufgeteilt, wobei der Großteil (82%) auf den Vermieter fällt. Darüber hinaus ist das Urteil vorläufig vollstreckbar, wobei jede Partei die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden kann.
Mieteransprüche durchgesetzt
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil vor allem die Rechte der Mieter bestätigt und stärkt. Sie können nun die volle Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten erwarten, ohne dass der Vermieter seine Gegenstände darin lagert. Der Vermieter muss nun die geforderten Gegenstände aus den Räumlichkeiten entfernen und die Mehrheit der Prozesskosten tragen.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 461 C 5739/20 – Urteil vom 07.01.2021
1. Die Beklagte wird verurteilt, die in der zum Haus …, …, gehörigen Einzelgarage befindlichen sämtlichen Gegenstände von dem von den Klägern bewohnten Grundstück zu entfernen.
2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, folgende Gegenstände aus dem von den Klägern bewohnten Haus …, zu entfernen:
a) den Servierwagen mit Glasplatte mit einer Höhe von 70 cm, einer Breite von 43 cm und einer Länge von 86 cm aus dem Wohnzimmer links neben dem Fernseher auf der Westseite des Wohnzimmers (Foto Anlage K3)
b) folgende sich im großen Einbauschrank des Wohnzimmers an der Ostseite des Wohnzimmers befindenden Gegenstände (Foto Anlage K4)
Stereoanlage Schneewitchensarg mit einer Länge von 65 cm, einer Höhe von 16 cm und einer Breite von 28 cm,
zuzüglich zwei Boxen mit jeweils einer Länge von 45 cm, einer Höhe von 25 cm und einer Breite von 23 cm
zuzüglich eines in Packpapier eingepackten Päckchens mit einer Länge von 30 cm, einer Breite von 17 cm und einer Höhe von 10 cm
zuzüglich einer orangegelben Kunststoffdose mit einer Länge von 25 cm, einer Breite von 13 cm und einer Höhe von 5 cm.
c) Stuhl mit Sitzfläche aus strohartigem Geflecht aus dem Keller im „Kellerzimmer mit Gartenausgang“, vom Kellerflur aus betrachtet der erste Raum links (Foto Anlage K5),
d) Kirschbaumstuhl mit Sitzfläche aus Wiener Geflecht aus dem im Keller im „Kellerzimmer mit Gartenausgang“ vom Kellerflur aus betrachtet, der erste Raum links (Foto Anlage K6),
e) den Glas-Vitrinenschrank Mahagoni antik, Louis XI, mit einer Höhe 135 cm, einer Breite 50 cm und einer Tiefe von 35 cm aus dem Keller im Raum „Bügel und Vorrat“, von der Kellertreppe aus betrachtet im 2. Raum links (Foto Anlage K8).
3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Widerklage wird abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 18 % und die Beklagte 82 % zu tragen.
6. Das Urteil ist aus Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Das Urteil ist aus Ziffer 2 vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.100,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Das Urteil ist aus Ziffer 5 vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung der jeweils anderen Parteien durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 2.622,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger verlangen als Wohnungsmieter von der Beklagten die Freiräumung von Mieträumlichkeiten, während die Beklagte Widerklage auf Räumung und Herausgabe einer Garage erhoben hat.
Mit Mietvertrag vom 23.04.2019 und Mietbeginn am 01.07.2019 mieteten die Kläger das streitgegenständliche Haus in der … in München von der Beklagten. Die Übergabe erfolgte bereits am 27.06.2019. Zuvor hatten die Beklagten das Haus am 08.04.2019 besichtigt.
Bei der Beschreibung der Mietsache in § 1 Abs. 1 des Mietvertrages (K3, Bl. 14) ist nicht angegeben, dass zum Mietobjekt auch eine Garage oder ein Stellplatz gehört.
Die Nettomiete beträgt monatlich 2.300,00 €. Hinzukommen 70,00 € Vorauszahlungen für Betriebskosten. Hinzukommt nach § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ferner 50,00 € für „Miete für Garage/Stellplatz“, wobei nach der Fußnote Nichtzutreffendes zu streichen ist. Eine Streichung ist aber nicht erfolgt.
§ 18 des Mietvertrages (K9, Bl. 18) enthält unter anderem folgende Regelungen:
„2. Das Haus wird möbliert vermietet, sämtliches Inventar steht im Eigentum der Vermieterin.
3. Nicht eingebaute Möbelstücke im Haus, die von den Mietern nicht benötigt werden, entfernt die Vermieterin nach Absprache.
Es sind dies insbesondere Möbelstücke in den Zimmern 1 und 3 des Grundrisses, die als Kinderzimmer genutzt werden sollen.
4. Die Einbauschränke in den Schlafzimmern, Wohnzimmern und Küche werden leer vermietet.“
Zum näheren Inhalt des Mietvertrages wird auf die Anlage K9 (Bl. 14) verwiesen.
Ab dem 06.07.2019 führten die Parteien Korrespondenz, in der die Kläger die Beklagte baten Gegenstände zu entfernen. Zum näheren Inhalt der Korrespondenz wird auf die Anlagen K10 (Bl. 22), K11, (Bl. 24), K12 (Bl. 28), B1 (Bl. 47), und K14 (Bl. 35) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 07.04.2020 (B1, Bl.) forderte die Beklagte die Kläger zur Herausgabe zur Garage aus.
Die Kläger tragen vor, den streitgegenständlichen Kirchbaustuhl (K6) und den streitgegenständlichen Stuhl mit Bastgeflecht (K5) hätten die Kläger bei der Besichtigung am 08.04.2019 nicht auf dem Grundstück gesehen.
Das Sideboard sei kein Einbaumöbel. Es sei freibeweglich. Es sei zu Beginn des Mietverhältnisses weder fest verankert noch verschraubt gewesen. Bei der Besichtigung am 08.04.2019 habe es sich nicht im Wohnzimmer befunden, sondern im Keller.
Der Glasvitrinenschrank habe am 08.04.2019 im Flur im Erdgeschoss gestanden.
Außer den zwei Einbauschränken habe sich am 08.04.2019 lediglich der Glasservierwagen (K3) im Wohnzimmer befunden. Die anderen Möbel, insbesondere der Esstisch mit Stühlen sowie die Couchgarnitur seien nach dem Besichtigungstermin erst wieder von den Vormietern eingebracht worden, die diese zum streitgegenständlichen Haus gehörenden Möbel zuvor ausgelagert gehabt hätten. Diesen Zustand des Wohnzimmers könne man auch aus dem Exposé (K27, Bl. 108) entnehmen.
Die Beklagte habe bisher kein Möbelstück aufgrund der Klausel des § 18 Nr. 3 des Mietvertrages entfernt.
Die Kläger hätten vielen Gegenstände und Möbel der Beklagte übernommen. Es seien sämtliche Einbaumöbel übernommen worden, ein französisches Canapé, eine französische Friseurkommode samt Hocker, drei rote Kunstlederstühle. Die Kläger nutzten ferner 2 Tische der Beklagten. Ein dritter Tisch stehe im Keller.
Die Kläger hätten die komplette Küche, das Schlafzimmer aus Kirschbaumholz komplett, 3 Tische, 21 Stühle, zwei Eckbänke, ein Schreibtisch, alle Kellermöbel übernommen.
Die Kläger hatten mit der Klageschrift zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die in der zum Haus … gehörigen Einzelgarage befindlichen sämtlichen Gegenstände gemäß beiliegenden Lichtbildern, Anlage K1 und K2, von dem von den Klägern bewohnten Grundstück zu entfernen, den Antrag aber mit Schriftsatz vom 15.09.2020 umgestellt.
Die Kläger haben zuletzt beantragt (Bl. 100, 2):
1. Die Beklagte wird verurteilt, die in der zum Haus …, …, gehörigen Einzelgarage befindlichen sämtlichen Gegenstände von dem von den Klägern bewohnten Grundstück zu entfernen.
2. Weiter wird die Beklagte verurteilt, folgende Gegenstände aus dem von den Klägern bewohnten Haus …, zu entfernen:
a) aus dem Wohnzimmer
– Lichtbild Servierwagen mit Glasplatte
Höhe 70 cm, Breite: 43 cm, Länge: 86 cm
Standort: im Wohnzimmer links neben Fernseher
– Anlage K3 –
– Lichtbild Stereoanlage Schneewitchensarg –
Länge 65 cm, Höhe: 16 cm, Breite: 28 cm
zuzüglich zwei Boxen mit jeweils folgenden Maßen:
Länge 45 cm, Höhe: 25 cm, Breite: 23 cm
zuzüglich eines in Packpapier eingepackten Päckchens
Länge 30 cm, Breite: 17 cm, Höhe: 10 cm
zuzüglich einer orangegelben Kunststoffdose
Länge: 25 cm, Breite: 13 cm, Höhe: 5 cm
Diese Gegenstände befinden sich im großen Einbauschrank des Wohnzimmers an der Ostseite des Wohnzimmers als Anlage K4
b) aus dem Keller
– Lichtbild Stuhl mit Sitzfläche aus strohartigem Geflecht
Standort: im Keller im „Kellerzimmer mit Gartenausgang“
vom Kellerflur aus betrachtet, der erste Raum links als Anlage K5
– Lichtbild Kirschbaumstuhl mit Sitzfläche aus Wiener Geflecht
Standort: im Keller im „Keilerzimmer mit Gartenausgang“
vom Kellerflur aus betrachtet, der erste Raum links als Anlage K6
– Lichtbild Großes Möbelstück/Sideboard aus Holz
Länge: 2,44 m; Breite 40 cm, Höhe: 70 cm,
Standort: Keller im Raum „Bügel und Vorrat“
von der Kellertreppe aus betrachtet, im 2. Raum links als Anlage K7
– Lichtbild Glas Vitrinenschrank Mahagoni antik, Louis XI
Höhe: 135 cm, Breite 50 cm, Tiefe: 35 cm;
Standort: Keller im Raum „Bügel und Vorrat“
von der Kellertreppe aus betrachtet, im 2. Raum links als Anlage K8
3. Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Beklagte hat beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte hat zudem Widerklage erhoben und beantragt: Die Kläger und Widerbeklagten werden verurteilt, die Garage auf dem Grundstück An der … mit Ausnahme der Gartengeräte und der Kiste hinten links zu räumen und an die Beklagte und Widerklägerin herauszugeben.
Die Beklagte trägt vor,
1. Die Kläger hätten nicht die Garage gemietet.
Nach dem Mietvertrag haben die Kläger eine Garage oder einen Stellplatz angemietet. Die Beklagte habe ein Bestimmungsrecht, ob sie den Klägern den Carport oder die abgeschlossene Garagen zur Verfügung stellt.
2. Unter § 18 Ziffer 3 sei ausdrücklich vereinbart worden, dass Möbelstücke im Haus nur nach Absprache mit der Vermieterin von ihr entfernt werden. Beide Seiten hätten also zustimmen müssen. Dies mache auch Sinn, da die Beklagte Platz für einzelne Gegenstände haben müsse. Die Kläger hätten ein möbliertes Haus angemietet.
Die Stereoanlage sei fest in den Schrank eingebaut. Sie könne nicht ohne Zerstörung entfernt werden. Das Päckchen und die orangegelbe Kunststoffdose gehörten zu der Stereoanlage und müssen im Einbauschrank des Wohnzimmers an der Ostseite verbleiben.
Das große Möbelstück/Sideboard aus Holz sei ein Einbaumöbel und verbleibe im Anwesen. Es gehöre zu den Einbaumöbeln. Es habe am Besichtigungstermin im Wohnzimmer gestanden.
Die Gegenstände auf der Anlage K1 und K2 gehörten fast vollständig den Klägern. Die Kläger seien nicht befugt, die Garagen zu nutzen. Die Garage dienen lediglich der Unterstellung eines Kraftfahrzeuges und nicht zur Lagerung von Gegenständen.
Die Klägerin repliziert, die Garage sei mitvermietet. Dies ergebe sich auch aus dem Exposé der Maklerin (K15, Bl. 59).
Die Auslegung der Klausel durch § 18 Nr. 3 des Mietvertrages durch die Beklagte sei unzutreffend. Die Klausel wäre sinnlos, wenn die Kläger ohne Zustimmung der Beklagten keine Möbelstücke entfernen dürften.
Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll der Verhandlung vom 07.08.2020 (Bl. 8) verwiesen.
Das Gericht hat Beweis durch Augenschein erhoben. Insoweit wird auf den Beweisbeschluss vom 09.09.2020 (Bl. 94) und das Protokoll vom Ortstermin vom 27.10.2020 (Bl. 118) verwiesen.
Mit Beschluss vom 30.10.2020 wurde mit Zustimmung der Parteien in das schriftliche Verfahren übergegangen. Als Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, wurde der 27.11.2020 bestimmt.
Entscheidungsgründe
Der Rechtsstreit ist zur Entscheidung reif. Eine weitere Beweisaufnahme war nicht erforderlich.
Der zulässigen Klage war stattzugeben, soweit sie begründet ist. Im übrigen war sie abzuweisen.
A. Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit einem Wohnraummietverhältnis über ein in München gelegenes Haus entspringt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.
B. Die Klage ist auch überwiegend begründet.
I. Die Kläger können von der Beklagten die Freiräumung der Garage von allen Gegenständen der Beklagten verlangen.
Denn die Kläger haben aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 S.1 BGB einen Anspruch auf Einräumung des ungestörten Besitzes an der Garage und an der Überlassung der Garage, weil die Garage mitvermietet ist.
Der Gegenstand des Mietvertrages und der Umfang der Mietsache ist durch Auslegung des Mietvertrages zu bestimmen, §§ 133, 157 BGB. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH vom 04.2015, VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177).
Nach § 4 Abs. 1 des Mietvertrages zahlen die Beklagten monatlich einen Betrag von 50,00 € für „Garage/Stellplatz“. Damit ist aber erkennbar die streitgegenständliche Garage gemeint, §§ 133, 157 BGB. Es wäre völlig überraschend und unplausibel, dass damit nicht die Garage gemeint ist, die auf dem Grundstück vorhanden ist. Damit kann auch nicht ein Stellplatz gemeint sein, der vor der Garage und vor der Wohnungseingangstür liegt. Dieser ist schon deshalb notwendig mitvermietet, weil die Kläger sonst gar keinen Zugang zum Haus hätten. Es ist auch nicht nachvollziehbar, dass die Garage der Beklagten vorbehalten sein soll, weil die Beklagte dann gar keinen Zugang zur Garage hätte, wenn etwa die Kläger auf der Fläche vor der Garage ein Fahrzeug parkten. Zudem kann grundsätzlich der Mieter erwarten, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB, dass er ungestörten Besitz an der Mietsache hat. Hätte aber die Beklagte sich die Garage vorbehalten, hätte dies geheißen, dass die Beklagte ständig das gemietete Grundstück betrifft. Damit mussten die Kläger keinesfalls rechnen.
Zu den Umständen, die in die Auslegung einzubeziehen sind, gehört auch die Anzeige der Maklerin (K15, Bl. 59), in der ausdrücklich eine Garage als Teil des Mietgegenstandes angegeben ist.
Es wäre abwegig, sollten die Kläger für den Raum vor der Hauseingangstür extra 50,00 € zahlen. Denn dieser Platz ist sowie schon von ihnen gemietet und offenkundig in der Nettogrundmiete enthalten.
Bei dieser Sachlage hätte ein Wille der Beklagten, sich die Garage vorzubehalten und von der Vermietung auszunehmen, ausdrücklich geäußert werden müssen. Dies ist aber nicht geschehen, so dass die Garage zweifelsfrei durch die Beklagte an die Kläger vermietet wurde.
Jedenfalls zu dem Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, befanden sich in der Garage nur noch Gegenstände der Beklagten, nicht mehr der Kläger. Die Kläger haben insoweit mit Schriftsatz vom 15.09.2020 (Bl. 100) vorgetragen, sie hätten nunmehr die Garage vollständig von ihren Gegenständen geräumt. Die Beklagtenpartei hat nicht substantiiert und konkret vorgetragen, welche Gegenstände der Kläger sich nun noch in der Garage befinden sollen, sondern dies nur pauschal bestritten. Dies genügt aber nicht, § 138 Abs. 3 und 4 ZPO.
Unerheblich ist der Einwand der Beklagten, es sei den Klägern nicht gestattet, in der Garage Gegenstände zu lagern, sondern diese dürfe nur zum Unterstellen von Fahrzeugen gebraucht werden. Denn dies berechtigt die Beklagte nicht, in der Garage Gegenstände zurückzulassen. Der Einwand der Beklagten ist zudem rechtsmißbräuchlich, § 242 BGB, weil sie selbst Gegenstände in der Garage lagern will.
II. Die Kläger können aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGB auch die Entfernung der übrigen Gegenstände mit Ausnahme des Sideboards verlangen.
Die Klauseln § 18 Nr. 2, 3 und 4 des Mietvertrages sind gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, dass sie die Interessen beider Parteien verständig würdigen. Die Klausel § 18 Nr. 3 des Mietvertrages darf dabei nicht so ausgelegt werden, dass die Beklagte nur Gegenstände entfernen muss, wenn sie damit einverstanden ist, weil damit die Klausel ins Leere liefe. Sie darf aber auch nicht so verstanden werden, dass die Kläger die Entfernung aller Gegenstände verlangen können, weil dies in Widerspruch dazu stehen würden, dass die Kläger das Haus möbliert gemietet haben. Weiterhin ist bei verständiger Auslegung die Klausel so zu verstehen, dass sie nur Gegenstände im Hause lassen müssen, die sie auch selbst nutzen dürfen, denn die Mieter müssen nur vermietete Gegenstände im Hause dulden und gemietete Gegenstände dürfen die Mieter nutzen, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB.
Für die Auslegung kommt es im übrigen auf den Zustand bei der Besichtigung am 08.04.2019 an, nicht bei der Übergabe am 27.06.2019. Denn da der Mietvertrag am 22.04.2019 geschlossen wurde, sind die Vorstellungen der Parteien maßgeblich, die sie am 22.04.2019 hatten, nicht später.
Die Klagepartei hat substantiiert vorgetragen, ohne dass die Beklagtenpartei widersprochen hat, § 138 Abs. 3, 4 ZPO, dass die Kläger sämtliche Einbaumöbel übernommen haben, ein französisches Canapé, eine französische Friseurkommode samt Hocker, drei rote Kunstlederstühle, die komplette Küche, das Schlafzimmer aus Kirschbaumholz komplett, 3 Tische, 21 Stühle, zwei Eckbänke, ein Schreibtisch.
a) Damit können die Kläger verlangen, dass der Servierwagen mit Glasplatte entfernt wird. Es handelt sich um ein relativ kleines Möbelstück, dessen Entfernung die Kläger verlangen. Hätten sie darauf keinen Anspruch, würde die Klausel § 18 Nr. 3 des Mietvertrages vollkommen leer laufen, was nicht der Absicht der Parteien entsprochen haben kann.
b) Selbiges gilt für die beiden Stühle, da die Kläger unwidersprochen 21 Stühle der Beklagten im Haus lassen und nutzen wollen.
c) Die Kläger können die Entfernung der Stereoanlage Schneewitchensarg und des Zubehörs zur Stereoanlage verlangen.
Diese sind nicht vermietet, da die Kläger sie nicht benutzen dürfen. Dies haben beide Parteien übereinstimmend in der Verhandlung vom 07.08.2020 vorgetragen. Damit sind diese Gegenstände aber nicht mitvermietet und beeinträchtigen damit den Zustand der Mietsache. Zudem sind nach § 18 Nr. 4 des Mietvertrages die Einbauschränke im Wohnzimmer, wo sich die Stereoanlage befindet, leer vermietet. Beim Ortstermin am 27.10.2020 konnte der Richter die Stereoanlage ohne weiteres aus dem Schrankfach entnehmen. Dies muss auch sonst ohne weiteres möglich sein, da nach der Verkehrsanschauung eine Stereoanlage grundsätzlich unabhängig von einem Schrank gekauft und genutzt und aus- und eingebaut wird.
d) Auch die Entfernung des Glasvitrinenschrankes können die Kläger verlangen. Es handelt sich um ein relatives kleines Möbelstück, kein Einbaumöbel, die Kläger haben bereits viele Möbelstücke der Beklagten übernommen. Das Stück passt auch nach seiner Art, kein reines Nutzmöbel zu sein, sondern ein antikes wertvolles Möbelstück, eher in den Haushalt der Beklagten als in der Kläger mit zwei kleinen Kindern.
e) Die Kläger haben aber keinen Anspruch auf Entfernung des Sideboards, so dass die Klage insoweit im übrigen abzuweisen war.
Eine Auslegung des Mietvertrages ergibt, dass die Kläger das Sideboard behalten müssen.
Es gehört augenscheinlich zum im Wohnzimmer verbliebenen Schrank. Es war nach Klägervortrag am 08.04.2019 im Keller. Es ist ein Großmöbel, das, für die Kläger erkennbar, der Beklagten erhebliche Mühe machen würde, zu transportieren und zu lagern. Auf der anderen Seite ist nicht erkennbar, dass die Kläger es nicht im Keller sinnvoll als Möbel nutzen können, um darin und darauf Gegenstände abzustellen und zu lagern.
C. Die Widerklage der Beklagte war abzuweisen.
Denn aus den oben dargelegten Gründen hat die Beklagte die streitgegenständliche Garage an die Kläger vermietet und schuldet selbst den Klägern nach § 535 Abs. 1 BGB die Einräumung des ungestörten Besitzes an der Garage.
D. Der Streitwert war aus der Summe der Anträge aus Klage und Widerklage festzusetzen.
Den Streitwert des Antrages 1 bemisst das Gericht mit der Jahresmiete für die Garage (50,00 € x 12), § 41 Abs. 1 GKG, also mit 600,00 €.
Den Antrag 2 bemisst das Gericht mit einer angemessenen Jahresminderung von 5 %, § 41 Abs. 5 GKG, mithin mit 1.422,00 € (2.370,00 € /100 x 5 x 12).
Den Widerklageantrag bemisst das Gericht ebenfalls nach dem Räumungsrechtsstreitwert, wobei der Widerklageantrag mit dem Klageantrag 1 wirtschaftlich nicht identisch ist.
E. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Das Gericht bewertet das Teilunterliegen der Kläger im Antrag 2 wegen der Größe des Sideboards mit einem Drittel, also mit 474,00 €. Die Kläger sind damit mit 474,00 € zu einem Gesamtstreitwert von 2.622,00 € unterlegen, also mit 18 %.
F. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708, 711 ZPO.
