Rechtsstreit um Wasserschaden: Mieter oder Vermieter – Wer trägt die Kosten?
In einem jüngst veröffentlichten Urteil des AG Charlottenburg (Az.: 206 C 256/22) vom 17.01.2023 wurde ein Fall verhandelt, der viele Mieter und Vermieter gleichermaßen interessieren dürfte: Wer trägt die Kosten für einen Wasserschaden, der durch vom Mieter vorgenommene Umbaumaßnahmen entstanden ist?
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Mieter, die freiwillige Umbauten in ihrer Mietwohnung vornehmen, sind für die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Einbauten verantwortlich, auch wenn der Vermieter zuvor zugestimmt hat.
- Das AG Charlottenburg (Az.: 206 C 256/22) verhandelte einen Fall am 17.01.2023 über einen Wasserschaden in einer Wohnung.
- Der Mieter hatte 1994 mit Zustimmung des Vermieters Umbaumaßnahmen vorgenommen, darunter die Installation einer Dusche.
- 2019 entstand ein Wasserschaden durch diese Dusche, der eine darunterliegende Wohnung beschädigte.
- Der Vermieter argumentierte, dass die Gebäudeversicherung nicht für Schäden aufkommt, die durch vom Mieter selbst vorgenommene Ein- und Umbauten entstanden sind.
- Der Mieter ließ die Sanierung der Dusche durch Fachunternehmen durchführen und forderte den Vermieter zur Zahlung von 4.430,47 € auf.
- Das Gericht entschied, dass der Mieter keinen Anspruch auf Schadens- oder Aufwendungsersatz hat.
- Einbauten, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter freiwillig ausführt, gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters.
- Das Urteil betont die Wichtigkeit für Mieter, klare Vereinbarungen mit dem Vermieter zu treffen, bevor sie Umbauten vornehmen.
Übersicht
Die Hintergrundgeschichte des Streits
Im Kern des Falles stand ein Mieter, der 1994 eine 4,5-Zimmerwohnung in Berlin mietete und mit Zustimmung des Vermieters erhebliche Umbaumaßnahmen vornahm. Hierbei wurde unter anderem das Badezimmer vergrößert und eine Dusche im ehemaligen Flurbereich installiert. 25 Jahre später, im Dezember 2019, kam es zu einem Wasserschaden, der von dieser Dusche ausging und die darunterliegende Wohnung beschädigte.
Die Rechtsfrage: Verpflichtung des Vermieters zur Kostenübernahme
Das rechtliche Problem lag in der Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, die Kosten für die Sanierung der Dusche zu tragen. Der Mieter berief sich auf ein Urteil des BGH, wonach der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss. Der Vermieter hingegen argumentierte, dass er keine Instandhaltungspflicht für durch den Mieter freiwillig durchgeführte Einbauarbeiten habe.
Das Urteil und seine Bedeutung
Das Gericht entschied, dass der Mieter keinen Anspruch auf Schadens- oder Aufwendungsersatz hat. Es wurde festgestellt, dass der Vermieter grundsätzlich zwar die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache hat, jedoch nicht für Installationen und Einbauten, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter freiwillig ausführt. Solche vom Mieter vorgenommenen Einbauten gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters. Daher obliegt dem Mieter auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der von ihm eingebauten Einrichtung.
Das Urteil macht deutlich, dass Mieter, die freiwillige Umbauten in ihrer Mietwohnung vornehmen, auch die Verantwortung für diese tragen. Es unterstreicht die Wichtigkeit, vor solchen Maßnahmen klare Vereinbarungen mit dem Vermieter zu treffen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Die Konsequenzen und der Ausblick
Abschließend wurde der Kläger dazu verpflichtet, die gesamten Kosten der Instandsetzungsarbeiten selbst zu tragen, und der Zinsanspruch wurde mangels Hauptforderung abgelehnt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei der Kläger die Möglichkeit hat, die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abzuwenden.
✔ Begriffe kurz erklärt
Mieterpflicht zur Instandhaltung
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Instandhaltungspflicht. Das bedeutet, dass er dafür verantwortlich ist, das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings kann diese Pflicht durch eine Vereinbarung oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) auf den Mieter übertragen werden. Es ist jedoch zu beachten, dass normale Abnutzungsspuren der Wohnung bereits mit der Miete abgegolten sind und nicht zusätzlich vom Mieter getragen werden müssen. Während der Vermieter in der Regel für größere Instandhaltungsmaßnahmen zuständig ist, obliegt die Wartung, insbesondere von in der Wohnung befindlichen Geräten und Leitungsanlagen, den Mietern. Hierzu zählen Maßnahmen, die den funktionsfähigen Zustand dieser Gegenstände aufrechterhalten, wie regelmäßige Service-, Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Mietrecht: Der Hauptfokus des Falles liegt auf den Pflichten des Vermieters und des Mieters im Zusammenhang mit Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Es geht um die Frage, wer für die Reparaturkosten aufkommen muss, wenn der Mieter freiwillige Einbauten in der Wohnung vornimmt.
- BGB § 535 (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags): Dieser Paragraph regelt die Pflichten des Vermieters, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
- BGB § 536a (Ersatzpflicht des Vermieters und des Mieters): Dieser Paragraph behandelt die Schadens- und Aufwendungsersatzpflicht des Vermieters bei Mängeln der Mietsache.
- Versicherungsrecht: Es wird diskutiert, ob die Gebäudeversicherung des Vermieters für Schäden aufkommen muss, die durch vom Mieter vorgenommene Ein-und Umbauten verursacht wurden.
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Das vorliegende Urteil
AG Charlottenburg – Az.: 206 C 256/22 – Urteil vom 17.01.2023
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist aufgrund Mietvertrages vom 16.08.1994 Mieter eine 4,5-Zimmerwohnung im Hause … Straße … Berlin, deren Vermieter der Beklagte ist.
Der Kläger nahm 1994/1995 mit Zustimmung des Beklagten erhebliche Umbaumaßnahmen in der Wohnung vor, in deren Rahmen unter anderem das Badezimmer vergrößert und im ehemaligen Flurbereich eine Dusche installiert wurde.
Im Dezember 2019 kam es zu einem von der Dusche ausgehenden Wasserschaden in der unter der Wohnung des Klägers gelegenen Wohnung.
Die Hausverwaltung ließ den Wasserschaden am 12.12.2019 durch das Ingenieurbüro … begutachten. Auf den Untersuchungsbericht wird Bezug genommen (Bl. I/80 bis 90 d.A.). Der Gutachter sprach darin Maßnahmeempfehlungen aus.
Der Kläger wandte sich wegen der Regulierung des Schadens an den Beklagten. Dieser ließ per E-Mail vom 03.01.2020 (Bl. 30 d.A.) mitteilen, dass die Gebäudeversicherung für das Beheben von Schäden, die durch von Mietern selbst vorgenommen Ein- und Umbauten verursacht worden seien, nicht zuständig sei; eine Sanierung des nicht fachgerecht eingebauten Bades zu Lasten der Gebäudeversicherung sei ausgeschlossen.
Der Kläger ließ die Sanierung der Dusche daraufhin durch Fachunternehmen durchführen. Das Unternehmen … stellte ihm für die Anfertigung einer Sitzbankfläche aus Marmor 367,92 € und für die Lieferung von Glasmosaik unter dem 09.03.2020 523,37 € in Rechnung (31 bis 34 d.A.). Die Glaserei … stellte dem Kläger für die Demontage der Duschabtrennung, deren Säuberung und erneute Montage nach Durchführung der Fliesenarbeiten unter dem 28.04.2020 900,00 € in Rechnung (Bl. 35 d.A.) und der Fliesenlegerbetrieb … für den Rück- und Neubau der Dusche unter dem 12.05.2020 2.639,18 € (Bl. 36, 37 d.A.).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 15.06.2022 (Bl. 39 bis 41 d.A.) ließ der Kläger den Beklagten zur Zahlung von 4.430,47 € bis zum 24.06.2022 auffordern.
Der Kläger ist der Auffassung, der Beklagte habe die für die Sanierung der Dusche entstandenen Kosten nach dem Urteil des BGH vom 19.11.2014 (VIII ZR 191/13) zu erstatten. Der Vermieter müsse die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Wenn der Mieter den schaden selbst schuldhaft verursacht habe, entfalle diese Pflicht zwar grundsätzlich, nicht aber, wenn eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung bestehe, deren Kosten – wie hier – auf den Mieter ungelegt worden seien. In diesem Fall sei der Vermieter verpflichtet, die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. Zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung gehöre, dass diese über ein nutzbares Badezimmer verfüge. Daher sei auch das von ihm, dem Kläger, versetzte Badezimmer als solches zu erhalten. Bei der Dusche handele es sich um einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes.
Der Kläger behauptet, sämtliche Rechnungen seien von ihm bezahlt worden. Sowohl die ursprünglichen Umbauarbeiten als auch die Instandsetzungsarbeiten seien sach- und fachgerecht ausgeführt worden. Dass 25 Jahre später ein Schaden aufgetreten sei, lasse nicht darauf schließen, dass der Einbau von Anfang an mangelhaft gewesen sei; vielmehr könne es sich angesichts des Zeitablaufs auch um einen reinen Verschleißschaden handeln.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 4.430,47 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.06.2022 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte und die Streithelferin sind der Auffassung, es fehle bereits an einer Instandsetzungspflicht auf Vermieterseite. Allein eine etwaige Eigentümerstellung an den Einbauten begründe keine Instandsetzungspflicht. Diese würden nicht zum vertraglich geschuldeten Umfang gehören. Den Vermieter treffe keine Instandhaltungspflicht für durch den Mieter freiwillig ausgeführte Einbauarbeiten (vgl. LG Kiel, Urteil vom 17.04.2003, 1 S 180/02, juris).
Selbst wenn ein Anspruch bestünde, sei klar gewesen, dass er, der Beklagte, kein Kostenrisiko übernehmen wolle und somit weder seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, noch sich selbst an den Kosten beteiligen werde. Der Beklagte nimmt insoweit Bezug auf eine Äußerung des hiesigen Klägers in einem Vorprozess (237 C 102/20) gemäß Seite 6 des Protokolls vom 23.11.2020 (Bl. Ii/61 d.A.).
Der Beklagte bestreitet, dass die behaupteten Kosten in Höhe von 4.430,47 € tatsächlich entstanden und von dem Kläger gezahlt worden seien. Des Weiteren bestreitet er, dass die verbauten Elemente in Art und Güte den entfernten Elementen entsprechen würden und dass die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt worden seien. Es sei nicht ersichtlich, ob zunächst die erforderlichen Trocknungsarbeiten durchgeführt oder eine der Maßnahmenempfehlungen des Dipl.-Ing. … umgesetzt worden seien.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 3. Fall oder auf Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 Ziffer 1 3. BGB in Höhe von 4.430,47 €.
Sowohl der Schadensersatz- als auch der Aufwendungsersatzanspruch setzen voraus, dass der Beklagte zur Instandsetzung der Dusche verpflichtet war und sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befand.
Vorliegend scheitert der Anspruch bereits an einer fehlenden Instandsetzungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Zutreffend ist zwar, dass grundsätzlich dem Vermieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache obliegt. Etwas anderes gilt allerdings für Installationen und Einbauten, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter freiwillig ausführt. Derartige vom Mieter vorgenommene Einbauten und Einrichtungen gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters. Vielmehr ist Rechtsfolge des freiwilligen Einbaus, dass den Mieter bei Fehlen einer anderweitigen Vereinbarung auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der von ihm eingebauten Einrichtung trifft (LG Kiel, Urteil vom 17. April 2003 – 1 S 180/02 –, Rn. 10, juris). Für die Frage nach der Verantwortlichkeit ist es unerheblich, ob die Einbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2021, Rn. 444 zu § 535 BGB). Auch die Zustimmung des Vermieters zur Mietermodernisierung lässt nicht darauf schließen, dass er die Unterhaltungskosten für diese Maßnahme übernehmen will (Schmidt-Futterer, a.a.O.).
Dieses Ergebnis erscheint bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise auch interessengerecht. Denn bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB sind Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, es sei denn, Vermieter und Mieter haben etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hat die vom Mieter verauslagten Kosten erstattet (Rechtsentscheid des BayOblg vom 24.06.1981, Allg Reg 41/81, juris). Eine Vereinbarung, wonach der Beklagte die Instandhaltungspflicht übernommen hat, hat der Kläger nicht behauptet.
Da es bereits an einer Instandsetzungsverpflichtung des Beklagten im Sinne von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB fehlt, kommt es weder darauf an, ob der Schaden schuldhaft durch den Kläger verursacht wurde, noch darauf, ob der Beklagte (im Falle einer – hier fehlenden – Instandhaltungspflicht) seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müsste; das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.11.2014, VIII ZR 191/13 (juris) ist daher schon vom Ansatz her nicht einschlägig.
Im Ergebnis hat mithin der Kläger die gesamten Kosten der im Jahr 2020 erforderlich gewordenen Instandsetzungsarbeiten selbst zu tragen.
Mangels Hauptforderung entfällt auch der Zinsanspruch.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
