Mietvertragliche Indexklausel: Unwirksamkeit und ihre Konsequenzen
In einem aktuellen Fall, der vor dem Amtsgericht Hannover verhandelt wurde, ging es um die Folgen einer unwirksamen Indexklausel im Mietvertrag. Das Hauptproblem dieses Falles lag in der Frage, ob und inwieweit eine Mieterhöhung aufgrund dieser unwirksamen Klausel zulässig ist.
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Übersicht
Die strittige Indexklausel
Zwischen den beiden Parteien, Klägerin und Beklagtem, besteht ein Mietverhältnis, das seit dem 31.01.2018 andauert. Im Mietvertrag wurde eine sogenannte „Indexklausel“ vereinbart. Diese Klausel legt fest, dass die Nettokaltmiete in der Zukunft durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Wenn der Index um mehr als 5 Prozent steigt, sollte sich auch der Mietzins entsprechend erhöhen.
Mieterhöhung und die Reaktion des Mieters
Die Klägerin forderte mit einem Schreiben vom 24.01.2022 eine Mieterhöhung, die sich auf den qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 2021 stützte. Der Beklagte verweigerte jedoch die Zustimmung zu dieser Erhöhung.
Die Unwirksamkeit der Indexklausel
Das Gericht stellte fest, dass die im Mietvertrag vereinbarte Indexklausel unwirksam ist. Der Grund dafür ist, dass die Klausel nur eine Erhöhung, aber keine Reduzierung des Mietzinses vorsieht. Dies benachteiligt den Mieter unangemessen. Daher ist die Klägerin grundsätzlich berechtigt, eine Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.
Formelle Mängel des Erhöhungsverlangens
Obwohl die Indexklausel unwirksam ist, war das Erhöhungsverlangen der Klägerin formell unwirksam. Das Gericht argumentierte, dass der Mieter in der Lage sein muss, das Erhöhungsverlangen zu überprüfen. In diesem Fall fehlte ein Hinweis darauf, bis zu welcher Höhe die unwirksame Indexklausel eine Mieterhöhung zugelassen hätte. Dieser Mangel führte zur formellen Unwirksamkeit des Zustimmungsverlangens.
Das Urteil und seine Begründung
Das Gericht entschied, dass die Klage unbegründet ist. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Klägerin auferlegt. Das Urteil basiert auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen, insbesondere auf den §§ 558, 558 a BGB und § 307 BGB.
Das vorliegende Urteil
AG Hannover – Az.: 443 C 4261/22 – Urteil vom 21.02.2023
In dem Rechtsstreit wegen Zustimmung zur Mieterhöhung hat das Amtsgericht Hannover – Abt. 443 – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30.01.2023 für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis vom 31.01.2018. Der monatliche Mietzins beträgt seit Beginn des Mietverhältnisses 1.615,00 Euro.
In § 8 des Mietvertrages ist folgende „Indexklausel“ vereinbart:
„1. Die in § 2 vereinbarte Nettokaltmiete wird in der Zukunft durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt. Die Parteien vereinbaren insoweit gem. § 557b BGB für die Mieterhöhung eine Indexmietvereinbarung.
2. Ist seit der letzten Änderung der Nettokaltmiete mindestens 1 Jahr vergangen und ist der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr derzeit 2010 = 100) der letzten Änderung der Nettokaltmiete um mehr als 5 Prozent gestiegen, so verändert sich der Mietzins in dem gleichen prozentualen Verhältnis.
Der Vermieter teilt dem Mieter Änderungen in Textform mit. Die geänderte Nettokaltmiete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Änderungserklärung zu entrichten.“
Mit Schreiben vom 24.01.2022 hat die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 1.804,03 Euro bis zum 31.03.2022 begehrt. Zur Begründung hat sie sich auf den qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 2021 bezogen (vgl. BI. 6 ff. d. A.). Der Beklagte hat die Zustimmung nicht erteilt.
Die Klägerin behauptet, die streitgegenständliche Wohnung sei 2010 bezugsfertig geworden. Weiter meint sie, aufgrund der Unwirksamkeit der Indexklausel sei sie berechtigt, den monatlichen Mietzins bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Eine Deckelung der Erhöhung bis zum Betrag der Indexerhöhung komme nicht in Betracht und sei allenfalls materiell-rechtlich zu berücksichtigen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung für die Wohnung 30171 Hannover ### zum 01.04.2022 auf 1.804,03 Euro netto zzgl. derzeitiger Vorauszahlungen für die Betriebskosten in Höhe von 243,00 Euro, mithin insgesamt 2.047,03 Euro brutto zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, das Erhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil die Klägerin sich nicht auf die Unwirksamkeit der Indexklausel berufen dürfe. Der Beklagte bestreitet das Baujahr und die Größe der Wohnung.
Wegen des weiteren Parteivortrages im Einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 1.804,03 Euro aus § 558 BGB.
Das Schreiben der Klägerin vom 24.01.2022 ist formell unwirksam. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB muss das Erhöhungsverlangen in schriftlicher Form verfasst sein. Es muss neben Absender, Adressat und Zeitpunkt der Erhöhung auch die Höhe der begehrten Miete betragsmäßig bezeichnen und gemäß § 558 a Abs. 2 BGB begründet werden. Durch dieses Begründungserfordernis soll es dem Mieter ermöglicht werden, das Erhöhungsverlangen zu überprüfen. Dabei muss der Mieter anhand der mitgeteilten Daten erkennen können, ob die Erhöhung der Miete gerechtfertigt ist.
Die Klägerin hat ihr Erhöhungsverlangen vom 24.01.2022 unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover 2021 begründet. Dazu war sie grundsätzlich berechtigt, denn die in § 8 des Mietvertrages vereinbarte Indexklausel ist unwirksam. Die Klausel sieht nur eine Erhöhung des Mietzinses vor, eine Reduzierung demgegenüber nicht. Durch diese Einseitigkeitsklausel wird der Beklagte als Mieter unangemessen benachteiligt gemäß § 307 BGB, denn es handelt sich bei der Vereinbarung um eine von der Klägerin verwendete AGB-Klausel.
Aufgrund der Unwirksamkeit der Indexklausel ist die Klägerin grundsätzlich berechtigt, eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB zu verlangen. Die dafür notwendigen Angaben enthält das Erhöhungsverlangen vom 24.01.2022. Es kann dahinstehen, ob die Klägerin das Baujahr und die Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung zutreffend angegeben hat.
In dem Erhöhungsverlangen fehlt nämlich ein Hinweis darauf, bis zu welcher Höhe die – unwirksame – Indexklausel eine Mieterhöhung zugelassen hätte. Dafür hätte die Klägerin dem Beklagten mitteilen müssen, inwieweit der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Basisjahr 2010 gestiegen ist und welcher Erhöhungsbetrag bzw. welcher erhöhte Mietzins sich danach berechnet hätte.
Diese Angaben sind im vorliegenden Fall für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens erforderlich, denn der Beklagte kann ansonsten die ermittelte und von ihm verlangte Mieterhöhung nicht nachvollziehen.
Die Deckelung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die aufgrund der Indexvereinbarung mögliche Mieterhöhung ergibt sich aus Treu und Glauben gemäß § 240 BGB, denn der Verwender einer unwirksamen AGB-Klausel darf aus der Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen. Er genießt keinen Vertrauensschutz und muss eine Verschlechterung seiner Rechtstellung hinnehmen, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dient die Inhaltskontrolle von Formularklauseln ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders und der Verwender darf sich nicht auf die Unwirksamkeit berufen.
Insofern führt die Unwirksamkeit der Indexklausel dazu, dass die Klägerin ihr Erhöhungsverlangen zwar unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Landeshauptstadt Hannover begründen kann, sie aber gleichzeitig darlegen muss, welche Erhöhung nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes möglich gewesen wäre. Der Mieter kann darauf vertrauen, dass der vertraglich vereinbarte Mietzins sich nicht weiter erhöht als nach diesem Index möglich. Diese fehlende Begründung führt gemäß § 558 a BGB bereits zur formellen Unwirksamkeit des Zustimmungsverlangens, denn dieses muss sämtliche Erwägungen zur Erhöhung des Mietzinses in Schriftform enthalten. Die Klage war abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Klägerin brauchte auf den Schriftsatz des Beklagten vom 25.01.2023 keine Frist zur Stellungnahme gewährt zu werden. Auf die dortigen Ausführungen des Beklagten kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreites nicht an.
