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Mietminderung wegen Mietflächenabweichung und Feuchtigkeitsschaden

LG Berlin, Az.: 65 S 524/13, Urteil vom 23.05.2014

1. Unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 19.11.2013 – 14 C 109/13 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 676,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 576,84 € sei dem 26.07.2013 sowie aus weiteren 100,00 € sei dem 01.11.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 80 % und die Beklagte 20% zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Mietminderung wegen Mietflächenabweichung und Feuchtigkeitsschaden
Symbolfoto: Von Aleksandr Veremeev /Shutterstock.com

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313aAbs. 1, 540 Abs. 2,544  ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

 

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529,546 ZPO.

1) Keinen Erfolg hat die Berufung hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß §§ 812Abs. 1 i.V.m. § 536 BGB aufgrund einer geringeren als der vereinbarten Wohnungsgröße. Denn eine solche zur Minderung berechtigende nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung liegt nicht vor. Erforderlich hierfür wäre, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche erheblich abweicht. Dies ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03 – zitiert nach juris) dann der Fall, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt.

Eine Abweichung von mehr als 10% kann hier aber nicht festgestellt werden. Zutreffend hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass sich auch nach den von der Klägerin vorgelegten Berechnungen aufgrund der gebotenen vollständigen Anrechnung der Räume im Souterrain eine Fläche von 62,672 qm ergibt. Die Grundfläche des als Hobbyraum bezeichneten Raumes im Souterrain, der sowohl über zwei Isolierglasfenster belichtet wird und auch mit zwei Plattenheizkörpern beheizt wird, war vollständig bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen. Auch bei den anderen Souterrainräumen handelt es sich auch nicht um Zubehör- oder Kellerräume im Sinne von § 2 Abs. 3 Wohnflächenverordnung. Auch diese waren vollständig anzurechnen, da eine nur teilweise Berücksichtigung nach § 4 Wohnflächenverordnung nicht in Frage kam. Selbst wenn die Grundfläche der Terrasse nur entsprechend dem Regelfall nach § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung mit einem Viertel angerechnet würde, ergäbe sich dennoch eine tatsächliche Wohnfläche von ca. 60,685 qm, die die vereinbarte Wohnfläche von 66,9 qm um weniger als 10 % unterschreitet und somit die Erheblichkeitsgrenze nicht erreicht.

2) Teilweise Erfolg hat die Berufung, soweit die Klägerin einen höheren Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von ihr geleisteten Mietsicherheit gegen die Beklagte verfolgt. Der Klägerin steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 635,95 € zu. Unstreitig belief sich der Betrag der Mietsicherheit einschließlich Zinsen auf 850,92 €.

Eine wirksame Aufrechnung konnte die Beklagte wegen teilweise nicht gezahlter Mieten für die Monate August bis November 2012 nur in Höhe von 206,00 € und des teilweise nicht gezahlten Nachzahlungsbetrages von 8,97 € für die Nebenkostenabrechnung 2011 erklären.

Denn die Miete war in den Monaten von August bis November 2012 um 15 % wegen Schimmelbefalls im Schlafraum im Souterrain der Wohnung gemindert. Der Schimmelbefall über den Fußbodensockelleisten des Schlafraumes ist unstreitig und in der von der Beklagten eingereichten privatgutachterlichen Stellungnahme beschrieben (Bl. 45 d.A.). Ebenfalls unstreitig ist zwischen den Parteien, dass es im Jahre 2011 zu Feuchtigkeitsschäden kam und die Beklagte diese durch Fachfirmen sanieren ließ. Insoweit oblag der Beklagten der Beweis für den Erfolg der Mängelbeseitigungsmaßnahmen bzw. dafür, dass die Ursache der Feuchtigkeit nicht auf einen Grund aus der Sphäre des Vermieters zurückzuführen ist. Doch selbst wenn zugunsten der Beklagten aufgrund des eingereichten Privatgutachtens unterstellt würde, dass keine Baumängel für die Feuchtigkeitsbildung ursächlich sind, war eine Minderung der Klägerin wegen des unstreitig bestehenden Mangels nicht ausgeschlossen. Denn das Auftreten des Feuchtigkeitsmangels geht zu Lasten des Vermieters, wenn aufgrund der baulichen Situation ein besonderes Nutzerverhalten zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden erforderlich ist und der Mieter darauf nicht hingewiesen wurde. Hier ist nach den Ausführungen des Privatgutachters der Beklagten ein besonderes Nutzerverhalten zur Vermeidung der Entstehung von Feuchtigkeitsschäden erforderlich. Nach dessen Angaben, die sich die Beklagte zu eigen gemacht hat, ist die Tür in den Sommermonaten zwischen dem Wohn- und dem Schlafraum geschlossen zu halten und ein Luftentfeuchtungsgerät zu betreiben ist. Darauf ist die Beklagte jedoch unstreitig nicht hingewiesen worden. Der bloße Umstand, dass ein Luftentfeuchtungsgerät mitvermietet wurde, genügt dem nicht.

Da die Schimmelbildung nach den Angaben des Privatgutachters nicht auf die Nutzung als Schlafraum zurückzuführen ist, sondern auf das Unterlassen des Geschlossenhaltens der Tür zwischen Wohn- und Schlafraum, kann letztlich dahinstehen, ob die Klägerin den Raum als auch als Schlafraum nutzen durfte. Zwar ist dieser im Mietvertrag als Hobby-Raum bezeichnet. Andererseits ergab sich bei der Anmietung keine Einschränkung der diesbezüglichen Nutzbarkeit, da der Raum bereits von der Vormieterin als Schlafzimmer genutzt wurde, er über zwei Plattenheizkörper beheizbar und über zwei Isolierglasfenster belichtet und zu belüften war. Zudem berücksichtigte die Beklagten diesen Raum auch vollständig bei der Bemessung der vereinbarten Wohnfläche.

Entgegen der Ansicht der Klägerin war die Miete jedoch nicht um 25%, sondern nur um 15% gemindert. Diese Quote ergibt sich unter Berücksichtigung der Größe des Raumes von ca. 13 qm im Verhältnis zur gesamten Wohnung und dem Umfang der eingetretenen Beeinträchtigung.

Das Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit in Höhe von 100,00 € für mögliche Nebenkostennachforderungen ist mit Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 entfallen.

Allerdings konnte die Beklagte gegenüber dem Rückzahlungsanspruch nicht mit dem von ihr berechneten Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2012 in Höhe von 270,27 € aufrechnen. Ein solcher Nachzahlungsanspruch steht der Klägerin aufgrund der erstellten Abrechnung nicht zu. Denn insoweit hat die Klägerin rechtzeitig innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB geltend gemacht, dass der verwendete Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen vertragswidrig und daher fehlerhaft ist. Ohne Erfolg macht insoweit die Beklagte geltend, dass auch in den vorausgegangenen Abrechnungen ebenfalls nach Miteigentumsanteilen abgerechnet wurde. Denn auch wenn in vorangegangenen Abrechnungen ein falscher Verteilungsschlüssel verwendet und nicht beanstandet wurde, folgt daraus keine Bindung für nachfolgende Abrechnungen. Grundsätzlich sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche abzurechnen, § 556a Abs. 1 BGB. Eine davon abweichende Regelung haben die Parteien auch nicht in § 5 des Mietvertrages getroffen, da auch dort festgehalten ist, dass die Betriebskosten nach der Wohnfläche berechnet und nach diesem Abrechnungsschlüssel umgelegt werden.

Keinen Erfolg hat die Berufung der Klägerin, soweit sie Wertersatz für die von ihr eingebrachte Einbauküche von der Beklagten verlangt. Denn insoweit wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass die Klägerin die mitvermietete Einbauküche, die ihr nicht gefiel, durch ein andere Küche ersetzen konnte, die nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleiben sollte. Zudem wurde auch ein Mietnachlass von 10,00 € monatlich vereinbart. Nicht vereinbart wurde, dass die Beklagte der Klägerin bei Auszug einen noch nicht durch den Mietnachlass abgegoltenen Restwert der Küche ersetzt. Eine solche Vereinbarung wäre jedoch für den Anspruch der Klägerin erforderlich gewesen. Dies gilt auch im Hinblick auf einen von der Klägerin geltend gemachten Schadenersatzanspruch, dessen Voraussetzungen zudem nicht hinreichend dargelegt wurden. So ist bereits nicht ersichtlich, dass sich die Beklagte mit der Mängelbeseitigung im Verzug befunden hätte, da der Mangel im Sommer 2012 aufgetreten sein soll und die Klägerin bereits im Juli 2012 kündigte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision ist gemäß § 543Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

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