Mietvertrag – Eintritt nach Tod des Lebensgefährten

Landesgericht Bamberg entscheidet über Anspruch auf Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach dem Tod der Mieterin

In einem aktuellen Urteil hatte das Amtsgericht Bamberg darüber zu entscheiden, ob ein Mann nach dem Tod seiner Lebensgefährtin, mit der er in einer Mietwohnung lebte, ein Anrecht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hatte.

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Die Vorgeschichte:

Der Mann war ursprünglich selbst Mieter einer Wohnung der jetzigen Klägerin. Aufgrund von Mietrückständen kündigte die Klägerin 1999 das Mietverhältnis fristlos und erwirkte eine Räumung der Wohnung sowie einen Vollstreckungsbescheid über offene Mietforderungen in Höhe von 13.654,95 DM gegen den Mann. Danach zog der Mann in die Mietwohnung seiner Lebensgefährtin in demselben Anwesen ein. Die Lebensgefährtin verstarb im Dezember 2017, woraufhin der Mann gegenüber der Klägerin erklärte, das Mietverhältnis fortsetzen zu wollen. Die Klägerin sprach daraufhin eine fristlose Kündigung aus mit der Begründung, zwischen den Lebensgefährten habe kein gemeinsamer Hausstand bestanden und zudem lägen in der Person des Mannes wichtige Gründe vor, die sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigten.

Die Klage:

Die Klägerin verlangte mit ihrer Klage die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie machte geltend, der Mann habe 2012 gegenüber einer Mitarbeiterin behauptet, dass er nur zu Besuch in der Wohnung sei. Die Voraussetzungen für einen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB lägen nicht vor. Zudem sei der Mann aufgrund der offenen Forderungen aus der Vergangenheit nicht zahlungsfähig, was einen wichtigen Grund für eine Kündigung darstelle.

Die Position des Beklagten:

Der Mann widersprach der Kündigung und beantragte Klageabweisung. Er behauptete, zunächst mit seinen Eltern in einer anderen Wohnung der Klägerin gelebt zu haben. Nach deren Tod sei er in die Wohnung seiner Lebensgefährtin gezogen und habe mit ihr einen gemeinsamen Hausstand geführt. Er sei dort seit 2012 gemeldet gewesen und habe seine schwer erkrankte Partnerin gepflegt.

Die Beweisaufnahme: Im Rahmen der Beweisaufnahme wurden mehrere Zeugen vernommen. Diese gingen zwar davon aus, dass der Mann in der Wohnung gelebt habe, da sie ihn dort wiederholt gesehen und gehört hatten. Allerdings gaben alle Zeugen auch Umstände an, die gegen ein dauerhaftes Wohnen des Mannes in der Wohnung sprachen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Gericht gab der Klage überwiegend statt. Es entschied, dass dem Mann kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zustehe. Zwar spreche die langjährige Meldedauer und die Zeugenaussagen für eine Haushaltsgemeinschaft. Jedoch reichten die Beweise nicht aus, um zweifelsfrei nachzuweisen, dass eine solche Haushaltsgemeinschaft tatsächlich bestanden habe und es sich nicht nur um Besuche des Mannes gehandelt habe. Insbesondere fehlten Nachweise für ein gemeinsames Wirtschaften, gemeinsame Alltagsbewältigung und Kostenübernahme. Vielmehr hätten der Mann und seine Lebensgefährtin die gemeinsame Haushaltsführung bis zu deren Tod verheimlicht. Der Begriff der Haushaltsgemeinschaft setze ein umfassenderes gemeinsames Wirken im Haushalt voraus als nur ein Wohnen in der Wohnung. Daher stehe dem Mann kein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu und die Klägerin könne Herausgabe der Wohnung verlangen. Lediglich der Räumungsanspruch wurde abgewiesen, da bei einem Herausgabeanspruch nach § 985 BGB eine Räumung nicht geschuldet sei. Dem Mann wurde eine Räumungsfrist bis Ende März gewährt.

Fazit:

Das Urteil verdeutlicht, dass für einen Anspruch auf Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach § 563 BGB der Nachweis eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Hausstands erforderlich ist. Allein die Meldedauer in der Wohnung genügt dafür nicht, vielmehr bedarf es einer umfassenden Gesamtschau und Beweiswürdigung. Zeigt sich, dass die Lebenspartner die gemeinsame Haushaltsführung bis zum Tod verheimlicht haben, ist dies ein starkes Indiz gegen das Bestehen einer Haushaltsgemeinschaft. In solchen Fällen kann der überlebende Partner das Mietverhältnis nicht fortsetzen, auch wenn er langjährig in der Wohnung gemeldet war. Das Urteil schafft Klarheit zu den Anforderungen an den Nachweis einer Haushaltsgemeinschaft in einem solchen Fall.

Das vorliegende Urteil

AG Bamberg – Az.: 0102 C 1109/18 – Endurteil vom 16.01.2019

Leitsatz:

Voraussetzung für § 563 BGB ist ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt, hierfür ist die Meldung beim Einwohnermeldeamt zwar ein Indiz, erforderlich ist aber eine umfassende Beweiswürdigung.

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 1. OG Mitte des Anwesens in … an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden, hinsichtlich der Hauptsache (Herausgabe) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € und hinsichtlich der Kosten in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.03.2019 gewährt.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 2.808,84 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Wohnung.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung 1. OG Mitte im Anwesen … in … welche sie mit Mietvertrag seit 01.07.1980 an J… K… und E… K… vermietete. Nach dem Tod des J… K… war E… K… alleinige Mieterin. Diese verstarb am 05.12.2017.

Am 19.12.2017 meldete der Beklagte Ansprüche auf Fortsetzung des Mietverhältnisses an. Dabei gab er an, seit längerem der Lebensgefährte der E… K… gewesen zu sein und mit dieser in der Wohnung gelebt zu haben. Bis 1999 hatte der Beklagte im selben Anwesen die Wohnung im 1. OG links bewohnt. Aufgrund von Mietrückständen machte die Klägerin gegen den Beklagten einen Räumungs-, Herausgabe- und Zahlungsanspruch im Klagewege geltend, welcher mit Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bamberg vom 22.09.1999 (Az. 3 C 1740/99) endete. Im Nachgang zur Räumung der Wohnung machte die Klägerin weitere 13.654,95 DM gegen den Beklagten geltend, welche mit Vollstreckungsbescheid vom 22.05.2000 tituliert wurden. Die Zustellung erfolgte an „W… S… E… K…“. Zahlungen hat der Beklagte hierauf seither nicht geleistet.

Mit Schreiben vom 18.01.2018 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass in seiner Person wichtige Gründe bestünden, die die Klägerin berechtigten, eine außerordentlich fristgebundene Kündigung nach § 563 BGB auszusprechen. Mit Rückschreiben vom 20.02.2018 widersprach der Beklagte der ausgesprochenen Kündigung. Zahlungen in Höhe des Mietzinses werden derzeit geleistet.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe im Jahre 2012 gegenüber einer Mitarbeiterin der Klägerin behauptet, dass er lediglich zu Besuch in der Wohnung sei. Die Voraussetzungen für einen Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 1 BGB lägen nicht vor. Zudem läge ein wichtiger Grund in der Person des Beklagten vor, der die Klägerin für den Fall, dass dieser in das Mietverhältnis eingetreten sei, zur Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB berechtige, da dieser nicht zahlungsfähig sei und aus der Vergangenheit noch erhebliche Forderungen der Klägerin gegenüber dem Beklagten bestünden.

Die Klägerin beantragt:

Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in 1. OG Mitte zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt Klageabweisung.

Der Beklagte behauptet, er habe zunächst gemeinsam mit seinen Eltern die Wohnung im Anwesen der Klägerin bewohnt. Nachdem diese verstorben seien, sei er deprimiert und nicht in der Lage gewesen, sich um die Räumung der elterlichen Wohnung zu kümmern. Anschließend sei er mit E… K… zusammengezogen und habe mit ihr einen gemeinsamen Hausstand geführt. Er sei in dieser Wohnung seit 2012 amtlich gemeldet gewesen und habe die E… K…, nachdem diese schwer erkrankt sei, in der Wohnung gepflegt. Nach dem Schreiben vom 19.03.2018 sei seitens der Klägerin keine Reaktion mehr erfolgt, so dass ein Fortsetzungswiderspruch der Klägerin nicht vorliege. Da zwischen dem Schreiben vom 19.03.2018 und dem Eingang der Klageschrift keinerlei Reaktion der Klägerin mehr erfolgt sei, habe der Beklagte davon ausgehen können, dass sich die Angelegenheit erledigt habe und das Mietverhältnis über den 30.04.2018 hinaus fortbestehe.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen L… T…, D… T… und E… W…. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Verfügung Blatt 57 d.A. verwiesen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Sitzungsprotokolle verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist überwiegend auch begründet.

I.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung gegen den Beklagten gemäß § 985 BGB.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung, der Beklagte ist Besitzer. Der Beklagte hat kein Recht zum Besitz, insbesondere ist der Beklagte nicht gemäß § 563 Abs. 1 S. 3 BGB in das zwischen der verstorbenen E… K… und der Klägerin bis zu deren Tod bestehende Mietverhältnis eingetreten.

Es ist dem insoweit beweisbelasteten Beklagten nicht gelungen nachzuweisen, dass er mit der verstorbenen Mieterin einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat. Der Beklagte selbst behauptet zwar, er habe mit E… K… in der Wohnung gelebt und diese während ihrer schweren Erkrankung gepflegt. Zudem wurde der Vollstreckungsbescheid vom 22.05.2000 adressiert an „W… S… E… K…“ zugestellt und der Beklagte ist ausweislich der Melderegisterauskunft vom 10.09.2018 seit. 12.10.2012 in der Wohnung gemeldet.

Die vernommenen Zeugen D… und L… T… sind zudem offensichtlich davon ausgegangen, dass der Beklagte in der Wohnung der E… K… gewohnt habe. Der Zeuge L… T… gab an, er vermute, dass der Beklagte in der Wohnung der Frau K… gewohnt habe. Er habe ihn öfters gesehen und gehört. Gesehen habe er ihn auf dem Balkon, wobei der Beklagte zurück in die Wohnung gegangen sei, wenn er bemerkt habe, dass er gesehen worden sei. In einem über mehrere Jahre gehenden Zeitraum habe er den Beklagten etwa 10-11 mal gesehen. Reden gehört habe er den Beklagten und E… K… etwa einmal im Monat. Als Grund dafür, weshalb er aufgrund der von ihm geschilderten Umstände davon ausgehe, dass der Beklagte selbst in der Wohnung wohnt und die verstorbene E… K… dort nicht lediglich besucht habe, gab der Zeuge an, dass der Beklagte die Wohnung nie verlassen hätte, wobei er nicht ausschließen konnte, dass dies möglicherweise auch einmal nicht mitbekommen haben könnte. Einkaufen gegangen sei die E… K… davon, dass diese später pflegebedürftig gewesen sei, habe er nichts mitbekommen.

Die Zeugin D… T… gab an, dass die ganze Nachbarschaft gewusst habe, dass der Beklagte bei Frau K… gewohnt habe. Der Beklagte sei auch in der Wohnung geblieben, wenn diese einkaufen gegangen sei, da sie ihn auch dann husten gehört habe, wenn sie zuvor Frau K mit einer Einkaufstasche habe gehen sehen. Die E… K… habe jedoch, wenn sie diese gebeten habe, dem Beklagten einen Gruß auszurichten, geantwortet, dass „ja, wenn er mal wieder zu Besuch ist“. Es sei in der Nachbarschaft auch erzählt worden, dass Frau K… der Mutter des Beklagten versprochen habe, sich um den Beklagten zu kümmern.

Die Zeugin W… gab an, bei einem Termin mit einer Gerichtsvollzieherin 2012 habe die E… K… die Nachfrage, ob der Herr S… in der Wohnung sei, verneint. Als die zuvor abgeschlossene Schlafzimmertür im Rahmen der Wohnungsdurchsuchung geöffnet worden sei, habe sich der Beklagte im Schlafzimmer befunden. Auf Nachfrage habe er geäußert, dass er zu Besuch sei. Am Klingelschild habe der Name des Beklagten nicht gestanden. Sie und eine Kollegin hätten den Beklagten dann aufgefordert, sich nochmal im Büro zu melden, da sie davon ausgegangen sei, dass der Beklagte, wenn er nirgendwo gemeldet sei und sich in der Wohnung der Frau K… aufhalte, sich dort eventuell anmelden und dort wohnen wolle.

Dass die Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit keinerlei Zweifel bestehen und die ihre Wahrnehmungen und auch die Schlüsse die sei daraus gezogen haben glaubhaft geschildert haben, aus den unterschiedlichen Wahrnehmungen jeweils den Schluss gezogen oder jedenfalls vermutet haben, dass der Beklagte in der Wohnung der Frau K… lebt ist nachvollziehbar, nicht jedoch der einzige mögliche Schluss. Vor dem Hintergrund, dass sämtliche Zeugen jedenfalls einen Umstand geschildert haben, der gegen ein Wohnen des Beklagten in der Wohnung spricht – der Zeuge T…, dassiln die Wohnung gehen nach Bemerken eines anderen, die Zeugin T… die Äußerungen der Frau K…, über den Besuch des Beklagten und die Zeugin W…, die Äußerungen des Beklagten, er sei nur zu Besuch – genügen die Angaben der Zeugen jedoch nicht, um nachzuweisen, dass der Beklagte sich nicht lediglich in der Wohnung der verstorbenen E… K… aufgehalten bzw. – worauf die Angaben der Zeugen hindeuten, sich dort versteckt hat – sondern dort tatsächlich mit dieser einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat.

Dabei wurde auch berücksichtigt, dass die im Raum stehende lange Dauer und die Tatsache, dass der Beklagte seit 2012 auch in der Wohnung gemeldet war, grundsätzlich für die Annahme eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Wohnens sprechen. Anhaltspunkte für einen gemeinsamen Haushalt sind jedoch nicht nachgewiesen. Insbesondere konnten die Zeugen keine Angaben hinsichtlich der Pflege der Frau K… durch den Beklagten machen. Gegen die Annahme eines gemeinsamen Haushaltes spricht zudem, dass der Beklagte und die verstorbene Frau K… einen solchen offensichtlich bis zum Tod der Frau K… selbst verleugnet haben, was sich auch darin widerspiegelt, dass der Name des Beklagten sich nicht am Klingelschild stand. Der Begriff der gemeinsamen Haushaltsführung deutet darauf hin, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen und evtl. auch außergewöhnlichen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen (Reinigung, tägliches Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen, Versorgung und Pflege in Krankheitsfällen etc.)(Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 563 Rn. 38). Für diese über das in einer Wohnung wohnen hinausgehende Anforderungen, fehlt es an Nachweisen.

Nachdem vor diesem Hintergrund der Beklagte nicht in das Mietverhältnis zwischen der verstorbenen E… K… und der Klägerin eingetreten ist, hat diese einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gegen den Beklagten.

Ein über die Herausgabe hinausgehender Anspruch auf Räumung besteht nicht, da der zwischen den Parteien kein Mietverhältnis bestand und bei einem Anspruch der sich lediglich auf § 985 BGB stützen lässt, lediglich die Besitzverschaffung, nicht jedoch eine Räumung geschuldet ist (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 546 Rn. 8). Insoweit war die Klage daher abzuweisen.

Dem Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Frist Räumungsfrist zu gewähren, damit er Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde davon ausgegangen, dass es dem Beklagten bei Entfaltung angemessener Bemühungen trotz der bereits erfolgten Räumung aufgrund von Mietrückständen möglich ist, sich in etwa 2 1/2 Monaten eine andere vergleichbare Wohnung zu beschaffen. § 721 ZPO ist auch anwendbar, wenn der Eigentümer vom unberechtigten Besitzer Herausgabe verlangt (MüKoZPO/Götz, 5. Aufl. 2016, ZPO § 721 Rn. 2).

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf 92 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Verlangen der Räumung neben der Herausgabe fällt insoweit nicht ins Gewicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.