Was sind sonstige umlegbare Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV)?
Ein Vermieter ist dazu berechtigt, diejenigen Kostenfaktoren, die für die reine Bewirtschaftung eines Miethauses anfallen, als Betriebskosten auf die dort wohnenden Mieter umzulegen. Diese Umlage darf jedoch nicht willkürlich erfolgen, sondern unterliegt der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Diese Verordnung kennt insgesamt 17 Positionen, die als umlegbare Betriebskosten angesehen werden. Damit diese Umlage erfolgen kann, ist zudem auch eine Vereinbarung mit dem Mieter erforderlich. In der gängigen Praxis wird diese Vereinbarung mittels des Mietvertrages abgeschlossen. Dennoch wissen bei Weitem nicht alle Mieter dahingehend Bescheid, welche umlegbaren Betriebskosten mit dem Mietvertrag übernommen werden.
Der Umfang der Kosten, welche für die Wartung sowie Bewirtschaftung der Mietimmobilie von dem Vermieter auf den Mieter umgelegt wird, muss auf jeden Fall in dem schriftlichen Mietvertrag aufgeführt werden. Der § 2 Nr. 17 BetrKV schreibt eine detaillierte Auflistung der Positionen in dem Mietvertrag ausdrücklich vor. Überdies sagt der Gesetzgeber, dass auch eine detaillierte Aufführung der Positionen in einer Jahresbetriebskostenabrechnung erfolgen soll.
Was ist überhaupt umlagefähig?
Grundsätzlich betrachtet darf ein Vermieter die laufenden Betriebskosten, die für die Immobilie entstehen, auf den Mieter umlegen.
Als Beispiele hierfür gelten
- Warmwasserkosten
- Kaltwasserkosten
Beachtet werden sollte in diesem Zusammenhang die genaue Bezeichnung des Mietzinses in dem Mietvertrag. Zahlt der Mieter aus dem Mietvertrag heraus eine sogenannte Warmmiete, so leistet die Mietpartei eine monatliche Vorauszahlung auf die zu erwartenden entstehenden Kosten. Dementsprechend muss der Vermieter auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung am Ende des Jahres erstellen und diese ggfls. am Ende des Jahres auch anpassen. Überdies darf der Vermieter die umlegbaren Betriebskosten als Nebenkosten auch nur dann berechnen, wenn dies in dem Mietvertrag ausdrücklich so geregelt wurde. Die monatliche Betriebskostenvorauszahlung, sprich die Warmmiete, ist in Deutschland die gängige Praxis in dem Mietvertragsverhältnis. Der Vermieter erstellt am Ende eines jeden Jahres eine Bilanz mit den geleisteten Zahlungen der Mietparteien sowie den angefallenen tatsächlichen Kosten.
Hat der Mieter gegenüber dem Vermieter ein Guthaben, so besteht ein Anspruch auf eine Rückzahlung des Differenzbetrages. Im Umkehrschluss kann der Vermieter jedoch auch Nachzahlungen verlangen, wenn das von dem Mieter gezahlte Kapital nicht zur Deckung der laufenden Kosten ausreichend ist.
Der § 2 der BetrKV ist für die umlegbaren Betriebskosten die entsprechende Grundlage. In den Positionen 1 – 16 sind sämtliche Faktoren aufgeführt, die von einer Vermieterpartei auf die Mietparteien umgelegt werden können. Weitergehende Hinweise zu dieser Thematik finden sich auch in dem § 2 Nr. 17 der BetrKV wieder. Es ist bedauerlicherweise keine Seltenheit, dass der Posten umlegbare Betriebskosten zu Streitigkeiten zwischen der Vermieterpartei und der Mieterpartei führt. Dies begründet sich daher, da es keine allgemeingültigen Definitionen für Posten mit der Bezeichnung „sonstige“ gibt. Um derartigen Streitigkeiten im Vorwege direkt aus dem Weg zu gehen, sollten sämtliche Positionen in dem Mietvertrag auch so genau wie nur irgend möglich aufgeführt werden.
Der § 2 Nr. 17 kann folgende Positionen beinhalten:
- Feuerlöscherwartung sowie Feuerlöscherbefüllungen
- Reinigung von Dachrinnen
- Beheizung von Dachrinnen
- Lichtschachtreinigungsmaßnahmen
- Rauchmelderwartungen
- Rauchabzugswartungen
- Brandmeldeanlagenwartungen
- Blitzschutzanlagenwartungen
- Elektroinstallationsprüfungen
Diejenigen Kosten, welche für die Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietimmobilie anfallen, müssen von dem Vermieter selbst getragen werden. Auch die Bank- sowie Verwaltungskosten dürfen von dem Vermieter nicht an den Mieter weitergegeben werden.
Ein Vermieter wird immer ein berechtigtes Interesse daran haben, eine Form der Absicherung bei der Thematik Betriebskosten bzw. Nebenkosten zu erreichen. Die größte Absicherung ist stets die exakte Aufführung aller Positionen in dem Mietvertrag. Bedauerlicherweise werden in der gängigen Praxis hier die meisten Fehler begangen. Ein typischer Fehler, der nur zu häufig in Mietverträgen zu finden ist, liegt in der Bezeichnung der Betriebskosten als „sonstige Betriebskosten“. Der Gesetzgeber sagt, dass eine derartige Bezeichnung als nicht ausreichend anzusehen ist, um die Betriebskosten auf die Mieterparteien umzulegen. Es gibt diesbezüglich jedoch auch Ausnahmen. Sollte ein Mieter seine stillschweigende Zustimmung zu dieser Bezeichnung dadurch gegeben haben, dass die Kosten seit einem Zeitraum von drei Jahren von dem Mieter einfach übernommen worden sind, so ist die Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ in dem Mietvertrag als ausreichend anzusehen. In diesem Fall ist jedoch die stillschweigende Zustimmung des Mieters eher auf die juristische Unwissenheit zurückzuführen. Wer als Mieter eine derartige Bezeichnung in seinem Mietvertrag wiederfindet und sich danach mit Kosten konfrontiert sieht, der hat einen guten Ansatzpunkt für juristische Streitigkeiten.
Bei einem Mehrparteienhaus hat der Vermieter die Aufgabe, die regelmäßig wiederkehrenden Betriebskosten auf sämtliche Mieter des Hauses umzulegen. Dies darf natürlich ebenfalls nicht willkürlich erfolgen. Als Grundlage für die Verteilung muss ein entsprechender Verteilerschlüssel dienen, auf deren Basis dann die Nebenkostenabrechnung mit den Mietern jährlich erfolgt. Gerade für diejenigen Vermieter, die erst seit kurzer Zeit ihrer Vermietertätigkeit nachgehen, gibt es diesbezüglich in der gängigen Praxis durchaus schon Schwierigkeiten. Ein Vermieter ist in der Regel nicht hauptamtlich als Vermieter tätig. Für gewöhnlich hat auch ein Vermieter seine privaten sowie beruflichen Verpflichtungen zu erfüllen, sodass die Mieteinkünfte als Nebenverdienst zu der eigentlichen hauptberuflichen Tätigkeit angesehen werden. Das Problem hierbei ist lediglich, dass die Stellung als Vermieter durchaus fordernd sein kann. Die Erstellung einer rechtskonformen Betriebskostenabrechnung erfordert Zeit, damit sie auch juristisch versierten Mietern gerecht werden kann.
Wie bereits erwähnt gibt es in der gängigen Praxis nicht selten Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien im Hinblick auf die umlegbaren Betriebskosten. Da ein Vermieter gewisse Positionen zunächst erst einmal aus dem eigenen wirtschaftlichen Bestand heraus bezahlen muss können derartige Streitigkeiten einen Vermieter nicht selten an die Grenzen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit führen. Um derartigen Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen ist es daher unerlässlich, dass der Mietvertrag zwischen den beiden Vertragsparteien absolut rechtskonform und unmissverständlich formuliert wurde. Ein simpler Mietvertrag, der in der Regel aus dem Internet als fertiger Vordruck kostenlos heruntergeladen werden kann, hält in der gängigen Praxis einer eingehenden rechtlichen Überprüfung nur in den seltensten Fällen auch wirklich Stand. Versierte und erfahrene Mieter werden in einem derartigen Fall immer Ansatzpunkte finden, um den Mietvertrag mithilfe eines Fachanwalts für Mietrecht anzugreifen. Wer als Vermieter dieser Gefahr aus dem Weg gehen möchte, der sollte sich ebenfalls die Hilfe eines erfahrenen Fachanwalts für Mietrecht bedienen und den Mietvertrag vor der Unterschrift erst einmal ausgiebig überprüfen. Auf diese Weise können bereits im Vorfeld sehr viele Streitigkeiten mit dem Mieter vermieden werden.
Auch bei einem absolut rechtskonformen Mietvertrag sind Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter in Bezug auf die umlegbaren Betriebskosten nicht gänzlich ausgeschlossen. Verweigert ein Mieter die Zahlung, so ist der Vermieter in der Handlungspflicht. Zwar ist es stets die beste Lösung, erst einmal den kommunikativen Weg mit der Mieterpartei zu suchen, doch ist dies in der gängigen Praxis oftmals überhaupt nicht möglich. Die Zeit spielt hierbei in der Regel die wichtigste Rolle, da auch eine Mietpartei ihren privaten sowie beruflichen Verpflichtungen nachkommen muss. Als Vermieter ist dies stets eine gewisse Zwickmühle, da die eigenen wirtschaftlichen Verpflichtungen natürlich bedient werden müssen. Um unnötigen Stress zu vermeiden kann es daher auf jeden Fall sinnvoll sein, ein Mandat bei einem engagierten und kompetenten Fachanwalt für Mietrecht abzuschließen und diesen mit der Wahrnehmung der eigenen Interessen zu beauftragen. An dieser Stelle kommen wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei sehr gern für Sie als Vermieter ins Spiel. Wir übernehmen die Kommunikation mit Ihrer Mietpartei und treten für Ihre Rechte als Vermieter ein. Selbstverständlich versuchen wir zunächst, Ihr Ziel auf dem außergerichtlichen Weg zu erreichen. Sollte dies jedoch nicht möglich sein übernehmen wir selbstverständlich jedoch auch sehr gern Ihre Vertretung auf dem gerichtlichen Weg, um die Betriebskosten für Sie mittels einer Klage vor dem zuständigen Gericht einzufordern.
