Mietvertragsbeendigung und Schadenersatzansprüche: Das Urteil im Detail
Das Mietrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das sowohl Vermieter als auch Mieter betrifft. Ein kürzlich ergangenes Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 25 C 247/17) vom 21.08.2019 beleuchtet einen besonders interessanten Fall, der sich mit der Beendigung eines Mietvertrags und den damit verbundenen Schönheitsreparaturen in einer teilrenovierten Wohnung befasst.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Urteil des AG Tempelhof-Kreuzberg betont die Bedeutung klarer Kommunikation und Verpflichtungen zwischen Vermietern und Mietern, insbesondere in Bezug auf Schönheitsreparaturen, Schäden und Nebenkostenabrechnungen.
- Das Gericht stellte fest, dass der Rechtsstreit in Höhe von 2.584,21 € erledigt ist.
- Die Beklagten müssen den Klägern 2.290,06 € zuzüglich Zinsen zahlen.
- Kläger tragen 15% und Beklagte 85% der Rechtsstreitskosten.
- Es gab erhebliche Schäden in der Wohnung, die über normale Abnutzungserscheinungen hinausgingen.
- Die Beklagten konnten nicht nachweisen, dass sie von den Klägern zur Abrechnung für 2015 aufgefordert wurden.
- Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorschüsse.
- Die Klausel in § 14 des Mietvertrages über Schönheitsreparaturen wurde als unwirksam betrachtet.
- Die Beklagten haben nicht versucht, die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aufzufordern und wollten stattdessen Kaution und Guthaben verrechnen.
Übersicht
Spannungen zwischen Mieter und Vermieter
Im Kern des Falles standen die Kläger, ehemalige Mieter einer Wohnung in Berlin, die bis zum 31. Januar 2016 einen Mietvertrag mit den Beklagten, den Vermietern, hatten. Die Kläger waren der Ansicht, dass sie Ansprüche auf Rückzahlung ihrer Kaution und Nebenkostenvorauszahlungen hatten. Sie behaupteten, die Beklagten mit einem Schriftsatz des Mietervereins zur Abrechnung für das Jahr 2015 aufgefordert zu haben und gaben an, ihre neue Anschrift in diesem Schreiben mitgeteilt zu haben. Die Beklagten hingegen behaupteten, nie einen solchen Schriftsatz erhalten zu haben.
Rechtliche Herausforderungen und Unstimmigkeiten
Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall lagen in der Frage, ob die Kläger Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution und Nebenkostenvorauszahlungen hatten und ob die Beklagten zur Abrechnung verpflichtet waren. Zudem gab es Unstimmigkeiten bezüglich des Zustands der Wohnung bei der Rückgabe, insbesondere in Bezug auf Schäden und notwendige Schönheitsreparaturen.
Das Urteil und seine Begründung
Das Gericht entschied, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 2.584,21 € erledigt hat und verurteilte die Beklagten, an die Kläger 2.290,06 € nebst Zinsen zu zahlen. Die Kläger mussten 15% und die Beklagten 85% der Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Entscheidung des Gerichts basierte auf verschiedenen Faktoren. Erstens, die Beklagten konnten ursprünglich eine Rückforderung geltend machen, da sie ihrer Abrechnungsverpflichtung nicht nachgekommen waren. Zweitens, die Kläger hatten einen Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen. Drittens, es gab klare Beweise für bestimmte Schäden in der Wohnung, wie durch Zeugenaussagen und Lichtbilder belegt wurde. Schließlich stellte das Gericht fest, dass die Beklagten keinen Anspruch auf Kostendeckung für von ihnen durchgeführte Schönheitsreparaturen hatten.
Auswirkungen und Fazit des Urteils
Die Auswirkungen dieses Urteils sind weitreichend. Es unterstreicht die Bedeutung klarer Kommunikation zwischen Vermietern und Mietern, insbesondere in Bezug auf Schönheitsreparaturen und den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe. Es betont auch die Notwendigkeit für Vermieter, ihre Abrechnungsverpflichtungen ernst zu nehmen und rechtzeitig zu erfüllen. Das Fazit dieses Urteils ist, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ihre Rechte und Pflichten im Rahmen eines Mietverhältnisses kennen und respektieren sollten. Klare Kommunikation, rechtzeitige Abrechnungen und ein angemessenes Verständnis für den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe sind entscheidend, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Teilrenoviert überlassene Wohnung – Schönheitsreparaturen: Eine „teilrenoviert überlassene Wohnung“ bezeichnet eine Mietwohnung, die bei Übergabe an den Mieter nicht vollständig renoviert war. Das bedeutet, dass einige Teile der Wohnung renovierungsbedürftig waren oder noch sind. „Schönheitsreparaturen“ sind in diesem Kontext unter anderem das Streichen oder Tapezieren der Wände, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Diese Arbeiten dienen dazu, die Wohnung in einem bewohnbaren und ästhetisch ansprechenden Zustand zu erhalten. Nach deutschem Mietrecht ist grundsätzlich der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter diese Pflicht übernimmt.
- Aufrechnung mit Schadensersatzforderungen: Die „Aufrechnung“ ist ein Rechtsinstitut, das es einem Schuldner ermöglicht, seine Schuld durch eine ihm zustehende Forderung gegen den Gläubiger zu tilgen. Im Kontext des Mietrechts können die Beklagten eine Aufrechnung mit Forderungen aus Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache erklärt haben. Das bedeutet, dass sie ihre eigenen Forderungen gegen Forderungen der Kläger aufrechnen, um die Gesamtforderung zu reduzieren. Die Zulässigkeit einer solchen Aufrechnung und die Frage, ob die Schadensersatzansprüche gerechtfertigt sind, werden im Rahmen des Prozesses geprüft.
- Nebenkostenabrechnung und Rückzahlung: Die „Nebenkostenabrechnung“ ist ein Prozess, bei dem der Vermieter die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen für Nebenkosten mit den tatsächlich angefallenen Kosten abrechnet. Wenn die Vorauszahlungen des Mieters höher sind als die tatsächlich angefallenen Kosten, hat der Mieter ein Anrecht auf „Rückzahlung“ des Differenzbetrags. Die genauen Vorschriften zur Nebenkostenabrechnung und Rückzahlung sind im deutschen Mietrecht festgelegt
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil:
- Mietrecht: Erklärung: Das Mietrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern. Es umfasst Regelungen zur Mietvertragsbeendigung, Mietzahlungen, Mietminderung und Schönheitsreparaturen. Relevante Gesetze und Paragraphen: Insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die §§ 556 (Betriebskosten), 535 (Mietvertrag), 241 (Nebenpflichten zum Mietvertrag), 812 (ungerechtfertigte Bereicherung), und 551 (Kautionsanlage).
- Schönheitsreparaturen: Erklärung: Schönheitsreparaturen beziehen sich auf die Instandhaltung und Renovierung von Mietwohnungen. Sie betreffen beispielsweise das Streichen von Wänden und das Instandhalten von Fußböden. Relevante Gesetze und Paragraphen: Hier ist insbesondere § 535 Abs. 1 BGB relevant, da er die Pflichten von Vermieter und Mieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen regelt.
- Betriebskostenabrechnung: Erklärung: Die Betriebskostenabrechnung ist die Abrechnung von Nebenkosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Sie umfasst beispielsweise Kosten für Heizung, Wasser und Müllentsorgung. Relevante Gesetze und Paragraphen: Die Regelungen dazu finden sich in § 556 BGB.
- Kautionsansprüche: Erklärung: Kautionsansprüche betreffen die Kaution, die der Mieter bei Vertragsabschluss hinterlegt. Sie können bei Schäden an der Wohnung oder ausstehenden Mietzahlungen geltend gemacht werden.Relevante Gesetze und Paragraphen: Die Grundlagen für Kautionsansprüche sind in § 551 BGB zu finden.
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Das vorliegende Urteil
AG Tempelhof-Kreuzberg – Az.: 25 C 247/17 – Urteil vom 21.08.2019
1. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 2.584,21 € erledigt hat.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 2.290,06 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 21.08.2019 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner 15 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 85 % zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
5. Der Streitwert wird auf 5.716,31 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis über die Rückzahlung von Kaution und Nebenkostenvorauszahlungen.
Die Kläger waren bis zum 31. Januar 2016 durch Mietvertrag vom 04.07.2005 Mieter der Wohnung der Beklagten in (…) Berlin, 1. OG links. Die Wohnung besteht aus 3 Zimmern nebst Küche, Toilette, Dusche, Bad und Diele. Für Einzelheiten wird auf den Mietvertrag in Anlage K1, Band I, Bl. 4 d.A. verwiesen.
Die Kläger leisteten eine Kaution in Höhe von 1.582,50 €. Der Kautionsbetrag belief sich mit Zinsen zum 1. Juni 2017 auf insgesamt 1.638,65 €.
§§ 12, 25 Nr. 3 des Mietvertrages verpflichtete die Kläger das nicht renovierte Erkerzimmer in Eigenleistung zu renovieren. Über Schriftsätze des Mietervereins versuchten die Kläger 2017 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 anzufordern. In der Klageerwiderungsschrift vom 3. März 2018 fügten die Beklagten die Nebenkostenabrechnung für 2015 bei. Mit Schriftsatz vom 2. März 2018 erteilten die Beklagten Auskunft über die Verzinsung, für die Betriebskostenabrechnung von 2014 reichten sie einen Korrekturschriftsatz vom 8. Februar 2015 ein, ausweislich dessen das Guthaben von 778,38 € auf 814,78 € korrigiert wurde, und eine Betriebskostenabrechnung für 2015 vom 16. Dezember 2016 nachgereicht, ausweislich derer den Klägern ein Guthaben von 714,72 € zusteht.
Die Beklagten erklärten die Aufrechnung mit Forderungen aus Schadensersatz wegen diverser Schäden an der Mietsache.
Die Kläger behaupten, die Wohnung sei renoviert, soweit geschuldet, und schadlos an die Beklagten zum Mietvertragsende übergeben worden.
Des Weiteren behaupten sie, sie hätten die Beklagten mit Schriftsatz des Mietervereins zur Abrechnung für das Jahr 2015 aufgefordert. Den Beklagten sei die neue Anschrift der Kläger mit diesem Schreiben mitgeteilt worden, mithin sind die Kläger der Ansicht, dass die Beklagten auch dem Mieterverein die Abrechnung hätten übersenden können.
Ursprünglich beantragten die Kläger, die Beklagte dazu zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 5.716,31 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p. a. ab Klagezustellung zu leisten und Auskunft über seit dem 15.07.2005 bis zum 20.06.2017 für den Betrag von 1.582,50 € aufgelaufenen Zinsen zu erteilen und das Zinsguthaben an den Kläger als Gesamtgläubiger zu zahlen.
In der mündlichen Verhandlung vom 15. August 2018 haben die Kläger den Antrag zu 1 in Höhe von 2.584,21 € und den Antrag zu 2 insgesamt, jeweils einseitig bleibend, für erledigt erklärt, nachdem sie die Betriebskostenabrechnung für 2015 erhalten hatten.
Die Kläger beantragen nunmehr, die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 3.132,10 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu leisten.
Die Beklagten beantragen, die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Wohnung habe bei Übergabe am 1. Februar 2016 gravierende Schäden aufgewiesen und habe umfangreich renoviert werden müssen.
Im 1. Zimmer der Wohnung habe der Boden einen tiefen Kratzer, wie auch 5 cm breite und 7 mm tiefe Dellen an über 20 Stellen und mind. drei Glutlöcher aufgewiesen. Mehr als 10 offene Dübellöcher seien zurückgelassen worden. Die Scheuerleisten seien entlang aller Wände abgestoßen gewesen, nicht nur lediglich abgeplatzt. Der Holzrahmen der Fenster habe erhebliche Lackabplatzungen aufgewiesen, und das Futter der Holztür sei gerissen und die Farbe ebenfalls abgeplatzt gewesen. Im 2. Zimmer der Wohnung, am Ende des Flures links gelegen, sei an 3/4 Wänden die Tapete teilweise eingerissen gewesen, am Lichtschalter und oberhalb der Scheuerleisten habe sich ein Schmierfilm befunden. Auch sei das Holzfutter an der Tür gerissen gewesen. Teilweise seien in der Wohnung die Heizungsrohre herausgerissen, gebogen und der Lack groß- flächig abgeplatzt gewesen. Im Flur habe sich kein Anstrich, sondern lediglich Rohputz befunden. In der Küche seien Fliesenspiegel und Boden verdreckt gewesen. Die Scheuerleisten seien durch einen dicken Hausstaubteppich überzogen gewesen. Die Wände seien verdreckt gewesen, die Tapete teilweise heruntergerissen. Essensreste und Fettfilme an Wänden, Wandabplatzungen und Bohrlöcher seien vorhanden gewesen.
Aufgrund dieser erheblichen Schäden seien Arbeiten notwendig gewesen. Es handele sich nicht um bloßen vertragsgemäßen Gebrauch.
Hinsichtlich weiterer Details des Zustandes und der ausgeführten Arbeiten und Kosten wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 2. März 2018 nebst den Anlagen B10 und B11, vom 8. August 2018 und vom 31. Januar 2019, sowie auf die in der mündlichen Verhandlung vom 19.06.2019 in Augenschein und zur Akte genommenen Lichtbilder der Beklagten verwiesen.
Die Beklagten behaupten des Weiteren, ihnen sei nie ein Schriftsatz mit der Aufforderung zur Abrechnung für 2015 vom Mieterverein zugegangen oder die Adressen der Kläger mitgeteilt worden. Es sei auch kein Bote eingesetzt worden. Vielmehr hätte sie mit ihrem Schriftsatz vom 2. März 2018 noch rechtzeitig abgerechnet, so dass sich ein Guthabensbetrag für 2015 von 714,72 € bilde. Auch für das Jahr 2014 betrage die Höhe des Nebenkostenvorschusses nach Abrechnung 814,78 €.
Das Gericht hat am 19. Juni 2019 Beweis durch Vernehmung des Zeugen G. und der Zeugin K. erhoben. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19. Juni 2019 verwiesen.
Für das weitere Vorbringen der Parteien wird ergänzend auf die wechselseitigen Schriftsätze in der Akte verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.
A.
Die Klage ist zulässig. Die einseitigen Erledigungserklärungen der Kläger sind als zulässige Klageänderung gemäß § 264 Nr. 2 ZPO in eine Klage auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache auszulegen. Sie begehren die Feststellung, dass Klageantrag zu 1 in angegebener Höhe und Klageantrag zu 2 ursprünglich zulässig und begründet waren, und sich durch ein erledigendes Ereignis erledigt haben. Die in diesem Sinne ausgelegten Anträge der Kläger haben Erfolg.
Der Antrag zu 1 bestand in Höhe der Vorauszahlungen für Betriebskosten für 2015. Die Beklagten konnten ursprünglich eine Rückforderung geltend machen, da die Beklagten ihrer Abrechnungsverpflichtung aus § 556 BGB bis zum Ende 2016/Anfang 2017 nicht nachgekommen waren und das Mietverhältnis zum 31.01.2016 beendet wurde, also bevor Abrechnungsreife eintrat und ohne dass die Kläger ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Betriebskosten hätten ausüben können (vergleiche BGH Urteil vom 26.09.2012 VIII ZR 315/11).
Der Auskunftsanspruch hinsichtlich der aufgelaufenen Zinsen des Kautionsbetrages bestand und beruht auf § 551 BGB und § 241 BGB als Nebenpflicht zur Pflicht der Kautionsanlage. Die Erteilung der geschuldeten Auskünfte begründet die Erledigung.
Ausweislich des Begehungsprotokolls zu Abnahme/Übergabe vom 01.02.2016 war den Beklagten die Adresse des Beklagten zu 1) sowie weitere Telefonnummern bekannt. Ein durchgreifendes Hindernis der Erteilung der durch den Mieterverein begehrten Auskünfte haben die Beklagten nicht substantiiert dargelegt. Die Vertretung durch den Mieterverein und das Notieren der Adresse in dem Übergabeprotokoll spricht gegen die Behauptung der darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten, sie hätten die Kläger nicht kontaktieren können.
B.
Die Kläger als Gesamtgläubiger haben nach Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch der Beklagten einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 2.290,06 € aus §§ 432, 535, 551, 812, 241 BGB. Dieser beruht in Höhe von 704,49 Euro auf einem Kautionsrückzahlungsanspruch und in Höhe von 1.585,57 Euro auf einem Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus Betriebskostenabrechnungen von 2014 bis 2016.
a) Die Aufrechnung der Beklagten (Primäraufrechnung) gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.638,65 € aus §§ 551, 812 BGB der Kläger hat Erfolg, soweit die Beklagten einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB in Höhe von 934,16 € hinsichtlich eingetretener Substanzschäden bzgl. der Glutlöcher im Parkettboden, einem fehlenden Stück Scheuerleiste, einem losen und gelockerten Heizungsrohr beanspruchen können. Die darüber hinaus mit der Aufrechnung geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Beklagten bestehen nicht
(1) Hinsichtlich der Glut- und sonstigen Löcher im 1. Zimmer deckt sich der beklagtenseitige Sachvortrag mit der Aussage des Zeugen G. aus der Vernehmung in der mündlichen Verhandlung und mit den eingereichten Lichtbildern der Beklagten, die den Zustand der Wohnung bei Rückgabe abbilden. Die Kläger vermochten diese Überzeugung auch nicht durch die Vernehmung der Zeugin K. zu erschüttern, die aussagte, sich an Schäden am Boden nicht erinnern zu können. Die Lichtbilder der Kläger lassen zwar erkennen, dass es sich um den gleichen Raum in der Wohnung handelt. Dass aufgrund des Winkels, zum anderen der Lichtverhältnisse, eine Beschädigung sich auf klägerischen Bildern nicht erkennen lässt, hindert nicht die Feststellung, dass aufgrund der Zeugenaussage und der beklagtenseitigen Lichtbilder eine Beschädigung zur Überzeugung des Gerichts feststeht.
Hinsichtlich der Scheuerleisten zeigen die Lichtbilder der Beklagten eindeutig, dass ein ganzes Teil fehlt. Die Lichtbilder der Klägerin zeigen indessen den entsprechenden Abschnitt nicht. Der Zeuge G. war hinsichtlich der Scheuerleisten in der mündlichen Verhandlung nicht eindeutig in seiner Position, ob Teile der Leisten fehlten. Das Gericht versteht das Vorbringen des Zeugen in der mündlichen Verhandlung so, dass die Lichtbilder, auf denen eindeutig in einem Abschnitt ein Teil der Scheuerleiste fehlt, nach seinem Dafürhalten den Zustand der Wohnung unzweifelhaft darstellen, ein großflächiges Fehlen von Scheuerleisten hingegen nicht vorlag, sondern großflächig nur Eindellungen und Abnutzungsspuren zu sehen waren. Soweit die Kläger in dem Schriftsatz vom 24.07.2019 erstmalig behaupten, ein Teil Scheuerleiste habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses gefehlt, und hierfür Zeugen anbieten, ist der Vortrag verspätet und nicht berücksichtigungsfähig, da er erstmalig nach der mündlichen Verhandlung vorgebracht wurde und den Rechtsstreit aufgrund weiterer Beweisaufnahmen verzögern würde, vgl. § 296 ZPO.
Hinsichtlich des gebogenen durchhängenden Heizungsrohres bezieht sich das Gericht auf dem Vortrag der Beklagten, die Vernehmung des Zeugen G. sowie Lichtbilder, auf denen der Schaden des aus der Verankerung hängenden Heizungsrohres zu sehen ist. Der Einwand der Kläger, es handele sich um eine Alterserscheinung, ist angesichts des starken Durchhängens fernliegend.
(2) Die Beseitigungskosten für die vorgefundenen Schäden schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf insgesamt 934,16 €, wobei es einen Abzug „neu für alt“ vornimmt. Das Bestreiten der tatsächlichen Kosten auf Klägerseite dringt nicht durch, weil die Beklagten unter Beifügung von Rechnungen, Band I, Bl. 70 ff. d.A., die Kostenentstehung nachweisen konnten. Für die Reparatur des Heizungsrohres setzt das Gericht einen Betrag von 118,08 € an. Dieser ergibt sich aus Zugrundelegung der von den Klägern angegebenen Kosten in Höhe von 220,50 € ohne MwSt abzüglich eines Betrages von 55 %. Die Heizung wurde 2005 installiert und hat eine Mindestlebensdauer von 20 Jahren. Im Jahr 2016 wurde sie von den Beklagten repariert. Hinzu kommen 19 % MwSt..
Für die Scheuerleisten stellt das Gericht auf einen Betrag von 101,70 € ab. Dieser Betrag ergibt sich aus den durchschnittlichen Kosten der Anbringung einer neuen Scheuerleiste von ca. 1 Meter Länge. Er setzt sich zusammen aus den Materialkosten. Das Gericht legt hierbei einen Durchschnittswert von 5,50 Euro für Material und Befestigungsmaterial an, addiert mit den durchschnittlichen Montagekosten in Höhe von 80 € zzgl. 19 % MwSt..
Für den Parkettboden setzt das Gericht einen Betrag von 714,38 € an. Zugrundegelegt wird ein Quadratmeterpreis von 26,80 € bei einer ungefähren Fläche von ca. 35 m². Abzuziehen ist ein Betrag neu für alt von 36 %. Der Parkettboden wurde 2005 neuwertig renoviert und hat eine Mindestlebensdauer von rund 30 Jahren. Die Erneuerung durch die Klägerin fand 2016 statt. Hinzu kommen 19 % MwSt..
(3) Soweit die Beklagten behaupten, dass noch weitere Substanzschäden vorliegen, dringen sie nicht durch. Allein Einwirkungsfolgen, welche den vertragsgemäßen Gebrauch übersteigen bzw. einen solchen nicht mehr darstellen, stellen Schäden an der Mietsache dar. Durch schriftsätzliche Darlegung, Vernehmung der Zeugen und aufgrund der eingereichten Lichtbilder steht zur Überzeugung des Gerichtes nicht fest, dass weitere Schäden vorliegen, die auf einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. Bei der Wohnung handelt es sich um einen Altbau, der seit 2005, also zum Zeitpunkt des Auszuges seit über 10 Jahren, bewohnt wurde. Bei der Ausführungen der Beklagten zum Zustand der Mietsache handelt sich um Abnutzungserscheinungen, die wertungsbezogen unter Schönheitsreparaturen fallen. Dies betrifft insbesondere behauptete Risse in Türen, teilweise Wand-/Tapetenabplatzungen, Lackabplatzungen, und Verschlierungen der Decken und Scheuerleisten. Die beantragte Vernehmung weiterer Zeugen, M., P. und M., war nicht durchzuführen, da es an einem beweiserheblichen Tatsachenvortrag fehlt. Die Frage, ob Schönheitsreparaturen oder Schäden vorliegen unterliegt der rechtlichen Wertung. Dass die Zeugen Arbeiten am der Mietsache durchgeführt haben, stellt das Gericht nicht in Zweifel. Ob dies im Wege des Schadensersatzes als Substanzschaden oder Schönheitsreparaturen von den Klägern übernommen werden muss, ist der rechtlichen Würdigung zugänglich, ohne dass es darauf ankommt, die Zeugen zu hören, da selbst bei Unterstellung, dass sie das beklagtenseitige Vorbringen bestätigen, keine abweichende Bewertung erfolgen würde. Denn den Beklagten steht kein Anspruch zur Kostendeckung der von ihnen durchgeführten Schönheitsreparaturen zu. Die Klausel in § 14 des Mietvertrages ist nach der Rechtsprechung des BGH durch die Formulierung „im allgemeinen“ zwar flexibel genug. Allerdings ist unter Anwendung der Rechtsprechung des BGH, Urteil zum Az. VIII ZR 185/14, die Klausel vor dem Hintergrund der Übergabe einer nur teilrenovierten Wohnung unwirksam, da der geleistete Ausgleich von einer Monatsmiete nicht als angemessen zu bewerten ist. Ausweislich des Mietvertrages wurde den Mietern für die Renovierung des Zimmers nur eine Monatsmiete von 650,00 € erlassen, wobei auch Küche, Bad und Flurwände zu streichen waren.
Zudem haben die Kläger nach glaubhafter Aussage der Zeugin K. die Wohnung gemalert. Dass sie darüber hinaus weitere Arbeiten schuldeten, ist nicht ersichtlich. Insbesondere wurden die Kläger aber auch nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufgefordert; sofern die Beklagten behaupten, keine Adressen der Kläger gehabt zu haben, steht dem entgegen, dass das Übergabeprotokoll die Adresse zumindest des Klägers zu 1 erkennen lässt. Die Beklagten haben nicht dargelegt, es versucht zu haben, die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aufzufordern. Es liegt nahe, dass die Beklagten gedachten, die Kaution und Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen anstelle entsprechender Aufforderung zur Vornahme von Arbeiten zu behalten und zu verrechneten.
b. Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorschüsse aus der Nebenkostenabrede in Höhe von 1.585,57 Euro aus §§ 535, 241, 812 BGB.
(1) Die Abrechnung für das Jahr 2014 liegt vor und weist ein Restguthaben von 814,78 aus. Die von der Klägerin vorgelegte Abrechnung vom 22. Dezember 2015 für 2014 wurde durch die von der Beklagten vorgelegten Abrechnung vom 8. Februar 2016 für 2014 wirksam korrigiert. Nach der in der Klageerwiderungsschrift vorgelegten Abrechnung besteht für das Jahr 2015 ein Nebenkostenguthaben von 714,72 €. Für das Jahr 2016 eines von 56,07 €.
(2) Nach Aufrechnung mit den oben festgestellten Ansprüchen verbleiben den Beklagten keine Ansprüche zur Aufrechnung gegen die Nebenkostenrückzahlungsforderung mehr. Mangels verbleibender Beträge scheitert auch eine Hilfsaufrechnung mit dem die Klageforderung übersteigenden Betrag. Nach obigen Feststellungen steht den Beklagten ein solcher nicht zu.
III. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288, 291 BGB. Fristbeginn für die Zinsen ist der Tag nach Rechtshängigkeit, der 27. Januar 2018.
IV. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1, 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 2, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 48 GKG iVm § 3 ZPO.
