AG Berlin-Mitte – Az.: 17 C 263/11 – Urteil vom 08.08.2012
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen zur Modernisierung des Badezimmers in der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung im Hause … Straße …, Vorderhaus, 3. OG rechts, … Berlin, zu dulden:
a) Entsorgung der vorhandenen Badobjekte und stattdessen Installation folgender neuer Badobjekte wie in dem beigefügten Badplanungsgrundriss (Anlage zum Urteil) eingezeichnet:
– ein Handtuchheizkörper
– ein Hänge-WC (WC-Element mit Unterputzspülkasten und Zwei-Mengen-Spültechnik sowie einem wandhängenden Tiefspülbecken)
– eine Raumsparwanne
– einen Waschtisch.
b) Neuverfliesung des Bades (Fliesenarbeiten an Fußboden und Wänden sowie Einfliesung der neuen Badewanne).
2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, die Durchführung folgender Instandhaltungsarbeiten im Badezimmer der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung im Hause Berlin … Straße …, Vorderhaus, 3. OG rechts, … Berlin, zu dulden:
a) Erneuerung der Zu- und Abflussleitungen (Heizung und Wasser) inklusive der vertikalen in die obere Etage führenden Zu- und Abwasserstränge,
b) Erneuerung des Fußbodens,
c) Malerarbeiten im Bad nach Abschluss der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten.
3. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger und den von ihm beauftragten Handwerkern nach vorheriger mindestens zweiwöchiger schriftlicher Ankündigung an fünfzehn Werktagen in der Zeit von 7.00 Uhr bis 19.00 Uhr Zugang zu der von ihr gemieteten Wohnung im Hause … Straße …, Vorderhaus, 3. OG rechts, … Berlin zur Durchführung der unter den Zittern 1. und 2. genannten Maßnahmen zu gewähren.
4. Der Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die unter der Ziffer 1., 2. und 3. genannten Duldungsverpflichtungen ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht.
5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
6. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11/10 des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung. Sicherheit in Höhe von 11/10 des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Abbildung – Skizze…………….
w21 … 08.06.2012
Tatbestand
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Duldung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten im Bad der von ihr angemieteten Wohnung.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis bezüglich der im Tenor genannten Wohnung. Die Wohnung ist mit einem Bad ausgestattet, welches im vorderen Bereich am Boden mit Zementestrich und im hinteren Bereich mit Holzdielen versehen ist. Auf der rechten Seite befinden sich ein Waschbecken sowie eine Badewanne, gegenüber der Badewanne ein Stand-WC. Hinter dem WC verlaufen direkt oberhalb des Fußbodens zwei Metallrohre quer durch den Raum. Auf die von dem Kläger eingereichten Fotografien (Bl. 31 bis 38) wird ergänzend Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 09. August 2011 kündigte der Kläger gegenüber der Beklagten die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten innerhalb des Bades an. Neben der Erneuerung des Fußbodens sowie der Zu- und Abflussleitungen sollen Boden und Wände verfliest werden. Zudem sollen die Badobjekte entfernt werden und neue Badobjekte in veränderter Anordnung installiert werden. Es wurde ein Modernisierungszuschlag von 58,57 € angekündigt. Auf den Inhalt des Schreibens, Bl. 39 bis 41 wird Bezug genommen. Die Beklagte hat der Durchführung der Arbeiten widersprochen.
Der Kläger behauptet, die vorhandenen Wasser- und Heizungsrohre seien instandsetzungsbedürftig. Der Fußboden sei für ein Bad ungeeignet, es dringe Feuchtigkeit ein. Auch die vorhandene Verfliesung und Installation der Badobjekte seien mangelhaft, so dass Feuchtigkeitsschäden zu befürchten seien. Zudem entsprächen die Raumaufteilung und die Art der Badobjekte nicht mehr den modernen Anforderungen. Bei den einzelnen Badobjekten handele es sich um Modernisierungsmaßnahmen, da jeweils eine Wassereinsparung zu erwarten sei. Auch die Installation zweier Waschtische sei eine Wohnwertverbesserung, da sich zwei Personen gleichzeitig die Hände waschen könnten.
Der Kläger beantragt,
1. Die Beklagte zu verurteilen, die Durchführung folgender Maßnahmen zur Modernisierung des Badezimmers in der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung im Hause … Straße …, Vorderhaus, 3. OG rechts, … Berlin, zu dulden:
a) Entsorgung der vorhandenen Badobjekte und stattdessen Installation folgender neuer Badobjekte wie in dem beigefügten Badplanungsgrundriss (Anlage K 13) eingezeichnet:
– ein Handtuchheizkörper
– ein Hänge-WC (WC-Element mit Unterputzspülkasten und Zwei-Mengen-Spültechnik sowie einem wandhängenden Tiefspülbecken)
– eine Raumspanwanne
– zwei Waschtische.
b) Neuverfliesung des Bades (Fliesenarbeiten an Fußboden und Wänden sowie Einfliesung der neuen Badewanne).
2. Die Beklagte zu verurteilen, die Durchführung folgender Instandhaltungsarbeiten im Badezimmer der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung im Hause … Straße …, Vorderhaus, 3. OG rechts, … Berlin, zu dulden:
a) Erneuerung der Zu- und Abflussleitungen (Heizung und Wasser) inklusive der vertikalen in die obere Etage führenden Zu- und Abwasserstränge,
b) Erneuerung des Fußbodens,
c) Malerarbeiten im Bad nach Abschluss der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten.
3. Die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger und den von ihm beauftragten Handwerkern nach vorheriger mindestens zweiwöchiger schriftlicher Ankündigung an fünfzehn Werktagen in der Zeit von 7.00 Uhr bis 19.00 Uhr Zugang zu der von ihr gemieteten Wohnung im Hause … Straße …, Vorderhaus, 3. OG rechts, … Berlin zur Durchführung der unter den Ziffern 1. und 2. genannten Maßnahmen zu gewähren.
4. Der Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die unter der Ziffer 1., 2. und 3. genannten Duldungsverpflichtungen ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten anzudrohen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, bei den Maßnahmen handele es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen. Es sei bereits ein voll funktionsfähiger Heizkörper vorhanden, ebenso eine Badewanne. Gegenüber eine solchen Badewanne sei die Raumsparwanne nachteilig. Auch die neue Toilettenspülung sei keine Wohnwertverbesserung, ebenso wenig ein zweites Waschbecken. Auch ein Instandsetzungsbedarf an den Rohren sei nicht erkennbar.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Tatbestandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Duldung der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gemäß § 554 Abs. 1 und Abs. 2 BGB zu.
Bei dem Austausch und der veränderten Anordnung der Badobjekte handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB. Die jetzige Aufteilung des Bades ist unpraktisch. Im vorderen Bereich ist der Abstand zwischen Badewanne und Toilette sehr gering, während im hinteren Bereich noch Platz vorhanden ist. Zudem stellen die quer durch den Raum verlaufenden Rohre eine Stolperfalle dar. Die von dem Kläger geplante Aufteilung der Objekte stellt dagegen eine sinnvolle Nutzung des beschränkten Platzangebotes des Bades dar. Die Neuanordnung als solche ist bereits eine Verbesserung des Wohnwertes, so dass die Installation der einzelnen neuen Elemente Modernisierungsmaßnahmen sind, auch wenn bereits funktionierende Objekte vorhanden sind. So stellt auch die Erneuerung der Badewanne eine Modernisierung dar, obwohl diese offenbar kleiner sein wird als die vorhandene. Eine spürbare Einschränkung der Nutzbarkeit dürfte damit nicht einhergehen, vielmehr ist auch in der von dem Kläger sog. Raumsparwanne sowohl ein Vollbad, welches zudem mit weniger Wasser möglich sein dürfte, als auch Duschen möglich. Zudem ist es auch weiterhin möglich, an das Badfenster zu gelangen, um dieses öffnen zu können.
Auch die Installation eines Handtuchheizkörpers stellt eine Modernisierung dar. Die Vorteile liegen auf der Hand, da neben der Funktion der Beheizung des Raumes das Aufhängen und schnellere Trocknen der Handtücher möglich ist.
Gleiches gilt für das wandhängende WC und den Spülkasten mit Zwei-Mengen-Technik. Beim wandhängenden WC ist die Reinigung des Bodens leichter möglich, durch den Einsatz der Zwei-Mengen-Technik führt der Spülkasten zu einer Reduzierung des Wasserverbrauchs.
Im Zuge der Erneuerung der Badobjekte und der Neuanordnung ist auch der Austausch des Waschbeckens eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme, da dieses Element optisch mit den anderen Elementen abgestimmt ist. Allerdings muss die Beklagte nur die Installation eines Waschtisches dulden, die Installation zweier Waschtische stellt keine Modernisierung dar, insoweit war die Klage abzuweisen. Eine Wohnwertverbesserung ist schon nicht erkennbar. Zwar werden zwei getrennte Waschbecken als wohnwerterhöhendes Merkmal in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel angesehen. Selbst wenn man einen Vorteil darin sehen will, dass zwei Personen sich gleichzeitig die Hände waschen können, wird dieser Vorteil jedenfalls im konkreten Fall von dem Nachteil des Platzverlustes überlagert. Bei Bädern mit geringem Platzangebot wie dem vorliegenden, welches schon mit einer Raumsparwanne auskommen muss, stellt der Einbau zweier Waschbecken einen Nachteil dar, so dass diese Maßnahme nicht zu dulden ist. Der Platzverlust wiegt gegenüber dem minimalen Vorteil der gleichzeitigen Nutzung deutlich schwerer, zumal bei einem Aufenthalt von zwei Personen in dem Bad drangvolle Enge herrschen würde.
Das Verfliesen des Bodens und der Wände bis zu einer Höhe von 1,80 m stellt eine Modernisierung dar. Durch das Aufbringen von Fliesen insbesondere auf den Fußboden ist eine einfachere und hygienischere Reinigung möglich.
Auch die Instandsetzungsarbeiten hat die Beklagte gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu dulden. Die Abdichtung des Bodens stellt sich im Bad als notwendige Maßnahme dar, um die Bausubstanz zu schützen. Zudem ist es sinnvoll, vor Verkofferung der Steigeleitungen und Verfliesung der Wände die Wasser- und Heizungsrohre in diesem Bereich zu erneuern, so dass insoweit einem Austauscherfordernis jedenfalls vorgebeugt wird. Die Malerarbeiten sind notwendige Abschlussarbeiten nach Durchführung der vorgenannten Maßnahmen.
Der Duldungsanspruch umfasst den Anspruch auf Zutritt zur Wohnung, zudem ist für den Fall der notwendigen Zwangsvollstreckung das Ordnungsgeld anzudrohen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO; die der Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.
