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Nachzahlungsanspruch des Vermieters nur bei richtiger Betriebskostenabrechnung

LG Neubrandenburg – Az.: 1 S 41/18 – Beschluss vom 19.10.2018

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Waren (Müritz) vorn 07.03.2018, Az. 102 C 351/15, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Gründe

I.

Der Berufungskläger – im Folgenden: Kläger – nimmt die Berufungsbeklagte – im Folgenden: Beklagte – auf Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2009 und 2010 sowie auf rückständige Miete für Dezember 2012 und Januar 2013 in Anspruch.

Mit Mietvertrag vorn 09.03.2000 vermietete der Kläger der Beklagten eine Wohnung im … in … mit einer Größe von 84 m2. Die monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten beträgt … €; insgesamt zahlt die Beklagte … € monatlich.

Am 01.12.2010 erstellte die Firma … GmbH im Auftrag des Klägers für die Wohnung der Beklagten die Betriebskosten-/Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2009 und errechnete einen Nachzahlungsbetrag für die Beklagte in Höhe von … €.

Am 21.12.2011 erstellte diese Firma für den Kläger auch die Betriebskosten-/Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2010 und errechnete einen Nachzahlungsbetrag für die Beklagte in Höhe von … €.

Wegen der Einzelheiten der Betriebskostenabrechnungen wird auf die Anlagen K2 (Bl. 15-23 Band I) und K3 (Bl. 24-31 Band I) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 24.01.2011 und 06.02.2012 erhob die Beklagte durch den Deutschen Mieterbund Einwände gegen die o.g. Abrechnungen. Unter anderem trug sie vor, die Gebäudeversicherung sei überhöht, die Eichfrist der Warm- und Kaltwasserzähler sei seit 8 und 6 Jahren abgelaufen, der Winterdienst sei durch die Mieter selbst vorgenommen worden, die Beträge der Heizkosten seien nicht nachvollziehbar und überprüfbar.

Der Mieterbund forderte die Vorlage entsprechender Belege, dem der Kläger teilweise erst im Laufe des erstinstanzlichen Prozesses, teilweise bis heute nicht nachgekommen ist.

Der Mieterbund errechnete zu Gunsten der Beklagten ein Guthaben in Höhe von insgesamt … €, verlangte die Zahlung dieses Betrages und kündigte an, sollte die Frist fruchtlos ablaufen, von den Mietzahlungen für Dezember 2012 einen Betrag in Höhe von … € und von der Mietzahlung Januar 2013 einen Betrag in Höhe von … € in Abzug zu bringen.

Entsprechende Mietzahlungen behielt die Beklagte in der Folge auch ein, sodass der Kläger mit seiner Klage vom 19.02.2013 seine Zahlungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 (… €) und 2010 (… €) sowie noch ausstehende Miete für die Monate Dezember 2012 (… €) und Januar 2013 (… €) geltend gemacht hat.

Einen Nachweis bezüglich der Gebäudeversicherung für das Jahr 2007 reichte der Kläger als Anlage K5 mit Schriftsatz vom 29.08.2017 zur Akte, wonach er lediglich … € gegenüber dem Versicherer zu zahlen hat, im selben Schriftsatz legte er den Grundsteuerbescheid für das Jahr 2008 (Anlage K 4) sowie die Abrechnungen der Energieversorger (Anlagen K 6 und K 7) vor. Auf den Inhalt der entsprechenden Anlagen (BI. 138 bis 156 Band I) wird Bezug genommen.

Er behauptet zudem, er habe für den Winterdienst im Jahre 2009 insgesamt … € und im Jahre 2010 insgesamt … € – aufgewandt. Die Belege seien jedoch verbrannt, sodass er dieses nicht nachweisen könne.

Hinsichtlich der Heizkosten habe die Firma … die Betriebskostenabrechnungen aufgrund der Abrechnungen der Versorger vom 04.09.2009 (Zeitraum 01.08.2008 bis 29.07.2009), vom 09.08.2010 (Zeitraum 01.10.2009 bis 26.07.2010) und vom 17.01.2011 (Zeitraum 27.07.2010 bis 31.12.2010) erstellt. Der fehlende Zeitraum 30.07.2009 bis 30.09.2009 sei nicht mehr aufklärbar, weil entsprechende Abrechnungen fehlen würden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf den Inhalt der Akten und des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Mit diesem hat das Amtsgericht das klageabweisende Versäumnisurteil vom 31.05.2017, nachdem der Kläger zum Hauptverhandlungstermin vom 31.05.2017 nicht erschienen war, aufrechterhalten.

Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagten stünde ein die Klageforderung übersteigendes Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2010 zu. Die Betriebskostenabrechnungen seien fehlerhaft und die dort aufgeführten Kostenpositionen zum Teil nicht belegt.

Die Kosten für Warm- und Kaltwasser sowie für die Heizkosten könne der Kläger aufgrund nicht nachvollziehbarer Werte nicht in die Abrechnung einstellen, die Kosten für die Gebäudeversicherung seien nach den eigenen Belegen des Klägers zu hoch angesetzt.

Dagegen wendet sich der Kläger mit der Berufung, mit der er vorträgt, hinsichtlich der – unstreitig – nicht geeichten Wasseruhren hätte das Amtsgericht einen Abschlag von 15% vornehmen müssen, statt die Kosten gänzlich aus den Abrechnungen zu streichen. Gleiches gelte für die Heizkosten.

Erstmals mit der Berufungsbegründung behauptet der Kläger, er habe die Wasserzähler am 23.01.2013 überprüfen lassen. Beide Wasseruhren hätten die Befundprüfung bestanden.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichts unter Verweis auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Die Kammer nimmt statt einer Wiederholung zunächst auf die überzeugenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug.

Auch das Berufungsvorbringen im Schriftsatz vom 23.07.2018 führt zu keiner anderen Entscheidung.

Dem Kläger steht weder ein Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 noch ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für Dezember 2012 und Januar 2013 zu.

1.

Soweit es die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 angeht, hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass nicht dem Kläger ein Nachzahlungsanspruch zusteht, sondern sich vielmehr zugunsten der Beklagten ein Guthaben errechnet.

a.

Hinsichtlich der zum Nachteil der Beklagten vorhandenen Diskrepanzen zwischen den nachgewiesenen und den letztendlich abgerechneten Kosten betreffend die Gebäudeversicherung und den Winterdienst wird zunächst vollumfänglich auf die Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug genommen.

Danach kann der Kläger für die Gebäudeversicherung statt der geltend gemachten … € für das Jahr 2009 und der … € für das Jahr 2010 lediglich … € für das Jahr 2009 und ebenfalls … € für das Jahr 2010 geltend machen.

Der – vermeintliche – Nachzahlungsanspruch des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung 2009 wäre daher bereits um … €‚ aus der Betriebskostenabrechnung 2010 um … € zu kürzen.

Gleiches gilt für die nicht nachgewiesenen Winterdienstkosten für das Jahr 2009 i.H.v. … € und für das Jahr 2010 i.H.v. … €.

Dies wird vom Kläger mit der Berufung auch nicht mehr angegriffen, wenngleich er dennoch mit der Berufung – für die Kammer insoweit nicht nachvollziehbar – weiterhin vollumfänglich am erstinstanzlichen Zahlungsantrag festhält.

b.

Weiterhin rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Kläger mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 die dort geltend gemachten Heizkosten nicht substantiiert nachgewiesen hat. Die Beklagte hat berechtigte Einwände gegen die geltend gemachten Heizkosten erhoben, denen der Kläger nicht substantiiert entgegengetreten ist.

Darlegungs- und beweispflichtig für die Richtigkeit der Kostensätze ist aber der Vermieter (OLG Düsseldorf DWW 2006, 198; 378; ZMR 2003, 105).

So sind in den Abrechnungen der Firma … Betrieb GmbH und der Firma …. andere Zeiträume als in den Betriebskostenabrechnungen zu Grunde gelegt und darüber hinaus der Zeitraum 30.07.2009 30.09.2009 überhaupt nicht vom Kläger belegt worden.

Wie sich daher die Abrechnungswerte für die Jahre 2009 und 2010, hier konkret bezogen auf die Beklagte, errechnen, insbesondere weil im Jahr 2009 gleich zwei Monate in den Abrechnungen fehlen, ist nicht nachvollziehbar. Auf eine derart fehlerhafte Abrechnung, insbesondere im Hinblick auf das Jahr 2009, kann der Kläger einen Nachzahlungsanspruch nicht stützen.

Entgegen der Auffassung des Klägers kommt in derartigen Konstellationen auch eine Kürzung i.H.v. 15% nicht in Betracht.

Es ist Aufgabe des Vermieters, die auf den Mieter umzulegenden Kosten schlüssig darzulegen und nachzuweisen. Das Gericht kann insoweit keinen Abschlag von nicht nachvollziehbaren und prüffähigen Kosten vornehmen, ohne selbst vorher eine hinreichend sichere Basis für den dann zu erfolgenden Kostenabschlag zu haben. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 12 HeizkostenV.

Andernfalls hätte es ein Vermieter in der Hand, zunächst einfach nicht nachgewiesene und/oder belegbare Zahlen vorzutragen und/oder zu behaupten, um sich dann anschließend lediglich einen Abschlag anrechnen zu lassen. Dass dies dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung widerspricht, liegt auf der Hand.

c.

Zugunsten der Beklagten ergeben sich somit bereits aus den beiden vorgenannten Punkten folgende Abzugsposten gegenüber der jeweiligen Betriebskostenabrechnung:

………….

Der Beklagten steht damit ein Guthaben aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen zu. Ein Zahlungsanspruch des Klägers besteht nicht.

d.

Soweit man dann noch die Auffassung des Klägers teilen und im Hinblick auf die seit 2003 nicht mehr geeichten Wasseruhren bzgl. Kalt- und Warmwasser entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes „nur einen Abschlag von 15% vornehmen würde, errechnet sich ein weiterer Abzugsposten zugunsten der Beklagten in Höhe von … € für das Jahr 2009 und … € für das Jahr 2010.

Auch diese Positionen hat der Kläger, entgegen seiner eigenen Rechtsauffassung, nicht aus seinem Klageantrag herausgerechnet und verfolgt ihn nun mit der Berufung weiter.

2.

Aus den vorgenannten Gründen war die Beklagte daher auch zum Einbehalten von Teilen der Monatsmiete Dezember 2012 in Höhe von … € und Januar 2013 in Höhe von … € berechtigt. Ihr Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen übersteigt die einbehaltenen Beträge.

Hierzu war sie auch berechtigt.

Hat ein Mieter – wie hier – nach Überprüfung der ihm übersandten Betriebskostenabrechnung aufgrund konkreter Beanstandungen das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet und hierbei ein Guthaben ermittelt, kann er mit diesem Anspruch gegenüber Forderungen des Vermieters aufrechnen (BGH NJW 2013, 1595 Rn. 9, 11).

3.

Ergänzend weist die Kammer lediglich darauf hin, dass solange der Vermieter seiner Vorlagepflicht der geforderten Belege nicht nachkommt, sein Nachzahlungsanspruch im Übrigen auch nicht fällig wäre (BGH, Urteil vorn 07. Februar 2018 – VIII ZR 189/17 -). Ein etwaiges Verschulden der von ihm beauftragten Abrechnungsfirma muss sich die Beklagte jedenfalls nicht zurechnen lassen.

Nach alledem regt die Kammer aus Kostengründen die Rücknahme der Berufung an.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme – auch hinsichtlich des angedachten Streitwerts des Berufungsverfahrens in Höhe von … € – binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Hinweises.

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