Die Wichtigkeit der Schlüsselrückgabe in Mietverhältnissen
In einem Fall, der das Amtsgericht Oberhausen (AG) beschäftigt hat, ging es um einen feinen, aber äußerst wichtigen Aspekt des Mietrechts – die Rückgabe von Schlüsseln nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Das Augenmerk lag dabei auf der Frage, ob die bloße Aufgabe des Besitzes durch den Mieter ausreichend ist oder ob eine Schlüsselrückgabe für die vollständige Besitzübertragung erforderlich ist.
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Der Kern des Streits: Rückgabe des Besitzes oder Rückgabe der Schlüssel?
Das Gericht griff auf das renommierte juristische Handbuch Schmidt-Futterer/Streyl zurück, das die gesetzliche Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) § 546 behandelt. Nach dessen Auslegung ist die Rückgabe einer Mietsache in der Regel nicht nur eine Frage des bloßen Verzichts auf den Besitz. Vielmehr erfordert es in den meisten Fällen eine klare Besitzveränderung zugunsten des Vermieters. Dies bedeutet, dass der Mieter den Besitz endgültig und vollständig aufgeben muss.
Die Ausnahmen bestätigen die Regel: Kein Schlüssel, kein Besitzwechsel?
Es wurde allerdings festgestellt, dass in bestimmten Situationen – zum Beispiel bei Mietverhältnissen, bei denen sowohl Vermieter als auch Mieter Besitz an der Mietsache ausüben – eine Rückgabe des Mieters durch bloße Besitzaufgabe erfolgen kann. Aber selbst in diesen Fällen könnte die Rückgabe der Schlüssel erforderlich sein.
Liebe, Schlüssel und die Unzulänglichkeiten des Beweises
Die beklagte Partei in diesem Fall behauptete, die Wohnung sei ausschließlich als „Liebesnest“ für die sexuelle Beziehung zwischen den Parteien genutzt worden, und sie habe die Wohnung unentgeltlich und ohne formelles Mietverhältnis nutzen dürfen. Sie behauptete weiterhin, die Schlüssel zur Wohnung in der Wohnung hinterlassen zu haben, konnte dies jedoch nicht beweisen.
Das Gericht stellte klar, dass auch in diesem speziellen Fall, eine bloße Besitzaufgabe nicht ausreichend ist. Die Rückgabe der Schlüssel ist erforderlich, um den Besitzwechsel zu vollziehen. Die Beklagte hätte den Beweis für die Schlüsselrückgabe führen müssen. Ohne diesen Beweis würde sie bei Fortgang des Verfahrens beweisfällig bleiben.
Das vorliegende Urteil
AG Oberhausen – Az.: 332 c 1706/22 – Beschluss vom 01.06.2023
In dem Rechtsstreit:
Wird der sofortigen Beschwerde der Beklagten vom 23.05.2023 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Oberhausen vom 08.05.2023 nicht abgeholfen.
Die Sache wird dem Landgericht Duisburg als Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.
Gründe:
Die Einwände gegen den angefochtenen Beschluss greifen nicht durch, so dass nicht abzuhelfen war, sondern die Sache dem Beschwerdegericht zur Entscheidung vorzulegen ist.
Unstreitig wurde der Beklagten der Besitz der Wohnung (gleich auf welcher Rechtsgrundlage) überlassen, indem ihr unstreitig mindestens ein Schlüssel zu der Wohnung übergeben worden war.
Die Rückgabe einer Mietsache erfordert in aller Regel eine Veränderung der Besitzlage zu Gunsten des Vermieters. Eine Besitzveränderung zu Gunsten des Vermieters erfordert es meist, dass der Mieter den (eigenen) Besitz endgültig und vollständig aufgibt (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 24 f.).
Wegen des im Vordergrund stehenden Erfordernisses, dem Vermieter den Besitz zu verschaffen, erschöpft sich die Pflicht des Mieters auch nicht darin, den Besitz aufzugeben oder zu erklären, ein Recht zum Besitz und zur Nutzung der Mietsache nicht mehr zu haben. Deshalb darf er die Mietsache (einen Mietwagen etwa) nicht einfach irgendwo abstellen oder zurücklassen oder das Mietgrundstück bzw. die Mieträumlichkeiten verlassen, um seiner Rückgabepflicht zu genügen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter den Vermieter davon informiert und die Schlüssel an der Mietsache zurücklässt, da dies eine Sachherrschaft nicht begründet, sondern nur die Möglichkeit, sich diese zu verschaffen, ohne sie schon zu haben (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 26.). Nach einer Schlüsselrückgabe hat allein der Vermieter die Fähigkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben; diese Möglichkeit reicht zur Besitzbegründung aus (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 27.).
Zwar kann bei Vermietung derart, dass Vermieter und Mieter Besitz an der Mietsache ausüben, eine Rückgabe des Mieters durch bloße Besitzaufgabe erfolgen. Aber auch hier kann die Rückgabe der Schlüssel erforderlich sein (Schmidt-Futterer/StreylJ 15. Aufl. 2021, BGB § 546 Rn. 30.).
Nach dem Vortrag der Beklagten wurde die Wohnung ausschließlich als Liebesnest für die sexuelle Beziehung zwischen den Parteien benutzt. Der Kläger gestattete ihr darüber hinaus, unentgeltlich in der Wohnung zu verbleiben – ohne dass es zu einem Mietverhältnis gekommen sei (Klageerwiderung vom 06.04.2023, dort S. 2, BI. 24 d.A.).
Hieran gemessen ist aufgrund der weiteren, beklagtenseits vorgetragenen Gestattung zur Nutzung der Wohnung über das sexualle Verhältnis hinaus eine Rückgabe der Wohnung durch reine Besitzaufgabe nicht ausreichend; vielmehr erfordert diese auch die Rückgabe der Schlüssel.
Diese Grundsätze gelten gleichermaßen, sollte der Beklagten die (Mit-) Nutzung der Wohnung ohne Gegenleistung (Leihe) zur Verfügung gestellt worden sein.
Nachdem die Beklagte für die Rückgabe der Wohnung beweisbelastet war und hierfür keinen Beweis anbot, sondern lediglich behauptete, die Schlüssel in der Wohnung hinterlassen zu haben, wäre sie bei Fortgang des Verfahrens beweisfällig geblieben.
