Nichtigkeit eines Mietvertrages wegen kollusivem Verhaltens gemäß § 138 Abs. 1 und Abs. 2 BGB

Kollusives Verhalten und Sittenwidrigkeit: Ein tiefgreifender Blick auf das LG Berlin Urteil zur Wohnraummiete

In einem bemerkenswerten Fall hat das Landgericht Berlin ein Urteil gefällt, das die rechtlichen Grenzen von Mietverträgen und die Bedeutung von kollusivem Verhalten in den Fokus rückt. Im Kern des Falles stand die Frage, ob ein Mietvertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten als sittenwidrig und damit als unwirksam angesehen werden kann. Die Klägerin argumentierte, dass der ehemalige Geschäftsführer in kollusiver Absprache mit dem Vertreter der Beklagten einen Mietvertrag abgeschlossen habe, der nicht im Interesse der Klägerin lag. Dieses Zusammenwirken würde den Vertrag nach § 138 BGB unwirksam machen.

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Die Rolle der Kollusion im Mietvertrag

Die Klägerin brachte vor, dass die Beklagten von der fehlenden Vertretungsmacht des ehemaligen Geschäftsführers hätten wissen müssen. Sie argumentierte, dass die Annahme einer Kollusion, also eines bewussten Zusammenwirkens zum Nachteil der Klägerin, aufgrund der gesamten Umstände des Geschäfts geprüft werden müsse. Die Klägerin stellte fest, dass die Beklagten sich der Tatsache bewusst gewesen sein müssten, dass der Mietvertrag unter diesen Bedingungen nicht im Interesse der Klägerin lag.

Sittenwidrigkeit und Nettokaltmiete

Das Gericht fand, dass der Mietvertrag tatsächlich sittenwidrig war. Es wurde festgestellt, dass die vereinbarte Nettokaltmiete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dies wurde als ein klares Indiz für die Sittenwidrigkeit des Vertrags angesehen. Die Klägerin hatte somit einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.

Die Kosten des Rechtsstreits und die Folgen

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten wurden zwischen den Parteien aufgeteilt. Die Klägerin musste einen Teil der Kosten tragen, aber der Großteil fiel auf die Beklagten. Darüber hinaus wurde den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2023 gewährt, und die Revision wurde für sie zugelassen.

Revision und zukünftige Implikationen

Das Urteil ist insofern bemerkenswert, als es die Bedeutung der Sittenwidrigkeit und des kollusiven Verhaltens in Mietverträgen hervorhebt. Es setzt einen Präzedenzfall für ähnliche Fälle und öffnet die Tür für weitere rechtliche Auseinandersetzungen in diesem Bereich. Die Zulassung der Revision deutet darauf hin, dass der Fall möglicherweise noch nicht abgeschlossen ist und weitere rechtliche Entwicklungen folgen könnten.

Was ist ein kollusives Verhalten?

Kollusives Verhalten bezieht sich auf das Verhalten von zwei oder mehr Personen , die zusammenarbeiten, um anderen, „dritten“ Personen zu schaden. Dies kann in vielen verschiedenen Kontexten auftreten, darunter Auktionen, rechtliche Vertretungen und mehr. In der Kontext der Auktionen beispielsweise kann kollusives Verhalten auftreten, wenn Bieter sich zusammenschließen, um möglichst hohe Gewinne durch das versteigerte Objekt zu generieren. Die genauen Merkmale des kollusiven Verhaltens können von den äußeren Gegebenheiten der Auktion abhängen.

In rechtlichen Kontexten kann kollusives Verhalten als Missbrauch der Vertretungsmacht auftreten. Dies kann der Fall sein, wenn kein kollusives Zusammenwirken festgestellt werden kann. Ein spezieller Fall von Missbrauch der Vertretungsmacht ist das kollusive Zusammenwirken, welches eine bewusste und absichtliche Zusammenarbeit zwischen Vertreter und Dritter darstellt. Zusätzlich kann kollusives Verhalten auch in Zusammenhang mit Algorithmen und Kollusion auftreten. Kollusives Verhalten kann in diesem Kontext zulasten der Nachfrager gehen und ist aus gesamtgesellschaftlicher Sicht unerwünscht. Preisalgorithmen können einen Einfluss auf Kollusion haben. In psychologischen Kontexten können kollusive Aktivitäten zum Teil durch unbewusste psychische Motive oder Konflikte angetrieben sein.

Kollusives Verhalten kann auch im Kontext von Mietverträgen auftreten. Es kann beispielsweise vorkommen, dass Vermieter und Mieter kollusiv zusammenarbeiten, um Dritte zu benachteiligen. Dies könnte etwa der Fall sein, wenn ein Vermieter und ein Mieter absichtlich falsche Informationen an Dritte weitergeben, um diesen einen Schaden zuzufügen. In manchen Fällen kann kollusives Verhalten auch innerhalb eines Mietverhältnisses auftreten. Beispielsweise könnten mehrere Mieter kollusiv zusammenarbeiten, um den Vermieter zu benachteiligen. Dies könnte etwa durch gemeinsame Falschaussagen oder das absichtliche Verbergen von Informationen geschehen.

Es ist wichtig zu beachten, dass kollusives Verhalten im Kontext von Mietverträgen in den meisten Jurisdiktionen als illegal und unethisch betrachtet wird. Personen, die an solchen Aktivitäten beteiligt sind, können mit rechtlichen Konsequenzen konfrontiert sein. Daher ist es wichtig für alle Beteiligten, sich an die Regeln und Vorschriften zu halten und ethische Standards zu wahren.

Egal in welchem Kontext 8, kollusives Verhalten wird im Allgemeinen als unerwünscht und schädlich angesehen, da es zu Ungleichgewichten und unfairen Situationen führen kann.

Das vorliegende Urteil

LG Berlin – Az.: 64 S 105/22 – Urteil vom 28.06.2023

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17.03.2022, Az. 205 C 131/21, abgeändert und wie folgt neu gefasst:

• Die Beklagten zu 1) und 2) werden als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück ###, ### Berlin, belegene Wohnung, bestehend aus fünf Zimmern, Bad, WC, Küche und Flur, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
• Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 9.201 Euro nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.07.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
• Die Widerklage wird abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsstreits erster Instanz sowie die dortigen außergerichtlichen Kosten der Klägerin haben die Klägerin zu 15 % und die Beklagte zu 1) zu 85 % sowie neben ihr als Gesamtschuldner zu 40 % auch der Beklagte zu 2) zu tragen. Die Klägerin hat 15 % der im ersten Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) und 13 % der im ersten Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten im ersten Rechtszug selbst.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sowie die dortigen außergerichtlichen Kosten der Klägerin haben die Klägerin zu 10 % und die Beklagte zu 1) zu 90 % sowie neben ihr als Gesamtschuldner zu 40 % auch der Beklagte zu 2) zu tragen. Die Klägerin hat 10 % der im Berufungsrechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten im Berufungsrechtszug selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagte zu 1) kann die Zwangsvollstreckung des Zahlungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist gewährt bis zum 31.10.2023.

Die Revision wird für die Beklagten zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 18.876,08 Euro festgesetzt (Räumung: 7.200 Euro; Nutzungsentschädigung: 11.026,08 Euro; Widerklage: 650 Euro).

Gründe

I.

Hinsichtlich des Tatbestands wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts in seinem Urteil vom 17.03.2022 mit folgenden Ergänzungen Bezug genommen:

Die Klägerin trägt in ihrer Berufungsbegründung vor, die Annahme einer Kollusion als Zusammenwirken des ehemaligen Geschäftsführers ### und des Vertreters der Beklagten sei anhand sämtlicher Umstände des Geschäfts zu prüfen. Eine Kollusion setze voraus, dass beiden Vertragsparteien klar gewesen sei oder sich jedenfalls aufgedrängt habe, dass die verpflichtete Vertragspartei mit dem beabsichtigten Geschäft nicht einverstanden sei. Ihrer Ansicht nach seien dem Beklagten zu 2) sämtliche Umstände bekannt gewesen, die gegen das Bestehen der Vertretungsmacht des seinerzeitigen Geschäftsführers zum Abschluss eines Wohnraummietvertrages zu diesen Bedingungen gesprochen hätten. Damit entfiele die Annahme eines wirksamen Mietvertrages. Nach § 166 Abs. 1 BGB habe die Beklagte zu 1) auch die Folgen dieser Wissenszurechnung zu tragen.

Die Klägerin beantragt,

1. unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17.03.2022, Geschäftszeichen 205 C 131/21, werden die Beklagten zu 1. und 2. als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück ###, ### Berlin, belegene Wohnung, bestehend aus fünf Zimmern, Bad, WC, Küche und Flur zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben;

2. unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17.03.2022, Geschäftszeichen 205 C 131/21, wird die Beklagte zu 1. verurteilt, an die Klägerin 11.026,03 Euro nebst fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen;

3. unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17.03.2022, Geschäftszeichen 205 C 131/21, wird die Widerklage abgewiesen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten meinen, es fehle an einem kollusiven Zusammenwirken und an einem Vollmachtsmissbrauch. Die Klägerin sei selbst in der Lage über die Wirtschaftlichkeit ihrer Verträge zu bestimmen. Die Beklagten hätten keinerlei Kenntnis von den Wirtschaftszahlen der Klägerin und ob sich der Mietvertrag für sie lohne. Es sei im Übrigen auch möglich mit niedrigen Mieten wirtschaftlich gewinnbringend zu agieren, schlicht dadurch, dass man die Kosten niedrig halte, also z.B. keine Investitionen tätige und demnach keine Sanierungen durchführe. Sie hätten als Immigranten keine Kenntnis von angeblichen Berliner Durchschnittsmieten. Es sei für die Klägerin nicht möglich, Jahre später verbindliche Verträge „anzufechten“, weil man nunmehr meine, diese wären benachteiligend. Es sei hervorzuheben, dass das eigentliche Geschäftsmodell der Klägerin der Ankauf der Wohnungen gewesen sei; niemals aber ein langfristiges Halten mit etwaig übergewinn-profitablen Mieten. Der Verkauf aber sei immer möglich, auch mit einem vermieteten Objekt.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen ###. Die Ermittlungsakten der Staatsanwaltschaft Berlin ###/21 hat sie beigezogen.

II.

Die Berufung ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden. Sie ist auch überwiegend begründet.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.

Der Mietvertrag ist nach § 138 Abs. 1, 2 BGB unwirksam. Es konnte von einem kollusiven Zusammenwirken zwischen dem damaligen Geschäftsführer der Klägerin, dem Zeugen ###, und dem Beklagten zu 2) ausgegangen werden. Bei einem bewussten Zusammenwirken von Vertreter und Geschäftsgegner bewusst zum Nachteil des Vertretenen liegt ein Fall sittenwidriger Kollusion vor. Nach § 138 Abs. 1 ist die Abrede zwischen Vertreter und Geschäftsgegner nichtig. Zudem wird regelmäßig das Vertretergeschäft vom Sittenwidrigkeitsurteil erfasst, da es die Nachteilszufügung bewirkt (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021, BGB § 164 Rn. 227). Für eine objektive Sittenwidrigkeit müssen Angestellte, Bevollmächtigte oder sonstige Vertreter einer Partei, die zur Wahrnehmung der Interessen ihres Geschäftsherrn verpflichtet sind, eine Vereinbarung im Einverständnis mit dem Vertragsgegner zum eigenen Vorteil „hinter dem Rücken“ des Geschäftsherrn und zu dessen Schaden treffen (vgl. BeckOGK/Jakl, 1.2.2023, BGB § 138 Rn. 500). Subjektiv muss der Vertragspartner um das treuwidrige Verhalten des Angestellten, Bevollmächtigten oder sonstigen Vertreters wissen. Fehlt es an der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Missbrauchs durch den Vertragspartner, so bleibt das Rechtsgeschäft wirksam. Liegt aufseiten des Vertreters ein Missbrauch der Vertretungsmacht vor und hat der Geschäftsgegner dies erkannt oder grob fahrlässig die Augen davor verschlossen, steht dem Vertretenen der Einwand aus Treu und Glauben (§ 242) gegen die Wirksamkeit des Geschäfts zu (BeckOGK/Jakl, 1.2.2023, BGB § 138 Rn. 503).

Dies ist vorliegend der Fall.

Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls stellt sich die Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 600,00 Euro für die streitgegenständliche Wohnung als Verstoß gegen die guten Sitten dar. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug 8,58 Euro. Die hier vereinbarte Nettokaltmiete liegt mithin 60,49 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das hier einschlägige Mietspiegelfeld L1 des Mietspiegels für Berlin 2017 weist eine Spanne von 5,44 Euro bis 10,00 Euro aus, wobei der Mittelwert 7,25 Euro beträgt. Die hier vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 3,39 Euro/m² (600,00 Euro/177,04 m²), sie liegt mithin 53,24 % unter dem Mittelwert.

Nach der Orientierungshilfe des Mietspiegels für Berlin 2017 zur Spanneneinordnung in das jeweilige Mietspiegelfeld sind – nach dem in zweiter Instanz unstreitigen Vortrag der Klägerin zum weiteren Sanitärraum (vgl. Anlage K8, Bd. II/Bl. 95 d.A.) und dem Personenaufzug – die Merkmalgruppen 1 und 4 positiv zu bewerten. Die Merkmalsgruppe 5 ist aufgrund der unstreitig gegebenen besonders lärmbelasteten Lage negativ zu bewerten. Danach war ein Aufschlag von 20 % der oberen Spanne vom Mittelwert vorzunehmen. Danach errechnet sich ein Betrag von 7,80 Euro/m² (7,25 Euro + 0,55 Euro). Zuzüglich des Neuvermietungszuschlags von 10 %, ergibt sich ein Wert von 8,58 Euro/m². Die hier vereinbarte Nettokaltmiete von 3,39 Euro/m² liegt mithin 60,49 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, die anlässlich einer Neuvermietung im Dezember 2017 zumindest erzielbar war. Hier ist den Beklagten die Wohnung spätestens im Dezember 2017 auf Grundlage des Mietvertrags überlassen worden. Es besteht kein Anlass für eine Interpolation, weil für das einschlägige Mietspiegelfeld im Berliner Mietspiegel 2019 zu dem Berliner Mietspiegel 2017 keine erhebliche Steigerung zu verzeichnen ist. Der Umstand, dass der Personenaufzug – wie der Zeuge ### bestätigt hat – defekt war, ist bei der Spanneneinordnung nicht zu berücksichtigen, da darin ein behebbarer Mangel liegt (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 79); dies wird im Rahmen der von der Klägerin geltend gemachten Nutzungsentschädigung als Minderungsgrund berücksichtigt.

Diese sehr niedrige Miete kann nicht im Zusammenhang mit erheblichen Renovierungsarbeiten der Beklagten gesehen werden, welche die Überlassung der Wohnung für einen so geringen Mietzins unter zusätzlicher Berücksichtigung der vollständigen Mietfreistellung über einen Zeitraum von rund neun Monaten als angemessen oder jedenfalls noch vertretbar erscheinen ließe. Der Annahme der Sittenwidrigkeit steht nicht entgegen, dass die Beklagten nach § 17 des Mietvertrags die Durchführung von Renovierungsarbeiten übernommen haben. Aus dem Mietvertrag ergibt sich nicht konkret, welche Maßnahmen von den Beklagten als Gegenleistung für die zeitweise Mietbefreiung und die anschließende Mietreduzierung durchzuführen waren. In § 17 des Mietvertrags heißt es unter anderem:

„Der Mieter verpflichtet sich die Wohnung fachgerecht zu renovieren außer die Maßnahmen die vom Vermieter durchgeführt werden. Als Gegenleistung für die Renovierungsarbeiten erhält der Mieter bis zum 31.08.2018 eine Bruttomietbefreiung. Spätestens ab dem 01.09.2018 ist der Mieter verpflichtet die Miete nebst Nebenkosten wie vereinbart monatlich zu bezahlen.“

Welche konkreten Arbeiten von den Beklagten durchzuführen waren, erschließt sich danach nicht.

Der Annahme der Sittenwidrigkeit steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten vorgetragen haben, die Wohnung sei bei ihrer Überlassung an sie unbewohnbar gewesen, sodass der Mietpreis angemessen sei. Sie tragen dazu vor, es hätten sich mehrerer Löcher in den Decken von Bad, Wohnzimmer und Flur zur Wohnung darüber und zu Schächten im Haus befunden. Es sei Ungeziefer über diese Löcher eingedrungen. Die Wände und Decken und Fußböden seien altersbedingt vollständig abgenutzt und renovierungsbedürftig gewesen. Das Badezimmer habe eine kaputte Wand gehabt sowie einen kaputten Luftschacht. Die Heizung hätte im Flur und in den Zimmern nicht funktioniert. Auch sei das Holz auf dem Boden halb verfault gewesen.

Den insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten ist die Beweisführung nicht gelungen. Aufgrund der Beweisaufnahme vermochte das Gericht im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO obliegenden freien Beweiswürdigung nicht zu der Überzeugung zu gelangen, dass die streitige Behauptung als bewiesen anzusehen ist. Den von den Beklagten mit Schriftsatz vom 27.07.2021 als Beleg zu dem sanierungs- und renovierungsbedürftigen Zustand bei Vertragsbeginn eingereichten Lichtbildern lässt sich eine Unbewohnbarkeit der Wohnung nicht entnehmen. Die – nicht weiter beschriebenen – Bilder zeigen Putz-/Mauerschäden im Bad und an zwei Stellen mit Rohren. Auf drei Bildern lassen sich Verschmutzungen im Außenbereich/an der Außenseite von zwei Fenstern erkennen. Auf einem Bild sind Abnutzungen auf einem Teil des Parkettbodens zu erkennen. Ein weiteres Bild zeigt Risse im Putz/Mauerwerk an einem Teil einer Wand. In der Anlage finden sich weiter vier Bilder von Putz/Mauerschäden, deren Ausmaß im Hinblick auf die Nahaufnahme verhältnismäßig klein erscheint. Auf drei Lichtbildern ist zu erkennen, dass Kabel aus der Wand herausragen. Ein Lichtbild scheint den Zustand eines Fahrstuhls zu zeigen. Auch ist auf einem weiteren Bild zum Bad ein weiterer Schaden an der Wand zu erkennen.

Der Zeuge ### gab unter anderem an, konkrete Erinnerungen an den Zustand der Wohnung habe er nicht. Nach seiner Meinung sei die Wohnung bei Mietvertragsbeginn in sanierungsbedürftigem Zustand gewesen. Die Mieter hätten ja die Renovierung erst durchführen sollen. Auf Nachfrage dazu, welche Maßnahmen die Mieter im Einzelnen durchführen sollten, bekundete der Zeuge unter anderem, dass es im Prinzip um die komplette Innenrenovierung gegangen sei, mit Ausnahme der Maßnahmen, die vom Vermieter zu tätigen gewesen seien. Dazu hätten die Steigstränge, die Fenster, der Aufzug, die Fassaden, das Dach, der Hausflur und das Treppenhaus, sowie der Keller und die Bäder gehört. Renovierungsarbeiten hätten aber die Mieter vornehmen sollen. Auf Nachfrage zu Löchern im Boden gab der Zeuge unter anderem an, dass es schon wegen der Strangsanierung zeitweise Löcher in den Decken und Fußböden der Wohnungen gegeben habe. Die seien auch wieder geschlossen worden, zumindest teilweise, je nachdem welche Gewerke dran gewesen seien. Konkret in welcher Wohnung welche Löcher gewesen seien, könne er nicht sagen.

Danach ist die Aussage des Zeugen ### hinsichtlich des Zustands der Wohnung bei Anmietung unergiebig. Der Zeuge hatte an den konkreten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung keine Erinnerungen. Bestätigt hat der Zeuge jedoch die Vereinbarung der Regelung, wonach ein Teil der Arbeiten von den Beklagten durchzuführen waren.

Es ist nicht erkennbar, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Mietbeginn unbewohnbar war. Der Beklagte gab im Rahmen der mündlichen Verhandlung erstmals an, die Beklagten hätten mehr als 80.000,00 Euro in die Renovierung der Wohnung investiert. Welche konkreten Arbeiten auf Veranlassung der Beklagten durchgeführt wurden, bleibt jedoch unklar. Weiter lässt sich aus den Lichtbildern der von den Beklagten vorgetragene Kostenaufwand in Höhe von 80.000 Euro nicht erkennen. Im Übrigen hat der Zeuge ### unter anderem angegeben, dass etwa zu den von dem Vermieter durchzuführenden Arbeiten die Steigstränge, die Fenster, der Aufzug, die Fassaden, das Dach, der Hausflur und das Treppenhaus, sowie der Keller und die Bäder gehörten. Insofern erschließt sich nicht, wieso etwa für die auf den Lichtbildern erkennbaren Schäden im Bad Arbeiten von den Beklagten durchgeführt worden sein sollen.

Es verbleiben damit neben einer denkbaren Bodenerneuerung im wesentlichen Schönheitsreparaturen wie Anstrich-/Tapezierarbeiten. Dass für solche Arbeiten vorliegend auch nur annähernd 80.000 Euro aufgewendet worden wären, ist nicht nachvollziehbar. Es wurde nicht konkret vorgetragen, welche Arbeiten zu welchen Kosten durchgeführt worden sein sollen.

Weiter hat der Beklagte im Rahmen seiner informatorischen Anhörung unter anderem angegeben, dass die Fotos aus dem von der Klägerin eingereichten Exposé (vgl. Bl. 133ff./II d. A.) den Zustand von 2015 – mithin vor Überlassung der Wohnung an die Beklagten – zeigten. Da sich den Fotos gerade kein unbewohnbarer Zustand der Wohnung entnehmen lässt, erschließt sich der von den Beklagten vorgetragene Zustand der Wohnung bei Überlassung nicht. Soweit der Beklagte zu 2) weiter angegeben hat, die Klägerin habe seitdem im Zuge der Sanierung alles herausgerissen und zerstört, erschließt sich auch dies nicht. Ausgehend von den Abbildungen im Exposé erscheint ausgeschlossen, dass die Wohnung im Anschluss an die von dem Zeugen ### bezeichneten Sanierungsmaßnahmen der Klägerin noch einmal für fünfstellige Beträge an Boden, Decken und Wänden renoviert werden musste.

Die Kammer teilt nach alledem die Ansicht der Klägerin, wonach den Beklagten das Fehlen der Vertretungsmacht des Zeugen ### für einen derartigen Vertrag bekannt war.

Der Zeuge ### gab im Rahmen seiner Vernehmung beim Amtsgericht unter anderem an, dass der Beklagte zu 2) gewusst habe, dass es die Absicht der Aktionäre gewesen sei, die Wohnung zu verkaufen und nicht sie zu vermieten. Der Beklagte zu 2) habe gewusst, dass es nicht der Absicht der Klägerin entsprochen habe, die Wohnung zu vermieten. Der Beklagte zu 2) und er hätten gewusst, dass die Bedingungen dieses Vertrages sehr sehr günstig gewesen seien. Deshalb sei auch klar gewesen, dass die Klägerin alle möglichen Schritte einleiten würde, um diesen Vertrag wieder zu kündigen. Dabei versteht die Kammer die Angaben des Zeuge ### dahingehend, dass er offenbar die Mehrheitsgesellschafter meinte, als er von der Absicht der Aktionäre gesprochen hat, da es sich nicht um eine Aktiengesellschaft handelt. Der Vortrag, dass der Beklagten zu 2) keinerlei Kenntnis von dem Konflikt innerhalb der Gesellschaft gehabt habe, erscheint der Kammer nicht plausibel, da der Zeuge ### eine solche Kenntnis bestätigt hat. Im Übrigen sprechen auch die in der beigezogenen Ermittlungsakte der Staatsanwaltschaft Berlin, ###/21, befindlichen Fotos (vgl. ### Bl. 98, Bl. 103R/IV d. BA), auf denen unter anderem der Beklagte zu 2) mit seinem Bruder zu sehen sind, gegen den Vortrag der Beklagten, der Beklagte zu 2) und sein Bruder hätten schon lange keinen Kontakt mehr gehabt.

Danach ist davon auszugehen, dass dem Beklagten zu 2) das treuwidrige Verhalten des Zeugen ### bekannt war, jedenfalls aber hinsichtlich des Missbrauchs der Vertretungsmacht grob fahrlässige Unkenntnis gegeben ist. Die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis muss sich die Beklagte zu 1) nach § 166 BGB zurechnen lassen.

Der nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksame Mietvertrag wurde nicht nach § 141 BGB bestätigt.

Eine Bestätigung ist erst möglich, wenn die Gründe für die Nichtigkeit des zu bestätigenden Rechtsgeschäfts nicht mehr eingreifen.Ergibt sich (wie bei einem wucherähnlichen Kreditgeschäft) die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäftes erst aus einer Gesamtwürdigung mehrerer Umstände, so kann der Wegfall eines dieser Umstände eine Bestätigung des Geschäfts ermöglichen (vgl. MüKoBGB/Busche, 9. Aufl. 2021, BGB § 141 Rn. 10; BGH, NJW 1982, 1981, beck-online).

Anders als das Amtsgericht – hilfsweise – ausgeführt hat, kann eine Bestätigung nach § 141 BGB nicht darin gesehen werden, dass die Klägerin nach Ende der Zwangsverwaltung und vertreten durch ihren aktuellen Geschäftsführer in Kenntnis des schriftlichen Mietvertrags die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 09.12.2020 (Bd.I/Bl. 65 d.A.) zur Zahlung der Miete auf ihr Konto aufgefordert hat.

Dem Schreiben vom 09.12.2020 kann ein solcher das unwirksame Rechtsgeschäft bestätigende Erklärungswert nicht beigemessen werden. Das Schreiben ist offenbar ein allgemeines Anschreiben an alle Mieter, in dem den Mietern lediglich die neuen Kontodaten mitgeteilt werden. Eine nähere Bezugnahme auf das konkrete Mietverhältnis bzw. die Erwähnung der konkreten Mietkonditionen und etwaige Angaben dazu, ob man zuvor von der Nichtigkeit des Vertrages ausgegangen sei, ergeben sich daraus nicht. Dass etwa die konkreten Mietkonditionen geprüft wurden und bestätigt werden sollen, liegt fern. Das Schreiben ist nicht geeignet um ein entsprechendes Vertrauen des Empfängers in die Bestätigung des erschlichenen, unwirksamen Mietvertrags zu begründen.

2. Da der Mietvertrag bereits nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam ist, kann dahinstehen, ob das Mietverhältnis durch Ablauf einer vereinbarten Befristung oder durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen beendet wurde.

3. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 9.201 Euro (12 x 766,75 Euro) aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Monate Januar bis Dezember 2018. Die Beklagte zu 1) war bösgläubig im Sinne von § 990 Abs. 1 BGB. Wie ausgeführt, ist davon auszugehen, dass dem Beklagten zu 2) als Vertreter der Beklagten zu 1) das treuwidrige Verhalten des Zeugen ### bekannt war, jedenfalls aber hinsichtlich des Missbrauchs der Vertretungsmacht grob fahrlässige Unkenntnis gegeben war.

Wie ausgeführt beträgt die ortsübliche Neuvermietungsmiete 8,58 Euro/m². Es errechnet sich mithin eine Nettokaltmiete in Höhe von 1.519,00 Euro (8,58 Euro/m² x 177,04 m²). Der Betrag war jedoch wegen des defekten Fahrstuhls nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Der Zeuge ### hat den Vortrag der Beklagten, dass der Fahrstuhl in der Vergangenheit defekt gewesen sei, bestätigt. Unter Berücksichtigung dessen, dass die streitgegenständliche Wohnung im ersten Obergeschoss liegt, erscheint eine Minderungsquote von 10 % angemessen. Danach errechnet sich eine monatliche Nutzungsentschädigung von 1.366,75 Euro (8,58 Euro/m² – 0,86 Euro/m² = 7,72 Euro/m² x 177,04 m²). Abzüglich der gezahlten oder für den Zeitraum bis August 2018 mit Renovierungsleistungen verrechneten 600,00 Euro ergibt dies jedenfalls eine Differenz von 766,75 Euro monatlich.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

4. Die Widerklage ist unbegründet.

Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten aus § 280 Abs. 1 BGB. Wie ausgeführt war der Mietvertrag unwirksam. Die Aufforderung zur Räumung war daher nicht unberechtigt.

5. Den Beklagten war eine Räumungsfrist zu gewähren. Dabei hat die Kammer die angespannte Lage am Berliner Wohnungsmarkt und den Umstand, dass die Beklagten die Wohnung mit minderjährigen Kindern bewohnen, berücksichtigt. Auch wurde berücksichtigt, dass Obdachlosigkeit vermieden werden soll; ebenso, dass offen ist, ob die Beklagten die volle Nutzungsentschädigung zahlen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 ZPO. Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts hinsichtlich des erstinstanzlich übereinstimmend für erledigt erklärten Teils (Duldung der Wohnungsbesichtigung) wurde mit der Berufung nicht konkret angegriffen, sodass es insoweit bei der Kostenentscheidung zu Lasten der Klägerin verbleibt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Fortbildung des Rechts zuzulassen, weil die Frage der Sittenwidrigkeit bei der Vereinbarung einer sehr niedrigen Miete bisher nicht höchstrichterlich entschieden wurde.

Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO) war aufgrund der Schriftsätze vom 17.05.2023, vom 19.05.2023 (zwei Schriftsätze der Beklagten, ein Schriftsatz der Klägerin), vom 22.05.2023 (je ein Schriftsatz beider Parteien) und vom 25.05.2023 nicht veranlasst. Die am Schluss der mündlichen Verhandlung gewährte Erklärungsfrist wurde zur Stellungnahme zum Ergebnis der Beweisaufnahme gewährt. Sofern die Beklagten mit Schriftsatz vom 19.05.2023 erstmals Lichtbilder einreichen, die den Zustand der Wohnung nach Durchführung der behaupteten Arbeiten zeigen sollen, ist der Vortrag nach § 296a ZPO verspätet (vgl. dazu MüKoZPO/Prütting, 6. Aufl. 2020, ZPO § 296a Rn. 6). Es handelt sich insofern nicht um fristgemäß erfolgten Vortrag zum Beweisergebnis, worauf sich die Erklärungsfrist aber allein bezogen hat.Auch der Vortrag in dem Schriftsatz vom 19.05.2023 zu den behaupteten Arbeiten unter Einreichung der Anlage B4 ist nach § 296a ZPO verspätet. Im Übrigen ergibt sich auch aus diesen Schriftsätzen nicht ausreichend, welche Schönheitsreparaturen die Beklagten in welchem Umfang erbracht haben wollen und, dass die angeführten Kosten in der Höhe auch nur annähernd angemessen waren. Wie ausgeführt ist nicht nachvollziehbar, warum Arbeiten in derartigem Umfang angefallen sein sollen, wenn der Beklagte zu 2) zu den Fotos aus dem von der Klägerin eingereichten Exposé angegeben hat, dass sie den Zustand von 2015 – mithin vor Überlassung der Wohnung an die Beklagten – zeigten, da sich den Fotos gerade kein unbewohnbarer Zustand der Wohnung entnehmen lässt.