LG Berlin – Az.: 63 S 226/13 – Urteil vom 07.02.2014
Die Berufung des Klägers gegen das am 27. Juni 2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 8 C 95/13 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.
Der Kläger kann nicht gemäß § 767 ZPO die Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung der Beklagten aus dem gerichtlichen Vergleich der Parteien vom 11. November 2010 (Amtsgericht Schöneberg – 106 C 113/10) verlangen. Die in dem Vergleich begründete Räumungsverpflichtung des Klägers ist wirksam, und die Voraussetzungen für die Stillhalteverpflichtung der Beklagten für den Fall, dass der Kläger mit der Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nicht mehr als 14 Tage in Verzug gerät, sind entfallen.
Der Vergleich der Parteien hat folgenden Wortlaut:
1. Der Beklagte verpflichtet sich, die Wohnung … zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Die Klägerin verpflichtet sich, vorerst keine Vollstreckung aus Nr. 1 dieses Vergleichs herzuleiten, sofern der Beklagte seinen Verpflichtungen aus dem ehemaligen Mietvertrag ordnungsgemäß nachkommt, insbesondere nicht mit einer Miete/Nutzungsentschädigung mehr als 14 Tage in Zahlungsverzug gerät.
3. Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen neu begründet wird, sofern der Beklagte bis zum 31.12.2012 all seinen Verpflichtungen, insbesondere zur pünktlichen Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung nachgekommen ist.
4. Die Kosten des Rechtsstreit und des Vergleichs hat der Beklagte zu tragen.
Die im Vergleich der Parteien vereinbarte Räumungsverpflichtung des Klägers stellt sich nicht als ein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen im Sinne von § 555 BGB dar. Darunter fallen nicht nur die Zusage einer Zahlung (§ 339 BGB) oder einer anderen Leistung (§ 342 BGB) für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung einer Verbindlichkeit, sondern auch der Verzicht auf eigene Rechte, auf welche die Regelungen betreffend die Vertragsstrafe jedenfalls entsprechend anzuwenden sind. Der Kläger hat jedoch im vorliegenden Fall im Rahmen der vereinbarten Räumungsverpflichtung nicht auf ihm zustehenden Rechte verzichtet (BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 – VIII ZR 272/08, GE 2009, 1614).
Denn der im Vorprozess von der hiesigen Beklagten geltend gemachte Räumungsanspruch war begründet. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 24. Februar 2010 war aufgrund der unstreitigen Rückstände für Januar und Februar 2010 jeweils in voller Höhe nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in beiden Alternativen begründet. Eine Heilung der Kündigungsfolgen nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kam nicht in Betracht, nachdem bereits eine weniger als zwei Jahre zuvor erklärte Kündigung vom 26. August 2008 wegen der ebenfalls in voller Höhe nicht gezahlten Mieten für Juli und August 2008 durch nachträglichen Ausgleich der Rückstände geheilt worden ist. Wenn danach der Räumungsanspruch bei Abschluss des Vergleichs begründet war, ist in dem Vergleich insoweit kein Rechtsverzicht der Beklagten zu sehen, sondern ein auflösend bedingter Rechtsverzicht der Beklagten, die ihren an sich bestehenden Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt, sofern der Kläger seiner Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nachkommt. Derartige vergleichstypisch ausgestaltete Verfallklauseln sind grundsätzlich wirksam (BGH a.a.O.).
Zur rechtlichen Beurteilung eines solchen Räumungsvergleichs im Hinblick auf die Regelung in § 572 Abs. 2 BGB hat der Bundesgerichtshof in der vorgenannten Entscheidung nicht Stellung genommen. In der Literatur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten.
Einerseits wird angenommen, dass das Mietverhältnis der Parteien aufgrund der Kündigung beendet sei. Für den Fall der ordnungsgemäßen Erfüllung der Verpflichtung des Mieters in der Wohlverhaltensphase – hier zur Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung bis zum 31. Dezember 2012 – wäre dann die neue Begründung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen vereinbart. Es handelt sich hierbei um ein Vollstreckungsmoratorium verbunden mit dem aufschiebend bedingten Neuabschluss des Mietvertrags für den Fall der ordnungsgemäßen Erfüllung (MüKo-Häublein, 6. Auflage, § 572 BGB, Rn 4). Einer derartigen Vereinbarung steht die Regelung in § 572 Abs. 2 BGB nicht entgegen.
Dagegen hält Blank (Blank, Der bedingte Räumungsvergleich, NZM 2010, 31 m.w.N.) derartige Vereinbarungen trotz des entgegenstehenden Wortlauts für unwirksam, weil die Parteien in Wirklichkeit etwas anders wollten. Nachdem das Mietverhältnis durch die vorangegangene Kündigung beendet war, komme nur eine Neubegründung in Betracht. Die Vereinbarung einer kündigungsunabhängigen Räumungsverpflichtung für den Fall des Eintritts des Verzugs des Mieters mit den vereinbarten Verpflichtungen stelle eine auflösende Bedingung des durch den Räumungsvergleich begründeten Mietverhältnisses dar. Auf eine solche auflösende Bedingung zum Nachteil des Mieters könne sich jedenfalls der Vermieter gemäß § 572 Abs. 2 BGB nicht berufen. Es bedürfe auch in einem solchen Fall einer erneuten Kündigung des neuen bzw. fortgesetzten Mietverhältnisses.
Der obige Streit braucht im vorliegenden Fall indes nicht entschieden zu werden. Es kommt nicht darauf an, ob die Vereinbarung der Parteien als Vollstreckungsmoratorium oder als ein neu begründetes Mietverhältnis anzusehen ist, welches für den Fall der Nichterfüllung der Verpflichtungen des Klägers in der Wohnverhaltensphase auflösend bedingt ist. Denn auch wenn letzteres anzunehmen wäre, ist anerkannt, dass das neue bzw. fortgesetzte Mietverhältnis für den Fall des Vertragsverstoßes neu gekündigt werden kann (Blank a.a.O.). Eine solche Kündigung hat die Klägerin vorliegend jedoch im Schreiben vom 13. März 2013, mit dem sie das Herausgabeverlangen geltend gemacht hat, vorsorglich ausdrücklich erklärt.
Entgegen der Auffassung des Klägers liegen die Voraussetzungen, unter denen die Beklagte auf die Vollstreckung aus dem Vergleich verzichtet hat, nicht vor.
Dem Kläger mag zuzugeben sein, dass weder die Zahlung der Prozesskosten, noch die Zahlung der Betriebskostennachzahlung Voraussetzung für den vereinbarten Räumungsverzicht sind. Dies lässt sich dem Wortlaut des Vergleichs nicht entnehmen. Dieser hängt allein von der Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung ab. Deshalb stehen auch die nicht gezahlten, sondern in irgendeiner Weise verrechneten Rückstände für Januar 2011 bis Mai 2011 (das war vor Abschluss des Vergleichs) dem Räumungsverzicht nicht entgegen. Das kann jedoch dahinstehen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der Kläger seine Zahlungsverpflichtung nicht insgesamt pünktlich erfüllt hat.
Die Regelung in Bezug auf die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung ist eindeutig. Die Beklagte war nur dann an den Räumungsverzicht gebunden, wenn der Kläger bis zum 31. Dezember 2012 mit den einzelnen Zahlungen mit nicht mehr als 14 Tagen in Verzug gerät. Das war bei den Zahlungen für November 2011 (15.11.11), Dezember 2011 (16.11.11) und Februar 2012 (16.2.12) unter Berücksichtigung der Fälligkeit jeweils zum dritten Werktag nicht der Fall.
Die Zahlungen für Juni 2012 (am 2.7.2012) und für November 2012 (am 3.12.2012) überschreiten die Schonfrist indes deutlich. Der Umstand, dass die Zahlungen durch das JobCenter erfolgt sind, entlastet den Kläger nicht. Der Eintritt des Zahlungsverzugs ist grundsätzlich verschuldensunabhängig. Nach dem erkennbaren Sinn und Zweck des Vergleichs, kam es nicht darauf an, ob der Kläger das beim JobCenter Erforderliche veranlasst, sondern darauf, ob die Miete/Nutzungsentschädigung bei der Beklagten eingeht. Bei sachgerechter Auslegung ist vielmehr davon ausgehen, dass die über die Fälligkeit hinaus dem Kläger eingeräumte Schonfrist von 14 Tagen etwaigen Hindernissen in der Sphäre des Klägers Rechnung tragen sollte. Ist für den Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung zu einem bestimmten Termin eine bestimmte Rechtsfolge vereinbart, so geht es zu Lasten des Schuldners, wenn er auch nur einen Tag zu spät zahlt und die Bedingung eintritt. Der Sinn solcher Verfallsregelungen ist es gerade, fest Fristen und Termine zu schaffen, durch deren Nichteinhaltung der Bedingungseintritt ausgelöst wird (BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 – VIII ZR 272/08, GE 2009, 1614).
Die verspäteten Zahlungen selbst sind unstreitig und werden vom Kläger auch zugestanden.
Damit liegen die Voraussetzungen für einen Räumungsverzicht der Beklagten nicht mehr vor. Der Umstand, dass die Beklagte die Räumung erst etwa drei Monate nach der letzten Zahlungsverzögerung durchsetzt, steht dem nicht entgegen. In Betracht käme insoweit nur ein Verstoß gegen Treu und Glauben. Ein solcher ist hier nicht erkennbar. Abgesehen davon, dass dieser Zeitraum schon dass sog. Zeitmoment nicht erfüllen dürfte, fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, aufgrund welcher Umstände der Kläger weiterhin auf einen Räumungsverzicht der Beklagten vertrauen durfte.
Die Wirksamkeit der Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Voraussetzungen für den Räumungsverzicht der Klägerin ist jedenfalls für den hier vorliegenden Sachverhalt nicht zu beanstanden. Bedenken könnten insoweit bestehen, als die Voraussetzungen für den Räumungsverzicht geringer sind als für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Eine derartige Vereinbarung würde im Falle eines Wohnraummietverhältnisses gegen § 569 Abs. 5 BGB verstoßen.
Auch hierauf kommt es im vorliegenden Fall jedoch nicht an. Denn die von der Klägerin im Schreiben vom 13. März 2013 vorsorglich erklärte Kündigung, welche auf einen Rückstand für Januar und Februar 2013 in Höhe von jeweils 32,– EUR und auf den Rückstand mit der gesamten Miete für März 2013 gestützt ist, ist auch unter Berücksichtigung der gesetzlich geregelten Kündigungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB wirksam, weil der Rückstand für zwei aufeinander folgende Monate mehr als eine Monatsmiete beträgt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 1 ZPO zuzulassen, weil der Bundesgerichtshof über die Frage der Wirksamkeit eines bedingten Räumungsvergleichs im Hinblick auf eine unzulässige Vertragsstrafe bereits entschieden hat und es auf die vom Bundesgerichtshof nicht entschiedenen – vorstehend aufgeworfenen -Rechtsfragen in der vorlegenden Fallgestaltung nicht ankommt.
