AG Schöneberg – Az.: 14 C 255/11 – Urteil vom 29.08.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten als Gesamtgläubiger 3.108,96 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.01.2012 zu zahlen.
3. Die Klägerin wird verurteilt, die Beklagten bezüglich der Rechnung der Rechtsanwälte W. & S. vom 01.09.2011 in Höhe eines Betrages von 1.878,30 Euro freizustellen.
4. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
5. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
6. Das Urteil ist gegen Zahlung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Zwischen den Parteien bestand aufgrund Mietvertrags vom 17.05.1996 bis April 2010 ein Mietverhältnis über die Dachgeschosswohnung im Haus P. Allee in … B.. Bei Vertragsschluss war Eigentümer und Vermieter L.-Hochschule e.V. welcher im Jahr 2001 auf die Klägerin verschmolzen wurde. Ausweislich des Mietvertrags schuldeten die Beklagten eine Nettokaltmiete von 3.546,00 DM (1.812,54 Euro) zuzüglich Vorschüssen auf Heizkosten in Höhe von 310,20 DM (158,60 Euro) und Betriebskosten in Höhe von 364,45 DM (186,84 Euro), über die die Vermieterseite jährlich abzurechnen hatte. Die letzte Nebenkostenabrechnung erhielten die Beklagten für das Jahr 2003.
Am 16.07.2008 erging ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss in Sachen der Bank f. S. AG gegen die Klägerin (Bl. 46 f. der Akte), wonach die Beklagten die Zahlung der Miete nicht mehr an die Klägerin leisten durften mit Ausnahme der Mietnebenkosten, für die die Klägerin zuständig blieb. Ab August 2008 zahlten die Beklagten nichts mehr an die Klägerin. An die Bank f. S. überwiesen sie am 01.08.2008 die volle Miete von 2.157,98 Euro, am 01.09.2008 1.357,98 Euro, am 01.10.2008 1.890,55 Euro und am 01.01.2009 die volle Miete von 2.157,98 Euro. Den Beklagten wurde mit Datum vom 27.02.2009 eine Pfändungs- und Überweisungsverfügung des Finanzamtes Spandau (Bl. 59f. der Akte) zugestellt, wonach Forderungen aus den Mietverhältnissen im Haus P. Allee gepfändet werden.
Am 15.10.2008 ließen die Beklagten in die streitgegenständliche Immobilie Heizöl liefern und zahlten nach Rücksprache mit der Klägerin für diese die entstandenen Kosten von 4.328,70 Euro.
Die Klägerin behauptet, kurz nach ihrer gesellschaftsrechtlichen Verschmelzung am 23.03.2003 habe der Zeuge M. und ihr Geschäftsführer mit dem Beklagten zu 1. in einem persönlichen Gespräch mündlich vereinbart, dass über die Nebenkosten des Mietverhältnisses nicht mehr abgerechnet werden müsse, die Beklagten die Gesamtmiete von 2.157,98 Euro fortzahlen müssten und damit alles abgegolten sei. Deshalb ist sie der Auffassung, auch jetzt noch die volle Miete samt Nebenkostenanteil fordern zu können. Weiter behauptet die Klägerin, die Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse seien aufgehoben worden, jener der Bank f. S. im Mai 2009 und jener des Finanzamtes Spandau zwischen Herbst 2009 und Sommer 2010.
Die Klägerin hat zunächst Klage eingereicht mit dem Antrag, die Beklagten zu verurteilen, an sie 44.238,59 Euro nebst Fälligkeitszinsen zu zahlen. Nach Klärung, dass die Beklagten vier Zahlungen an die Bank f. S. geleistet haben, beantragt sie nunmehr,
1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 36.686,84 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 2.157,98 Euro seit dem 05.02., 05.03., 04.04., 06.05., 04.06., 04.07., 06.08., 04.09., 06.10., 05.11., 04.12. 2009, 06.01., 04.02., 04.03.2010 und aus weiteren 1.078,99 Euro seit dem 07.04.2010 zu bezahlen,
2. festzustellen, dass der Antrag zu 1. im Übrigen erledigt ist,
3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 1.762,39 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen sie mit am 11.01.2012 zugestelltem Schriftsatz,
1. die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 4.145,28 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2. die Klägerin zu verurteilen, die Beklagten bezüglich der Rechnung der Rechtsanwälte W & S vom 01.09.2011 in Höhe eines Betrags von 1.878,30 Euro freizustellen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten, auch mit Nichtwissen, dass die Pfändungs- und Überweisungsverfügung des Finanzamtes Spandau aufgehoben wurde, so dass ihrer Meinung nach bereits die Aktivlegitimation für die Klage fehle.
Überdies rechnen die Beklagten mit diversen Kosten auf, die sie nach ihrem Vortrag im Rahmen des Mietverhältnisses übernommen haben, wie die Heizölkosten von 4.328,70 Euro im Oktober 2008; insbesondere sei im August 2008 die Duschtrasse in der streitgegenständlichen Wohnung irreparabel defekt gewesen und am 03.09.2008 von der Firma S. für 1.067,43 Euro instandgesetzt worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M. und L.. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf die Beschlüsse vom 27.04.2012, Bl. 120 der Akte, und vom 25.07.2012, Bl. 148 der Akte, und wegen des Ergebnisses auf die Sitzungsniederschrift vom 25.07.2012, Bl. 148ff. der Akte, Bezug genommen. In dem Verhandlungstermin ist ebenso wie in dem vorangegangenen Haupttermin am 22.02.2012 die Aktivlegitimation der Klägerin im Einzelnen erörtert und von Beklagtenseite bestritten worden. Im Anschluss an beide Termine hat das Gericht Stellungnahmefristen eingeräumt, zuletzt bis zum 08.08.2012. Am 15.08.2012 ist ein Schriftsatz der Klägerin vom 13.08.2012 zur Aktivlegitimation bei Gericht eingegangen, auf den Bezug genommen wird, Bl. 168 der Akte.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien samt Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet während die zulässige Widerklage in zugesprochener Höhe begründet ist.
I.
Die Klägerin kann die mit der Klage begehrten mietvertraglichen Forderungen bereits deshalb nicht erfolgreich geltend machen, weil dem Urteil ihre fehlende Aktivlegitimation zugrunde zu legen ist. Mit Datum vom 27.02.2009 erging eine Pfändungs- und Einziehungsverfügung des Finanzamtes Spandau. Hiernach sind sämtliche Forderungen, die der Klägerin aus der Vermietung der Wohn- und Geschäftsräume in … B., P. Allee zustehen, gepfändet und dürfen nicht mehr von der Klägerin eingezogen werden. Die Klägerin behauptete im letzten Verhandlungstermin zwar, die Verfügung sei irgendwann zwischen Herbst 2009 und Sommer 2010 aufgehoben worden. Dies wird durch die Beklagten aber im Einzelnen bestritten, zulässig auch mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO). Einen Beweis hierüber hat die Klägerin nicht angetreten, zunächst nicht einmal einen Nachweis eingereicht. Der Schriftsatz vom 13.08.2012 ist hierbei nicht mehr zu berücksichtigen, würde an der Beurteilung aber auch nichts ändern. Zum einen ist er nach Ablauf sämtlicher Stellungnahmefristen eingegangen. Der Vortrag ist damit gemäß §§ 296, 283 Satz 2 ZPO verspätet, zumal das Urteil schon verfasst war. Nachdem die Aktivlegitimation bereits vorprozessual im Streit stand, während des Prozesses fortwährend Thema war und auch wiederholt durch das Gericht angefragt wurde, käme die Zulassung des verspäteten Schriftsatzes einer gerichtlicher Parteilichkeit nahe. Dies ist aber auch ohnehin unerheblich. Mit dem Schriftsatz hätte die Klägerin zwar ihren Vortrag substantiiert, Beweis über die streitige Tatsache ist aber nach wie vor nicht angetreten.
Die fehlende Aktivlegitimation aufgrund der Pfändung umfasst die Forderung insgesamt. Im Gegensatz zu dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss in Sachen der Bank f. S. enthält jene des Finanzamtes Spandau keinen Zusatz, wonach die Forderungen auf Nebenkostenvorschüsse ausgenommen sind. Allerdings hat die Klägerin ohnehin keinen Anspruch auf Zahlung der Nebenkostenvorschüsse, weil Abrechnungsreife eingetreten ist, jedoch keine Abrechnungen über die Nebenkosten erstellt wurden. Es ist nicht von dem Vorliegen einer Bruttowarmmiete auszugehen. Die Beklagten bestreiten die Umstellung der mietvertraglichen Regelung. Aber auch dem Klägervortrag kann nicht entnommen werden, dass eine so weitgehende Änderung des Mietvertrags vereinbart wurde. In erster Linie wird vorgetragen, dass keine Abrechnungen mehr erstellt werden sollten. Ein Abrechnungsverzicht stellt aber noch keine Vereinbarung einer Bruttowarmmiete dar. Auch den Bekundungen des Zeugen M. war nicht zu entnehmen, dass die Mietstruktur in dem streitigen Gespräch Ende März 2003 geändert wurde. Er sagte aus, dass die Beklagten einen unveränderten Gesamtbetrag bezahlen sollten und die Klägerin keine Abrechnungen über die Nebenkosten zu erstellen hätte. Eine Änderung der Mietstruktur hätte als weitgehender Eingriff in die vertragliche Regelung einer ausdrücklichen Klarstellung bedurft.
Mangels Hauptforderung kommt auch der Zuspruch von Nebenforderungen nicht in Betracht.
Dementsprechend ist auch keine Erledigung festzustellen, überdies erfolgte die Zahlung vor Rechtshängigkeit.
II.
Den Beklagten steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorschüsse gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Höhe von 3.108,96 Euro zu. Dies umfasst die Nebenkostenvorschüsse für den Zeitraum Januar bis Juli 2008 sowie November und Dezember desselben Jahres.
Die Klägerin hat etwas erlangt, als die Beklagten die benannten Nebenkostenvorschüsse leisteten. Für die erste Jahreshälfte wurden diese unstreitig an die Klägerin bezahlt. Die Miete für August 2008 überwiesen die Beklagten samt Nebenkostenvorschüssen an die Bank f. S.. Da diese ausweislich der Regelung im Pfändungs- und Überweisungsbeschluss im Hinblick auf die Nebenkostenvorschüsse nicht empfangsberechtigt war, trat insofern keine Erfüllung ein. Mangels Zahlung können die Beklagten den Vorschuss für August 2008 somit auch nicht zurückfordern. Dies gilt auch für die Nebenkostenvorschüsse für die Monate September und Oktober 2008. Die erklärte Aufrechnung mit einer Gegenforderung greift nicht durch, weil diese nicht besteht: Die Beklagten sind insofern der Auffassung, zulässig mit einem Anspruch aufgrund einer bezahlten Rechnung der Firma S. über 1.067,43 Euro aufgerechnet zu haben, nachdem für diesen Betrag die Duschtrasse in der Mietwohnung instandgesetzt worden sein soll. Hierauf haben sie aber keinen Anspruch. Die Beklagten tragen nicht im Einzelnen vor, wann ein entsprechender Mangel bei der Klägerin angezeigt wurde und dass die Klägerin eine Instandsetzung abgelehnt oder die Durchführung auf die Beklagten übertragen habe. Die Klägerin bestreitet dies auch. Die Nebenkostenvorschüsse für November und Dezember 2008 fordern die Beklagten wiederum mit Erfolg zurück, weil sie insofern erfolgreich mit einer Gegenforderung wegen Verauslagung von Heizölkosten in Höhe von 4.328,70 Euro aufrechnen. Die Klägerin hat insofern eingeräumt, dass die Beklagten zu einer Verauslagung ermächtigt wurden. Der Betrag sollte zwar nach dem Klägervortrag zunächst nicht mit der Miete verrechnet werden. Auf welcher Grundlage ein solches Aufrechnungsverbot hinsichtlich der Nebenkostenvorschüsse bestanden haben soll, ist aber nicht ersichtlich.
Die Klägerin ist zur Rückzahlung der benannten Nebenkostenvorschüsse verpflichtet, nachdem sie über die Nebenkosten des Mietverhältnisses gegenüber den Beklagten nicht abrechnete und damit der Rechtsgrund für die Zahlung entfallen ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, das das Gericht im Sinne des § 286 ZPO gewertet hat, ist nicht von einem Verzicht der Beklagten auf Erstellung von Nebenkostenabrechnungen auszugehen. Allein die Tatsache, dass solche seitens der Beklagten nicht gefordert wurden, genügt hierfür noch nicht. Eine entsprechende Vereinbarung konnte die Klägerin nicht hinreichend unter Beweis stellen.
Zwar bekundete der Zeuge M., mit dem Beklagten zu 1. sei eine Vereinbarung über den Verzicht auf Nebenkostenabrechnungen getroffen worden. Die Aussage ist insofern ergiebig. Allerdings fehlt bereits der Beweis, dass eine solche Regelung auch mit der Beklagten zu 2. getroffen wurde oder der Beklagten zu 1. entsprechend bevollmächtigt war. Hiervon ist auch bei Ehegatten nicht automatisch auszugehen. Überdies lässt die Aussage Zweifel bestehen und ist damit nicht als hinreichend glaubhaft einzustufen. Weniger als die Überzeugung von der Wahrheit reicht für das Bewiesensein aber nicht aus (Zöller § 286 Rn. 18). Zwar erinnert sich der Zeuge in Anbetracht der Länge der verstrichenen Zeit erstaunlich genau, wie der Geschäftsführer der Klägerin den Beklagten im Flur traf und er selbst im Treppenhaus war, das Ganze an einem Nachmittag. An Einzelheiten der Regelung über die Nebenkostenabrechnung oder die genaue Reaktion des Beklagten erinnert sich der Zeuge aber nicht mehr. Die Zuverlässigkeit der Bekundungen gerät überdies ins Wanken, als es um die Regelung im Zuge des Mietverhältnisses des Zeugen L. ging. Hierzu sagte der Zeuge aus, dass mit Herrn L. aufgrund einer Mitnutzung seines Apartments durch Gäste der Klägerin eine Pauschale von Miete und Nebenkosten in Höhe von 50,00 Euro vereinbart wurde. Der nachfolgend vernommene Zeuge L. bestätigte dies aber nicht. Nach seinen Bekundungen lief sein Hauptmietverhältnis bis zum Ende ohne abweichende Regelungen und unter Erstellung von Nebenkostenabrechnungen. Die Aussage des Zeugen war auch vollkommen glaubhaft, es handelt sich um einen neutralen Zeugen, der in sich schlüssige Angaben machte und offensichtlich um wahrheitsgemäße Bekundungen bemüht war. Schließlich ist die Aussage der Zeugen M. nicht vollständig nachvollziehbar. Als Grund für die Regelung eines Verzichts über die Nebenkostenabrechnungen gab er an, dass die personellen Mittel fehlten und Kosten der Klägerin von den Kosten der Mieter teilweise nicht trennbar waren. Letzteres erstaunt, weil es zumindest bis zum Abrechnungsjahr 2003 noch möglich gewesen war, separate Abrechnungen zu stellen. Aber auch die personelle Begründung wirft Zweifel auf, wenn es doch die Zwangsverwalterin allein schaffte, Abrechnungen zu erstellen und die Abrechnung eines Einzelobjekts mit geringer Mieterzahl, wie vorliegend, regelmäßig keinen übermäßigen Aufwand erfordert.
Die durch die Klägerin erhobene Einrede der Verjährung greift nicht. Es gilt eine dreijährige Verjährungsfrist, § 195 BGB. Diese begann im Hinblick auf die Rückforderung der Nebenkostenvorschüsse mit Ende der Abrechnungsfrist der Klägerin mit Schluss des Jahres 2009. Die Forderung wäre daher erst Ende 2012 verjährt.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Ferner haben die Beklagten auch einen Freistellungsanspruch im Hinblick auf ihre außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in geltend gemachter Höhe, § 280 Abs. 1 BGB. Wie bereits ausgeführt, machte die Klägerin unberechtigt Forderungen aus dem Mietverhältnis der Parteien in Höhe von zunächst 43.159,20 Euro geltend. Hiergegen durften die Beklagten anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, dessen Kosten nach § 249 Abs. 1 BGB ersatzfähig sind.
Die Nebenentscheidungen beruhen im Hinblick auf die Kosten auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
