Schimmel in der Mietwohnung: Ihre Rechte als Mieter und wie Sie vorgehen sollten

Schimmel in der Mietwohnung ist ein Ärgernis, das viele Mieter kennen und fürchten. Nicht nur unschön anzusehen, sondern auch gesundheitsschädlich, kann Schimmelbefall gravierende Folgen für das Wohlbefinden und die Wohnqualität haben. Doch in einem solchen Fall sind Sie als Mieter nicht hilflos – es gibt nämlich spezifische Rechte und Maßnahmen, die Sie ergreifen können, um den Schimmel zu bekämpfen und für eine angemessene Lösung zu sorgen.

In diesem Beitrag möchten wir Ihnen einen umfassenden Überblick über Ihre Rechte als Mieter sowie praktische Tipps geben, wie Sie im Falle von Schimmel in der Wohnung vorgehen sollten, ob Sie die Miete mindern können und wie hoch die Mietminderung ausfallen darf und vieles mehr. Werfen Sie einen Blick auf die verschiedenen Aspekte und finden Sie heraus, wie Sie Ihr Wohnumfeld schützen und sich erfolgreich gegen Schimmelbefall wehren können.

Schimmel in der Mietwohnung – ein häufiges und ernstes Problem

Überall im natürlichen Raum gibt es Schimmelpilze, die jedoch nicht immer zwingend schlecht sind. Die natürliche Funktion des Schimmelpilzes liegt in der Zersetzung, was einen natürlichen Auftrag erfüllen kann. Sobald Schimmelsporen jedoch auf einen entsprechend geeigneten Untergrund treffen, so setzen sie sich dort direkt fest. In Mietwohnungen können Schimmelpilze erhebliche Schäden anrichten und sind überdies nicht selten anzutreffen, da Wärme in Verbindung mit Feuchtigkeit als optimale Wachstumsbedingungen des Schimmels gelten.

Viele Mieter unterschätzen den Umstand, wie viel Wärme und Feuchtigkeit im normalen Alltag überhaupt produziert wird. Kochen und Duschen sowie das Trocknen von Wäsche gelten als Ursachen dafür, dass es in Mietwohnungen zu Schimmel kommt. Insbesondere in Altbauten, in denen es überhaupt keine oder nur eine sehr unzureichende Wärmedämmung gibt, jedoch die Fenster ausgezeichnet isoliert sind, ist der Schimmel ein überaus ernstes Problem. Der sich bildende Schimmel kann sich im Mauerwerk festsetzen und dort schlussendlich für Risse im Mauerwerk sorgen. Die gesundheitlichen Auswirkungen des Schimmels auf den Menschen dürfen hierbei ebenfalls nicht unterschätzt werden, da Schimmelpilze die Atemwege des Menschen befallen und dort massive Schäden anrichten können.

Schimmelbefall: Wann ist der Vermieter verantwortlich?

Sollte ein Mieter in seiner Mietwohnung Schimmelflecken entdecken, so gilt der Schimmelbefall rein aus rechtlicher Sicht als Wohnungsmangel. Hierfür kann der Vermieter jedoch lediglich dann in die Haftung genommen werden, wenn der Ursprung des Schimmels zweifelsfrei auf den Gebäudezustand zurückgeführt werden kann. Seien es Risse in den Wänden oder im Dach, es ist stets zwingend erforderlich, dass mit dem Gebäude etwas nicht stimmt. Dies ist eine von zwei Grundvoraussetzungen für die Haftung des Vermieters. Die zweite Voraussetzung ist, dass der Mieter den Schimmelbefall durch ein ihm zumutbares Heiz- und Lüftverhalten überhaupt nicht hätte verhindern können. Es kommt zudem auch sehr stark darauf an, welches Alter das Mietobjekt aufweist.

Mit einem Urteil aus dem Jahr 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Entscheidung getroffen, dass Vermieter von Altbauten für die Schimmelbildung dann keine Haftung zu übernehmen haben, wenn der Schimmel durch die sogenannten Wärmebrücken entstanden ist. Diese Wärmebrücken gelten laut Ansicht des BGH insbesondere bei Gebäuden, die in den Jahren 1947 – 1978 errichtet worden sind, als typisch. Der Schimmel stellt in diesem Fall keinen Mangel an der Wohnung dar, weil der Mieter mit dem Schimmel zu rechnen habe und daher ein besonders schimmelsensibles Verhalten an den Tag zu legen habe.

Als Begründung gab der BGH an, dass es in der besagten Zeitspanne von 1947 bis 1978 keinerlei bauliche Verpflichtung zur Anbringung einer Wärmedämmung auf gesetzlicher Ebene gab und dass deshalb Wärmebrücken speziell an den Außenwänden für derartig alte Gebäude als üblich anzusehen sind. In dem zugrundeliegenden Fall hatte ein Mieter eine Mietkürzung aufgrund von Schimmelbefall geltend machen wollen, was der BGH jedoch ablehnte (Aktenzeichen VIII ZR 67/18 sowie VIII ZR 271/17). Die Rechtsprechung des BGH besagt, dass Altbau-Mieter mit Schimmelbefall zu rechnen haben und dass ein entsprechendes gegensteuerndes Verhalten durch das Heizungs- und Lüftungsverhalten eine Mieterverpflichtung darstellt.

Diese Rechtsprechung gilt jedoch nicht für Neubauten. Sollte der Schimmel auf einen Baumangel zurückzuführen sein, so stehen Vermieter in der Haftung. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn bei Altbauten der Schimmel auf einen anderen Baumangel zurückzuführen ist.

Eigenverantwortung des Mieters: Lüftungs- und Heizverhalten

Schimmel in der Mietwohnung kann massiv durch das Verhalten des Mieters beeinflusst werden. Das richtige Heiz- und Lüftungsverhalten ist hierbei in erster Linie zu nennen. Jeder Mieter sollte sich dieser Eigenverantwortung bewusst sein und wissen, dass warme Luft stets Feuchtigkeit aufnimmt und dass nur durch ein richtiges Lüftungsverhalten diese Feuchtigkeit aus den vier Wänden herausgetragen werden kann. In der Vergangenheit gab es in Deutschland zahlreiche Gerichtsurteile, die sich mit der Thematik des Lüftens von Mietern beschäftigt haben. Hierbei muss jedoch gesagt werden, dass diese Gerichtsurteile lediglich einen wegweisenden Charakter haben.

Der Lüftungsbedarf in der Mietwohnung und die damit verbundene Eigenverantwortung des Mieters ist stets eine Einzelfallentscheidung, die von zahlreichen Faktoren abhängig gemacht werden muss. In der gängigen Praxis ist jedoch ein Mieter, der grundsätzlich täglich 3 – 4 Mal für einen Zeitraum von 5 bis 10 Minuten das sogenannte Stoßlüften betreibt, auf der rechtlich sicheren Seite. Hierbei gilt jedoch, dass die reine Kippstellung des Fensters als nicht ausreichend erachtet wird. Es obliegt auch der Mietereigenverantwortung, die Mietwohnräumlichkeiten zur Schimmelvermeidung zu beheizen. Der Gesetzgeber in Deutschland hat hierbei jedoch keinerlei gesetzliche Vorgaben festgelegt. Der Blick in den Mietvertrag ist daher für jeden Mieter stets sehr hilfreich, obgleich aufgrund des § 3 EnSikuMaV (Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen entsprechende Mietvertragsklauseln aktuell keine rechtliche Wirkung entfalten.

Selbsthilferecht und Instandsetzungskosten

Das Selbsthilferecht und die Instandsetzungskosten bei Schimmel in der Mietwohnung sind wichtige Aspekte, die Mieter kennen sollten, um ihre Wohnsituation zu verbessern. Erfahren Sie hier, unter welchen Bedingungen Sie selbst tätig werden können, um Schimmel zu entfernen, und wie Sie die Kosten dafür vom Vermieter erstattet bekommen.

Voraussetzungen für das Selbsthilferecht der Mieter

Unter bestimmten Umständen haben Mieter das Recht, den Schimmelbefall in der Wohnung selbst zu beseitigen und die Kosten dafür vom Vermieter einzufordern. Dieses sogenannte Selbsthilferecht greift jedoch nur, wenn einige wichtige Voraussetzungen erfüllt sind:

• Der Vermieter wurde über den Schimmelbefall schriftlich in Kenntnis gesetzt und hat nicht innerhalb einer angemessenen Frist reagiert.
• Die Ursache des Schimmelbefalls liegt nicht beim Mieter, zum Beispiel durch unsachgemäßes Lüften oder Heizen.
• Die Schimmelbeseitigung ist dringlich, sodass eine weitere Verzögerung durch die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe nicht zumutbar ist.

Vorgehen bei der Geltendmachung des Selbsthilferechts

Um das Selbsthilferecht in Anspruch zu nehmen und die Kosten für die Schimmelbeseitigung vom Vermieter erstattet zu bekommen, sollten Mieter folgende Schritte unternehmen:

• Dokumentation: Bevor der Schimmel selbst beseitigt wird, sollte der Mieter den Schimmelbefall und mögliche Schäden umfassend fotografieren und eventuell auch einen Sachverständigen hinzuziehen, um die Ursache des Befalls zu ermitteln.
• Schriftliche Aufforderung: Eine schriftliche Aufforderung zur Beseitigung des Schimmels sollte mit einer angemessenen Fristsetzung an den Vermieter gesendet werden. Empfehlenswert ist hierbei der Versand per Einschreiben oder Fax, um einen Nachweis des Versands zu haben.
• Selbsthilfe bei fruchtlosem Ablauf der Frist: Ist die Frist abgelaufen und der Vermieter hat keine Maßnahmen zur Schimmelbeseitigung ergriffen, kann der Mieter selbst oder ein von ihm beauftragter Fachbetrieb die Beseitigung durchführen.
• Kostenübernahme: Anschließend sollte der Mieter dem Vermieter die Rechnung für die Schimmelbeseitigung zukommen lassen und ihn zur Übernahme der Kosten auffordern. Dabei sollte eine erneute Fristsetzung erfolgen.
• Eventuelle gerichtliche Durchsetzung: Reagiert der Vermieter auch auf diese Aufforderung nicht oder verweigert die Kostenübernahme, kann der Mieter die Erstattung der Instandsetzungskosten gerichtlich durchsetzen.

Es ist zu empfehlen, in jedem Schritt des Verfahrens die rechtliche Beratung eines Anwalts oder des Mieterschutzbundes in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte als Mieter bestmöglich durchzusetzen und teure Fehler zu vermeiden.

Das Selbsthilferecht bei Schimmel in der Mietwohnung kann eine effektive Möglichkeit für Mieter sein, ihre Wohnsituation zu verbessern und die Kosten für die Schimmelbeseitigung vom Vermieter erstattet zu bekommen. Wichtig sind dabei die Einhaltung der rechtlichen Voraussetzungen und ein gutes Dokumentieren der eigenen Schritte und Forderungen.

Fristen zur Beseitigung: So setzen Sie Ihrem Vermieter eine angemessene Frist

Auf der rechtlichen Grundlage des § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besteht für den Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt in einem Zustand der vertragsgemäßen Nutzung zu erhalten. Sollte ein Mieter Schimmelbildung in der Wohnung bemerken, so muss er den Vermieter umgehend mittels einer sogenannten Mängelanzeige hiervon in Kenntnis setzen. Hat der Mieter den Schimmel durch das eigene Verhalten nicht zu verantworten, so steht der Vermieter in der Pflicht zur umgehenden Beseitigung des Mangels.

In der Mängelanzeige sollte der Mieter dem Vermieter hierfür eine angemessene Frist einräumen. Problematisch ist jedoch der Umstand, dass es sich bei der angemessenen Frist um einen rechtlich unbestimmten Begriff handelt. In der gängigen Praxis sieht der Gesetzgeber eine Fristsetzung von 2 bis 3 Wochen mit der Zustellung der Mängelanzeige als angemessen an. Je nach Einzelfallsituation kann diese Frist jedoch abweichen.

Haftpflichtversicherung: Welche Rolle spielt Ihre Versicherung bei Schimmel?

In der gängigen Praxis unterscheidet sich die Haftpflichtversicherung bei einem Schimmelbefall in einer Mietwohnung nicht von anderen Versicherungsarten. Es kommt zunächst erst einmal darauf an, wer die Schuld an dem Schimmel trägt. Sollte der Schimmel durch den Mieter verursacht worden sein, so kann der Versicherungsgeber rechtlich nicht in die Leistungspflicht genommen werden. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass jeder Versicherungsgeber gewisse Leistungsausschlusskriterien in den Versicherungsverträgen festgelegt hat. Die Versicherung trägt dementsprechend die Kosten nur in ganz bestimmten Fallsituationen.

Handelt der Mieter fahrlässig und verursacht einen Schaden an dem Eigentum einer dritten Person, so kann dies zu einem Leistungsausschluss des Versicherungsgebers führen. Mit dem Jahr 2008 hat sich jedoch für die Versicherungsgeber etwas Grundsätzliches verändert. Sie sind seit diesem Jahr nicht mehr dem reinen Grundsatz nach von der Leistungspflicht bei Schimmelbefall in einer Mietwohnung freigestellt. Die Schuldfrage steht dementsprechend sehr stark im Vordergrund.

Mietminderung: Wann ist eine Reduzierung der Miete gerechtfertigt?

Ein Mieter kann gegenüber einem Vermieter aufgrund des Schimmelbefalls in der Wohnung dann eine Mietminderung geltend machen, wenn der Vermieter nachweislich für den Schimmel verantwortlich ist und die Mängelanzeige nebst Fristsetzung ungenutzt verstreichen ließ. Die Höhe der Mietminderung ist dabei sehr eng an das Ausmaß des Schimmelbefalls geknüpft. Es handelt sich stets um eine Einzelfallprüfung, sodass unterschiedliche Gerichtsurteile in der Vergangenheit gefällt wurden. Mit Urteil des Landgerichts Hamburg vom 31. Januar 2008 (Aktenzeichen 307 S 144/07) wurde einem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 50 Prozent zugebilligt, da der Schimmel sich in dem großen Wohnzimmer des Mieters ausgebreitet hatte und dadurch insgesamt 60 Prozent von dem gesamten Wohnraum betroffen war. Das Landgericht Berlin sprach mit seinem Urteil aus dem Jahr 1991 (Aktenzeichen 65 S 205/89) sogar eine Mietminderung in Höhe von 80 Prozent zu, da die gesamte Wohnung von Schimmel befallen war.

Beweisführung und Gutachten bei Schimmel in der Mietwohnung

Bei Schimmel in der Mietwohnung kann es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommen, wenn es darum geht, wer für die Beseitigung verantwortlich ist. Um als Mieter seine Rechte durchzusetzen und die Verantwortung des Vermieters belegen zu können, ist eine fundierte Beweisführung und der Einsatz von Gutachten von großer Bedeutung. Im Folgenden werden die wichtigsten Aspekte zur Beweisführung und zum Einsatz von Gutachten bei Schimmel in der Mietwohnung erläutert.

Nachweis von Baumängeln oder fehlerhafter Sanierung

Um als Mieter nachweisen zu können, dass der Schimmel in der Mietwohnung auf einen Baumangel oder eine fehlerhafte Sanierung zurückzuführen ist, sollte man in erster Linie auf sachverständige Experten zurückgreifen. Diese können die Ursachen des Schimmelbefalls in der Wohnung untersuchen und gegebenenfalls Mängel in der Bausubstanz oder bei Sanierungsarbeiten aufdecken. Der Sachverständige erstellt hierzu ein Gutachten, in dem die Ergebnisse seiner Untersuchung und seine Einschätzung zur Schuldfrage dargelegt werden. Dieses Gutachten kann dann im Streitfall vor Gericht als Beweismittel dienen.

Rolle von Sachverständigen und Gutachten

Die Beauftragung eines Sachverständigen ist besonders wichtig, da er aufgrund seiner fachlichen Expertise in der Lage ist, die Situation objektiv und unparteiisch zu beurteilen. Mieter sollten darauf achten, dass der gewählte Sachverständige über ausreichend Erfahrung und Qualifikationen verfügt und bestenfalls von einer anerkannten Institution zertifiziert ist.

Ein solches Gutachten sollte neben der Schimmeldiagnose auch eine detaillierte Analyse der möglichen Ursachen und der Verantwortlichkeiten enthalten. Es sollte auch erläutert werden, ob der Schimmelbefall auf unsachgemäßes Lüften oder Heizen, bauliche Mängel oder Sanierungsfehler zurückzuführen ist. Zudem sollte das Gutachten Empfehlungen zur Beseitigung des Schimmels und zur Vermeidung einer erneuten Schimmelbildung geben.

Zeugen in der Beweisführung

Auch Zeugen können in der Beweisführung eine Rolle spielen, zum Beispiel wenn Nachbarn oder Handwerker, die bei der Sanierung beteiligt waren, die Mängel oder Fehler bestätigen können. Mieter sollten jedoch beachten, dass die Aussagen von Zeugen häufig weniger Gewicht haben als ein objektiv erstelltes Gutachten und deren Glaubwürdigkeit gegebenenfalls angezweifelt werden kann.

Kostenübernahme für Gutachten

Grundsätzlich müssen Mieter zunächst die Kosten für das Gutachten selbst tragen. Sollte sich jedoch im Laufe des Verfahrens herausstellen, dass der Vermieter tatsächlich die Verantwortung für den Schimmelbefall trägt, kann dieser zur Übernahme der Kosten verpflichtet werden. In jedem Fall ist es ratsam, vor Beauftragung eines Sachverständigen mit dem Vermieter über die Kostenübernahme zu sprechen und eventuell schon im Vorfeld eine vorläufige Regelung diesbezüglich zu treffen.

Bei Schimmel in der Mietwohnung ist es entscheidend, die Ursachen des Befalls sorgfältig zu analysieren, um die Verantwortlichkeiten klar zu bestimmen. Ein qualifiziertes Gutachten von einem erfahrenen Sachverständigen sowie unter Umständen die Einbeziehung von Zeugen helfen dabei, die notwendige Beweisführung zu erbringen und eine Lösung im Streit mit dem Vermieter zu finden.

Fazit: Schimmel in der Mietwohnung – Ihre Rechte und Pflichten kennen

Schimmel in der Wohnung ist für jeden Menschen ein echtes Übel. Ein Mieter hat die Verpflichtung, durch eigenverantwortliches Heizungs- und Lüftungsverhalten dem Schimmel entgegenzuwirken. Kommt es zu einem Schimmelbefall, muss der Vermieter hiervon umgehend in Form einer Mängelanzeige in Kenntnis und mittels einer angemessenen Frist zur Beseitigung aufgefordert werden. Unterlässt der Vermieter die Beseitigung, so kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen.