Schimmel in der Wohnung: Die Rolle der Heizung und Belüftung
Das Frankfurter Amtsgericht hat in seinem Beschluss (Az.: 33 C 490/17 (56) vom 11.08.2020) ein Urteil in einem Mietstreit gefällt. Die Klägerin, eine Mieterin, klagte über Schimmel in ihrer Wohnung und machte eine unzureichende Heizleistung dafür verantwortlich. Dabei wurde jedoch festgestellt, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktionierte und die Wohnung daher ausreichend beheizt werden konnte. Als Ursache für den Schimmel wurde eine hohe innere Oberflächenfeuchtigkeit identifiziert, die durch eine verstärkte Lüftung der Wohnräume reduziert werden muss.
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Mangelnde bauliche Mängel und Schimmelbekämpfung
Eine Prüfung der Wohnung ergab keine baulichen Mängel. Die Heizungsanlage war voll funktionsfähig, und es gab keine Anhaltspunkte für eine unzureichende Beheizung der Wohnung. Trotzdem war die Mieterin der Ansicht, dass der Schimmel durch eine unzureichende Heizleistung verursacht wurde. Die Vermieterin führte Maßnahmen zur Schimmelbeseitigung und zur Vermeidung von zukünftigem Schimmel durch. Sie beantragte, die Klage abzuweisen.
Der Gutachter und die Rolle von Heizung und Lüftung
Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Wohnung bei ausreichender Lüftung und Heizung schimmelfrei gehalten werden kann. Er errechnete, dass sich unter Berücksichtigung der konkreten baulichen Gegebenheiten, insbesondere des Zustands der Außenwand, bei ausreichender Beheizung und Belüftung kein Kondensat bildet. Selbst wenn er die Einstellungen der Heizungsanlage oder die Installation eines Temperaturfühlers nicht als optimal ansah, deutete dies nicht darauf hin, dass die Wohnung unzureichend beheizt werden könnte und die Vermieterin für den Schimmelbefall mitverantwortlich wäre.
Mieterin und ihre Mitverantwortung
Wenn die Räume nicht ausreichend beheizbar gewesen wären und die erforderlichen Raumtemperaturen nicht erreichbar gewesen wären,hätte die Mieterin dies unverzüglich der Vermieterin melden müssen. Da sie seit 2014 über die Schimmelproblematik informiert war, hätte sie entsprechende Abhilfe ermöglichen können. Sie hätte auch angeben müssen, in welchen Räumen die erforderlichen Raumtemperaturen nicht erreichbar gewesen wären. Aus dem Sachverständigengutachten ergaben sich jedoch keine Mängel an der Heizungsanlage.
Gerichtsentscheidung und Folgen
Die Entscheidung des Gerichts zur Kostentragung basierte auf § 91 der Zivilprozessordnung (ZPO). Über die vorläufige Vollstreckbarkeit wurde gemäß § 709 ZPO entschieden. Letztendlich wurde die Klage abgewiesen, und die Kosten des Rechtsstreits waren von der Klägerin zu tragen. Dieser Fall unterstreicht die Notwendigkeit, bei Problemen mit Schimmelbildung in Wohnungen sowohl die Heizleistung als auch die Belüftungspraxis zu prüfen.
Das vorliegende Urteil
AG Frankfurt – Az.: 33 C 490/17 (56) – Urteil vom 11.08.2020
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Ursache von Schimmelbefall einer Mietwohnung. Die Klägerin ist Mieterin und die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in der Liegenschaft XXXstraße 31 in Frankfurt am Main. Die mietvertraglichen Bestimmungen sind aus Bl. 4 ff. der Akte ersichtlich. In der Wohnung war jedenfalls seit dem Jahr 2012 immer wieder Schimmel aufgetreten, daraufhin ließ die Beklagte zunächst im Februar 2014 Maßnahmen zur Schimmelbeseitigung durchführen, zudem veranlasste sie Feuchtigkeitsmessungen. Mit Schreiben vom 13. Januar 2015 teilte die Beklagte der Klägerin als Ergebnis einer Ortsbesichtigung mit: „Die Außenbauteile entsprechend dem zur Bauzeit gültigen Anforderungen. Es konnten keine baulichen Mängel festgestellt werden. Die Heizungsanlage funktioniert einwandfrei, somit ist auch eine ausreichende Beheizung sichergestellt. Als Ursache kommt daher nur eine zu hohe innere Oberflächenfeuchte im Betracht… Sie müssen daher über verstärktes Lüften die Luftfeuchtigkeit aus Ihren Wohnräumen verringern. Hier reicht im Regelfall eine Temperaturerhöhung nicht mehr aus….“ (Bl. 30 der Akte). Erneut im Jahr 2016 ließ die Beklagte Maßnahme zu Schimmelbeseitigung und künftigen Schimmelvermeidung durchführen. Dennoch trat der Schimmelbefall wieder auf.
Die Klägerin behauptet, der Schimmel entstehe aufgrund der baulichen Gegebenheiten des Hauses. Feuchtigkeit könne durch die Außenmauern dringen und im Mauerwerk hochsteigen, da die Fassade nicht verputzt oder isoliert sei, zudem sei der Mörtel zwischen den Backsteinen spröde. Durch Heizen oder Lüften lasse sich die im Mauerwerk vorhandene Feuchtigkeit nicht beseitigen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, den in der Wohnung der Klägerin im Erdgeschoss, XXXstraße …, 60389 Frankfurt am Main in 3 Räumen sowie der Küche bestehenden Schimmelbefall sowie die dem Schimmelbefall zu Grunde liegenden Mängel fachgerecht zu beseitigen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, der Schimmelbefall sei auf das Nutzungsverhalten der Klägerin, die nicht ausreichend heize und lüfte, zurückzuführen. Ein Baumangel liege nicht vor.
Es ist gemäß dem Beweisbeschluss vom 19.10.2018 (Bl. 65 der Akte) Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigen des Sachverständigen Diplom-Ingenieur XXX. Das Gutachten liegt als Bl. 101 ff. der Akte vor.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zwar zulässig, jedoch unbegründet.
Zwar hat grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Erhaltungspflicht des Vermieters entfällt jedoch, wenn der Mieter den Schaden schuldhaft selbst herbeigeführt hat (Eisenschmid, Schmidt-Futterer, § 535 BGB Rz. 93). Die Herstellung eines mangelfreien Zustandes der Mietsache obliegt in einem solchen Fall nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter selbst.
Im hier vorliegenden Fall hat die Beweisaufnahme ergeben, dass der Schimmelbefall nicht auf bauliche Gegebenheiten, sondern auf das Lüftungs- und Heizverhalten der Klägerin zurückzuführen ist. Das Gutachten gibt weder Anlass zu Zweifeln an der Kompetenz des Sachverständigen, noch an der Gründlichkeit, welche er bei der Feststellung der Tatsachen und bei der Auswertung hat walten lassen. Zudem hat er seine Ergebnisse ausführlich und nachvollziehbar dargestellt. Sie können daher Grundlage der gerichtlichen Entscheidung sein.
Der Sachverständige hat nachvollziehbar dargestellt, dass der Schimmelbefall nicht auf die baulichen Gegebenheiten, sondern auf das Lüftungsverhalten und Heizverhalten der Klägerin zurückzuführen sei. Der Sachverständige hat in der Wohnung deutlich erhöhte Feuchtigkeit und eine zu geringe Raumtemperatur gemessen (129 der Akte). Er hat weiter festgestellt, dass die Wohnung bei ausreichender Lüftung und Heizung frei von Schimmel gehalten werden kann. Unter Berücksichtigung der konkreten baulichen Gegebenheiten, insbesondere des Zustandes der Außenwand, errechnete der Sachverständige, dass sich bei ausreichender Beheizung und Belüftung kein Kondensat bilde und führt aus: „Im Ergebnis sind tatsächlich die im Grundriss angegebene wie auch die dem örtlichen Befund entsprechende Außenwand bei entsprechender Beheizung und Lüftung gebrauchstauglich.“
Selbst wenn einzelne Einstellungen der Heizungsanlage oder die Installation eines Temperaturfühlers in der Wohnung vom Sachverständigen nicht als optimal eingeschätzt worden sind, so deutet dies noch nicht darauf hin, dass die Wohnung nur unzureichend hätte beheizt werden können und die Beklagte insoweit mitverantwortlich für den Schimmelbefall gewesen wäre.
Wären einzelne Räume nicht ausreichend beheizbar und die mietvertraglich geschuldeten und erforderlichen Raumtemperaturen nicht erreichbar gewesen, so hätte die Klägerin, die seit 2014 um die Schimmelproblematik wusste, dies der Beklagten unverzüglich anzeigen müssen, um ihren mietvertraglichen Verpflichtungen zu genügen und entsprechende Abhilfe zu ermöglichen. Die Klägerin war mehrfach auf die Bedeutung des ausreichenden Heizens und Lüftens hingewiesen worden, hat jedoch unstreitig zu keinem Zeitpunkt angezeigt, ausreichendes Heizen sei in der Wohnung nicht möglich. Noch in der Klageschrift lässt die Klägerin erläutern, die Feuchtigkeit stehe mit dem Heizverhalten in keinerlei Zusammenhang. Auch in der Folge hat die Klägerin bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht substantiiert zu eventuellen Mängeln der Heizungsanlage vorgetragen. Zumindest wäre es erforderlich gewesen, auszuführen, in welchem der Räume die mietvertraglich geschuldeten Raumtemperaturen jeweils nicht erreichbar gewesen seien. Auch aus dem Sachverständigengutachten ergeben sich noch keine Mängel der Heizungsanlage, sondern insoweit nur Vermutungen im Hinblick auf mögliche Optimierungen der Einstellung der Heizung und der Anbringung des Temperaturfühlers.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gemäß § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.000 € festgesetzt.
