Schönheitsreparaturen – Verzug des Vermieters – Vorschussanspruch des Mieters

LG Berlin, Az.: 65 S 190/12, Urteil vom 04.10.2013

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15.03.2012 – 10 C 224/11 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Unter entsprechender Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Neukölln vom 22.12.2011 werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung … , 4. OG rechts, in Höhe von 6.856,78 EUR zu zahlen. Im Übrigen bleibt das Versäumnisurteil vom 22.11.2011 aufrechterhalten.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat der Kläger vorab die Kosten seiner Säumnis am 22.12.2011 zu tragen. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 12 % sowie die jetzigen Beklagten 88 % mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der vormaligen Beklagten zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der vormaligen Beklagten haben der Kläger 12 % und die vormalige Beklagte 88 % zu tragen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz und den außergerichtlichen Kosten der vormaligen Beklagten hat der Kläger 12 % zu tragen. Ihre darüber hinausgehenden eigenen außergerichtlichen Kosten und die außergerichtlichen des Klägers 2. Instanz sowie die Gerichtskosten 2. Instanz tragen die jetzigen Beklagten als Gesamtschuldner. Die vormalige Beklagte trägt ihre außergerichtlichen Kosten zweiter Instanz in Höhe von 88 % selbst.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.

Die Berufung ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig. Die einvernehmliche Klageänderung ist gemäß § 533 ZPO zulässig.

Die Berufung ist auch überwiegend erfolgreich.

Die Klage ist zulässig. Es fehlte ihr kein Rechtsschutzbedürfnis. Ob der Kläger die Beklagte vorprozessual zur Ausführung von Arbeiten an einer Kammertür und in Bezug auf ein bei einem Gasanschluss entstandenes Loch aufgefordert hatte, kann allein die Begründetheit des begehrten Vorschusses betreffen. Da der Kläger in der Sache darauf einen Vorschussanspruch nicht stützt, kommt es in der Sache darauf auch bei der Begründetheit des geltend gemachten Anspruchs nicht an. Der Kläger hat nämlich seinen Vorschussanspruch auf die weiter im Verlaufe des Rechtsstreits vorgetragenen Mängel nicht mit erstreckt und zu keinem Zeitpunkt seine Klage erweitert bzw. geändert.

Der Kläger hat gemäß §§ 536a Abs. 2, 242 BGB einen Anspruch auf Vorschusszahlung in oben zuerkannter Höhe für folgende fällige Schönheitsreparaturen:

Wohnzimmer:

• Tür beidseitig anschleifen, vor- und endlackieren 390,00 EUR
• Teppichboden reinigen 120,00 EUR

Flur:

• Tapeten abreißen…270,00 EUR
• Grundieren 790,00 EUR
• Styroporplatten entfernen 120,00 EUR
• Decke bearbeiten 440,00 EUR

Arbeitszimmer:

• Tapete abreißen 335,00 EUR
• Grundieren… 980,00 EUR
• Teppichboden reinigen
• 90,00 EUR
• Schlafzimmer:
• Tapeten abreißen… 220,00 EUR
• Grundieren…632,00 EUR
• Tür beidseitig anschließen, vor- und endlackieren 300,00 EUR
• Scheuerleisten 15 lfm. Schleifen, streichen oder erneuern 120,00 EUR

Küche:

• Tapeten abreißen…185,00 EUR
• Grundieren 540,00 EUR
• Decke streichen 80,00 EUR
• Eingangstür von innen aufbereiten (streichen) 150,00 EUR
• Zwischensumme 5.762,00 EUR
• Inkl. Umsatzsteuer insgesamt 5.856,78 EUR

Das Vorbringen des Kläger zum Zustand der Wohnung und die dadurch seiner Auffassung nach erforderlichen Schönheitsreparaturen, illustriert durch die Vorlage von Fotografien war ausreichend substantiiert. Die Anforderungen an die Substantiiertheit des Vorbringens der Parteien dürfen gerade im Hinblick auf Mängel einer Wohnung, um solche handelt es sich bei fälligen vom Vermieter geschuldeten Schönheitsreparaturen, nicht überspannt werden (BGH, Beschluss vom 25. 10.2011 – VIII ZR 125/11, zitiert nach juris).

Nach Durchführung eines Ortstermins steht auch fest, dass die Schönheitsreparaturen in Umfang der tabellarischen Aufstellung oben fällig sind.

Zwischen den Parteien ist es nicht streitig, dass die Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters im Rahmen von § 535 Abs. 1 BGB von der Vermieterseite geschuldet ist, weil die Formularklausel in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags, nach welcher der Mieter die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen hat, nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2899, zig. Nach beck-online.de) unwirksam ist, so dass es hierzu an dieser Stelle keiner weiteren begründenden Ausführungen bedarf.

Die Vermieterseite war zur Ausführung der fälligen Schönheitsreparaturen aufgefordert worden.

Soweit diese

Aus den vorgerichtlichen Schreiben für die vormalige Beklagte vom 06.10.2010 und vom 22.11.2010 ergibt sich, dass diese die Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung endgültig und ernsthaft verweigert hatte. Die nunmehrigen Beklagten, die gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis in dem Stand eingetreten sind, wie es sich bei Eigentumserwerb befunden hat und die ersichtlich keine andere Rechtsposition einnehmen, wie die vormalige Beklagte als ihre Rechtsvorgängerin, befinden sich im Verzug mit der Ausführung dieser Arbeiten.

Der Verzug ist in Bezug auf die oben dargelegten fälligen Arbeiten auch nicht durch die Leistungsangebote vom 08.03.2013 und 16.04.2013, nachdem sich die Beklagtenseite bei dem Ortstermin des Gerichts vom tatsächlichen Zustand der Wohnung überzeugen konnte, entfallen.

Ohne Erfolg machte die frühere Beklagte geltend, bei ausreichendem Vortrag des Klägers zum Zustand der Wohnung hätte sie auch die erforderlichen Arbeiten in der Wohnung veranlasst. Tatsächlich hatte die vormalige Beklagte Kenntnis über den Zustand der Wohnung. Denn sie hat in dem Zeitraum der Auseinandersetzung über diese Arbeiten Zutritt zur Wohnung gehabt. Sie hat die Fenster bearbeiten lassen und eine Decke sowie eine Wand malermäßig behandeln lassen. So konnte sie sich selbst ein Bild über die erforderlichen Arbeiten machen und hätte auch der Aufforderung des Klägers vom Mai 2010, sich bei Unklarheiten über den Umfang des Anspruchs, weitere Kenntnis zu verschaffen, nachkommen können und müssen.

Denn in Bezug auf diese Arbeiten ist ein auch nur wörtliches Angebot (§ 295 BGB) in der geschuldeten Weise nicht erfolgt.

Es genügte nicht, die Arbeiten im Flur von vorherigen Putzarbeiten des Klägers an der beschädigten Stelle abhängig zu machen. Denn die dort durchzuführenden relativ geringfügigen Putzarbeiten gehören zum Gewerk des Malerhandwerks als Vorbereitung des Untergrundes für das Aufbringen von Tapeten oder Anstrichen, sie sind deshalb Bestandteil der von der Vermieterseite zu erbringenden Schönheitsreparaturen. In einer Altbauwohnung der hier gegebenen Art können durch Alterungs- und Trocknungsprozesse, durch vorangegangene Schönheitsreparaturen u. Ä., durchaus auch begrenzte Putzschäden entstehen, ohne dass dem eine nicht mehr vertragsgemäße Nutzung durch den Mieter zugrunde liegt. Leichteres Anstoßen mit Einkaufsgut, Möbeln oder Vergleichbaren an dieser relativ engen Stelle des Flures sind im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung kaum dauerhaft und vollständig zu vermeiden. Sie begründen deshalb für sich genommen noch keinen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Mieter.

Dabei erfasst der Anspruch auch die Kosten für die Arbeiten zur Entfernung der Styropur-Platten an der Decke des Flurs. Diese sind optisch verbraucht, wie der Ortstermin ergeben hat und lassen sich ihrer Natur nach nicht fachgerecht überstreichen. Die Kosten für ihre Entfernung und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Decke kann der Kläger damit vorschussweise verlangen. Der Anspruch scheitert nicht daran, dass die Wohnung mit den Styropur-Platten an der Decke vermietet worden ist. Allein daraus ergibt sich nicht, dass zwischen den Parteien eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses getroffen worden wäre. Dem Vorbringen des Klägers, wonach nach heutigen Wohnvorstellungen auch im Zusammenhang mit der Brandsicherheit diese Platten nicht mehr zu verwenden sind, sind die Beklagten nicht entgegen getreten, so dass nicht erkennbar ist, dass die Beklagten hier ein berechtigtes Interesse an der Styropur-Deckenverkleidung haben könnte. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Parteien bei Mietvertragsbeginn davon ausgingen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführt, in deren Rahmen einem zuvor herrschenden modischen Gestaltungsideal entsprechend häufig Styropur-Platten an Decken angebracht wurden. Hätte die Vermieterseite Wert auf deren Fortbestand gelegt, wäre zu erwarten gewesen, dass die Parteien dazu eine gesonderte Vereinbarung getroffen hätten.

Unerheblich ist auch, dass der Kläger die Wände des Flurs nicht mit Raufasertapete bekleben lassen möchte, sondern sie nach der Grundierung und Spachtelung lediglich gestrichen werden sollen und dieser Wunsch Grundlage des geltend gemachten Vorschussanspruchs ist. Dieses steht ihm während der Dauer des Mietverhältnisses frei. Mehrkosten entstehend dadurch im Vergleich zur alternativ möglichen Anbringung von Raufasertapeten nach den Vorbereitungsarbeiten (Grundieren und Spachteln) und ihres Anstrichs erfahrungsgemäß und bei der Höhe der hier angesetzten Kosten von 790,00 EUR für die Wände des Flurs offensichtlich nicht. Es ergibt sich jedenfalls nicht, dass die Vermieterseite auch während der Dauer des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Bekleben der Wände mit Raufasertapete hätte.

Das Angebot der Vermieterseite in Bezug auf die Arbeiten im Arbeitszimmer genügte ebenfalls nicht. Denn hier ergibt sich nach den Wahrnehmungen im Ortstermin, dass die fachgerechte Dekoration der Wände die Entfernung der Raufasertapeten erforderlich machte. Diese war nicht fachgerecht auf Stoß, sondern überlappend geklebt worden. Da zur fachgerechten Instandsetzung in einem solchen Fall die Entfernung der Tapeten gehört, zumal diese ersichtlich mehrfach und erheblich ungleichmäßig wolkig überstrichen waren, kann der Kläger weiterhin einen Vorschuss auch für die Entfernung der Tapeten und die anschließende Bearbeitung der Wände in der mit dem vorgelegten Kostenvoranschlag dargelegten Weise verlangen.

Vorstehendes gilt auch für das Angebot in Bezug auf die Arbeiten im Schlafzimmer. Das Angebot, die vorhandene Tapete lediglich erneut zu streichen genügte nicht. Der Kläger hat einen Anspruch auf fachgerechte Dekorationsarbeiten. Dazu gehört in diesem Fall auch die Entfernung der Tapeten zur Glättung der Untergründe. Zudem ist die Tapete auch wegen der erheblichen Dicke des Anstrichs und wegen ihres Zustands im Bereich oberhalb der Scheuerleisten über den verlegten Kabeln zu entfernen.

Auch hier steht dem Anspruch nicht entgegen, dass der Kläger die Wände nicht erneut mit Raufasertapete bekleben lassen will. Auf die obigen Ausführungen ist zu verweisen.

Hier besteht auch ein Anspruch auf die Kosten für die malermäßige Neubearbeitung der Scheuerleisten, da deren Anstrich bis auf die darüber liegende Tapete erfolgt war, was bei Entfernen der Tapeten nach Erfahrung des Gerichts häufig zu Einrissen und weiteren Beschädigungen auch des Lackanstrichs der Scheuerleisten, die an einigen Stellen ohnehin bereits Abplatzungen zeigten, führt.

Ferner hat das Angebot auf Austausch der Teppichbodenbeläge im Wohn- und im Arbeitszimmer in dem hier gegebenen Fall den Vorschussanspruch für die Reinigungskosten der Teppichböden nicht zu Fall gebracht. Denn auch dieses Angebot auf Austausch der Teppichböden musste der Kläger so nicht akzeptieren. Es genügte hier nicht mitzuteilen, dass der Austausch der Teppichböden erfolgen solle, ohne dem Kläger wenigstens mitzuteilen, welcher Qualität und Farbe die neuen Teppichböden haben sollen. Im Rahmen der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hat der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er hat dann, wenn er Teppichböden austauschen will, auf die berechtigten Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen und ihm mitzuteilen, welcher Art der neu einzubringende Teppichboden sein soll. So hat der Mieter zwar den gleichartigen Teppich hinzunehmen, will oder kann der Vermieter dies aber nicht – etwa weil vergleichbare Produkte nicht mehr zu erlangen sind oder sich nicht bewährt haben – dann hat er mitzuteilen, welcher Art der Ersatz hinsichtlich Material und Farbe ist und er hat berechtigten Wünschen des Mieters etwa in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art durchaus Rechnung zu tragen. Hier hat die Beklagtenseite indessen dazu jede Auskunft verweigert und auch nicht klargestellt, dass und ob sie Teppichböden vergleichbarer Art und Güte (und Farbe) einzubringen gedenkt. Muss aber der Kläger das Angebot in Bezug auf den Austausch der Teppichbeläge in der erfolgten Weise nicht annehmen, dann steht ihm der Vorschussanspruch für die Teppichreinigungskosten weiterhin zu.

Darauf, dass der Kläger derzeit keinen Anspruch darauf hat, selbst Teppichböden zu den von ihm angegebenen Preisen und nach vollständig eigener Auswahl, auf Kosten der Beklagten zu kaufen, weil hier schon ein Verzug der Beklagten nicht erkennbar ist, kommt es damit nicht an. Maßgeblich für diesen Rechtsstreit sind insoweit lediglich die als Vorschussanspruch geltend gemachten Beträge für die Reinigung der Teppichböden.

Schließlich ist die Berufung auch wegen des Vorschusses für die in der Küche erforderlichen Arbeiten zur Beseitigung der vorhandenen, stark verschmutzten Tapeten und die Neubearbeitung der Wände und der Decke erfolgreich. Die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen stellt die Beklagtenseite unter dem Eindruck des Ortstermins nun auch nicht mehr in Frage.

Hinsichtlich der Kosten für die Entfernung der Tapete und die Bearbeitung der Wände ohne Neutapezierung gelten die Ausführungen wie bereits zuvor für die anderen Räume gleichermaßen.

Der Anspruch ist nicht untergegangen. Die Beklagtenseite befindet sich weiterhin in Verzug. Das wörtliche Angebot, dass trotz Nachfrage weitere Angaben zur farblichen Gestaltung nicht enthielt und verweigerte, musste der Kläger nicht akzeptieren. Hier gilt nichts anderes als in Bezug auf die Teppichböden. Der Vermieter muss auf die berechtigten Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Wenn dieser also fragt, in welcher Farbe die Gestaltung erfolgen soll und erkennbar Wünsche diesbezüglich hat, muss der Vermieter dieses berücksichtigen, insbesondere Angaben zur Farbe und Art der vorgesehenen Arbeiten machen. Soweit die Beklagten dieses offenbar selbst erkannt haben und eine einvernehmlichen Lösung für denkbar halten, steht diesem entgegen, dass sie auf entsprechende Nachfrage eine Antwort verweigert hatten und damit einer konsensualen Lösung selbst die Grundlage entzogen hatten.

Schließlich hat der Kläger einen Anspruch auf Vorschusszahlungen für die malermäßige Bearbeitung der Türen im Wohnzimmer (390,00 EUR zuzüglich Umsatzsteuer) und im Schlafzimmer (300,00 EUR zuzüglich Umsatzsteuer) sowie der Wohnungseingangstür (150,00 EUR zuzüglich Umsatzsteuer). Die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen an diesen Türen hat der Kläger bewiesen. Der Anstrich dieser Türen ist nicht nur ganz vereinzelt, sondern stärker geschädigt, flächenweise ersichtlich verbraucht gewesen. Bei nicht widerlegtem Vortrag des Klägers, wonach diese Türen seit Mietvertragsbeginn nicht gestrichen worden sind (20 Jahre), genügte das Angebot der Vermieterseite nach dem Ortstermin, einzelne Stellen an diesen Türen auszubessern, nicht. Denn ein fachgerechtes, farblich und strukturmäßig einheitliches Ergebnis lässt sich bei diesen alten Anstrichen so nicht erreichen.

Ohne Erfolg ist die Berufung indessen im Übrigen.

Einen Vorschussanspruch für Malerarbeiten an der Tür zum Arbeitszimmer hat der Kläger nicht. Er hat die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen an dieser Tür nicht bewiesen. Der Ortstermin hat hier ergeben, dass die Tür im Wesentlichen verschmutzt, ansonsten so vereinzelte und kleine Stoßschäden hatte, dass Schönheitsreparaturen hier noch nicht als fällig anzusehen waren. Farbveränderungen durch Lichteinfall usw. waren für das Gericht ebenfalls nicht erkennbar.

Einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Vervollständigung von Scheuerleisten im Flur in Höhe von 96,00 EUR zuzüglich Umsatzsteuer hat der Kläger nicht. Hier hat sich bei dem Ortstermin ergeben, dass Scheuerleisten im Zusammenhang mit der Verlegung von Laminat, welches der Kläger selbst veranlasst hatte, unvollständig und teilweise nicht fachmännisch angebracht worden sind, so dass ohne Weiteres davon ausgegangen werden muss, dass die Entfernung der Scheuerleisten zuvor vom Kläger im Zusammenhang mit der Verlegung des Laminatbodens veranlasst wurde. In diesem Fall schulden die Beklagten keine Ergänzung. Die Verlegung von Laminatboden und die Entfernung von Scheuerleisten stellt keine zu den Schönheitsreparaturen gehörende Maßnahme dar und ist auch keine vertragsgemäße Änderung durch Abnutzung im Sinne von § 538 BGB. Die weiteren, fehlenden Leisten muss damit der Kläger selbst ersetzen, ebenso wie er auf eigene Kosten dafür Sorge zu tragen hat, dass die nicht fachmännisch angebrachten Sockelleisten überarbeitet werden.

Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Vorschusszahlungen für erforderliche Malerarbeiten an den beiden Kammertüren (mehr).

Zwar sind auch diese Türen instandsetzungsbedürftig. Die Beklagtenseite hat dem Kläger indessen diese Arbeiten wörtlich wie geschuldet gemäß § 295 BGB angeboten und sie befindet sich damit nicht mehr in Verzug. Die fehlende Ausführung der Arbeiten beruht folglich nur noch darauf, dass der Kläger sich bisher nicht in der Lage sah, die Arbeiten anzunehmen.

Auf die übrigen strittigen Mängel der Wohnung kommt es mangels Berücksichtigung im Kostenvoranschlag, der die Grundlage für den Kostenvorschuss darstellt, nicht an.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 und bezüglich der vormaligen Beklagten unter entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens von § 91a Abs. 1 ZPO (vgl. BHG, NJW 2006, 1351ff.). Im Falle des Beklagtenwechsels nach §§ 265 Abs. 2 oder 266 ZPO ist über die Kosten des ausgeschiedenen Beklagten nach billigem Ermessen und dem bisherigen Sach- und Streitstand zu entscheiden. Da sich dieser nicht von dem Sach- und Streitstand in der Hauptsache selbst unterscheidet, waren der bisherigen Beklagten ebenfalls 88 % der eigenen außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.

Revisionsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich.