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Rücktritt vom Mietvertrag

Wann kann ich ein Wohnungsmietvertrag widerrufen?

Die alte Weisheit “Vertrag ist Vertrag” hat natürlich auch in der heutigen Zeit noch ihre Bewandtnis, obgleich doch das deutsche Recht ein ausdrückliches Rücktrittsrecht von einem Vertragsverhältnis vorsieht. Es gibt jedoch durchaus Vertragsarten, von denen sich der besagte Rücktritt ein wenig schwererer gestaltet als es bei anderen Vertragsarten der Fall ist. Ein hervorragendes Beispiel hierfür ist der Mietvertrag. Ein Rücktritt von einem Mietvertrag ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich und es empfiehlt sich auf jeden Fall, diese Voraussetzungen zu kennen bzw. bei einem gewünschten Rücktritt von einem Mietvertrag einen erfahrenen und kompetenten Rechtsanwalt zurate zu ziehen.

Grundsätzlich gilt, dass ein abgeschlossener Mietvertrag für beide Vertragspartner Gültigkeit besitzt und dementsprechend auch als bindend angesehen werden muss. Dennoch ist auch von einem Mietvertrag ein Rücktritt möglich.

Rücktritt vom Mietvertrag
(Symbolfoto: Von baranq/Shutterstock.com)

Die Voraussetzungen, die für einen wirksamen Rücktritt von einem Mietvertrag denkbar sind, lauten wie folgt:

  • der Rücktritt von dem Mietvertrag mittels eines ausdrücklich vertraglich vereinbarten Recht
  • der Rücktritt von einem Mietvertrag durch die Unterzeichnung eines Aufhebungsvertrages
  • der Rücktritt von einem Mietvertrag aufgrund falscher Angaben einer Vertragspartei
  • der Rücktritt von dem Mietvertrag aufgrund eines Haustürgeschäfts

Diese drei Voraussetzungen sind in dem Mietrecht vorgesehen und weitere Möglichkeiten gibt es nicht. Die genaue Prüfung des Sachverhalts ist dementsprechend unerlässlich für den erfolgreichen Rücktritt.

Der Rücktritt von dem Mietvertrag mittels eines ausdrücklich vertraglich vereinbarten Recht

Das in einem Vertrag schriftlich fixierte Rücktrittsrecht gehört heutzutage im Vertragswesen des alltäglichen Lebens bereits zum Standard. Bedauerlicherweise ist dieser Standard bei einem Mietvertrag bzw. im Mietrecht so in dieser Form noch nicht vorgesehen, da das Mietrecht kein allgemeines grundsätzlich geltendes Rücktrittsrecht kennt. Es gilt jedoch auch im Mietrecht das Prinzip der Vertragsfreiheit, sodass sich ein Vermieter und ein Mieter auf ein vertragliches Rücktrittsrecht einigen und dieses Rücktrittsrecht auch entsprechend festhalten können. Hierbei muss jedoch erwähnt werden, dass es sich bei dieser Lösung nur um eine eingeschränkte Lösung handelt. In Verbindung mit einem Mietvertrag kann das Rücktrittsrecht rechtlich wirksam lediglich bis zu dem Zeitpunkt vereinbart werden, an welchem das Mietobjekt von dem Mieter in Besitz genommen wird. Das Rücktrittsrecht bezieht sich somit lediglich auf den Zeitraum vor dem Antritt des Mietvertrages.

Wenn in der Zusatzvereinbarung zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein Rücktrittsrecht ohne eine Angabe von Gründen vereinbart wurde, so lässt sich der Mietvertrag problemlos auflösen. Hat das Mietvertragsverhältnis jedoch nach dem Einzug des Mieters bereits begonnen, so lässt sich er Mietvertrag lediglich mittels einer ordentlichen Kündigung unter Berücksichtigung der entsprechenden Kündigungsfristen beenden. Bei Vorliegen von wichtigen Gründen ist auch die sogenannte außerordentliche fristlose Kündigung bzw. alternativ dazu auch ein Mietaufhebungsvretrag möglich.

Der Rücktritt von einem Mietvertrag durch die Unterzeichnung eines Aufhebungsvertrages

Sollten sich Mieter und Vermieter nicht auf ein Rücktrittsrecht geeinigt haben, so kann der Rücktritt von dem Mietvertrag lediglich einvernehmlich durch einen Mietaufhebungsvertrag oder durch eine ordentliche bzw. außerordentliche Kündigung erfolgen. Der Mietaufhebungsvertrag unterscheidet sich jedoch merklich zu einem vertraglichen Rücktrittsrecht, da der Mietaufhebungsvertrag zu jedem Zeitpunkt geschlossen werden kann. Es ist somit möglich, vor dem Einzug in das Mietobjekt als auch direkt nach dem Einzug in das Mietobjekt einen Mietaufhebungsvertrag zu unterzeichnen.

Der Mietaufhebungsvertrag kann nicht einseitig abgeschlossen werden. Weder der Mieter noch der Vermieter hat das Recht, einen Mietaufhebungsvertrag einzufordern.

Der Rücktritt von einem Mietvertrag aufgrund falscher Angaben einer Vertragspartei

Sollte ein Vermieter falsche Angaben im Hinblick auf das Mietobjekt gemacht haben, so ergibt sich hieraus ein ausdrückliches Rücktrittsrecht der jeweiligen Vertragspartei von dem Mietvertrag. Als Grund hierfür gilt dann die arglistige Täuschung, allerdings liegt die Beweislast hierfür ausdrücklich bei der anfechtenden Vertragspartei. Die Vertragspartei müsste dann den bestehenden Mietvertrag mittels einer entsprechenden Erklärung anfechten. Hierfür hat der Gesetzgeber die Frist von einem Jahr festgelegt. Diese Frist beginnt mit dem exakten Zeitpunkt, an welchem die jeweilige Vertragspartei Kenntnis von der falschen Angabe erhalten hat. In der gängigen Praxis betrifft dies in der Regel Vermieter, welche von Mietinteressenten eine Selbstauskunft einfordern oder anderweitige Bonitätsnachweise verlangen. Da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Mieter im Hinblick auf die eigene Bonität einer Offenbarungspflicht unterliegen, ist die Anfechtung des Mietvertrages aufgrund von arglisitiger Täuschung ein sehr wirksames Instrument für Vermieter, um das Mietobjekt schnellstmöglich wieder für die nachfolgende Vermietung zurückzuerhalten.

Der Rücktritt von dem Mietvertrag aufgrund eines Haustürgeschäfts

Während die Anfechtung des Mietvertrages in erster Linie ein probates Mittel für Vermieter darstellt gibt es für Mieter hingegen die Möglichkeit, das Prinzip des sogenannten Haustürgeschäfts anzuführen. Diese Möglichkeit findet ihre gesetzliche Grundlage in dem § 312 b Bürgerliches Gesetzbuch. Der § 312 b Bürgerliches Gesetzbuch besagt, dass Haustürgeschäfte unzulässig sind. Von einem Haustürgeschäft wird gesprochen, wenn der Vertragsabschluss des Mietvertrages für die Mietpartei sehr überraschend und entsprechend ohne eine gründliche Vorbereitung in den Räumlichkeiten des Mieters stattgefunden hat. In der gängigen Praxis wäre dies denkbar, wenn bei dem Mietobjekt ein Eigentumswechsel stattgefunden hat und der “neue” Vermieter mit einem völlig neuen Mietvertrag in den Räumlichkeiten des Mieters erscheint.

Bei einem Haustürgeschäft besteht für die jeweilige Vertragspartei ein ausdrückliches Widerrufsrecht. Dieses Widerrufsrecht gilt für den Zeitraum von 14 Tagen beginnend mit der Vertragsunterschrift. Sollte die Vertragspartei belegen können, dass sie nicht von der anderen Vertragspartei im Hinblick auf das bestehende Widerrufsrecht belehrt wurde, so gilt die 14 tägige Frist nicht. In einem derartigen Fall besteht ein unbefristetes Widerrufsrecht.

Im Gegensatz zu dem weit verbreiteten Glauben ist ein Rücktritt von dem Mietvertrag vor dem Einzug in das Mietobjekt bei Vorliegen von Mängeln rechtlich betrachtet für eine Mietpartei nicht möglich. In einem derartigen Fall besteht jedoch die Möglichkeit gem. § 543 Bürgerliches Gesetzbuch, das Mietvertragserhältnis außerordentlich und somit fristlos zu kündigen.

Beispiele für gravierende Mängel, die eine derartige Kündigung rechtlich wirksam begründen, sind

  • nasse Wände in den Schlaf- bzw. Wohnräumen
  • die Bildung von Schimmel
  • defekte Heizungsanlagen

Für die rechtlich zulässige fristlose Kündigung ist die Schuldfrage an dem Mangel völlig unerheblich. Es ist dementsprechend nicht wichtig, ob das Vorliegen der Mängel dem Vermieter angelastet werden kann oder nicht. Dies wird in der gängigen Praxis durch Vermieter gern anderweitig kommuniziert bzw. suggeriert, allerdings hat der Gesetzgeber diesbezüglich mit dem § 543 Bürgerliches Gesetzbuch einen rechtlichen Rahmen formuliert. Ein Rücktrittsrecht von dem Mietvertrag allein aus diesen Mängeln heraus lässt sich jedoch nicht ableiten.

Der Rücktritt von einem Vertrag ist in Deutschland im Fall des Mietvertragsverhältnisses nicht gänzlich einfach, da die vorgenannten Bedingungen erst einmal erfüllt sein müssen. Es ist in der gängigen Praxis auch mitunter nicht so gänzlich einfach, das Vorliegen der vorgenannten Bedingungen zu beweisen. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben gleichsam ein jeweiliges Interesse daran, dass der geschlossene Vertrag auch tatsächlich zustande kommt, wobei die Motivation hierfür bei beiden Vertragsparteien anders gestaltet sein dürfte. Ein Vermieter hat das berechtigte finanzielle Interesse daran, dass das Mietobjekt möglichst lange und lückenfrei vermietet wird während der Mieter ein Interesse an dem vorhandenen Mietraum zur Nutzung hat.

Ebenso kann es sich jedoch auch verhalten, wen von dem geschlossenen Mietvertrag zurückgetreten werden soll. Auch hier können sowohl die Vermietpartei als auch die Mietpartei ein berechtigtes Interesse daran haben, da es in der gängigen Praxis nicht selten zu den Fällen der “arglistigen Täuschung” kommen kann. Sowohl Vermieter als auch Mieter können gleichermaßen “arglistig täuschen”. Sei es, dass ein Vermieter gravierende und schwerwiegende Mängel an dem Mietobjekt im Vorfeld gegenüber dem Mieter “verschweig” oder aber auch, dass ein Mieter im Hinblick auf seine Bonität und damit seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit falsche Angaben tätigt.

So oder so, im Fall eines Rücktritts von dem Mietobjekt gestaltet sich der Sachverhalt in der Regel als überaus komplex, sodass die Hilfe von einem erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht auf jeden Fall angezeigt ist. Wir sind eine sehr erfahrene Rechtsanwaltskanzlei und verfügen über die erforderliche juristische Fachkompetenz, um Ihnen bei Ihrem Anliegen hilfreich zur Seite zu stehen. Unabhängig davon, ob Sie als Vermieter einen Rücktritt von dem Mietvertrag wünschen oder ob es Ihnen als Mieter ein Anliegen ist, den Mietvertrag im Zuge eines Rücktritts rückabzuwickeln sind wir als fester und starker Partner an Ihrer Seite. Kontaktieren Sie uns diesbezüglich einfach.

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