AG Berlin-Mitte, Az.: 14 C 84/14, Urteil vom 03.07.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagte 2.102,31 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.05.2014 zu zahlen.
3. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des nach dem Urteil zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 14./16.08.2006 eine Zweizimmerwohnung im Hause … in Berlin-Moabit.
In dem Vertrag, in den die Beklagte im Jahre 2006 als Vermieterin eintrat, ist bestimmt, dass der Kläger nach Maßgabe der Regelungen in § 4 und § 7 sämtliche Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung zu tragen hat.
In § 7 (Heizung, Warmwasserversorgung, Fahrstuhl) heißt es, dass Abrechnungszeitraum der Zeitraum vom 01.01. bis 31.12. p.a. ist. Weiter ist unter der Überschrift „fester Umlagemaßstab“ geregelt, dass die Kosten für die Sammelheizung und für die Warmwasserversorgung nach den gesetzlichen Bestimmungen im Verhältnis 50 : 50 % nach Grund- und Verbrauchskosten umgelegt und die Grundkosten nach der Fläche berechnet werden.
Mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 27.12.2011 rechnete die Beklagte gegenüber dem Kläger über die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2010 bis zum 31.12.2010 sowie die Heiz- und Wasserkosten für den Zeitraum vom 01.05.2010 bis zum 30.04.2011 ab. Nach einem vom Kläger erhobenen Widerspruch korrigierte die Hausverwaltung die Abrechnung zu Gunsten des Klägers.
Mit Schreiben vom 14.12.2012 rechnete die Beklagte über ihre Hausverwaltung die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011 sowie die Heiz- und Wasserkosten für den Zeitraum 01.05.2011 bis 31.04.2012 ab. Die Abrechnung wurde mit Schreiben vom 15.02.2012 bezüglich der Aufteilung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten abgeändert.
Mit einem dem Kläger am 23.12.2013 zugegangenen Schreiben der Hausverwaltung der Beklagten rechnete diese über die Betriebskosten des Kalenderjahres 2012 und über die Heiz- und Wasserkosten für den Zeitraum 01.05.2012 bis 30.04.2013 ab.
Darüber, ob den Abrechnungen Belegaufstellungen beigefügt waren, herrscht zwischen den Parteien Streit.
Wegen der Einzelheiten der Abrechnungen, in denen jeweils die Heiz- und Warmwasserkosten zu 70 % nach dem Verbrauch und zu 30 % nach der Wohnfläche umgelegt wurden, wird auf die Anlagen B9, B10, B11 und B12 zum Schriftsatz der Beklagten vom 20.05.2014 und auf die Anlage B28 zu ihrem Schriftsatz vom 05.08.2014 verwiesen.
Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 25.02.2014 mahnte die Beklagte beim Kläger die Zahlung des in der Abrechnung vom Dezember 2013 ausgewiesenen Nachzahlungsbetrages von 988,69 € an, ferner verlangte sie die Begleichung weiterer 1.113,35 €, bei denen es sich um Beträge aus den beiden vorangegangenen Abrechnungen, und zwar in Höhe von einmal 300,00 € und zum anderen von 813,35 €, handelt.
Mit seiner Klage hat der Kläger zunächst beantragt festzustellen, dass er den von der Gegenseite angemahnten Betrag von insgesamt 2.102,04 € gemäß der Mahnung der Beklagten vom 25.02.2014 nicht schuldet.
Im Hinblick auf die von der Beklagten erhobene Widerklage auf Zahlung dieses Betrages verfolgt der Kläger seine Feststellungsklage nicht weiter.
Er macht geltend, dass die Abrechnungen bereits formell unwirksam seien, da die Beklagte hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten vertragswidrig den Abrechnungszeitraum und den Umlegungsmaßstab geändert habe. Der in der Abrechnung für 2010/2011 aufgeführte Wasserverbrauch sei nicht plausibel. Gleiches gelte für die Trennung der Gesamtkosten der Heizungsanlage in solche für Wärmeerzeugung und solche für die Warmwasserversorgung im Zeitraum Mai 2011 bis April 2012.
In der Abrechnung für 2012 sei die Kostenposition „Allgemeine Wartung“ nicht ansatzfähig. Bei der Aufzugswartung sei kein Nachweis geführt, dass ein geforderter Instandsetzungsanteil bei den Wartungskosten abgezogen worden sei. In der Abrechnung für 2012/2013 seien die dort aufgeführten Einheiten des Wärmeverbrauchs unzutreffend. Die Ansätze der Wohnflächen würden in den Abrechnungen erheblich voneinander abweichen.
Schließlich sei auch ein Vorwegabzug für Gewerbebetriebe vorzunehmen gewesen.
Der Kläger erklärt die Feststellungsklage in der Hauptsache für erledigt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen; widerklagend beantragt sie, den Kläger zu verurteilen, an sie 2.102,31 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Heizkostenverordnung durch Erklärung gegenüber den Mietern zu ändern, um ihrem unterschiedlichen Verbrauchsverhalten ein höheres Gewicht und ihnen auch einen stärkeren Anreiz zu einem sparsameren Umgang mit den Ressourcen zu geben.
Die Beklagte behauptet, sie habe mit Schreiben vom 21.12.2009 die Änderung angekündigt. Den geänderten Abrechnungszeitraum habe der Kläger über viele Jahre nie beanstandet. Die Abrechnungen seien auch inhaltlich zutreffend.
Die allgemeinen Wartungskosten seien in einer allen Abrechnungen beigefügten Belegaufstellung erläutert worden. In den Kosten für die Aufzugswartung seien keine Kosten für Instandsetzungsarbeiten enthalten.
Die Beklagte meint, ein Vorwegabzug wegen der vorhandenen Gewerbebetriebe sei nicht erforderlich gewesen.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet, die Widerklage dagegen begründet.
Die einseitige Erledigungserklärung des Klägers ist als Antrag an das Gericht zu werten, die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen. Diesem Antrag ist dann zu entsprechen, wenn die Klage im Zeitpunkt des nach ihrer Zustellung eingetretenen erledigenden Ereignisses begründet war und durch dieses Ereignis unbegründet wurde (BGH NJW 2003, 3134). Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht gegeben, da die ursprüngliche Feststellungsklage unbegründet war, weil die von der Beklagten geltend gemachten Ansprüche aus den Gründen, die zur Stattgabe der Widerklage geführt haben, bestehen.
Danach kam es auch nicht auf das Vorliegen eines ursprünglichen Feststellungsinteresses an, da dieses Interesse nur für die begründete Feststellungsklage erforderlich ist (BGH NJW 1978, 2031, 2032).
Die Beklagte hat gegen den Kläger einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 4 und § 7 des Mietvertrages auf die von ihr geltend gemachten Nachzahlungen auf Nebenkosten. Nach §§ 4 und 7 des Mietvertrages hat der Kläger die dort genannten Betriebskosten zu tragen.
Die von der Beklagten erteilten Abrechnungen sind auch formell wirksam. Sie enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angaben des Verteilungsschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen (vgl. zu den Anforderungen: BGH NJW RR 2012, 216).
Ein falscher Umlageschlüssel führt lediglich zu einem inhaltlichen Fehler und nicht zu einem formellen Mangel der Abrechnung (BGH NJW 2005, 219).
Eine vertragswidrige Änderung der Abrechnungszeiträume liegt nicht vor. Der Vermieter ist nämlich gemäß §§ 315, 316,242 BGB bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (LG Berlin, Grundeigentum 2009, 780). Derartige Gründe bestanden hier, da es sachgerecht ist, über die Kosten der Beheizung und Warmwasserversorgung einheitlich erst nach Ablauf der Heizperiode abzurechnen. Einwendungen dagegen hat der Kläger ohnehin erst mit Schreiben vom 14.01.2014 erhoben, so dass es ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB darstellt, wenn er nunmehr nach mehrjähriger Hinnahme die praktizierte Abrechnungsweise beanstandet. Dass er sie bereits zu einem früheren Zeitpunkt gerügt hat, trägt er selbst nicht vor. Im Übrigen ist auch ein einheitlicher Abrechnungszeitraum für alle Betriebskosten nicht erforderlich (BGH NJW 2008, 2328).
Schließlich ist auch bei den Kostenansätzen nicht zu erläutern, dass diese im Vergleich zu früheren Abrechnungszeiträumen auf Preissteigerungen beruhen (BGH NJW 2008, 2260, 2261). Auch von der Vorabrechnung abweichende Flächenangaben stehen der Annahme einer formell wirksamen Abrechnung nicht entgegen (LG Berlin, Grundeigentum 2010, 414).
Aufgrund der formell wirksamen Abrechnungen sind gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur solche Einwendungen zu berücksichtigen, die innerhalb der dort geregelten Frist dem Vermieter mitgeteilt werden. Danach ist es insbesondere unbeachtlich, dass der Kläger laut Schriftsatz vom 11.06.2014 seine zuvor gegen die Abrechnung für 2012/2013 erhobenen Einwendungen auch auf die Vorabrechnungen erstreckt.
Hinsichtlich der Abrechnung für 2010/2011 besteht jedenfalls im Ergebnis ein Anspruch der Beklagten auf Nachzahlung von 300,00 € entsprechend ihren Darlegungen.
Allerdings war die ursprüngliche Abrechnung, was die vom Kläger mit Schreiben vom 18.01.2012 beanstandeten Wasserkosten anbelangt, in jedem Fall fehlerhaft, da eine Umlage nach Verbrauch gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB überhaupt erst dann zulässig ist, wenn eine Verbrauchserfassung – und zwar für alle Mieter – stattfindet (BGH NJW 2008, 1876), was erst ab August 2010 der Fall war. Ob die von der Beklagten angegebenen Verbrauchswerte zutreffend sind oder nicht, bedurfte keiner Klärung. Wenn nämlich der Kläger mit anwaltlichen Schreiben vom 12.04.2012 (Anlage B30 zum Schriftsatz der Beklagten vom 05.08.2014) sein Einverständnis erklärt hat, dass nur der Wasserverbrauch, der aus den Wasserzählern ersichtlich ist, abgerechnet und berücksichtigt wird, so ist die Annahme gerechtfertigt, dass auch nach seinen Vorstellungen etwaige Fehler bei der Verbrauchserfassung durch eine Nichtberücksichtigung des Verbrauchs bis zum Einbau der Wasserzähler in etwa ausgeglichen wird. Danach ist es sachgerecht, den aufgrund von abgelesenen Werten ermittelten Verbrauch im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 287 Abs. 1 ZPO als gegeben anzusehen.
Dass hier Zählerstände zu seinem Nachteil verwechselt worden sein sollen, hat der Kläger nicht innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist vorgebracht.
Die Beklagte war auch gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 Heizkostenverordnung berechtigt, entsprechend ihrer Ankündigung vom 21.12.2009 (Anlage B29 zu ihrem Schriftsatz vom 05.08.2014) den Abrechnungsmaßstab für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten – wie geschehen – zu ändern, da die Änderung sachgerecht geschah. Die Änderungsbefugnis des Vermieters ist auch bei vertraglicher Festlegung des Verteilungsschlüssels gegeben (Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 6 Heizkostenverordnung, Rdnr. 45).
Da die Heizkostenverordnung die Einsparung von Heizenergie bezweckt (vgl. Lammel, an angegebenem Ort, § 1 Heizkostenverordnung, Rdnr. 1), ist die Wahl eines Verteilungsmaßstabes von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach der beheizten Fläche durchaus sachgerecht, zumal mit dieser Wahl ein erhöhter Anreiz zum Energieeinsparen verbunden ist und die Änderung der Heizkostenverordnung zum 01.01.2009 gerade auch dieses Ziel verfolgt (vgl. Schmid in NZM 2009, 104).
Der neue Maßstab entspricht auch billigem Ermessen, da nicht ersichtlich ist, dass hier Wohnungen vorhanden sind, die baubedingt einen Wärmeverbrauch haben, der über das in jedem Gebäude vorhandene durchschnittliche Maß des Wärmebedarfs hinausgeht (vgl. dazu Schmid in Grundeigentum 2007, 38).
Auch für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 besteht ein Nachzahlungsanspruch in der von der Klägerin geltend gemachten Höhe von 813,35 €.
Auf das anwaltliche Schreiben des Klägers vom 28.01.2013 (Anlage B37 zum Schriftsatz der Beklagten vom 05.08.2014), mit dem die Abrechnung vom 14.12.2012 hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten gerügt wurde, berichtigte die Beklagte ihre Abrechnung mit Schreiben vom 15.02.2013 (Anlage B11 zum Schriftsatz der Beklagten vom 05.08.2014) dahingehend, dass sie den Anteil der Kosten der Warmwasserversorgung an den Gesamtkosten des Betriebs der – hier gegebenen – verbundenen Anlage ermäßigte. Damit erhöhte sich der Anteil der Kosten der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme, da sich dieser Anteil gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage ergibt. Eine erhöhte Nachzahlung machte die Beklagte jedoch nicht geltend. Zu einer Korrektur ihrer Abrechnung war die Beklagte auch berechtigt, zumal die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB noch nicht abgelaufen war. Gelten nämlich – wie hier – in einer Gesamtabrechnung unterschiedliche Abrechnungszeiträume, beginnt die Abrechnungsfrist einheitlich mit dem Ablauf des letzten Abrechnungszeitraumes (von Brunn/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Rdnr. III A 235). Mit der Korrektur begann eine erneute Einwendungsfrist zu laufen, wobei nach dem gewöhnlichen Postlauf in Berlin von einem Zugang des Schreibens innerhalb von 3 Tagen auszugehen ist. Dass aber der Kläger dann binnen 12 Monaten die Berichtigung als nicht ausreichend beanstandet hat, ist seinem Vortrag nicht zu entnehmen.
Schließlich steht der Beklagten auch der Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung für 2012/2013 in Höhe von 988,96 € zu.
Die von ihr in der Abrechnung eingestellten „Allgemeinen Wartungskosten“ sind jedenfalls in der Belegaufstellung als Anlage zur Abrechnung hinreichend erläutert. Ob die Aufstellung dem Abrechnungsschreiben bereits beigefügt war, bedurfte keiner Klärung, da die in diesem Rechtsstreit vorgelegte Anlage zu berücksichtigen war. Wenn schon eine Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist dann zulässig ist, wenn sie das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreitet (BGH NJW 2008, 1150, 1151), hat entsprechendes für eine Erläuterung zu gelten, die – wie hier – zu keiner der genannten Änderungen geführt hat.
Konkrete Einwendungen gegen den umlegten Betrag von 19,73 € hat der Kläger nur hinsichtlich des Feuerlöschers vorgebracht.
Die Kosten der Wartung dieses Gerätes sind gemäß § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung als Sonstige Betriebskosten umlagefähig, da die entsprechenden Arbeiten der Erhaltung der Funktionsfähigkeit des Gerätes dienen (vgl. Langenberg in Schmidt/Futterer, an angegebenem Ort, § 556 Rdnr. 222).
Die Beklagte hat auch substanziiert dargelegt, dass in den Kosten für die Aufzugswartung keine Beträge für Instandsetzung enthalten sind, da diese gesondert abgerechnet werden.
Die Heiz- und Warmwasserkosten sind auch der Höhe nach gerechtfertigt. So sind Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 556 Rdnr. 100 a mit weiteren Nachweisen).
Eine derartige Einsichtnahme trägt der Kläger nicht vor. Zu der von der Beklagten selbst vorgelegten Ista-Gesamtheizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.05.2012 bis zum 30.04.2013 hat er nicht Stellung genommen. Soweit der Kläger ausführt, in der Abrechnung der Beklagten sei ein Verbrauchsbetrag von 1636,13 Einheiten angenommen worden, die in dieser Größenordnung nicht angefallen sein könnten, so handelt es sich dabei um einen Kostenbetrag.
Seinem Vorbringen ist auch nicht zu entnehmen, welche Flächenangaben er bestreiten will.
Die Aufteilung der Nutzergruppen wurde bereits mit Schreiben der Hausverwaltung vom 16.02.2013 erklärt.
Der Kläger hat auch nicht dargelegt, dass die Voraussetzungen eines Vorwegabzugs wegen der teilweisen gewerblichen Nutzung des Anwesens gegeben sind. Der Abzug setzt voraus, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (BGH NJW RR 2011, 90, 91). Ihrer sekundären Behauptungslast ist die Beklagte nachgekommen, da sie zu dem Umfang der Verursachung von Betriebskosten durch die Gewerbemieter im Einzelnen vorgetragen hat.
Soweit der Kläger eine mangelhafte Beheizung seiner Wohnung behauptet, ist nicht erkennbar, dass dieser Mangel höhere Betriebskosten verursacht hat.
Im Übrigen ist für die im Jahr 2010 aufgetretenen Mängel im Vorprozess eine Minderung zuerkannt worden. Etwaige Mängel im Jahr 2009 und im November 2013 betreffen nicht die streitigen Abrechnungszeiträume.
Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
