Wohnungseigentümer sollten das Wohnungseigentumsgesetz kennen, um sich rechtlich abzusichern. Doch was ist Sondereigentum und welche Teile einer Immobilie werden ihm zugeordnet? Und was genau steckt hinter dem Sondernutzungsrecht? In diesem Artikel erfahren Sie die Antworten auf diese Fragen und bekommen einen Überblick über die Haftungsfrage im Kontext des Sondereigentums.
Wohneigentum als Kapitalanlage
Sehr viele Menschen schauen nach Möglichkeiten, um das eigene Kapital vor der Inflation zu schützen und dieses Kapital als Altersvorsorge nutzen zu können. Wohneigentum ist für dieses Anliegen regelrecht prädestiniert, da die Zeiten der reinen Kapitalbildung mittels Aktien oder Anlagefonds als durchaus risikobehaftet angesehen werden müssen. Aber auch abseits dieses Gedankens ist das Wohneigentum überaus begehrt, da das eigene private Umfeld gänzlich nach den eigenen individuellen Vorstellungen gestaltet werden kann. Der Erwerb einer Eigentumswohnung gilt als sehr gute Option, allerdings müssen gerade bei einem Mehrparteienhaus gewisse Kriterien beachtet werden. Insbesondere im Hinblick auf das sogenannte Sondereigentum sollte die kaufinteressierte Person auf jeden Fall ein gewisses Grundwissen besitzen.
Wohnungseigentumsgesetz als rechtliche Grundlage
Der Gesetzgeber in Deutschland hat durch das sogenannte WEG (Wohnungseigentumsgesetz) eine rechtliche Grundlage geschaffen, im Rahmen, derer der Erwerb von Eigentumswohnungen rechtssicher durchgeführt werden kann. Damit sind jedoch Rechte sowie auch Pflichten verbunden und zudem ist es auch wichtig, die Unterscheidung zwischen dem Gemeinschaftseigentum sowie dem Sondereigentum vornehmen zu können.
Die Definition von Sondereigentum
Das Sondereigentum wird als spezialisiertes Eigentumsrecht definiert, welches dem Grunde nach mit dem Volleigentum im Hinblick auf eine Immobilie mit Einschränkungen gleichgestellt wird. In Verbindung mit einem Mehrparteiengebäude werden gewisse Teile dieser Immobilie zwar durch die Gemeinschaft genutzt, allerdings bezieht sich das Sondereigentum bei dem Mehrparteiengebäude auf eben jenen Gebäudeteil, welcher nur durch den individuellen Eigentümer genutzt wird. Dementsprechend ist die direkte Zuordnung des Sondereigentums auch problemlos möglich. Maßgeblich für das Sondereigentum ist der § 5 WEG.
Diese Teile einer Immobilie werden dem Sondereigentum zugerechnet
- die Eigentumswohnung
- sämtliche Innenwände, die als nicht tragend angesehen werden
- sämtliche Bodenbeläge in der Eigentumswohnung
- die Wohnungseingangstür (innenseitig)
- sämtliche Innentüren in der Eigentumswohnung
- sämtliche Sanitäranlagen in der Eigentumswohnung
- ein Kellerraum, welcher zu der Eigentumswohnung gehört
- ein Dachboden, welcher zu der Eigentumswohnung gehört
- ein Balkon (mit Ausnahme der Decke des Balkons sowie der Außenwände)
- eine Terrasse / Gartenanteil, welcher zu der Eigentumswohnung gehört.
Die Fenster einer Immobilie werden der Fassade zugerechnet und zählen dementsprechend nicht als Sondereigentum. Vielmehr handelt es sich dabei um das Gemeinschaftseigentum, sodass der Wohnungseigentümer nicht frei darüber abseits der Gemeinschaft entscheiden / verfügen darf. Es ist seitens einer Eigentümergemeinschaft jedoch durchaus möglich, dass Fenster einer Immobilie als Sondereigentum deklariert wird. In derartigen Fällen wäre der Wohnungseigentümer dazu berechtigt, frei darüber zu verfügen. Im Gegenzug wäre dann aber auch jeder Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, die Sanierung / Renovierung der Fenster eigenständig auf eigene Kosten durchzuführen. In der gängigen Praxis führt eine derartige Vorgehensweise sehr häufig zu Konflikten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, wenn gewisse Wohnungseigentümer die Reinigungsintervalle von den Fenstern nicht einhalten.
Sollten Stellplätze als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, so ist dies nur unter gewissen Voraussetzungen möglich. Maßgeblich hierfür ist, dass sich die Fläche zu einer exklusiven Nutzung auch tatsächlich eignet.
Ein Antrag ist erforderlich
Damit an sogenannten Freiflächen ein Sondereigentum begründet werden kann, ist es zunächst erforderlich, dass der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Antrag an die Eigentümergemeinschaft im Zuge der Eigentümerversammlung richtet. Sämtliche Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, welche in dem Grundbuch eingetragen sind, müssen diesem Antrag entsprechend zustimmen. Ist dieser Schritt erfolgreich, so muss eine Abänderung von der Teilungserklärung erfolgen. Im nächsten Schritt ist es dann erforderlich, dass eine Abänderung der betroffenen Fläche vom gemeinschaftlichen Eigentum hin zum Sondereigentum erfolgt. Der sogenannte Aufteilungsplan muss in derartigen Fällen ebenfalls eine Abänderung erfahren.
Gerade bei sehr großen Gebäudekomplexen, in welchen es eine wahre Vielzahl von verschiedenen Eigentümern gibt, gestaltet sich die Abänderung nicht selten als schwierig. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass nicht alle Eigentümer auch tatsächlich bei der Eigentümerversammlung erscheinen können und dass die zwingend erforderliche Allstimmigkeit kaum erzielt werden kann.
Was genau steckt hinter Sondernutzungsrechten?
Im Rahmen eines gemeinschaftlichen Eigentums werden Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt, damit die Wohnungseigentümer eine alleinige Nutzung des Gemeinschaftseigentums erreichen können. Die Nutzung durch andere Eigentümer ist in derartigen Fällen ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht ist stets als exklusives Eigentumsrecht anzusehen. Es darf in diesem Zusammenhang allerdings nicht außer Acht gelassen werden, dass Sondernutzungsrechte im Vergleich zu dem Sondereigentum als rechtlich schwächere Position eingestuft werden. Sondernutzungsrechte können einem Wohnungseigentümer im Zuge eines Beschlusses der Eigentümerversammlung verliehen, jedoch auch wieder entzogen werden. Die Sondernutzungsrechte sind dabei fest mit dem Wohnungseigentum gekoppelt, sodass eine Übertragung auf dritte Personen ausgeschlossen ist.
Erfolgt ein Grundbucheigentum des Sondernutzungsrechts, so geht im Fall eines Verkaufs dieses Sondernutzungsrecht automatisch auch auf diejenige Person über, welche die Eigentumswohnung erwirbt.
Die Teilungserklärung als Grundlage für das Sondereigentum
Es kommt nicht selten zwischen den verschiedenen Eigentümern zu rechtlichen Streitigkeiten. Einer der Hauptgründe für diese Streitigkeiten stellt die ungenau festgelegte oder fehlerhafte Teilungserklärung dar. Bei der Teilungserklärung handelt es sich um ein Dokument, welches als Erklärung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt fungiert. In diesem Dokument wird sehr genau aufgeführt, wie die Aufteilung der jeweiligen Miteigentumsanteile erfolgt ist. In der Praxis erfolgt eine formelle Splittung des gesamten Gebäudes in individuelle Wohneinheiten in Verbindung mit einer Definition sämtlicher Rechte sowie Pflichten, die der jeweilige Eigentümer innehat. Eine derartige Teilungserklärung muss auf jeden Fall durch einen Notar beurkundet werden. Die Teilungserklärung ist zwingend erforderlich.
Die Haftungsfrage im Zusammenhang mit Sondereigentum
Im Zusammenhang mit dem Sondereigentum liegt die Haftung und die damit verbundene finanzielle Verantwortung ausschließlich bei derjenigen Person, welche das Sondereigentum innehat. Dementsprechend hat der Eigentümer für sämtliche Kosten, die durch Reparaturen oder auch Renovierungsmaßnahmen entstehen, alleinig aufzukommen. Dies gilt auch, wenn aufgrund des Sondereigentums ein Schaden an dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum von einem anderen Mieter entsteht.
Nimmt ein Eigentümer mit einem Sondereigentum Veränderungen an dem Sondereigentum vor und es entstehen Schäden an dem Gemeinschaftseigentum oder es müssen an dem Gemeinschaftseigentum aufgrund des Sondereigentums bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, so hat der Eigentümer mit dem Sondereigentum diese Kosten zu übernehmen. Ein regelrechtes Musterbeispiel hierfür ist der Einbau eines Kamins im Sondereigentum, welcher einen Schornstein an dem Gemeinschaftseigentum erfordert. Auch die eventuell erforderliche Modifizierung eines bereits vorhandenen Schornsteins verursacht Kosten, welche durch den entsprechenden Eigentümer mit dem Sondereigentum dann alleinig wirtschaftlich getragen werden muss. Die Eigentümergemeinschaft ist hiervon finanziell nicht betroffen.
Sollte aufgrund des Gemeinschaftseigentums ein Schaden an dem Sondereigentum von dem Eigentümer entstehen, so hat die Eigentümergemeinschaft diese Kosten für die Schadensregulierung zu übernehmen. In der gängigen Praxis gibt es jedoch für derartige Fälle eine Gebäudeversicherung, welche durch die Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommen wird. Durch das Sondereigentum wird derjenige Eigentümer, welcher dieses Recht innehat, in die Stellung eines Alleineigentümers versetzt. Hierbei muss jedoch ausdrücklich betont werden, dass die Freiheit durchaus ihre Grenzen hat. Diese Grenzen werden durch die anderweitigen Eigentümerrechte gesetzt. Es ist einem Inhaber eines Sondereigentums dementsprechend ausdrücklich nicht gestattet, das Sondereigentum so zu nutzen, dass andere Eigentümer dadurch Nachteile erfahren. Neben den Instandhaltungs- sowie Instandsetzungsmaßnahmen betrifft dies in erster Linie auch das sogenannte Betretungsrecht. Sämtliche Eigentümer der Eigentümergemeinschaft haben dementsprechend die Berechtigung, gemeinschaftliches Eigentum auch weiterhin zu nutzen.
Sie haben jetzt einen Überblick darüber, was Sondereigentum ist und welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung haben. Wir hoffen, dass Sie diese Informationen hilfreich fanden. Falls Sie Fragen zu dem Thema haben oder sich beraten lassen möchten, kontaktieren Sie uns gerne. Wir freuen uns, Ihnen weiterzuhelfen.
